АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10497/2020

10 августа 2021 года

город Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 августа 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Таврия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Здоровье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании одностороннего отказа от договора,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 26.10.2020 б/н;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 20.01.2021 № 02/01,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Таврия» (далее – ООО «Таврия», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Здоровье» (далее – ООО «Здоровье», ответчик), в котором просило:

- признать одностороннее расторжение ответчиком договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 (далее – договор), заключенного между сторонами, выраженное в форме уведомления о расторжении договор аренды от 15.05.2020 исх. № 13 незаконным, а договор – действующим. 

- обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору путем предоставления доступа на арендуемое недвижимое имущество истцу.

После устранения недостатков, послуживших основанием для оставления 08.06.2020 искового заявления без движения, определением суда от 15.06.2020 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание. 

11.06.2019 от истца поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде понуждения ответчика устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору путем предоставления доступа на арендуемое недвижимое имущество (том 1 л.д. 66-69).

Определением от 15.06.2020 суд отказал в удовлетворении заявления ООО «Таврия» о принятии обеспечительных мер

Протокольным определением от 09.07.2020 суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и назначил судебное разбирательство в суде первой инстанции.

В судебном заседании 31.07.2020 представителем истца заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания ООО «Здоровье» устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом (том 2 л.д. 55).

Определением от 07.08.2020 суд принял отказ истца от иска в этой части, производство по делу в указанной части прекращено. 

31.08.2020 истцом подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять регистрационные действия в отношении объекта недвижимости с неотъемлемыми элементами, строениями, сооружениями, расположенных по адресу: 

<

...> (том 2 л.д. 111-112).

Определением от 01.09.2020 в удовлетворении заявления ООО «Таврия» о принятии обеспечительных мер отказано.

Также 31.08.2020 через канцелярию суда от истца поступили ходатайства об объединении настоящего дела и дела № А83-12127/2020 в одно производство (том 2 л.д. 107-108) и о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 (том 2 л.д. 104-105).

Определением суда от 08.09.2020 в удовлетворении заявления ООО «Таврия» о привлечении по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, отказано.

Определением суда от 24.09.2020 также отказано в удовлетворении ходатайства представителя ООО «Таврия» ФИО5 от 31.08.2020 об объединении дела № А83-10497/2020 и дела № А83-12127/2020 в одно производство.

07.09.2020 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований (том 3 л.д. 7-12), согласно которому истец просил суд признать действующим договор с учетом изменений, предусмотренных дополнительным соглашением от 04.02.2020 № 1 к договору на день принятия судебного решения, при этом представитель истца пояснил, что такое уточнение вызвано тем, что заключенное 01.07.2020 дополнительное соглашение № 2 к договору об увеличении размера арендной платы является кабальной сделкой, а поэтому договор следует признать действующим только с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2020 № 1.

16.10.2020 истцом подано заявление от 15.10.2020 об изменении предмета иска (том 3 л.д. 59-62), в соответствии с которым истец подобно требованию в исковом заявлении просит суд признать односторонне расторжение ООО «Здоровье» договора, выраженное в уведомлении о расторжении договора от 15.05.2020 исх. № 13, недействительным. 

Протокольным определением от 08.12.2020 суд принял к рассмотрению данное заявление и продолжил рассмотрение дела с учетом измененного предмета иска.

В ходе рассмотрения дела определением от 11.12.2020 производство по делу приостанавливалось на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-12127/2020, в рамках которого рассматривалось исковое заявление ООО «Здоровье» к ООО «Таврия» о признании договора недействительным и применении последствий недействительности оспоримой сделки путем возврата недвижимого имущества, перечисленного в акте приема-передачи объекта от 01.01.2020 (Приложение № 2 к договору). 

В связи с прекращением постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 производства по делу № А83-12127/2020 на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ (отказ ООО «Здоровье» от иска) 08.06.2021 суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, возобновил производство по настоящему делу.

