﻿﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А74-5490/2017

21 ноября 2019 года

город Иркутск

 

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Барской А.Л., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Деревцовой К.А.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия представителей: Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана – Приходько О.Ф. (доверенность от 30.07.2019), индивидуального предпринимателя Репяха Владимира Александровича – Вигандта В.В. (доверенность от 23.03.2017),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2019 года по делу № А74-5490/2017 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2019 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Репях Владимир Александрович(ОГРН 305190111600140, ИНН 245500154739, далее – предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (далее – комитет, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 69Н с ипотекой, площадью 557,1 кв. м в городе Абакане по улице Пушкина, 50. Истец требовал принять пункт 1.5, последний абзац пункта 1.6, пункты 2.1, 2.3.1, последний абзац пункта 2.3.9, пункты 2.3.7, 3.2, 4.3 в редакции, предложенной им в протоколе разногласий от 27.03.2017, исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 2.3.8, 3.1, 3.3, 4.2.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности - Саяны» (далее – ООО «Экспертиза собственности - Саяны»).

Заявлениями от 14.01.2019 и от 31.01.2019 истец частично изменил заявленные требования, просил суд:

- принять пункт 2.1 в уточненной редакции: Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 22 100 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС. В счет оплаты стоимости нежилого помещения засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 5 230 000 рублей. Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем по настоящему договору, составляет 16 870 000 рублей, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости нежилого помещения стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения в размере 5 230 000 рублей.

- принять пункт 2.3.1: стоимость нежилого помещения в размере 16 870 000 рублей, оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора.

- принять пункт 1.6 в уточненной редакции: на нежилое помещение возникает право залога продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата полной стоимости нежилого помещения;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку.

- принять пункт 2.3.9 в уточненной редакции: суммы, поступающие в счет исполнения обязательств по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе в следующей очередности:

1) на оплату процентов;

2) на оплату основного долга.

- пункты 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2 принять в редакции, предложенной ответчиком в протоколе согласования разногласий от 29.03.2017,

- исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2019 года (с учетом определения об исправлении описки и арифметической ошибки от 29 июля 2019 года), оставленным без изменения постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2019 года, иск удовлетворен. Судом урегулированы разногласия, возникшие между комитетом и предпринимателем при заключении договора купли-продажи нежилого помещения; с комитета в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и судебные издержки в размере   270 000 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части установленных судами редакций пунктов 2.1 и 2.3.1 договора купли-продажи, вынести в указанной части новый судебный акт, которым в пункте 2.1 договора купли-продажи стоимость нежилого помещения установить в размере30 200 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений – в размере 4 225 541 рубль53 копейки; в пункте 2.3.1 договора купли-продажи установить стоимость нежилого помещения, подлежащую уплате покупателем, в размере 25 974 458 рублей 47 копеек.

Обжалуя судебные акты в части определения стоимости нежилого помещения, стоимости неотделимых улучшений и конечной, подлежащей уплате покупателем цены за нежилое помещение, комитет не соглашается с выводами судов о наличии в экспертном заключении Корнеевой Е.А., определившей стоимость помещения в размере30 200 000 рублей, нарушений стандартов в области оценочной деятельности, полагает, что причина расхождения в определенной экспертами Корнеевой Е.А., Черепановым В.Ю. и Пьяновым С.В. стоимости помещения осталась судами невыясненной, а допущенные экспертами Черепановым В.Ю. и Пьяновым С.В. нарушения стандартов оценки судами проигнорированы; суд апелляционной инстанции необоснованно согласился с мнением истца о наличии в экспертном заключении Корнеевой Е.А. иных, не установленных судом первой инстанции нарушений; суды необоснованно включили НДС в стоимость неотделимых улучшений, не применили подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Присутствующие в судебном заседании представители комитета и предпринимателя доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее подтвердили соответственно.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон№ 159-ФЗ) обратился в администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения № 69Н, расположенного по адресу: город Абакан, ул. Пушкина, 50, площадью 557,1 кв. м.

Постановлением от 20.02.2017 № 225 администрация города Абакана утвердила условия приватизации указанного нежилого помещения, определила цену его продажи.

28.02.2017 продавец – комитет письмом № 344 передал истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой № 69Н, расположенного по адресу:г. Абакан, ул. Пушкина, 50.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи с ипотекой на основании отчета ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости № А 14-17, выполненного по заказу продавца, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 30 930 000 рублей без НДС.

27.03.2017 истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, подписанный с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.9, 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3 договора, предложив иной размер выкупной цены 12 800 000 рублей и изменение предложенных продавцом условий.

