﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3401/19 

Екатеринбург

20 июня 2019 г.

Дело № А60-36402/20177

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сафроновой А.А.,

судей Сидорова А. В., Васильченко Н. С., 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Старт» и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу                        № А60-36402/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – общество «Старт») – Гребенцов А.М. (доверенность от 11.06.2019 №4); 

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» (далее - общество «УК «Клевер-Парк») - Пинженин Р.А. (доверенность от 15.04.2019 № 4);

общества с ограниченной ответственностью «Манчестер» (далее - общество «Манчестер») – Василенко А.В. (доверенность от 11.06.2019 № 1);

индивидуального предпринимателя Лебедевой Т.Б. (далее – предпринимателя Лебедевой Т.Б.) - Жарко Е.И. (доверенность от 26.02.2019).

Предприниматель Лебедева Т.Б. (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу «Эй-Си-Эс» (далее - общество «Эй-Си-Эс», ответчик) о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Park» по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге, проведенного в очно-заочной форме в период с 12-26.04.2017 и  о признании незаконными действия общества «Эй-Си-Эс» по созыву в очно-заочной форме в период с 12-26.04.2017 внеочередного собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Park» по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2017 производство по делу № А60-36402/2017 приостановлено до вступления в законную силу решения по делу № А60-11609/2017. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.12.2017 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 16.01.2018 в одно производство объединено дело    № А60-36402/2017 по иску предпринимателя Лебедевой Т.Б. к обществу «Эй-Си-Эс» и дело № А60-54342/2017 по иску предпринимателя Лебедевой Т.Б. к обществам с ограниченной ответственностью «Эй-Си-Эс», «Деловые метры», «Панорама», «Кросс девелопмент групп» о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017. Объединенному делу присвоен номер А60-36402/2017. 

Определением суда от 14.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены все собственники помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Clever Park» по ул. Ткачей, 21, 23,25 в г. Екатеринбурге: общество с ограниченной ответственностью «Кросс девелопмент групп», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк», акционерное общество «Агентство недвижимости «Альянс», Симонов Е.А., Тишин А.А., Слобожанинова И.А., Латыпов Э.З., Блюмкина Е.А., Карасева Н.В., Шмаков С.Б., общество с ограниченной ответственностью «Аракуль», Мастеренко В.А., Пономарев О.А., Орехов В.А., общество с ограниченной ответственностью «Деловые метры», общество с ограниченной ответственностью «Открытие», Сизов П.Б., общество с ограниченной ответственностью «Вектра», общество с ограниченной ответственностью «РСУ Уралстройгаз», Юсупова А.Ш., общество с ограниченной ответственностью «Панорама», общество с ограниченной ответственностью «Мегаз», общество с ограниченной ответственностью «Кваттро», закрытое акционерное общество «Оптим», общество с ограниченной ответственностью «НГМА», общество с ограниченной ответственностью «Рекламное агентство Рэд Пэппер», общество с ограниченной ответственностью «Арамильский завод «СтройДорМаш», общество с ограниченной ответственностью «ТД «Бархотка», Саули Х.Х., общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость», общество с ограниченной ответственностью «Квартал», Дроздов Д.С., общество с ограниченной ответственностью «Милори», Воробьев С.В., Жидко В.Ф., общество с ограниченной ответственностью «Старт», акционерное общество «АН «Альянс», открытое акционерное общество «Екатеринбургская электросетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «РГК-Групп», Распутин А.Ю., общество с ограниченной ответственностью «УТД «Ситиснаб», общество с ограниченной ответственностью «Полур», Шадрина Я.А., Абакумова Л.М., Дадашева А.В., общество с ограниченной ответственностью «ЮК «Защитник», общество с ограниченной ответственностью «ИТ Решения», Кядикидис Д.А.,Школьный А.М. Распутин А.Ю.Мощенок А.С., общество с ограниченной ответственностью «Экор-Плюс», Швалов А.А., Погиба А.И., Ерин Э.Н., Бровкин В.В., Юшкевич Т.И., Реткозубова Н.А., Гузенко Е.Ю., Лежнев О.Ю., общество с ограниченной ответственностью «Практика ЛК», Саитов С.А., Устюжанина Л.И., Рязанов Ю.Г., общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Индустрия», Казанцева И.И., Банникова М.В., общество с ограниченной ответственностью «НГМА-ИК», Рыбакова Е.Л., Арьянов И.А., Алексанян А.Л., Маслакова О.Г., Хаутиев Р.М., акционерное общество «СК Девелопмент», ЗАО НПХ «ВМП» Суханов А.В., общество с ограниченной ответственностью «Дельта-План», общество с ограниченной ответственностью «Коммуникационное агентство Эд Мар», Горшкова О.В., Кузнецова Е.А., общество с ограниченной ответственностью «Скаут», общество с ограниченной ответственностью «Парковочный сервис», общество с ограниченной ответственностью «Красивые метры», Игнатьева В.Е., Кабанов Д.А., Рахимянова Р.С., Деткова Ю.О., Мамышева Н.А., общество с ограниченной ответственностью «Фредовент», Жмулин Г.А., Левковец Е.Ю., Дмитриев А.В. Тараканов П.М., Кузнецов И.И. Савустьян Ю.А., Абрамов Д.А., Шумский А.Б., Удилов А.Н., Калинин Л.Л., Кузняков С.А., Стадухин В.Н., Ремезов Д.А., Ушаков С.Г., Зайцев М.А., Хальзова С.Ф., Гончаренко К.М., Малков К.В., общество с ограниченной ответственностью «НРИ-Финанс», Гребенюков Н.И., Семков Э.В., Реутт М.С., общество с ограниченной ответственностью «Система Лизинг 24», Стариков Е.В., Романов В.В., Смоленков А.В., Наумович И.А., Тараканова И.М., закрытое акционерное общество «Манчестер», общество с ограниченной ответственностью «Актив», общество с ограниченной ответственностью «Водоканал проект», общество с ограниченной ответственностью «СК «Флатирон», ООО «Вертикаль», Кондратович А.А., Мостовских В.С., Калинина Л.А., Кузнецова Е.А., ПСПК «Пироговский», общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр градостроительной», Инфантьев А.В., Воропаев Д.Н., Безмельникова Е.И., Крапивина Т.Б., Крапивина А.И., Хавин А.В., Хромова М.В., Большакова Т.И.