27.04.2021 в канцелярию суда от представителя ООО «Таврия» поступило ходатайство об объединении настоящего дела с делом № А83-21608/2020 в одно производство, для их совместного рассмотрения (том 3 л.д. 95-96).

Определением от 07.07.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел № А83-10497/2020 и № А83-21608/2020 в одно производство в связи с отсутствием предусмотренных статьи 130 АПК РФ оснований.

27.07.2021 ответчик ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Арбитражным судом Республики Крым дела № А83-19000/2020 по иску ООО «Таврия» к ООО «Здоровье» о взыскании сумм фактических затрат по производству неотделимых улучшений в рамках договора (том 3 л.д. 143). Ходатайство мотивировано связанностью названных дел, при этом в случае оставления без удовлетворения иска ООО «Таврия» в деле № А83-19000/2020, предмет рассмотрения в настоящем деле нивелируется. Следовательно, как считает ответчик, рассмотрение настоящего дела до разрешения дела № А83-19000/2020 невозможно.

Оценив предметы и основания требований по настоящему делу и делу № А83-19000/2020, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае итоговый судебный акт по делу № А83-19000/2020 не будет иметь преюдициального значения по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по настоящему делу. На этом основании суд протокольным определением отказал в приостановлении производства по настоящему делу.

Исковые требования с учетом уточнения и пояснений (том 2 л.д. 68-69) мотивированы тем, что указанные в оспариваемом Уведомлении от 15.05.2020 № 13 основания для одностороннего отказа от договора (нарушение подпунктов 9.3.2, 9.3.3, 9.3.6 договора) отсутствовали, поскольку арендные платежи вносились арендатором (истцом) в полном объеме и своевременно в соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2020 № 2 к договору, а все работы на объекте аренды производились период с 01.04.2019 по 01.03.2020 по договору аренды от 01.04.2019 № АР-9/19 по согласованию с арендодателем, в частности, вентиляционная шахта литера В отсутствовала в инвентарном деле БТИ и была демонтирована с согласия директора ООО «Здоровье». При таких обстоятельствах полагает, что односторонний отказ от договора является необоснованным и нарушает его права как добросовестного арендатора, продолжившего пользование объектом и внесение арендных платежей.

ООО «Здоровье» против удовлетворения иска возражало, указывая в своих отзывах и пояснениях (том 2 л.д. 20-24, 84-85, том 3 л.д. 37-38, 69-77) на то, что отказ от договора был обоснованным, поскольку истцом допущено разрушение части арендуемого здания столовой литера В, а именно в отсутствие согласия арендодателя и в нарушение установленного действующим законодательством порядка демонтирована вентиляционная шахта, являвшаяся согласно технической документации частью здания столовой, что привело к ухудшению состояния объект аренды. Также ООО «Здоровье» указывало на ничтожность дополнительного соглашения к договору от 01.07.2020 № 2 как заключенного после прекращения договора и на то, что фактически ООО «Таврия» продолжило пользование комплексом недвижимости, в связи с чем основания для судебной защиты прав истца отсутствуют.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводом и возражений доказательства, суд установил следующее.

01.01.2020 между ООО «Здоровье» (по договору арендодатель) и ООО «Таврия» (арендатор) был заключен договор аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 (том 1 л.д. 28-42), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование (аренду) недвижимое имущество с неотъемлемыми элементами, строениями, сооружениями, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1) в составе согласно перечню, содержащемуся в подпунктах 1.1.1-1.1.142 договора (объект аренды).

Объект аренды, принадлежащий истцу на основании договоров купли-продажи с обществом с ограниченной ответственностью «Волна» от 05.02.2019 № 1/201, от 08.02.2019 № 2/2019, от 15.02.2019 № 3/2019, а также на основании договора купли-продажи с обществом с ограниченной ответственностью «Оздоровительный комплекс-2010» от 20.03.2019№ 1/2019 (пункт 1.3 договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20), был передан истцу в аренду для ведения хозяйственной деятельности и предоставления санаторно-курортных услуг (пункт 1.2 там же).

