АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-356/2022

г. Биробиджан

13 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус-2" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к муниципальному автономному учреждению "Центр культуры и досуга" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 24.04.2021 № 2,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 (на основании прав по должности), ФИО3 (на основании доверенности от 21.03.2022); 

от ответчика - ФИО4 (на основании доверенности от 29.09.2020),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парус-2" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному автономному учреждению "Центр культуры и досуга" (далее – Учреждение) о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 24.04.2021 № 2.

            В обоснование искового заявления указано, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ответчик предоставил истцу в аренду нежилые помещения, расположенные в здании кинотеатра «Родина», с целью использования под магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания. Обществом в арендуемых помещениях размещено кафе. ГОСТом 30389-2013 «Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования», введенным в действие Приказом Росстандарта от 22.11.2013 № 1676-ст (далее – ГОСТ 30389-2013), установлены минимальные требования к предприятиям (объектам) общественного питания различных типов, в том числе к кафе – оборудование туалетов, не только для работников, но и для посетителей. Нежилые помещения, предоставленные ответчиком в аренду, не имеют оборудованных туалетов. Туалеты имеются в иных помещениях, расположенных в здании кинотеатра. Нежилые помещения, предоставленные истцу, имеют с иными помещениями (в том числе туалетными комнатами), используемыми ответчиком, общую входную группу, которая позволяет пройти из помещений, предоставленных истцу, в туалетные комнаты, расположенные в иных помещениях кинотеатра. На момент заключения договора аренды входная группа была открыта, что обеспечивало доступ к туалетной комнате. Это позволило сторонам заключить договор аренды с целью использования недвижимого имущества под кафе. Однако после заключения договора аренды ответчик закрыл входную группу, в связи с чем, работники истца и посетители кафе не имеют возможности пользоваться туалетной комнатой в здании кинотеатра. Истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой решить вопрос свободного доступа работников и посетителей кафе к туалетной комнате. В ответ на претензию истца ответчик отказал в доступе к туалетной комнате по причине того, что туалетная комната не входит в общую площадь арендуемого имущества, предложив истцу самостоятельно оборудовать туалетную комнату. Отказ ответчика в доступе работников и посетителей кафе к туалетной комнате влечет несоответствие помещений, переданных истцу по договору аренды, требованиям для использования их под кафе. Отсутствие в помещениях, предоставленных истцу по договору аренды, туалетных комнат является непреодолимым препятствием к их использованию в качестве предприятия общественного питания.

            Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему требования Общества не признал, указав, что договор аренды заключен на согласованных сторонами условиях, в пункте 1.1 договора определено имущество, подлежащее передаче в аренду, общей площадью 155,5 кв.м. Размер ежемесячной арендной платы рассчитан исходя из указанной площади нежилых помещений. В стоимость аренды не включается эксплуатация помещений общего пользования. Пользование другим имуществом арендодателя подразумевает внесение дополнительной платы. Туалетная комната находится на территории кинотеатра, вход в туалет платный, о чем Общество при заключении договора аренды знало. Договор аренды не предусматривает передачу арендатору туалетной комнаты или её использование. При заключении договора аренды истцом не вносились предложения по внесению изменений в проект договора. В пункте 1.1 договора стороны согласовали цели использования помещений – магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания. Обществом принято решение разместить в переданных в аренду помещениях предприятие общественного питания – кафе. ГОСТом 30389-2013 закреплены следующие виды предприятий общественного питания: ресторан, кафе, бар, предприятие быстрого обслуживания, буфет, кафетерий, столовая, закусочная, магазин (отдел) кулинарии. При выборе истцом вида деятельности – магазин, кафетерий или буфет наличие туалетной комнаты не обязательно. Если арендатор определил для себя вид деятельности – кафе, то обеспечивать соблюдение правовых норм, в том числе санитарных и иных предписаний, должен самостоятельно. Кроме того, согласно ГОСТу 30389-2013, для объектов общественного питания, размещенных в кинотеатрах, наличие туалетной комнаты не обязательно. Более того, в помещениях истца находится канализационный сток, то есть возможность установки и монтажа туалетной комнаты, которой истец воспользоваться не захотел. Об отсутствии туалетной комнаты в арендуемых помещениях и наличии платного туалета на территории кинотеатра истец при заключении договора аренды знал.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, а также заявила устное ходатайство о допросе в качестве свидетелей генерального директора Общества ФИО2 и гражданина ФИО5, пояснив, что последний на основании гражданско-правового договора оказывал Обществу услуги по поиску помещений и заключению договоров аренды для осуществления хозяйственной деятельности. ФИО2 и ФИО5 осматривали нежилые помещения и определяли условия, на которых заключался спорный договор. Также представитель истца ходатайствовала о допросе в качестве свидетелей заведующей и продавца кафе, пояснив, что указанные свидетели осуществляли деятельность в кафе, и им было отказано в доступе к туалетной комнате.    

Представитель ответчика в судебном заседании (в режиме онлайн с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел») исковые требования не признала, возражала против удовлетворения ходатайства о допросе свидетелей. 

Рассмотрев ходатайство истца, суд протокольным определением отказал в его удовлетворении в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

По смыслу статьи 88 АПК РФ вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В удовлетворении ходатайства истца о вызове свидетелей отказано, поскольку суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участников процесса, суд установил следующее.  

            Как видно из материалов дела, 24.04.2021 между Учреждением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 2, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения № 17, № 19, № 20, общей площадью 155,5 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, 

<

...> (здание кинотеатра «Родина»), с целью использования под магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания. 

