Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-110641/2019

24 ноября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  24 ноября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр»; 

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2; 

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2020;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 01.06.2019;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды №160-LA/SNC от 23.11.2018, состоящей из суммы Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за период аренды с 01.06.2019 по 30.06.2019 на общую сумму 3 074,41 Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты); суммы расходов на Коммунальные услуги за период аренды с 01.04.2019 по 30.04.2019 на сумму 12 065,10 рублей, а также об обязании ответчика исполнить обязательство в натуре, а именно возобновить непрерывную коммерческую деятельность в арендуемом по договору аренды помещении. 

Определением суда от 08.11.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по настоящему  делу.

Индивидуальный  предпринимателю ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» о досрочном расторжении договора аренды №160-LA/SNC от 23.11.2018, о взыскании  гарантийного депозита по договору аренды в размере 453 147,19 рублей.

Определением суда от 18.11.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А56-120323/2019.

Определением суда от 05.01.2020 принято к производству встречное исковое заявление Общества к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды №160-LA/SNC от 23.11.2018 года, состоящей из суммы Базовой арендной платы, Маркетинговых расходов, Эксплуатационных расходов за период аренды с 01 июля 2019 года по 30 ноября 2019 года 15 373,20 (Пятнадцать тысяч триста семьдесят три Евро 20 Евроцентов) Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты); суммы Расходов на Коммунальные услуги за период аренды с 01 мая 2019 года по 30 сентября 2019 года 46 983,53 (Сорок шесть тысяч девятьсот восемьдесят три рубля 53 копейки) рублей, суммы неустойки 774,78 (Семьсот семьдесят четыре Евро 78 Евроцентов) Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты), 12 632,76 (Двенадцать тысяч шестьсот тридцать два Евро 76 Евроцентов) Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты); суммы неустойки 2900,63 (Две тысячи девятьсот рублей 63 копейки) рублей.

Определением суда от 04 марта 2020 года дела № А56-110641/2019 и А56-120323/2019 объединены для совместного рассмотрения в одно производство с присвоением делу № А56-110641/2019.

Истец 27 сентября 2020 года заявил об отказе от части исковых требований, а именно: об отказе от требования к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 возобновить непрерывную коммерческую деятельность в арендуемом по договору аренды помещении. В остальной части истец поддержал исковые требования. Определением суда от 07 октября 2020 года заявление об отказе от части исковых требований удовлетворено.

В настоящее судебное заседание стороны явились. Истец заявленные требования, в том числе в рамках встречного иска, поддержал в полном объеме, против удовлетворения иска ответчика возражал. В настоящее судебное заседание ответчик также явился, против исковых требований истца возражал, настаивал на удовлетворении иска ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором был заключен договор аренды №160-LA/SNC от 23.11.2018, согласно условиям которого истец передал в пользование ответчику часть помещения 1Н №314 площадью 65.5 м.кв. на четвертом этаже Торгового центра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.114-116, лит.А.

Срок договора аренды - до 30.09.2021, договор зарегистрирован Управлением Росреестра

по Санкт-Петербургу 28.01.2019, помещение передано по акту 26.11.2018.

В соответствии со статьей 6.1. Общих положений Договора аренды Арендатор на условиях и в порядке согласно Договору аренды обязался уплачивать Арендодателю арендную плату (далее - «Арендная плата»), которая включает следующие составные части: (1) фиксированная составляющая - Базовая арендная плата, начисляемая с 24 декабря 2018 года (ст.8.1. Специальных положений Договора аренды); (2) переменная составляющая - Дополнительная арендная плата (Плата с оборота), если таковая существует, начисляемая с начала первого Оборотного периода; (3) фиксированная составляющая - Маркетинговые расходы, начисляемые с 24 декабря 2018 года (ст.8.3. Специальных положений Договора аренды); (4) фиксированная составляющая -Эксплуатационные расходы, начисляемые с 24 декабря 2018 года (ст.8.2. Специальных положений Договора аренды); (5) переменная составляющая - расходы на Коммунальные услуги, начисляемые с даты Акта приема-передачи Помещения (26 ноября 2018 года).