Срок договора установлен в пункте 3.1 договора продолжительностью 11 месяцев, с момента подписания договора и до 30.11.2020. Аналогичный срок действия договора содержится в пункте 9.1.

В пунктах 3.2 и 9.2 договора также закреплено, что стороны достигли предварительной договоренности, согласно которой договор может быть пролонгирован на дополнительный срок, что оформляется дополнительным соглашением к договору, являющимся его неотъемлемой частью после подписания сторонами.

Согласно пункту 4.1 договора плата за пользование объектом аренды составляет 90 000,00 руб. в месяц.

В Приложении № 1 к договору содержится Протокол согласования арендной платы, согласно которому ежемесячная плата за аренду составляет сумму в размере 90 000,00 руб. (пункт 1).

Согласно пункту 5.2.3 договора арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование либо другие капитальные или текущие работы в отношении объекта аренды, без письменного согласования с арендодателем.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор досрочно, в том числе, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта аренды (подпункт 9.3.2), на протяжении месяца не внес арендную плату в полном объеме в соответствии с пунктом 4 договора и Приложениями к нему (подпункт 9.3.3), если арендатор в ходе пользования объектов аренды допустил нарушение действующего законодательства, нарушил права и интересы третьих лиц и/или к арендодателю либо арендатору предъявлены в связи с этим претензии со стороны соответствующих уполномоченных органов или лиц, права которых нарушены (подпункт 9.3.6).

Согласно пункту 9.5 договора в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в пунктах 9.3, 9.4 договора, каждая сторона должна уведомить другую сторону в письменном виде не позднее, чем за 10 календарных дней до даты расторжения. При этом договор считается расторгнутым на 11 календарный день с даты получения одной из сторон уведомления о досрочном расторжении договора.

Прием-передача объекта во временное платное пользование истца оформлен актом от 01.01.2020 (Приложение № 2 к договору).

Ответчиком предоставлен в материалы дела аналогичный договор аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 (том 2 л.д. 26-40), различающийся с вышеуказанным лишь размером арендной платы, указанным в пункте 4.1 договора и пункте 1 протокола согласования арендной платы – 205 200,00 руб. (далее – договор аренды с арендной платой 205 200,00 руб.)

Однако, согласно Соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 (Приложение № 3, том 2 л.д. 54) последний был расторгнут ввиду ошибочного заключения и утверждения путем скрепления печатями и подписями сторон. При ведении финансово-хозяйственной деятельности стороны определили руководствоваться нормами договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 с закрепленной арендной платой (до внесения изменений дополнительным соглашением от 01.07.2020 № 2) в сумме 90 000,00 руб.

Дополнительным соглашением № 1 (Приложение № 4 к договору, том 1 л.д. 78-79), заключенным между сторонами 04.02.2020, пункт 5.1 договора дополнен подпунктом 5.1.3, согласно которому в случае его досрочного расторжения по инициативе арендодателя либо окончания срока аренды, арендодатель обязан выплатить арендатору в 30-тидневный срок денежные средства, затраченные арендатором на неотделимые улучшения объекта аренды, которые являются его неотъемлемой частью и которые арендатор производил с разрешения арендодателя. Стоимость любых улучшений объекта аренды, в том числе произведенных с разрешения арендодателя, подлежит возмещению арендатору при условии предъявления арендодателю оплаченных счетов, актов выполненных работ, договоров подряда. 

Новая редакция подпункта 6.1.6 договора предоставила арендодателю право оставить в своем распоряжении все улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором в период с 01.04.2019, с учетом договора аренды от 01.04.2019 № АР-9/19, по 01.03.2020, с учетом условий настоящего договора, которые невозможно отделить от объекта аренды без ущерба для него, выплатив арендатору денежные средства в порядке и на условиях пункта 5.1 настоящего договора.

