АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-3730/2021 

28.12.2023

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.12.2023.

Решение  в полном объеме изготовлено 28.12.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Архипенко А.А., судей: Красько Б.В., Гурьянова О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Неупокоевой В.В., 

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по иску открытого акционерного общества  «Рассвет» (ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего – ФИО1 к ФИО2, 

третьи лица: ФИО3, ФИО4, администрация города Иркутска (ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Приоритет» (ИНН: 

<

***>), 

о признании права собственности отсутствующим, о признании права общей долевой собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО5 по доверенности от 25.11.2022, паспорт; ФИО6, паспорт, доверенность от 23.04.2021

от ФИО2: не явились, извещены;

от ФИО7: ФИО7, паспорт; представитель ФИО8 доверенность от 05.06.2021 № 38АА3425617, паспорт, диплом; представитель ФИО9, паспорт, доверенность от 14.12.2023 № 38 АА 4235857 (до перерыва); представитель ФИО10, паспорт, доверенность от 14.12.2023 № 38 АА 4235857, диплом (после перерыва);

от ФИО3: не явились, извещены;

от администрации: не явились, извещены,

от ООО «Приоритет»: не явились, извещены,

установил:

ОАО «Рассвет» обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о признании права  собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000020:23525, 38:36:000020:23526, расположенные по адресу: 

<

...> и обязании снести возведенное на указанных земельных участках бетонное ограждение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены ФИО3 и ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Приоритет»  (управляющая компания ).

Ответчик и третье лицо сослались на отсутствие  оснований для признания за истцом права единоличной собственности на спорные земельные участки.

Решением от 30.12.2021, поддержаным судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.

Кассационная инстанция, признав выводы нижестоящих судов ошибочными,  отменила  судебные акты и направила дело на новое рассмотрение.

ООО «Приоритет» отзыв по иску в суд не направило.

 

Обстоятельства дела.

По договору купли-продажи помещения № 24 от 03.06.1996, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Иркутск (продавец) и акционерным обществом «Рассвет» (покупатель), в лице директора и акционера ФИО11 (ныне Богородской ) Нины Георгиевны,  покупатель приобрел в собственность встроенно-пристроенное к пятиэтажному жилому дому   по адресу: 

<

...> (ныне улица ФИО15 ,18)  нежилое помещение магазина, которое в конфигурации, отраженной в Техническом паспорте, подготовленном Бюро технической инвентаризации г.Иркутска 28.11.1995,  состоящее из помещения магазина и подвала, всего общей площадью 491.7 кв.м.(пункт 1.1 договора  № 24 от 03.06.1996).

Согласно Акту приема-передачи к договору № 24 от 03.06.1996 продавец передал, а покупатель принял в свою собственность нежилое помещение общей площадью 491.7, расположенное во встроенно-пристроенном нежилом помещении в пятиэтажном жилом доме   по адресу: 

<

...>  (пункт 2 Акта).

15.12.2006 акционеры  общества приняли решение о разделении нежилого помещения, магазина на два самостоятельных объекта с недвижимости - встроенного и пристроенного.  Председатель собрания   ФИО11 (ныне Богородская ) Н.Г. предложила зарегистрировать право собственности на разделенные объекты (см.пункты 1,2 протокола № 3 Общего собрания акционеров - (т.4 л.д.14).

Для эксплуатации помещений магазина постановлением мэра г.Иркутска № 031-06-695/7 от 25.04.2007   акционерному обществу  «Рассвет» был разрешен выкуп земельного участка под ним.

По договору купли-продажи земельного участка от 02.05.2007 заключенного администрацией города Иркутска с акционерным обществом  «Рассвет»  последнему в собственность был передан земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713, расположенный по адресу: 

<

...>,  общей площадью 857 кв.м.,  право собственности за акционерным обществом зарегистрировано 15.06.2007.

В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ,  установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком , за исключением указанных в законе случаев. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

В этой связи, по мнению акционерного общества «Рассвет», ввиду установленного законодательством запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, отчуждение земельного участка, на котором расположено нежилое помещение магазина,  согласно гражданскому законодательству с момента приобретение им права на земельный участок под встроенно-пристроенным помещением к пятиэтажному жилому дому   по адресу: 

<

...> было недопустимым.

 

 В 2007-2008 годах акционерным обществом  «Рассвет» была проведена реконструкция пристроенного  помещения магазина и на основании разрешения Отдела выдачи документации инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска  от 09.06.2008 № 32/08,  акционерное общество «Рассвет» ввело полученные в результате реконструкции  объекты (помещения) с индивидуальными признаками, зафиксированным в Технических паспортах от 24.07.2008  и кадастровом паспорте  от 30.07.2008, в  эксплуатацию (т.4 л.д.13,28-42).

Общим собранием акционеров 01.10.2008 принято решение (Протокол №35 Общего собрания акционеров ОАО «Рассвет») о разделении нежилого помещения,  расположенный по адресу: 

<

...>,  на 3 объекта недвижимости и оформлении права собственности на разделенные объекта недвижимости (т.4 л.д.14) .

