АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-3604/2019

16 мая 2019 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 07 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению ООО «Гис-Агро Балаково»,

заинтересованные лица: Управление Росреестра по Саратовской области,

Администрация Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области,

о признании незаконными отказов в государственной регистрации права,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Гис-Агро Балаково» – ФИО2, представитель по доверенности от 11.08.2016, ФИО3, представитель по доверенности от 11.02.2018,

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» (далее - общество, заявитель) с заявлением о признании незаконными отказов Управление Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 64:05:100104:50, 64:05:100204:136, 64:05:100104:52, 64:05:100204:133, 64:05:100104:51, 64:05:100204:135, 64:05:100204:134.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель Росреестра возражал против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, ООО «Гис-Агро Балаково» обратилось в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:05:100104:50, 64:05:100204:136, 64:05:100104:52, 64:05:100204:133, 64:05:100104:51, 64:05:100204:135, 64:05:100204:134.

Уведомлениями от 27.12.2018, 28.12.2018, 11.01.2019 Росреестром заявителю сообщено об отказе в регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Отказы мотивированы тем, что на государственную регистрацию не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объекты недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права после вступления в силу указанного федерального закона.

В регистрирующем органе отсутствуют документы, подтверждающие право собственности продавца - СПК «Поливной» на спорные объекты недвижимости.

Не согласившись с данными отказами, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 198 АПК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действия (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно частям 3, 4, 6 статьи 1, части 1 статьи 3, пункту 2 части 2 статьи 7, части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, помимо прочего, из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на государственную регистрацию в Росреестр заявителем были представлены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 10, от 17.04.2008 № 18,  от 17.04.2008 № 6,  от 17.04.2008 № 16,  от 17.04.2008 № 12,  от 17.04.2008 № 7,  от 04.02.2008 № 4,  заключенные между СПК «Поливной» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «Гис-Агро Балаково» в лице директора ФИО6

Однако, в Едином государственном реестре недвижимости не содержалось сведений о зарегистрированном праве собственности СПК «Поливной» на спорные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Правило о действительности ранее возникших, но не зарегистрированных прав сохранено положениями части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК "Поливной" на дату заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 10, от 17.04.2008 № 18,  от 17.04.2008 № 6,  от 17.04.2008 № 16,  от 17.04.2008 № 12,  от 17.04.2008 № 7,  от 04.02.2008 № 4 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57- 3068/2016. 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорные объекты были построены в период с 1971 по 1981 годы и принадлежали СПК «Поливной».

Совхоз "Поливной" реорганизован в порядке приватизации в 1992 году в акционерное общество закрытого типа "Поливной", чья организационно-правовая форма в последующем была приведена в соответствии с действующим законодательством на СПК "Поливной".

В силу статьи 36 Закона СССР от 26.05.1988 N 8998-XI "О кооперации в СССР" все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно статье 93 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на социалистическую и личную. Социалистическая собственность в свою очередь подразделялась на государственную (общенародную) собственность; собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений; собственность общественных организаций.

Колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям в силу статей 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР принадлежало право владения, пользования и распоряжения находящимся у них на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе, совхозам и колхозам предписывалось до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2018 N Ф06-32168/2018 по делу N А57-17385/2017.

Суд также отмечает, что собранием кредиторов от 03.02.2011 утвержден отчет о результатах конкурсного производства конкурсного управляющего СПК «Поливной», на основании которого определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2011 по делу № А57-5Б/2006 завершено конкурсное производство СПК «Поливной», из чего следует, что продажа спорного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК «Поливной», фактически имущество было передано заявителю по акту приема-передачи имущества от 19.04.2010 г. после полной оплаты, в связи с чем отсутствуют основания считать договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 недействительным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в регистрации перехода права собственности заявителя на спорные объекты недвижимости.

Таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 64:05:100104:50, 64:05:100204:136, 64:05:100104:52, 64:05:100204:133, 64:05:100104:51, 64:05:100204:135, 64:05:100204:134.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области                                                                Д.Р. Мамяшева