Определением суда от 24.03.2018 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 (судья Чукавина Т.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 (судьи Лихачева А.Н., Иванова Н.А., Назарова В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

Общество «Старт», не согласившись с названными судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит указанные решение и постановление отменить, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций не указали какой нормой действующего законодательства запрещено собранию собственников нежилых помещений устанавливать перечень общего имущества и тариф на его содержание, судебной экспертизой установлено, что элементы общего имущества существуют и их перечень содержится в выводах эксперта, а поскольку элементы общего имущества есть, то собственники могут принимать решения по их содержанию, в том числе о расходах на их содержание. Заявитель указал, что суды необоснованно признали недействительными собрания полностью, в то время повестка касалась также способа управления и управляющей организации, поэтому решение могло быть признано недействительным в части, признание решений недействительными полностью нарушает права всех собственников помещений по улице Ткачей, 21, 23, 25 в     г. Екатеринбурге. Заявитель не согласен с доводами судов о том, что нежилые здания по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге не могут иметь общего имущества, поскольку единый объект недвижимости не существует и его рассмотрение как единой вещи невозможно. Законодательство не содержит прямого запрета на распространение права общей долевой собственности за пределами одного конкретного здания, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН). Решение об установлении тарифа на содержание общего имущества отнесено к компетенции общего собрания (статьи 39, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ).   

Общество «УК «Клевер-Парк» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты первой и апелляционной инстанций отменить. При этом ссылается на то, что судебные акты содержат правовую неопределенность в дальнейшей судьбе общего имущества – совокупности инженерных систем и других элементов бизнес-центра «Clever Park». Полагает, что суды необоснованно признали решения незаконными полностью, а не в части с учетом выводов судебной экспертизы, установившей состав общего имущества. Такая неопределенность не позволяет собственникам проводить общие  собрания в дальнейшем. Спорные решения должны быть оставлены в силе в части тарифов на содержание общего имущества, поскольку его содержание является обязанностью собственников. Заявитель полагает, что в результате принятых судебных актов общее имущество признано бесхозяйственным (отсутствует способ управления, перечень имущества, не установлена плата за его содержание). По мнению заявителя, судами не применен пункт 6 статьи 46 ЖК РФ, который предполагает возможность оставить в силе решение общего собрания, если нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинение убытков указанному собственнику, что позволило бы сохранить баланс интересов всех собственников. 