30.10.2008 акционерным обществом  «Рассвет» подано заявление на регистрацию разделения нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>,   на 3 объекта недвижимости (т.4 л.д.15), соответственно : нежилое помещение площадью 548,1 кв.м.- 2 этаж; нежилое помещение площадью 395,7 кв.м - 1 этаж; нежилое помещение площадью 228,8 кв.м. – подвал.

В результате   ряда последовательных сделок с нежилыми помещениями магазина , как-то: 28.01.2014 на основании определения Щелковского городского суда Московской области от 04.12.2013   нежилые помещения , расположенные по адресу: 

<

...>,   перешли из собственности акционерного общества «Рассвет»  в собственность ФИО12, который 06.02.2014 по договору купли-продажи  продал  нежилые помещения магазина в собственность ФИО13  

20.05.2014 ФИО13 обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявление об объединении трех объектов в один, в результате чего образовалось одно нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м.   

14.01.2015 по договору купли-продажи ФИО13 продал нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м.   площадью 1 167,1 кв.м. покупателю  ФИО3 , переход права зарегистрирован в Едином государственном реестре прав.  

ФИО3  нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м.   было разделено на три  нежилых помещения:

-нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:27581 площадью 457, 2  кв.м;

-нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:27582 площадью 477, 6  кв.м;

-нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:27583 площадью 232, 3  кв.м.

 

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 07.02.2017 по делу № А77-931/2016 ликвидируемый должник - ОАО «Рассвет» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО14, впоследствии  ФИО1 

Конкурсным управляющим во исполнение возложенных на него Законом о банкротстве обязанностей был проведен анализ документации должника и выявлено, что единственным имуществом ОАО «Рассвет» являлись три объекта недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением  арбитражного суда Иркутской области от 04.07.2018 года по делу № А19-16761/2017 удовлетворены требования конкурсного управляющего акционерного общества  «Рассвет» о виндикации из незаконного владения последнего титульного собственника нежилых помещений  предпринимателя  ФИО3 во владение и собственность общества, как-то: 

-           нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:27581 площадью 457,2 кв.м.;

-           нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:27582 площадью 477,6 кв.м.;

-           нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:27583  площадью 232,3 кв.м.

Иные помещения в помещении магазина, расположенного по адресу  Иркутск, ул. ФИО15, 18 отсутствуют, поэтому, как полагает истец, он обладает титульными правами не только на нежилые помещения по адресу: 

<

...>, но в целом на все здание, по адресу 

<

...>.

По утверждению истца,  на протяжении всего последующего  времени владения помещениями по ул.ФИО15, 18  акционерное общество «Рассвет» свободно пользовалось земельным участком, предоставленным в 2007 году для обслуживания нежилых помещений по ул.ФИО15, 18.

Однако в феврале 2021 неизвестными лицами по периметру земельных участков был  установил бетонный забор, препятствующий к допуску к нежилым помещениям,  что послужило к неоднократным обращением истца за помощью в обеспечении допуска к своей недвижимости  в полицию и прокуратуру.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.02.2021, вынесенном зам.начальника ОП-6 МУ МВД России «Иркутское», указано на отсутствие оснований для возбуждения уголовного дела.

При изучении возникшего спора истцу стало известно, что руководитель и единственный акционер общества  «Рассвет»   Богородская (ранее - ФИО11) Н.Г. в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ,  в 2010 году произвела отчуждение земельного участка кадастровый номер 38:36:000020:1713 без находящегося на нем здания (нежилых помещений магазина).

Так, по договору купли-продажи акционерное общество  «Рассвет» (продавец)  продало  земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713, расположенный по тому же адресу: 

<

...>,  общей площадью 857 кв.м.  физическому лицу  ФИО11 (ныне Богородской) Н.Г. (покупатель) и 06.09.2010 произведена государственная регистрация права. 

Продажа была совершена в период рассмотрения в Арбитражном суде Иркутской области дела №А19-20921/2009 по иску ООО «Энтузиаст»  к ОАО «Рассвет» о взыскании 19 500 000 руб. в последующем единственного кредитора общества  в деле о банкротстве.

В последующем ФИО11 (ныне Богородская) Н.Г. на основании  договора купли-продажи от 04.02.2011 продала земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 ФИО2 (государственная регистрация перехода права собственности произведена  18.02.2011).

В свою очередь ФИО2, по договору купли-продажи от 05.11.2016 продал данный земельный участок ФИО3 (государственная регистрация перехода права собственности произведена  18.02.2011).

ФИО3 разделила земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 на два земельных участка, а именно:  земельный участок площадью 555 кв.м.  с  кадастровым номером  38:36:000020:23526  и земельный участок площадью 302 кв.м. с кадастровым номером  38:36:000020:23525.

Во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Октябрьского районного суда г. Иркутска  28.09.2020 по гражданскому делу №2-3104/2020 ,  земельные участки  с кадастровым номером  38:36:000020:23526 и 38:36:000020:23525 ФИО3 были возвращены в собственность ФИО2 и  25.02.2021 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав). 