Подпункт 9.3.3 пункта 9.3 договора в новой редакции предусматривает, что право на расторжение договора возникает у арендодателя в случае если арендатор на протяжении трех месяцев без уважительных причин не внес арендную плату в полном объеме в соответствии с пунктом 4 настоящего договора и Приложениями к нему.

Одновременно в новой редакции изложены пункт 9.5 договора, по которому в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний должен уведомить арендатора в письменном виде не позднее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения, и пункт 9.6, предусматривающий аналогичное правило для арендатора.

Кроме того, данным дополнительным соглашением уточнена общая арендованная площадь по договору и акту приема-передачи объекта – 25 301,2 кв.м.

К материалам дела также приобщено дополнительное соглашение от 05.02.2020 № 1/2 (том 3 л.д. 77), которым раздел 9 договора дополнен пунктом 9.8 следующего содержания: в случае, если арендодателем не будет выплачено возмещение полной стоимости любых улучшений, предусмотренных пунктом 8.4 договора, арендатор имеет право на возобновление действия договора аренды на тех же условиях до даты выплаты арендодателем арендатору стоимости всех произведенных улучшений. Возобновление договора происходит на основании соответствующего заявления арендатора. 

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было подано заявление (том 3 л.д. 78), согласно которому руководитель ООО «Здоровье» ФИО6 обратился в правоохранительные органы, полагая, что указанное дополнительное соглашение от 05.02.2020 № 1/2 изготовлено ФИО7 позже указанной в нем даты, с использованием похищенной печати ООО «Здоровье».

В судебном заседании 27.07.2021 представителем ответчик ФИО3 было подано заявление о фальсификации дополнительных соглашений от 04.02.2020 № 1 и от 05.02.2020 № 1/2 к договору (том 3 л.д. 139-141), в котором представитель указал на то, что эти дополнительные соглашения были изготовлены позже указанных  в них дат с использованием похищенной 22.07.2020 мастичной печати ООО «Здоровье». Поскольку предметы указанных дополнительных соглашений никак не связаны, это, по мнению представителя, косвенно свидетельствует о том, что дополнительное соглашение № 1/2 было изготовлено позже дополнительного соглашения № 2, заключенного 01.07.2020. При этом учитывая, что дополнительное соглашения № 1/2 было предоставлено в материалы дела только в декабре 2020 г. это дает основания для вывода, что необходимость в его изготовлении возникла при окончании срока действия договора (30.11.2020).

В представленных 03.08.2021 письменных пояснениях представитель ФИО3 указал, что со слов президента ООО «Здоровье» ФИО6 дополнительное соглашения № 1 было изготовлено после 06.04.2020 путем нанесения текста на листы бумаги с проставленными до 20.03.2020 оттисками мастичной печати ООО «Здоровье» (том 3 л.д. 146).

Поскольку истец отказался исключить дополнительные соглашения из числа доказательств по делу, судом проведена проверка обоснованности поданного представителем ООО «Здоровье» ФИО3 заявления о фальсификации доказательств путем допроса в качестве свидетеля ФИО7, бывшего генерального директора ООО  «Здоровье» об обстоятельствах заключения дополнительных соглашений № 1 и № 1/2 к договору аренды от 01.01.2020 № АР-1/20.

Будучи предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и дачу заведомо ложных показаний, свидетель ФИО7 в судебном заседании 03.08.2020 показал, что к хищению мастичной печати ООО «Здоровье» не причастен. Дополнительные соглашения были заключены им в даты, которые в них указаны с проставлением при этом оттиска печати ООО «Здоровье», которая находилась у него как у генерального директора общества. 

На этом основании суд отклонил заявления ответчика о фальсификации дополнительных соглашений № 1 и № 1/2 к договору аренды от 01.01.2020 № АР-1/20.

Далее, 01.07.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, которым изложен в новой редакции пункт 4.1 договора (том 1 л.д. 89), с учетом которой плата за фактическое использование объекта аренды составляет 2 000 000,00 руб. в месяц. Оплата производится с предоплатой за следующий месяц до 5 числа текущего месяца. При отсутствии оплаты в оговоренный срок договор считается расторгнутым на следующий день, арендатор должен освободить объект аренды в течение 10 дней.