При этом согласно статье 7 Общих положений Договора аренды Базовая арендная плата, Маркетинговые расходы, Эксплуатационные расходы выплачиваются Ответчиком ежемесячно, не позднее соответствующих дней внесения Арендной платы, рассчитываемых с Даты начала начисления согласно ст. 7.1.1. Общих положений Договора аренды, ст. 8.1, 8.3, 8.2 Специальных положений Договора аренды. Расходы на Коммунальные услуги выплачиваются Арендатором не позднее 5 рабочего дня второго месяца, следующего за оплачиваемым (ст. 7.1.5. Общих положений Договора аренды).

В соответствии со статьей 7.5.4. Общих положений Договора аренды Базовая Арендная плата, Маркетинговые расходы и Эксплуатационные расходы, подлежащие уплате Арендодателю Арендатором по Договору аренды, определены в Евро, и эта валюта является основой для расчета платежей. Валютой платежа по всем таким суммам является российский рубль, рассчитываемый по применимому валютному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату списания суммы с корреспондентского счета обслуживающего Арендатора банка, если иные условия о курсе не будут согласованы Сторонами дополнительно.

В связи с нарушением ответчиком обязательства по уплате арендной платы у него образовалась задолженность по уплате Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за период аренды с 01.06.2019 по 30.11.2019 на общую сумму 18 447, 61 Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты); по оплате расходов на Коммунальные услуги за период аренды с 01.04.2019 по 30.09.2019 на сумму 59 048,63 рублей: пеней, начисленных по Договору в размере 13 407,54 Евро и 2 900,63 рублей.

Неисполнение ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей послужило основанием для направления истцом ответчику Досудебных претензий от 19.06.2019, исх. №2019-233 и от 15.11.2019 г., исх. № 2019-505 (далее - «Досудебные претензии») с требованием устранить нарушения, возобновить коммерческую деятельность, оплатить образовавшиеся на даты Досудебных претензий задолженности. Требования, изложенные в Досудебных претензиях, ответчиком не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Вместе с тем, в рамках объединенного дела Арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды, о взыскании с Арендодателя суммы гарантийного депозита 453 147,00 рублей.

Требования обоснованы следующим. Магазин Арендатора, расположенный в арендованном по Договору помещении, оказался убыточным. В этой связи обстоятельства, из которых стороны Договора исходили при заключении, существенно изменились. Поскольку финансовое состояние Арендатора вследствие убыточности магазина ухудшилось, он, добросовестно исполнявший все свои обязанности, предусмотренные договором и действующим законодательством, не достигнув с Арендодателем соглашения о расторжении договора аренды в досудебном порядке, требует расторжения Договора в судебном порядке со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Арендатор полагает, что действия Арендодателя по удержанию имущества Арендатора, выразившиеся в воспрепятствовании вывоза его торгового оборудования, установленного в арендуемом Помещении и необходимого для ведения коммерческой деятельности, являются грубым нарушением закона и являются самоуправством. Гарантийный депозит, по мнению Арендатора, подлежит возврату по договору аренды.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Представленными ответчиком в материалы дела документами и пояснениями в ходе судебных заседаний не доказано наличие всех четырех условий, установленных в статье 451 ГК РФ. Заключая договор, ответчик мог предположить, что прибыль от ведения предпринимательской деятельности в арендованном помещении может как увеличиваться, так и уменьшаться. В связи с этим суд не может согласиться с доводом истца, что возникшая убыточность предприятия Арендатора является существенно изменившимся обстоятельством. Ссылка ответчика на то, что существенным изменением обстоятельств является экономический кризис и в его условиях ответчику затруднительно исполнять договор, несостоятельна, т.к. в условиях кризиса осуществляет свою предпринимательскую деятельность не только ответчик, но и истец. Следовательно, риск изменения обстоятельств несет не только истец, но и ответчик. Стороны в момент заключения договора могли предвидеть возможную убыточность своей предпринимательской деятельности. Кроме того, в соответствии с п. 1. ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Ответчик имеет опыт предпринимательской деятельности, поскольку зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 25 июня 2010 года, основным видом деятельности согласно ЕГРИП является торговля розничная играми и игрушками в специализированных магазинах.