При совершении всех вышеперечисленных сделок купли-продажи спорных земельных участках  по адресу: 

<

...>, располагался многоквартирный жилой дом с пристроенным помещением магазина, в котором расположены принадлежащие ОАО «Рассвет» на праве собственности нежилые помещения, о чем участники сделок делали отметки как в договорах, так и актах приема-передачи земельного участка. 

Акционерное общество «Рассвет» не знало  не могло знать о смене собственника спорного земельного участка,  ввиду заинтересованности  руководителя и единственного акционера общества  «Рассвет» ФИО11 (ныне Богородской) Н.Г. в отчуждении земельного участка и только после присуждения нежилых помещений,  расположенных по адресу: 

<

...>, решением суда от 04.07.2018  по делу № А19-16761/2017 и возведения забора, препятствующего доступу в нежилые помещения,  узнало о потери титула на земельный участок.

Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что он как собственник всех трех указанных выше нежилых помещений, образующих единый объект, является в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, подлежащих, по его мнению, применению по аналогии, обладателем права общей долевой собственности на спорные земельные участки, на которых эти помещения расположены. 

При этом в качестве основания возникновения своего права общей долевой собственности на эти участки истец указал как на постановление мэра г. Иркутска от 25.04.2007 № 031-06-695/7 и договор купли-продажи от 02.05.2007, заключенный им с администрацией г. Иркутска, так и на норму части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Перечисленные обстоятельства повлекли обращение истца с настоящим иском в суд.

Ответчик и третьи лица,  возражая против  иска,  указали  на отсутствие  оснований для признания за истцом права единоличной собственности на спорные земельные участки, поскольку:

принадлежащие истцу помещения, не представляют собой самостоятельный объект недвижимости, расположены в пристроенном в многоквартирный дом здании, связанным с МКД инженерными коммуникациями, посредством которых осуществляется передача коммунальных ресурсов;  

выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права ввиду отсутствия владения, надлежащий способ признание права отсутствующим;

- пропуск истцом срока исковой давности при обращении с настоящими требованиями в суд.

 

Кассационная инстанция при рассмотрении жалобы  ФИО2 и ФИО7 на судебные акты двух инстанций  выявила  разночтения между мотивировочной и резолютивной частями: в мотивировочной части обжалуемых решения и постановления сделан вывод о возникновении у истца права общей долевой собственности на спорные земельные участки, а в резолютивной части за ним признанно право единоличной собственности на них. 

В качестве основания возникновения права собственности истца на спорные земельные участки суды сослались на норму части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в то время как  названная норма по своему смыслу и содержанию может рассматриваться в качестве основания возникновения права общей долевой собственности лишь на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (с момента постановки такого земельного участка на кадастровый учет), и не распространяется, в том числе и по аналогии, на земельные участки, на которых расположено здание, состоящее из нескольких нежилых помещений. 

Кассационная инстанция особо обратила внимание нижестоящих судов на то, что право индивидуальной собственности на земельные участки, сформированные непосредственно под принадлежащими истцу нежилыми помещениями, может быть признано за ним только в случае, если эти помещения в своей совокупности представляют собой самостоятельный объект, независимый от многоквартирного дома и не являющийся с ним одним целым.

Признав выводы нижестоящих судов ошибочными, кассационная инстанция отменила  судебные акты.

Направляя дело на новое рассмотрение,  кассационная инстанция указала на то, что существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеет выяснение  вопроса о том является ли  пристрой,  в котором расположены  принадлежащие истцу нежилые помещения, самостоятельным отдельным объектом недвижимости  либо   составной частью многоквартирного дома, а также с учетом ответа на данный вопрос необходимо определить полный состав участников процесса, на чьи права может повлиять принятое по делу решение.

Таким образом, разногласия сторон по делу по существу сводятся к вопросу: является ли  пристрой,  в котором расположены  принадлежащие истцу нежилые помещения, самостоятельным отдельным объектом недвижимости либо составной частью многоквартирного дома и соответствующей квалификацией спорного правоотношения.

 

Суд в целях исполнения указания кассационной инстанции определением от 31.10.2023 истребовал у ОГКУ «Государственного архива Иркутской области»  проектную документацию на строительство многоквартирный дом и встроенно-пристроенное помещение по адресу 

<

...> (ранее ул. Ново-Ямская).

05.12.2023 истец направил в суд уточнение к иску, в котором признал обоснованными суждения ответчика и третьего лица о том, что пристрой (пристроенное помещение), в котором расположены  принадлежащие истцу нежилые помещения,  является  составной частью многоквартирного дома по адресу 

<

...> (ранее ул. Ново-Ямская) и, следовательно, ОАО «Рассвет» относится к числу сособственников многоквартирного дома по адресу 

<

...>.

Исходя из признанного факта того, что принадлежащие ему нежилые помещения являются составными частями пятиэтажного  жилого дома и указаний кассационной инстанции, истец уточнил и предмет иска: просил суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на смежные земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000020:23525, 38:36:000020:23526, расположенные по адресу: 

<

...>  и  как следствие признать право общей долевой собственности на каждый из спорных  земельных участков за ОАО «Рассвет». 

