Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

30.03.2023                                  Дело № А40-235420/22-11-1628

Резолютивная часть решения объявлена 23.03.2023

Полный текст решения изготовлен 30.03.2023

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску  

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143404, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.08.2002, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТРЕЙД БИЛДИНГ КОМПАНИ" (127566, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2009, ИНН: 

<

***>)

о взыскании

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.07.2022, паспорт  

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.06.2021, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании с АО «ТРЕЙД БИЛДИНГ КОМИ АНИ» в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области задолженность по договору аренды земельного участка №71 от 27 марта 2019 года за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2022 года включительно в размере 9 526 949,68 руб. в размере 2 841 525,61 руб., а также пени в размере 1 375 283,24 руб. за период с 16.12.2020 по 30.06.2022.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части на основании следующего. 

27 марта 2019 года между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и АО «Трейд Билдинг Компани» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 71 (договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4830 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0010304:21, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, мкр.№5, в границ, ул. Жуковского и ул. Железнодорожной, стр. корп. №№ 76А и 76Б.

Договор зарегистрирован 12.07.2019 за №50:11:0010304:21 -50/001/2019-137.

Земельный участок предоставляется под размещение группы многоэтажных домов (п. 1.3. договора аренды).

Срок аренды составляет 3 года с момента государственной регистрации договора. В силу положений пункта 3.1 Договора аренды и приложения № 1 к нему, размер арендной платы определяется по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Ап - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с Законом Московской области от 05.11.2019 № 220/2019-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год», Законом Московской области от 12.11.2020 N 221/2020-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год», Законом Московской области от 29.11.2021 N 236/2021-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2022 год» Аб = 72,53 руб/кв.м.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» Кд=4,2

Решение Совета депутатов городского округа Красногорск МО от 26.12.2019 N 280/23 «Об утверждении Положения об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (КМ), и корректирующих коэффициентов (ПКД) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Красногорск Московской области» Км= 3,7; Пкд = 1; Апл = 72,53 *4,2* 1*3,7*4830 = 5 443 971,25 руб. в год. 

В силу положений пункта 3.3 Договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.4.8 Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Задолженность АО «ТРЕЙД БИЛДИНГ КОМПАНИ» перед истцом по договору аренды земельного участка № 71 от 27 марта 2019 года за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2022 года составляет 9 526 949,68 руб.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соотв. с п. 5.3 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

За период с 16.12.2020 по 30.06.2022 размер пеней составляет 1 375 283,24руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

19.05.2020 Истец направил в адрес Ответчика претензию №1.2.5/8348 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, однако требования были оставлены без внимания, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. 

 Согласно пп.1, 2, 4, ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как указано в ч. 3 ст. 35 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, а размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

С учетом положений ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Администрацией заявлены требования о взыскании задолженности за периоды: 4 квартал 2020 года, 2021 год, 1 и 2 квартал 2022 года.

Согласно условиям Договора аренды № 71 и земельный участок предоставлен в аренду Ответчику под размещение группы многоэтажных домов.

20 октября 2003 года Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Красногорского района Московской области и ООО «АмиконтСтройСервис» заключен Инвестиционный контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, зарегистрированный в реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 20 октября 2003 года за №167/11-03

31 октября 2003 года Дополнительным соглашением № 1 к Контракту ООО «АмиконтСтройСервис» передало все права и обязанности Инвестора ООО «АН Бест-Финанс». 19 апреля 2011 года Дополнительным соглашением № 2 к Контракту права и обязанности Инвестора «АН Бест-Финанс» перешли к ООО «Трейд Билдинг Компани».

Пунктом 2.2. Контракта предусмотрена обязанность Ответчика за счет собственный (заемных) средств произвести новое строительство Объекта по адресу: 

<

...> на углу ул. Жуковского и ул. Железнодорожная, стр.76, ориентировочной общей площадью 20 000 кв.м.