В ходе исполнения договора арендодатель уведомил арендатора, что договор считается расторгнутым на основании подпунктов 9.3.2, 9.3.3, 9.3.6 и статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем просил считать договор расторгнутым с 27.05.2020 и потребовал в срок до 28.05.2020 передать имущество, указанное в договоре, собственнику, для чего направил истцу спорное Уведомление о расторжении договора аренды от 15.05.2020 № 13 (далее - Уведомление, том 1 л.д. 48-49).

Как усматривается из текста Уведомления, ответчик ссылается в нем на договор аренды от 01.02.2020 № АР-1/20, по которому цена договора составляла 205 200,00 руб. в месяц, исходя из чего исчислил сумму задолженности в размере 465 800,00 руб., поскольку арендатор оплачивал помесячную плату в размере 90 000,00 руб., что меньше указанной на 115 200,00 руб.

С учетом этого арендодатель полагал недобросовестным исполнение арендатором обязанностей по договору и что у него возникли основания для применения условий, указанных в подпункте 9.3.3 договора, так как арендатор на протяжении месяца не внес арендную плату в полном объеме в соответствии с пунктом 4 договора.

Кроме того, Уведомление о расторжении договора аренды мотивировано тем, что арендатором разрушена часть здания столовой (нежилое здание, литер В), чем было ухудшено состояние объекта аренды, в связи с чем указано на применение условий, указанных в подпункте 9.3.2 договора.

Также ООО «Здоровье» в данном Уведомлении ссылается на то, что арендатором производятся многочисленные перепланировки без соответствующей документации, чем нарушается действующее законодательство Российской Федерации и что дает арендодателю право применить условия, указанные в подпункте 9.3.6 договора.

ООО «Таврия», указывая на получение соответствующего Уведомления 22.05.2020, письмом от 25.05.2020 № 05/25 направило ответчику ответ на него, указав на неверность приведенных в Уведомлении ссылок на условия договора и отсутствие  оснований для досрочного расторжения, поскольку доводы, изложенные в Уведомлении, не подтверждаются имеющейся документацией, а действия ООО «Таврия» не нарушают условий заключенного договора и норм гражданского законодательства.

Полагая, что односторонний отказ от договора является недействительным и нарушает его права, 29.05.2020 ООО «Таврия» обратилось с настоящим иском в суд.

При  оценке обстоятельств дела суд исходит из того, что спорные правоотношения вытекают из договора аренды. В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу (пункт 1 статьи 310 ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Так, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 там же).

Законом (статья 620 ГК РФ) установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В то же время, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункту 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В данном случае право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено пунктом 9.3 договора, в частности, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта аренды (подпункт 9.3.2 договора), на протяжении трех месяцев без уважительных причин не внес арендную плату в полном объеме в соответствии с пунктом 4 настоящего договора и Приложениями к нему (подпункт 9.3.3 в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2020 № 1 к договору), если арендатор в ходе пользования объектами аренды допустил нарушение действующего законодательства, нарушил права и интересы третьих лиц и/или к арендодателю либо арендатору предъявлены в связи с этим претензии со стороны соответствующих уполномоченных органов или лиц, права которых нарушены (подпункт 9.3.6).

В соответствии с пунктом 13 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Пунктом 9.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2020 № 1) предусмотрено, что арендодатель должен уведомить арендатора в письменном виде не позднее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения.

Рассматривая при таких обстоятельствах возникший спор, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что по смыслу статьи 153 ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 2 статьи 153 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).

Так, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» отмечено, что нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При этом, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 названного постановления Пленума).

Применительно к этому суд отмечает, что исходя из буквального содержания спорного Уведомления (одностороннего отказа) от 15.05.2020 № 13 ответчиком заявлен односторонний отказ от договора аренды с арендной платой 205 200,00 руб.