Возникновение права общедолевой собственности собственников помещений в  многоквартирном доме с пристроем на спорные земельные участки, истец, как и ранее, обосновал положениями части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, нормами подпункта 4) пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, постановлением мэра г. Иркутска от 25.04.2007 № 031-06-695/7 и договором  купли-продажи от 02.05.2007, заключенный им с администрацией г. Иркутска в силу которых собственники помещений пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным помещением магазина  по адресу: 

<

...> (ранее ул.Ново-Ямская д.18) с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка (пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения в силу разъяснений данных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку спорные земельные участки, расположенные по ул. ФИО15 были отчуждены в нарушение требований закона, то собственник земельного участка с целью достижения правовой определенности в определении надлежащего правообладателя земельного участка, вправе обратился в суд с настоящим иском.

Представитель третьего лица ФИО7 возражал против принятия судом  заявления об уточнении иска  ввиду  невозможности одновременного изменения и предмета и основания иска (по мнению третьего лица,  истцом изменены и предмет, и основания иска), у конкурсного управляющего отсутствуют полномочия на заявление такого иска, как признание права общей долевой собственности на земельный участок,  им также поставлено под сомнение право собственности ООО «Рассвет» на помещения с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ  истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Между тем, истцом уточнение иска произведено в связи с выполнением указанием кассационной инстанции об определении статуса пристроя. Определив его в качестве составной части многоквартирного дома, истец правомерно изменил требование с признание права, на признание его отсутствующим без изменения основания иска, что соответствует требованиям  части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (основание иска -  обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Обстоятельства, которыми истец обосновывал иск, не изменились).

Представление в материалы дела новых доказательств и указание истцом обстоятельств, которые подтверждаются этими доказательствами в силу в силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» не может рассматриваться в  качестве изменения основания иска.

Более того, суд отмечает, что иск о признании права отсутствующим относится судебной практикой к искам о признании права, то есть к восстановлению положению существовавшего до нарушения права.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

Изменение правовой квалификации требования (например, со взыскания убытков на взыскание неосновательного обогащения) или правового обоснования требования (например, взыскания на основании норм о поставке на взыскание на основании норм об обязательствах вследствие причинения вреда) не является изменением предмета.

Согласно судебной практике и доктрине гражданского законодательства при признании права отсутствующим, суду необходимо с целью установления правовой определенности во взаимоотношения сторон определить собственника имущества, права на которые были прекращены.

Поэтому требования о признании прав отсутствующим в настоящем деле не может быть рассмотрено без корреспондирующего ему требования об определении собственника имущества.

В этой связи уточнение истцом своих требований является правомерным  и судом принято.

 

В заседание суда представитель ответчика направил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью обеспечения явки представителя в судебное заседание по причине участия в ином судебном процессе 15.12.2023 в 9-30 в городе Братск (см. судебную повестку).

Суд ходатайство удовлетворил ответчика, объявил перерыв в судебном заседании с 15.12.2023 до 22.12.2023.

После перерыва ответчик в заседание суда своего представителя не направил, каких-либо заявлений, ходатайств суду не представил.

Третье лицо настаивало на невозможности рассмотрении дела в отсутствие ответчика,  по причине необходимости получения позиции ответчика по уточненному иску, просило суд рассмотрение дела отложить.

Решение вопроса о принятии участия в судебном заседании или нет, каждый из участников дела, реализуя правомочия, предоставленные ему статье 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принимает самостоятельно, задача суда обеспечить эту возможность.

Суд обеспечил ответчику возможность реализации права на судебную защиту, объявил перерыв в судебном заседании с 15.12.2023 до 22.12.2023.

Однако ходатайства об отложении дела и оснований к этому,  как это предусмотрено статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  ответчик в суд не направил, причин препятствующим рассмотрению дела по существу в его отсутствие ответчик не назвал,  не привел, все необходимые для рассмотрения дела доказательства судом собраны.

Истец настаивал на рассмотрении дела по существу, которое и так рассматривается длительное время, что в условиях процедуры банкротства недопустимо.

В этой связи,  суд отклонил ходатайство третьего лица об отложении дела ввиду неявки представителя ответчика.

 

Представитель ФИО7 ходатайствовал об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью уточнения правовой судьбы помещений, расположенных на спорных земельных участках, ввиду получения им информации о совершенной истцом сделки купли-продажи всех трех нежилых помещений с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583

Истец представил суду актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 21.12.2023: собственником трех нежилых помещений с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583 значится ОАО «Рассвет».

Ввиду получения названной третьим лицом информации суд отклонил ходатайство об отложении.

 

Третье лицо заявило ходатайство о привлечении к участию в деле всех собственников помещений в многоквартирном доме № 18 по ул. ФИО15 аргументированное тем, что при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов.