Общество «Кросс девелопмент групп» представило отзыв на кассационную жалобу общества «УК «Клевер-Парк», которое в своей жалобе описывает организационные и экономические последствия обжалуемых судебных актов, не только не имеющих правового значения в рамках рассматриваемого дела, но и не являющихся основанием для отмены или изменения судебных актов судом кассационной инстанции. Невозможность созыва собраний собственников помещений в зданиях по ул.Ткачей, 21, 23, 25, отсутствие способа управления неким имуществом и лица, которое осуществляет его содержание, отсутствие установленной платы за его содержание – все эти доводы общества «УК «Клевер-Парк» не влияют на законность принятых судебных актов. Проведенная по делу строительно-техническая экспертиза не устанавливала факт наличия права собственности на то или иное имущество, и не могла установить данный факт. Вопрос принадлежности любого имущества на праве собственности конкретным субъектам является вопросом права, относится к компетенции суда и не может быть предметом строительной экспертизы. Судами правильно установлено, что в силу отсутствия права общей собственности лица, принимавшие решения на оспариваемых собраниях, не являются сособственниками, не являются участниками гражданско-правового сообщества, правомочного и компетентного принимать юридически значимые решения. 

Общество «Кросс девелопмент групп» представило отзыв на кассационную жалобу общества «Старт», считает судебные акты первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными. Полагает, что вопросы возникновения права собственности не относятся в компетенции эксперта, а относятся к компетенции суда, который установил, что в силу отсутствия права собственности, лица, принимавшие решения на спорных собраниях не являются сособственниками и не правомочны принимать юридически значимые решения. Считает обоснованным признание решений незаконными полностью, а не в части (то есть, сохранены в силе в части нескольких позиций инженерного оборудования, которые по заключению экспертизы предназначены для обслуживания, благоустройства и эксплуатации зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге). В деле отсутствуют доказательства того, что оспариваемые решения собраний могли быть приняты без включения в них оспариваемой части.

Предприниматель Лебедева Т.Б. представила отзыв на жалобу общества «УК «Клевер-Парк», в котором указала, что доводы жалобы направлены на пересмотр установленных обстоятельств, и противоречат материалам дела. Судами установлено, что единого объекта в виде трех зданий бизнес-центра «Clever Park» не существует, юридически существуют собственники помещений трех обособленных объектов и общее имущество каждого из этих объектов, поскольку это не единый недвижимый комплекс (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ) также в отсутствие регистрации в ЕГРН. Заключением эксперта установлено, что только 6 из 27 имущественных позиций действительно предназначены для обслуживания зданий. Право общей долевой собственности принадлежит собственникам в силу закона и определяется пропорционально доле собственника. Учитывая отсутствие общей долевой собственности сразу трех зданий, суды обоснованно пришли к выводу о выходе общего собрания за пределы компетенции при принятии спорных решений. Довод жалобы о нарушении прав всех собственников помещений несостоятелен, поскольку к участию в деле привлечены все собственники помещений бизнес-центра «Clever Park».   

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется. 

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Лебедева Т.Б. является собственником помещений № 5 на первом этаже и помещений № 2, 3 на 2-м этаже в объекте недвижимости, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23 (свидетельства о государственной регистрации права № 66 АЗ 129984 от 19.06.2015 и от 07.10.2015).

Ответчики - общества «Эй-Си-Эс», «Деловые Метры», «Панорама», «Кросс Девелопмент Групп» также являются собственниками помещений в объекте недвижимости, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, а также в объекте недвижимости, расположенном по адресу:                           г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 25.

Общество УК «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25.

В период с 12-26.04.2017 по инициативе общества «Эй-Си-Эс» созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Park» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25. 

В повестку дня включены следующие вопросы: выбор секретаря и председателя собрания; выбор счетной комиссии для подсчета голосов на собрании; выбор способа управления общим имуществом собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 - управляющей организацией; выбрать общество «УК «Клевер-Парк» управляющей компанией общего имущества собственников нежилых зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге; утверждение перечня общего имущества собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 в соответствии с приложением № 1 к уведомлению; поручение о подготовке расчета стоимости услуг по содержанию и управлению общим имуществом; определение места хранения протокола.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Park», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, 23, 25.

Поскольку решением собственников был утвержден перечень общего имущества по инициативе - обществ «Эй-Си-Эс», «Деловые Метры», «Панорама», «Кросс Девелопмент Групп» в период с 15-31.08.2017 созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever Park» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25. 

В повестку дня включены следующие вопросы: выбор секретаря и председателя собрания; выбор счетной комиссии для подсчета голосов на собрании; выбор ревизионной комиссии и о поручении ей провести проверку фактических затрат на обслуживание и управление общим имуществом; утверждение тарифа на обслуживание и управлением общим имуществом; утверждение формул, применяемых для расчета объема потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды; о проведении комплексного энергоаудита; определение места приема бюллетеней.