Между тем, как настаивает сам истец и не опроверг ответчик, такой договор аренды был расторгнут по соглашению сторон (Соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 от 01.01.2020).

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 там же).

Поскольку из Соглашения о расторжении договора аренды от 01.01.2020 № АР-1/20 от 01.01.2020 не следует иное, договора аренды с арендной платой 205 200,00 руб. прекращен с 01.01.2020 и основания для его расторжения (одностороннего отказа от него) на 15.05.2020 (дата уведомления об одностороннем отказе) отсутствовали, более того, такой отказ не повлек за собой последствия в виде изменения или прекращения обязательств, соответственно, не повлиял (не нарушил) права и законные интересы истца.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Исходя из названных норм права, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Отсюда, оснований для судебной защиты прав истца в связи с односторонним отказом от договора аренды с арендной платой 205 200,00 руб. не имелось.

Принимая во внимание, что из содержания Уведомления от 15.05.2020 № 13 тем не менее следует, что речь идет о действующих на 15.05.2020 арендных отношениях и даты и номера расторгнутого договора и договора совпадают, у истца имелись основания полагать, что в спорном уведомлении речь идет о расторжении договора (с арендной платой 90 000,00 руб.), тем более, что это обстоятельство не опровергалось ответчиком в суде.

Давая оценку спорному Уведомлению в той мере, в которой оно могло быть расценено как односторонний отказ от договора, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В соответствии с указанной нормой закона в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Правовой смысл этой нормы состоит в исключении недобросовестного пользования стороной договора предоставленным правом на односторонний отказ (непоследовательного поведения, дестабилизирующего устойчивость договорных отношений).

В данном случае ответчик направил Уведомление о расторжении договора от 15.05.2020 № 13.

Истец подтверждает получение данного Уведомления 22.05.2020.

Применительно к предусмотренному пунктом 9.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2020 № 1 60-тидневному сроку уведомления (календарные дни) до даты расторжения, договор должен был прекратиться с 22.07.2020.

Тем не менее, 01.07.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, которым пункт 4.1 договора изложен в новой редакции, предусматривающей оплату за фактическое использование объекта аренды в размере 2 000 000,00 руб., которая производится с предоплатой за следующий месяц до 5 числа текущего месяца.

Такое изменение договорных положений вне всякого разумного сомнения (согласование условий (срока оплаты) относительно августа 2020 г., то есть после первоначальной даты расторжения договора) свидетельствует о воле арендодателя на сохранение арендных правоотношений, хотя и в измененном виде.

Отсюда, волеизъявление ответчика на прекращение договора не было реализовано им же самим по его же воле, дополнительное соглашение от 01.07.2020 № 2 по сути свидетельствует о подтверждении сторонами прочих условий договора на период после 22.07.2020, то есть о том, что прекращение договора аренды не состоялось.

При этом, хотя арендных отношений после указанной даты (22.07.2020), фактически продолжились, к спорным правоотношениям не подлежат применению правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку после уведомления об отказе от исполнения арендодатель не только не высказал возражений, не обратился к арендатору с претензиями об освобождении объекта аренды, что служило бы возобновлению договора на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), но в период после направления уведомления об одностороннем отказе и до прекращения договора однозначно выразил волю на сохранение арендных отношений. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014 сформулирована на этот счет правовая позиция, по которой в подобных случаях необходимо исходить из того, что лицо отказалось от своего уведомления о расторжении договора и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству.

Иная оценка таких обстоятельств позволяла бы лицу непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для второй стороны, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

В условиях продолжения арендных правоотношений и заключения 01.07.2020 дополнительного соглашения № 2 к договору суд критически относится к позиции ответчика, настаивавшего в ходе рассмотрения настоящего спора на действительности оспариваемого отказа, поскольку такая непоследовательность позиции ответчика противоречит общим принципам осуществления гражданских прав и обязанностей (статьи 1, 10 ГК РФ).