Истец сослался на отсутствие процессуальной необходимости привлечения к участию в деле собственников помещений в многоквартирном доме № 18 по ул. ФИО15, поскольку к участию в деле привлечена управляющая многоквартирном домом № 18 по ул. ФИО15 компания – ООО «Приоритет».

Аргументы третьего лица суд признал ошибочными, иск о признании права общей долевой собственности может быть предъявлен товариществом собственников жилья, действующим в интересах собственников, то есть в защиту их нарушенных прав, закрепленных в статье 290 Гражданского кодекса РФ , статье 36 Жилищного кодекса РФ, изложенный подход поддержан правоприменительной практикой  Верховного Суда РФ  (определения от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720, от 30.11.2015 № 310-ЭС15-14732).

Более того, по смыслу пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  соответствующий иск может подать любой из собственников помещений многоквартирного дома, в том числе и ОАО «Рассвет» как собственник помещений.

Суд ходатайство о привлечении к участию в деле всех собственников помещений в многоквартирном доме № 18 по ул. ФИО15 отклонил.

Суд не может не отметить, что суть всех заявленных ответчиком и третьим лицом ходатайств направлена по существу не на обеспечение права на судебную защиту, а на максимальное затягивание рассмотрение дела, что по нормам статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ является недопустимым. 

 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ).

Доводы  ответчика и третьего лица о пропуске срока исковой давности судом рассмотрены и признаны надуманными.

В обоснование этого утверждения ответчик пояснил, что является собственником спорного земельного участка с 04.02.2011, т.е. более 10 лет и за это время истец не обращался с иском о признании ничтожными сделок в порядке статьи  35 Земельного кодекса РФ,  а спорные земельные участки выбыли из собственности истца еще ранее  по сделке от 06.09.2010  между ОАО «Рассвет» и ФИО11 (ныне Богородской) Н.Г. Срок исковой давности истек 05.02.2013, по истечение трех лет с момента заключения договора купли-продажи земельного участка от 04.02.2011, о чем истцу было известно.

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ), при этом изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности  (разъяснения Пленума ВС РФ в пункте 3 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). 

Ссылки ответчика о возможном обращении руководителя ОАО «Рассвет»  с иском о защите  интереса этого общества являются неверными и не соответствуют обстоятельствам  дела.

Бывший руководитель и участник ОАО «Рассвет» Богородская (ранее ФИО11) Н.Г., осуществляя  продажу спорного земельного участка себе как физическому лицу и дальнейшую перепродажу, действовала только в своих личных интересах,  противопоставив его интересам истца - общества, руководителем которого ранее являлась.

При таких обстоятельствах общество в лице руководителя и участника, действующего в исключительно в своих личных интересах, а также с учетом последовавшей продажи нежилых помещений и спорного земельного участка по цепочке собственников, с возвратом к предыдущему собственнику, разделом земельного участка на два участка с образованием по существу новых объектов, очевидно, до назначения арбитражного управляющего, действительно заинтересованного в защите интересов общества, не могло обратиться с  иском о защите  своего интереса, в виду наличия приведенных объективных препятствий для общества для обращения с иском.  

Право собственности истца на нежилые помещения, для использования которых был предоставлен спорный земельный участок (впоследствии разделенный на два участка), в том числе и владение им, было восстановлено после вступления в законную силу решения арбитражного суда от 04.07.2018 по делу №А19-16761/2017 и последующей регистрации права в ЕГРН 23-24.04.2019.

На протяжении всего времени владения зданием ОАО «Рассвет» свободно пользовалось земельным участком, предназначенным для обслуживания здания по ул. ФИО15, 18. Препятствия в пользовании земельным участком появились только в феврале 2021, после установления ответчиком бетонного забора, что подтверждено  приобщенными к материалам дела заявлениями в полицию. 

Суд принял во внимание и то, что ОАО «Рассвет» не знало  не могло знать о смене собственника по причине не присвоения спорным земельным участкам  адреса (в кадастровых выписках указано: Иркутск, ул. ФИО15) и сокрытие собственниками земельного участка информации о земельных участках, а именно: произвели деление одного земельного участка на два со сменой кадастровых номеров.

ОАО «Рассвет» с настоящим иском обратилось в суд 04.03.2021.

 В этой связи предусмотренный статьёй 196 Гражданского кодекса РФ  трехгодичный срок исковой давности не истек и  суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу.

 

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

 

            Как видно из материалов дела  03.06.1996 по договору купли-продажи помещения № 24  заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Иркутск (продавец)  акционерное общество «Рассвет» (покупатель) , в лице директора и акционера ФИО11 (ныне Богородской) Нины Георгиевны,  приобрело  в свою собственность встроенно-пристроенное к пятиэтажному жилому дому   по адресу: 

<

...> (ныне улица ФИО15, 18), нежилое помещение магазина, которое в конфигурации, отраженной в Техническом паспорте, подготовленном Бюро технической инвентаризации г.Иркутска 28.11.1995,  состоящее из помещения магазина и подвала, всего общей площадью 491.7 кв.м. (пункт 1.1 договора  № 24 от 03.06.1996).