            Срок аренды согласован сторонами в пункте 2.1 договора – с 24.04.2021 по 24.04.2026.

            26.10.2021 истец вручил ответчику письмо за № 24, в котором указал, что в арендуемых помещениях Обществом размещено кафе. Имущество, переданное арендатору, не имеет оборудованных туалетов. Туалеты имеются в иных помещениях кинотеатра «Родина». Помещения, переданные арендатору, имеют общую входную группу с помещениями, используемыми арендодателем и расположенными в здании кинотеатра «Родина», которая позволяет пройти из помещений, предоставленных арендатору, в туалетные комнаты кинотеатра «Родина». Однако указанная входная группа закрыта арендодателем, в связи с чем, работники и посетители кафе для пользования туалетом вынуждены выходить из кафе на улицу и заходить в здание кинотеатра через центральный вход, что вызывает затруднения в работе кафе и неудобства для посетителей. Кроме того, в устной форме арендодатель сообщил, что со следующего месяца пользование туалетом для сотрудников и посетителей кафе будет платным. Данные обстоятельства свидетельствуют о прекращении доступа арендатору и его посетителям к туалету, что влечет несоответствие помещений, переданных арендатору по договору аренды, требованиям ГОСТа 30389-2013 и для использования их под кафе. В этом же письме Общество просило решить вопрос бесплатного свободного доступа работникам и посетителям кафе к туалету.

            В ответ на указанное письмо Учреждение сообщило, что туалетная комната не предусмотрена договором аренды, объектом аренды не является и не входит в общую площадь арендуемого помещения, предложив Обществу самостоятельно оборудовать туалетную комнату в арендуемых помещениях.

            20.12.2021 истец вручил ответчику письмо за № 124 с просьбой подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

            Письмом от 30.12.2021 Учреждение отказалось от подписания соглашения о расторжении договора аренды, что послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (статья 612 ГК РФ).

            Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из пункта 1.1 спорного договора, Учреждение предоставило Обществу во временное владение и пользование нежилые помещения № 17, № 19, № 20, общей площадью 155,5 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, 

<

...> (здание кинотеатра «Родина»), с целью использования под магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания.

Размер ежемесячной арендной платы определен исходя из общей площади нежилых помещений – 155,5 кв.м.

Подписывая договор аренды, Общество согласилось со всеми его условиями. При заключении договора аренды арендатор имел возможность осмотреть помещения. Как пояснила представитель истца в судебном заседании, перед заключением договора аренды генеральный директор Общества ФИО2 и гражданин ФИО5 осматривали нежилые помещения и определяли условия, на которых заключался спорный договор. Планируя разместить в арендуемых помещениях кафе, арендатор должен был знать о предъявляемых к таким помещениям санитарных требованиях и неукоснительно соблюдать их при осуществлении деятельности. При этом именно на арендатора возлагается ответственность за нарушения санитарных норм при осуществлении деятельности. 

Отсутствие туалета непосредственно в арендуемых помещениях не являлось скрытым недостатком помещений и могло быть установлено до заключения договора аренды и передачи имущества. 

Вместе с тем, арендуемые помещения были приняты Обществом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации помещений в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды. 

Из указанного следует вывод, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний, тем самым снял с арендодателя ответственность за несоответствие указанного имущества целям договора, что исключает применение в данном случае части 1 статьи 612 ГК РФ. 

Кроме того, минимальные требования к предприятиям (объектам) общественного питания различных типов определены Приложением Б к ГОСТу 30389-2013.

Согласно сноске «6» Таблицы Б1 Приложения Б ГОСТа 30389-2013, наличие туалетных комнат для объектов общественного питания, размещенных при образовательных и производственных организациях, в общественных местах (гостиницы, вокзалы, кинотеатры, театры, стадионы и другие спортивные и зрелищные комплексы, центры и комплексы отдыха) необязательно. 

Как указал ответчик и не оспорено истцом, на территории кинотеатра «Родина» находится туалетная комната, вход в туалет платный. 

Любое пользование имуществом подразумевает внесение соответствующей платы.

Вместе с тем, как видно из представленной в материалы дела переписки, истец просил ответчика решить вопрос бесплатного свободного доступа работникам и посетителям кафе к туалетной комнате (письмо Общества от 26.10.2021).  

Заключение арендатором договора аренды помещений при условии отсутствия в нем обязательства арендодателя предоставить доступ к туалету подпадает под действие статьи 2 ГК РФ, в соответствии с которой истец осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить возможность наступления определенных последствий от совершения либо несовершения им тех или иных действий.

Кроме того, при оценке обстоятельств возможности пользования туалетом, расположенным вне арендованных помещений, следует учитывать, что договор в письменной форме о порядке пользования туалетом между сторонами не заключался. Обязательства по обеспечению доступа арендатора к иным помещениям в здании кинотеатра «Родина», в том числе к туалетной комнате, договором аренды на арендодателя не возложены. Ссылка на неисполнение арендодателем данной обязанности, которая, со слов арендатора, согласована в виде устной договоренности, не может быть принята во внимание в отсутствие надлежащих доказательств наличия данного договорного обязательства арендодателя перед арендатором. 

Доказательств того, что арендатору не был предоставлен доступ к арендуемым помещениям, в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы арендатора о том, что переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, что препятствует и делает невозможным достижение цели заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества не нашли своего подтверждения. 

Доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды, существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, истцом не представлены. 

Поскольку истцом не представлено доказательств наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 451, 620 ГК РФ, в удовлетворении иска следует отказать.

            Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Парус-2" (ИНН 

<

***>) отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья 

А.А. Нехамкина