Реализация инвестиционного контракта по строительству объекта на спорном земельном участке производилась с привлечением средств физических лиц в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

09.09.2021 Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение № 50-11-19378-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, по адресу: МО, 

<

...>».

Постановлением Администрации городского округа Красногорск Московской области от 09.12.2021 № 2525/12 жилому дому присвоен почтовый адрес: Московская область, городской округ Красногорск, 

<

...>.

11.01.2022Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области жилому дому (объекту недвижимости) присвоен кадастровый номер 50:1160010304:2694.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома расположенные на указанном земельном участке объекты.

Также согласно части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, среди прочего, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 25.01.2022 года зарегистрирован переход права собственности ФИО4, ФИО5 на квартиру № 71 общей площадью 71 кв.м. (№ гос. регистрации 50:11:0010304:3039-50/422/2022-1), расположенную в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, 

<

...>.

Таким образом, 25.01.2022 года Договор аренды от 27.03.2019 года № 71 прекратил свое действие.

С учетом изложенного, Истцом неправильно определен период задолженности до 30.06.2022, поскольку 25.01.2022 арендные отношения между сторонами прекращены.

Согласно условиям Договора аренды № 71 размер арендных платежей составляет 5 443 971,25 руб. в год, что соответственно составляет 14 915 руб. в день.

Арендная плата за 4 квартал (октябрь, ноябрь, декабрь) 2020 года - 92 дня составит 1 372 180 руб. (14 915 руб. х 92 дня = 1 372 180 руб.

Арендная плата за 2021 года (365 дней) составляет- 5 443 971,25 руб.

Арендная плата за 2022 год с 01.01.2022 по 25.01.2022 (25 дней) составит 372 875 руб.

Итого размер арендной платы за 4 квартал 2020 года, 2021 год, и 25 дней 2022 года составляет 7 189 026,25 руб.

Судом проверен расчет ответчика и признан верным.

Ответчик считает расчет пени, изложенный в исковом заявлении необоснованным, поскольку обязательства ответчика по оплате арендных платежей прекратились 25.01.2022, а также ссылается на действующий мораторий и перерасчет неустойки.  Таким образом, сумма пени за период с 16.12.2020 по 31.03.2022 исходя из 0,05 % от суммы задолженности составляет 998 344,68 руб.

Судом также проверен расчет ответчика и признан верным.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендным платежам за 4 квартал 2020 года, 2021 год, и 25 дней 2022 года в размере 7 189 026,25 руб.., а также сумма пени за период с 16.12.2020 по 31.03.2022 в размере 998 344,68 руб.

Однако требование о взыскании неустойки за нарушение сроков оплат арендной платы за период с 31.03.2022 по 30.06.2022 не подлежит удовлетворению в соответствии с введенным мораторием.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 с 01.04.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении юридических лиц, одним из последствий которого является установление запрета на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзац 9 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга за 4 квартал 2020 года, 2021 год, и 25 дней 2022 года составляет 7 189 026,25 руб., а также неустойку за период с 16.12.2020 по 31.03.2022 исходя из 0,05 % от суммы задолженности составляет 998 344,68 руб., с учетом постановления о введении моратория и представленного расчета ответчика. 

Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 307- 310, 413, 421, 614 ГК РФ, ст. ст.  110,  123, 124, 150,  156, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕЙД БИЛДИНГ КОМПАНИ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2009, ИНН: 

<

***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.08.2002, ИНН: 

<

***>) арендную плату в размере 7 189 026,25 руб. (Семь миллионов сто восемьдесят девять тысяч двадцать шесть рублей 25 копеек), пени в размере 998 344,18 руб. (Девятьсот девяносто восемь тысяч триста сорок четыре рубля 18 копеек).

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕЙД БИЛДИНГ КОМПАНИ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2009, ИНН: 

<

***>) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 63 937 руб. (Шестьдесят три тысячи девятьсот тридцать семь рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:           В.Г. Дружинина