15.12.2006 акционеры общества приняли решение о разделении нежилого помещения, магазина на два самостоятельных объекта с недвижимости - встроенного и пристроенного.  Председатель собрания   ФИО11 (ныне Богородская) Н.Г. предложила зарегистрировать право собственности на вновь образованные  помещения  (см.пункты 1,2 протокола № 3 Общего собрания акционеров - (т.4 л.д.14).

В 2007-2008 годах акционерным обществом «Рассвет» была проведена реконструкция пристроенного  помещения магазина и на основании разрешения Отдела выдачи документации инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска  от 09.06.2008 № 32/08,  акционерное общество «Рассвет» ввело полученные в результате реконструкции  объекты (помещения) с индивидуальными признаками, зафиксированным в Технических паспортах от 24.07.2008  и кадастровом паспорте  от 30.07.2008, в  эксплуатацию (т.4 л.д.13,28-42), в частности, общая площадь помещения увеличилась до 1 167,1 кв.м.   

Общим собранием акционеров 01.10.2008  принято решение (Протокол №35 Общего собрания акционеров ОАО «Рассвет») о разделении  реконструированного нежилого помещения,  расположенного  по адресу: 

<

...>,  на 3 объекта недвижимости и оформлении права собственности на разделенные объекта недвижимости (т.4 л.д.14) .

В результате   ряда последовательных сделок с нежилыми помещениями магазина , как-то: 28.01.2014 на основании определения Щелковского городского суда Московской области от 04.12.2013 нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, перешли из собственности акционерного общества «Рассвет»  в собственность ФИО12, который 06.02.2014 по договору купли-продажи  продал  нежилые помещения магазина в собственность ФИО13  

20.05.2014 ФИО13 обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявление об объединении трех объектов в один, в результате чего образовалось одно нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м.   

14.01.2015 по договору купли-продажи ФИО13 продал нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м. площадью 1 167,1 кв.м. покупателю ФИО3, переход права зарегистрирован в Едином государственном реестре прав.  

ФИО3 нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:25382 площадью 1 167,1 кв.м. было разделено на три  нежилых помещения:

-нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:27581 площадью 457, 2  кв.м;

-нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:27582 площадью 477, 6  кв.м;

-нежилое помещение по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000023:27583 площадью 232, 3  кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 04.07.2018 по делу А19-16761/17 были удовлетворены исковые требования ОАО «Рассвет» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения нежилого помещения кадастровый номер 38:36:000023:27581 площадью 457,2 кв.м.;  нежилого помещения  кадастровый номер 38:36:000023:27582 площадью 477,6 кв.м.; нежилого помещения  кадастровый номер 38:36:000023:27583 площадью 232,3 кв.м., расположенных в пристроенном к пятиэтажному жилому дому, находящемуся по адресу: 

<

...>, помещении.

Согласно актуальным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 21.12.2023  собственником всех трех нежилых помещений с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583 значится ОАО «Рассвет».

В этой связи  суд считает доказанным факт правомерного приобретения истцом в  1996 году нежилых помещений  расположенных в пристроенном к пятиэтажному жилому дому, находящемуся по адресу: 

<

...>, помещении.

Суд, выполнил указание кассационной инстанции проверке статуса  пристроя,  в котором расположены  принадлежащие истцу нежилые помещения, на предмет являются ли они самостоятельным отдельным объектом недвижимости либо составной частью многоквартирного дома

Представленными в материалами дела доказательствами - ОГКУ «Государственный архив Иркутской области»  сопроводительным письмом от 22.11.2023 представлена в материалы дела истребованная судом проектная документация на многоквартирный дом со встроенно-пристроенным продовольственным магазином, расположенном  по адресу 

<

...> (ранее ул. Ново-Ямская 18) с  Актом  приемки 80-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным  на 8 рабочих мест,  утвержденный решением исполком Иркутского горсовета № 16/8 от 05.01.1977,  а также перечисленными выше договорами купли-продажи помещений в пристрое к  пятиэтажному жилому дому, находящемуся по адресу: 

<

...>, подтверждается, что встроенно-пристроенное нежилое помещение  (магазин) к пятиэтажному многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...>, является составной частью этого дома, а значит, и принадлежащие истцу нежилые помещения ранее входили и в настоящее время  входят составной частью в такой объект недвижимости  как пятиэтажный многоквартирный жилой дом с  пристроенным нежилым помещением, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Истец в уточненном иске признал обоснованными доводы ответчика и третьего лица о том, что пристрой, в котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, является  составной частью многоквартирного дома.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, по правилам части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В этой связи  суд считает доказанным факт правомерного приобретения истцом  в 1996 году нежилых помещений представляющих собой неотъемлемую часть   пятиэтажного многоквартирного жилого дома с  пристроенным нежилым помещением, находящемуся  по адресу: 

<

...>, то есть ОАО «Рассвет» , наряду с другими собственниками помещений в доме, относится к числу сособственников помещений в МКД.