При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Экспертиза собственности - Саяны».

Ответчик письмом от 30.03.2017 № 560 заявил о несогласии на изменение пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 3.1, 4.2 договора со ссылкой на нормы Закона № 159-ФЗ и нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), предложил новую редакцию пунктов 2.3.7, 2.3.8, 3.2, 1.5, согласился на предложенные покупателем изменения пунктов 1.6, 2.3.9, 3.3 и 4.3. Комитет направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 27.03.2017.

Не согласившись с предложенными комитетом ценой и условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

В процессе судебного разбирательства для разрешения разногласий сторон по размеру рыночной стоимости - цены выкупаемого помещения и для определения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по ходатайствам сторон произведены экспертизы:

- по заключению эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. от 09.02.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н площадью 557,1 кв. м по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 50, по состоянию на 20.12.2016 составляет30 200 000 рублей, НДС не облагается.

- по заключению эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Е.Ю. от 02.07.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 20 770 000 рублей без учета НДС.

- по заключению дополнительной экспертизы эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Е.Ю. от 04.10.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 21 570 000 рублей без НДС.

- по заключению экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 22 100 000 рублей, НДС не облагается.

- по заключению эксперта ООО «Центр оценки и аудита» Машукова А.А. от 17.07.2018 рыночная стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в нежилом помещении по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 50, помещение 69Н площадью 557,1 кв. м, при проведении реконструкции помещения утвержденной постановлениями мэра города Абакана от 20.06.2006 № 1212 и от 27.11.2006 № 2431, в соответствии с объемами проектно-технической документации по состоянию на 20.12.2016 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения составляет 5 120 000 рублей.

Поскольку после проведенных экспертиз стороны не согласовали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, истец настаивал на удовлетворении иска путем принятия спорных условий договора в предложенной им редакции.

Арбитражный суд, разрешая вопрос об урегулировании разногласий, возникших при согласовании условий договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой руководствовался статьями 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона № 159-ФЗ, Закона об оценочной деятельности, разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», признал надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта заключение экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018, определил рыночную цену нежилого помещения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы от 20.12.2018 экспертами Союза судебных экспертов «Экспертный совет» в размере 22 100 000 рублей без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений помещения - в размере 4 986 139 рублей, подлежащую зачету в счет оплаты цены арендуемого имущества, и установил сумму к оплате истцом в размере 17 113 861 рублей.

Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае стороны фактически в ходе судебного разбирательства не достигли соглашения по рыночной стоимости нежилого помещения и соглашения о включении НДС в стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении публичного договора, могут быть переданы на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом№ 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела. Таким образом, заключение с истцом договора купли-продажи нежилого помещения является для комитета обязательным.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества арендатором за счет собственных средств.

Рыночная стоимость подлежащего выкупу недвижимого имущества определена судами на основании заключения экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018 и составляет 22 100 000 рублей.

По смыслу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертиза должна проводиться в соответствии с законодательством и в порядке, исключающем сомнения в ее объективности, а экспертное заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав экспертное заключение от 20.12.2018, суды установили, что оно соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности, а также положениям Кодекса, является наиболее достоверным и обоснованным, соответствует требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199.

Заявленные в кассационной жалобе доводы ответчика о несогласии с выводами экспертизы не свидетельствуют о недостоверности заключения и не могут служить основанием для отмены судебных актов, о чем суд апелляционной инстанции обоснованно указал в обжалуемом постановлении со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованно вмененных судом апелляционной инстанции эксперту Корнеевой Е.А. нарушений стандартов в области оценки, не установленных судом первой инстанции, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку действия суда апелляционной инстанции соответствуют порядку, предусмотренному статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая выводы судов о включении ими НДС в стоимость установленной экспертом суммы неотделимых улучшений, заявитель кассационной жалобы указывает на нарушение таким выводом судов положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции не применил подлежащий применению подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, обоснованно отклонен судами со ссылкой на разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», поскольку истец в силу закона уже оплативший НДС при оплате работ по созданию неотделимых улучшений и являющийся субъектом специальной системы налогообложения – единого налога на вмененный доход, не имеет возможности возмещения НДС и оплата им стоимости создания неотделимых улучшений является уплатой цены и его прямыми расходами.

Вопреки доводам ответчика подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит применению, поскольку операции по приобретению товаров и услуг в целях создания неотделимых улучшений не относятся к объектам, которые не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Таким образом, заявленные ответчиком в кассационной жалобы доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2019 года по делу№ А74-5490/2017 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от08 августа 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.Н. Буркова

А.Л. Барская

М.А. Первушина