При этом суд отмечает, что заявленные ответчиком в одностороннем отказе претензии в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтверждены допустимыми доказательствами, свидетельствующими о наличии задолженности по арендной плате, сформировавшейся в результате невнесения на протяжении трех месяцев без уважительных причин арендной платы в полном объеме (нарушение по подпункту 9.3.3 договора), об ухудшении состояния объекта аренды (подпункт 9.3.2) или о нарушении арендатором действующего законодательства (подпункт 9.3.6).

Напротив, в материалы дела предоставлены платежные поручения истца о внесении ответчику арендной платы за период с января по май 2020, включительно: от 27.01.2020 № 86 на сумму 80 000,00 руб., от 31.01.2020 № 123 на сумму 10 000,00 руб. и от 03.03.2020 № 125919, от 03.04.2020 № 126319, от 05.05.2020 № 126319,от 29.05.2020 № 126370 на сумму 90 000,00 руб. каждая (том 1 л.д. 43-47), а также письма истца и согласования ответчика, датированные с 11.02.2019 по 20.12.2019 (том 1 л.д. 92-150, том 2 л.д. 1-17), которые прияты судом при рассмотрении спора, вытекающего из договора, заключенного 01.01.2020, поскольку в подпункте 6.1.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2020 № 1, стороны ясно выразили свою волю в отношении всех улучшений объекта аренды, осуществленных арендатором в период с 01.04.2019, с учетом договора аренды от 01.04.2019 № АР-9/19, по 01.03.2020. 

Так как текущий ремонт, а также замена и (или) восстановление строительных конструкций объекта аренды, то есть капитальный ремонт (пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ) в силу статьи 51 ГрК РФ получение разрешения не требуют, а доказательства того, что истцом производилась реконструкция и или новое строительство не предоставлены, довод ответчика о нарушении ООО «Таврия» требований действующего законодательства, а именно градостроительных норм также не нашел своего подтверждения. 

Применительно к согласованиям с ответчиком работ на объекте аренды суд также отмечает, что в материалах дела имеется общее письмо истца к ответчику о согласии на перепланировку, переоборудование, проведение строительно-монтажных работ и текущий ремонт объекта аренды от 02.04.2019 № 125 (том 1 л.д.106), по которому у ответчика не было возражений (ответ ответчика от 03.04.2019 № 06, том 1 л.д. 106).

Судом также отклоняются ссылки ответчика на то, что на дату рассмотрения спора договор в любом случае прекратился в связи с скончанием срока аренды (30.11.2020), поскольку согласно пункту 9.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2020 № 1/2 если арендодателем не будет выплачено возмещение полной стоимости любых улучшений, предусмотренных пунктом 8.4 договора, арендатор имеет право на возобновление действия договора на тех же условиях до даты выплаты арендодателем арендатору стоимости всех произведенных улучшений.

Из буквального содержания пункта 9.8 договора следует, что для возобновления договора достаточно соответствующего заявления арендатора.

Отклоняя при таких обстоятельствах соответствующий довод ответчика, суд отмечает, что в условиях согласования выполнения улучшений объекта аренды (вышеприведенными письмами арендодателя) и отсутствия доказательств того, что такие улучшения не производились или арендодателем произведена компенсация их стоимости согласно пункту 9.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2020 № 1/2, достаточные основания считать договор прекращенным отсутствуют. 

Аналогичный правовой вывод о возможности возобновления договора на условиях ранее заключенного договора поддерживается и судебной практикой (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

В то же время, поскольку оспариваемый односторонний отказ, оформленный Уведомлением о расторжении договора от 15.05.2020 № 13, не повлек за собой каких-либо правовых последствий, так как был отменен ответчиком, определившим новые условия и действие договора на период после планировавшегося прекращения договора, суд не усматривает прав и законных интересов истца, подлежащих защите в связи с таким, по сути не реализованным (не вступившим в силу), отказом, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В силу статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы остаются за истцом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н. Шкуро