 

Собственникам помещений в многоквартирном доме в силу подпункта 4 пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и  земельный участок, на котором расположен данный дом. 

Аналогичное правило изложено в пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  - в  существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, при этом сформированный земельный участок , на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно (пункты 5,6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктом  66  постановления Пленума Верховного Суда РФ и  ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , « если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (пункта  5 статьи 16 Вводного закона)».

По существу этим пунктом Постановление Пленума Верховного Суда РФ и  ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 ввело режим законного владения земельным участком, подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 Гражданского кодекса РФ), но возможны и иные иски.

Таким образом, право собственности на земельный участок как часть общедолевой собственности собственником помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона,  следует за судьбой помещений в нем , при этом в государственной регистрации не нуждается.

При этом, суд считает особо необходимым отметить, что перечисленные правила применяются и для случаев при формирования земельного участка под частью многоквартирного дома (как в настоящем деле под пристроем).

 

Для эксплуатации помещений, расположенных в пристрое к многоквартирному дому  по улице ФИО15, 18, постановлением мэра г.Иркутска от 25.04.2007 № 031-06-695/7   акционерному обществу  «Рассвет» был разрешен выкуп земельного участка под ним. 

Согласно материалам дела, на основании распоряжения заместителя главы администрации г. Иркутска - Председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 30.03.2007 за № 504-02-991/7 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в 

<

...>»,  утвержден проект границ земельного участка площадью 857 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов в 

<

...>, для эксплуатации помещения магазина.

В последующем земельному участку при постановке на кадастровый учет был присвоен кадастровый номер 38:36:000020:1713.

По договору купли-продажи земельного участка от 02.05.2007 заключенному администрацией города Иркутска с акционерным обществом  «Рассвет»,   последнему в собственность был передан земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713, расположенный по адресу: 

<

...>,  общей площадью 857 кв.м.,  право собственности за акционерным обществом зарегистрировано 15.06.2007.

Принимая во внимание факт того, что предоставленный под эксплуатацию принадлежащих АО «Рассвет» помещений, расположенных в пристрое многоквартирного дома, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 был сформирован  муниципальным образованием в качестве самостоятельного объекта права, то с момента проведения его государственного кадастрового учета в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  на этот земельный участок  возникло  право общей долевой собственности у всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и у  ОАО «Рассвет».

В гражданском праве существует презумпция – нельзя передать прав больше чем имеешь сам.

Поскольку у муниципального образования с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:1713  право собственности на него прекратилось и возникло у собственников недвижимости в многоквартирном доме, то и передать отсутствующее  право собственности на спорный земельный участок ОАО «Рассвет» администрация города Иркутска не могла.

Следовательно, приобретенный АО «Рассвет» по сделке у муниципального образования спорный земельный участок  не  привел к возникновению  у последнего права собственности индивидуальной собственности на него.

По смыслу  правовой позиции, изложенной в пункте 40 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22,  если при рассмотрении иска будет установлено, что основанием возникновения права собственности является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, то суд может дать оценку такой сделки независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления, положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

Оценивая документы - основания приобретения спорного земельного участка в собственность АО «Рассвет», суд приходит к выводу о несоответствии как постановления мэра г. Иркутска от 25.04.2007 № 031-06-695/7, так  и сделки купли-продажи требованиям  Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и, стало быть, в силу требований  статьи 168 Гражданского кодекса РФ не признает за ними доказательственной силы (ничтожная сделка не могла породить никаких правовых последствий как для сторон данной сделки, так и для сторон последующих сделок).

Такой вывод суда соответствует и положениям пункта  66  постановления Пленума Верховного Суда РФ и  ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22  .

Вместе с тем, АО «Рассвет», как собственнику трех помещений в многоквартирном доме, наряду со всеми иными собственникам помещений, на основании  подпункта 4 пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит  на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и  земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет.

            Следовательно, с 1996 года предоставленный АО «Рассвет»  земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713, расположенный по адресу: 

<

...>, в силу прямого предписания закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от последующей регистрации его за ОАО «Рассвет».

 

            После восстановления прав собственника нежилых помещений в  2021 году ОАО «Рассвет» в лице конкурсного управляющего узнало о нарушении своих  прав как собственника помещений в многоквартирном доме, не связанных с лишением владения земельным участком, со стороны предпринимателя ФИО2, который приобрел права собственника земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:1713,  разделенного  впоследствии на земельный участок площадью 555 кв.м.  с  кадастровым номером  38:36:000020:23526  и земельный участок площадью 302 кв.м. с кадастровым номером  38:36:000020:23525.

Так, из представленных в материалы дела документов усматривается, что предоставленный АО «Рассвет» земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713, расположенный по адресу: 

<

...>,   руководителем и единственный акционером  общества  «Рассвет» в лице ФИО11  (ныне Богородской) Н.Г. (привлечена в качестве третьего  лица по делу) произведено отчуждение земельного участка кадастровый номер 38:36:000020:1713 без находящихся на нем здания (нежилыми помещениями магазина)  физическому лицу  - ФИО11 (ныне Богородской) Н.Г.(покупатель)  по договору купли-продажи  (государственная регистрация права  произведена  06.09.2010). 