Исследовав фактические обстоятельства, имеющие с учетом требований ст. 451 ГК РФ значение для правильного разрешения спора, суд пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ возможны изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Частью 2 данной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре. Договором № 160-LA/SNC предусмотрено основание досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 16.4.2 Общих положений), при этом доказательств наступления событий, с которыми договор связывает право арендатора на досрочное расторжение договора, Арендатором не представлено.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, Арендатор, не достигнув с Арендодателем соглашения об условиях расторжении договора аренды, 11.06.2019 прекратил коммерческую деятельность в арендованном помещении и приступил к его освобождению от принадлежащего Арендатору имущества. Односторонний внесудебный отказ Арендатора от исполнения обязательств по договора аренды не предусмотрен. Арендатор в одностороннем порядке возвратил Арендодателю ключи от арендуемого помещения, что не соответствует положениям статьи 16.8.1. (г) Общих положений договора аренды, согласно которой стороны договора обязаны подписать акт приема-передачи (возврата) помещения как документа об окончании арендных правоотношений. Таким образом, действиями, фактически свидетельствующими об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, Арендатор допустил нарушение договора аренды и статьи 310 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней), в силу положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая, что факт просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика подтвержден материалами дела, доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период в заявленном размере, ответчиком не представлено, суд полагает сумму задолженности по уплате Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за период с 01.06.2019 по 30.11.2019 на общую сумму 18 447, 61 Евро (по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты); по оплате расходов на Коммунальные услуги за период аренды с 01.04.2019 по 30.09.2019 на общую сумму 59 048,63 рублей, подлежащей взысканию с Арендатора.

Возможность взыскания пени от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена статьей 15.2 Общих положений Договора. Расчет пени арбитражным судом проверен и признан обоснованным. Ответчиком расчет пени не оспорен.

Требование ответчика о взыскании Гарантийного депозита не подлежит удовлетворению в силу следующего:

Согласно определению в ст. 1.1. Общих положений договора аренды Гарантийный депозит является способом обеспечения обязательств арендатора по договору. В силу ст. 6.8.5. Общих положений договора аренды сумма Гарантийного депозита подлежит возврату Арендатору Арендодателем только в случае прекращения (расторжения) Договора без продолжения арендных отношений по вине Арендодателя либо в связи с истечением Срока аренды, и исключительно после зачетов, произведенных в соответствии с Разделом 6 Общих положений Договора аренды, при этом возврат части Гарантийного депозита, оставшегося после зачета сумм задолженности Арендатора, производится в течение 2 (двух) месяцев с даты прекращения (расторжения) договора. При этом, согласно ст. 6.8.3. Общих положений договора аренды право на зачет Арендодателем задолженности из Гарантийного депозита является правом, а не обязанностью Арендодателя. Во всех остальных случаях досрочного прекращения (расторжения) договора без продолжения арендных отношений между Сторонами Гарантийный депозит не подлежит возврату Арендатору и переходит в пользу Арендодателя в качестве штрафной неустойки за досрочное прекращение (расторжение) Договора по причинам, не связанным с действиями/бездействием Арендодателя, в дату прекращения (расторжения) Договора.

В материалы дела Арендодателем представлено уведомление об одностороннем отказе Арендодателя от договора аренды от 08.09.2020 (исх. № 2020- 628), в соответствии с которым договор прекращается 18.09.2020 вследствие неисполнения Арендатором платежных обязательств (статьи 16.4.1.1. (г) Общих положений Договора). В указанных обстоятельствах оснований для взыскания суммы Гарантийного депозита с Арендодателя суд не усматривает, поскольку сумма Гарантийного депозита удержана Арендодателем в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.

Доказательств злоупотребления истцом своими правами ответчиком не представлено.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» 18 447, 61 Евро (в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации по состоянию на дату оплаты) задолженности по договору аренды №160-LA/SNC от 23.11.2018, состоящей из суммы Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за период аренды с 01.06.2019 по 30.11.2019; 59 048,63 рублей расходов на коммунальные услуги за период аренды с 01.04.2019 по 30.09.2019; 13 407 Евро неустойки (в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты); 2 900,63 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных услуг, 40 955,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.