Истец, полагая, что все вопросы повестки дня общего собрания, проведенного в период с 12-26.04.2017 по инициативе общества «Эй-Си-Эс», за исключением процедурных (вопрос № 1 и № 2 повестки), являются вопросами содержания и использования такого имущества, которое не является общим для участников «тройного» собрания, а поэтому не относится к компетенции такого «тройного» собрания (в силу пункта 1 статьи 181.5 ГК РФ), как и собрания, проведенные по инициативе - обществ «Эй-Си-Эс», «Деловые Метры», «Панорама», «Кросс Девелопмент Групп» в период с 15-31.08.2017, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал недействительными решения, проведенные в очно-заочной форме в период с 12-26.04.2017 и с 15-31.08.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever-Park» по             ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга; признал незаконными действия общества «Эй-Си-Эс» по созыву в очно-заочной форме в период 12-26.04.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес-центра «Clever-Рагк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга и действия обществ «Эй-Си-Эс», «Деловые Метры», «Панорама», «Кросс Девелопмент Групп» по созыву и проведению в очно-заочной форме в период с 15- 31.08.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес-центра «Clever-Рагк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга. Суд также распределил судебные расходы. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из нарушения ответчиками процедуры проведения созыва общих собраний собственников недвижимости, разности объектов недвижимости по их функциональному назначению и отсутствии оснований для признания наличия режима общей долевой собственности в отношении спорного имущества применительно к правам собственников зданий.

Суд апелляционной инстанции решение суда поддержал, признал его законным и обоснованным. При этом отметил правомерность выводов суда первой инстанции относительно невозможности разрешения вопросов повестки собрания о передаче в управление управляющей компании перечня общего имущества, об определении стоимости его содержания и иные взаимосвязанные вопросы в условиях нерешенности вопросов действительного перечня общего имущества и принадлежности спорного имущества собственникам всех трех зданий. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Судами при рассмотрении дела верно установлено, что спор между сторонами возник относительно решений собраний собственников по содержанию нежилых помещений трех разных объектов недвижимости (здания по адресам г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25), имущество которых, по мнению истца, не является общим для участников собрания в силу обособленности каждого здания.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно абзацу первому пункта 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (абзац второй пункта 103 Постановления № 25).

В силу пункта 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009    № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Таким образом, критерием отнесения имущества к общему является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Заявитель жалобы, не оспаривая обстоятельств включения в повестку общего собрания вопросов в отношении имущества, не относящегося к долевой собственности всех трех зданий, вместе с тем, полагает, что в рассматриваемом случае решения собраний были полномочны в части имущества признанного в соответствии с судебной экспертизой общим, то есть предназначенным для использования всеми собственниками трех зданий.

Из материалов дела следует, что для определения технической принадлежности к трем объектам одновременно спорного имущества, указанного в приложении к протоколу, проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

При этом экспертами установлено лишь 6 позиций, которые однозначно предназначены для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25. Некоторое имущество экспертами не обнаружено в действительности, предназначение ряда объектов (имущества) не удалось определить даже с использованием пояснений управляющей компании - общества «УК «Клевер-Парк», в отношении большей части экспертами сделан вывод, что оно предназначено и фактически используется неограниченным кругом лиц.

С учетом выводов экспертизы и вопреки доводам жалобы, суд апелляционной инстанции обосновано установил, что лишь незначительная часть из всего заявленного перечня имущества предназначена для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге. При этом апелляционный суд верно указал, что данное имущество было определено именно в ходе рассмотрения дела судом посредством проведения экспертизы и на момент проведения оспариваемых общих собраний и принятия решений собственникам помещений фактически не было известно.

Суды обеих инстанций правомерно отметили, что обстоятельства наличия единого маркетингового наименования бизнес-центр Clever-Park и единство архитектурного решения не порождает возможность для собственников помещений каждого из входящих в архитектурный комплекс зданий, осуществлять права собственников в отношении общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в других зданиях, даже на объединенных общих собраниях, проведенных по правилам, предусмотренным ЖК РФ.

Исходя из изложенных выводов об отсутствии единого имущественного комплекса и о существовании трех отдельных объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что вопрос № 3 общего собрания от 12.04.2017 (об утверждении способа управления общим имуществом трех зданий бизнес-центра «Clever-Рагк») по своему содержанию является вопросом о выборе способа управления каждым зданием (каждым объектом недвижимости). В силу положений пункта 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ данный вопрос относится к исключительной компетенции собственников помещений каждого конкретного объекта недвижимости - каждого отдельного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, или ул. Ткачей, 23, или по ул. Ткачей 25.

Существование трех самостоятельных объектов недвижимости по адресам Ткачей, 21, 23 и 25 в г. Екатеринбурге установлено вступившим в законную силу решением по делу № А60-46166/2016 Арбитражного суда Свердловской области, и соответственно юридически существуют собственники помещений названных объектов и общее имущество собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости. 

В пункте 39 Постановления № 25 приведена правовая позиция о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.

При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания нормы, содержащейся в статье 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что общество «Эй-Си-Эс» организовало и провело 12-24.04.2017 совместное общее собрание собственников помещений трех самостоятельных объектов недвижимости без учета того обстоятельства, что каждое здание, которое входит в бизнес-центр «Clever Park» является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим свой почтовый (милицейский) адрес, поставлено на самостоятельный кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми выписками на здания, кадастровыми и техническими паспортами. В ЕГРН  бизнес-центр «Clever-Рагк» как единый имущественный комплекс не зарегистрирован.   

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 статьи 12 ГК РФ).

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли в верному выводу, что в рамках оспариваемого общего собрания, проведенного в период с                     12-26.04.2017, определено общее имущество, не являющееся общим для участников всех трех объектов одновременно, в связи с чем, данный вопрос не относится компетенции совместного собрания в силу пункта 1 статьи 181.5 ГК РФ.

Суды также обоснованно указали, что с учетом взаимосвязи вопросов поставленных на повестку в рамках собрания 12-26.04.2017 и собрания 15-31.08.2017 (установление тарифов на содержание напрямую связано с вопросами первых собраний об определении общего имущества собственников), собрание собственников помещений бизнес-центра «Clever Park», проведенное в период с 15-31.08.2017 не является легитимным.  

Из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Применительно к повестке дня оспариваемых собраний собственников помещений такой порядок мог быть применен только в отношении имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий бизнес-центра «Clever-Рагк».

При этом суды обеих инстанций обоснованно указали, что на повестку дня спорных собраний 12-26.04.2017 и 15-31.08.2017 не были вынесены вопросы, касающиеся содержания имущества, которое конкретно обладает признаками общего имущества для всех зданий (ул. Ткачей, 21, 23, 25) и предназначено для обслуживания в целом всех указанных зданий бизнес-центра «Clever-Рагк».

Право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а также объем этих прав и обязанностей, исходя из правового смысла приведенных выше норм закона, зависит и происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в конкретном юридически определенном объекте недвижимости.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственника с момента государственной регистрации его вещных прав на объект недвижимого имущества и принадлежит собственнику помещения в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН и определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику  помещения (статьи 37 ЖК РФ, 6, 244 ГК РФ).

Следовательно, в условиях неопределенности перечня общего имущества, принадлежащего собственникам помещений, расположенных во всех трех зданиях, вопросы повестки о передаче его в управление управляющей компании, об определении стоимости его содержания и иные взаимосвязанные вопросы, поставленные на разрешение собраний, проведенных в период с       12-26.04.2017, а также с 15-31.08.2017, не могли быть разрешены при проведении данных собраний, поскольку понимания относительно пообъектного перечня общего имущества у лиц, участвующих в собрании, не имелось.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали действия общества «Эй-Си-Эс» по созыву и проведению (в период с 12-26.04.2017) сводного общего собрания собственников помещений сразу трех объектов недвижимости (нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25), для решения вышеуказанных вопросов повестки собрания незаконными. 

Как обоснованно указали суды, на истца незаконно возлагаются обязанности по содержанию «общего» имущества, на которое у последнего нет права общей долевой собственности и законной обязанности по его содержанию, что свидетельствует также о незаконности действий ответчиков по проведению период 15-31.08.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «Clever-Рагк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга (включая разрешение вопроса об определении тарифа на обслуживание). 

Таким образом, приняв во внимание вышеизложенные обстоятельства дела, судами обоснованно удовлетворены заявленные исковые требования. 

Следует признать, что перечень общего имущества достоверно установлен только в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в результате проведенной судебной экспертизы и не был четко и однозначно определен на момент проведения спорных собраний, а потому отсутствуют основания для вывода о том, что  суды могли признать решения собраний недействительными  только в части (пункт 110 Постановления №25). 

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, так как они уже являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, изложенная в мотивировочных частях обжалованных судебных актов. Каких-либо новых доводов со ссылками на имеющиеся в деле, но не исследованные судами материалы заявителем кассационной жалобы не названо.

Приведенные в кассационной жалобе доводы выводов судов не опровергают, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу                    № А60-36402/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Старт» и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           А.А. Сафронова 

Судьи					           А.В. Сидорова 

                                                                                             Н.С. Васильченко