В последующем ФИО11 (ныне Богородская) Н.Г. на основании  договора купли-продажи от 04.02.2011 продала земельный участок  с кадастровым номером 38:36:000020:1713 ФИО2 (государственная регистрация перехода права собственности произведена  18.02.2011). 

 ФИО2 по договору купли-продажи от 05.11.2016 продал данный земельный участок ФИО3 (государственная регистрация перехода права собственности произведена  18.02.2011).

ФИО3 разделила земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 на два земельных участка, а именно:  земельный участок площадью 555 кв.м.  с  кадастровым номером  38:36:000020:23526  и земельный участок площадью 302 кв.м. с кадастровым номером  38:36:000020:23525.

Во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Октябрьского районного суда г. Иркутска  28.09.2020 по гражданскому делу №2-3104/2020 ,  земельные участки  с кадастровым номером  38:36:000020:23526 и 38:36:000020:23525 ФИО3 были возвращены в собственность ФИО2 и 25.02.2021 право собственности последнего вновь зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. 

Таким образом,  на принадлежащий в силу закона на праве собственности (не требующем государственной регистрации) собственникам помещений в многоквартирном доме с пристроем,  расположенном по ул. ФИО15, 18,  земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 (разделенный впоследствии на земельный участок площадью 555 кв.м.  с  кадастровым номером  38:36:000020:23526  и земельный участок площадью 302 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000020:23525, а значит и на каждый из разделенных земельных участков), со стороны ответчика в Едином государственном реестре прав зарегистрировано также право собственности.

Однако регистрации права собственности ответчика на спорные земельные участки в ЕГРП не означает, что право собственности истца как одного из сособственников помещений многоквартирного дома, прекратилось.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, в частности, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности путем использования такого способа защиты как признание права отсутствующим, необходимо доказать, что право собственности возникло по порочным основаниям.

В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ,  установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком , за исключением указанных в законе случаев. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Из перечисленных законоположений следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В этой связи, сделки, связанные с отчуждением земельного участка без находящихся на нем  строения в случае, если они принадлежат одному лицу, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ  признаются недействительными.

Кроме того, совокупность сделок по отчуждению спорного земельного участка являются недействительными и потому, что на момент совершения первой сделки (договора купли-продажи земельного участка от 02.05.2007 заключенного с администрацией города Иркутска) у муниципального образования право собственности на него прекратилось по причине возникновения права общедолевой  собственности в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:1713  у собственников МКД по ул.ФИО15 18.

Поскольку у муниципального образования с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:1713  право собственности на него прекратилось и возникло у собственников недвижимости в многоквартирном доме, то и передать отсутствующее  право собственности на спорный земельный участок ОАО «Рассвет» администрация города Иркутска не могла.

По смыслу  правовой позиции, изложенной в пункте 40 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22,  если при рассмотрении иска будет установлено, что основанием возникновения права собственности является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, то суд может дать оценку такой сделки независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления, положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

Оценивая сделки по отчуждению  спорного земельного участка, суд приходит к выводу о совершении сделок с нарушением требований закона и, стало быть, недействительными  в силу требований  статьи 168 Гражданского кодекса РФ.  Ничтожная сделка не могла породить никаких правовых последствий как для сторон данной сделки, так и для сторон последующих сделок.

В этой связи, у ответчика не могло возникнуть право на спорные земельные участки.

Поскольку право собственности предпринимателя на спорные земельные участки не возникло, то суд признает право ответчика на спорные земельные участки  отсутствующим.

 

Гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

 Как выше установлено судом на  сформированный муниципальным образованием во исполнение постановления мэра г. Иркутска от 25.04.2007  № 031-06-695/7  земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:1713 (в настоящее время разделенный на два земельных участка с кадастровыми номерами 38:36:000020:23526 и 38:36:000020:23525)  в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» у собственников многоквартирного дома по ул. ФИО15, 18, возникло право общедолевой собственности, а значит, с 1996 года (дата формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет) возникло право общедолевой собственности на каждый из спорных земельных участков и у ОАО «Рассвет» как одно из собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи требование ОАО «Рассвет» о признании за ним как за одним из сособственников помещений в многоквартирном доме по ул. ФИО15, 18, права общедолевой собственности подлежит удовлетворению.

 

Доводы третьего лица и ответчика о том, что при проведении кадастрового учета границ земельного участка и передаче его в собственность, заинтересованные лица вправе оспорить решение органа местного самоуправления, в сроки, установленные гражданским законодательством и требованиями административного судопроизводства судом рассмотрены.

В случае невыполнения уполномоченным органом обязанности по формированию земельного участка вы вправе оспорить его бездействие в суде. При этом не следует подавать иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, так как это право возникает у собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона. И при отношениях, возникших в результате спора в отношении земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, следует заявить требование о признании действий (бездействия) уполномоченного органа незаконными и обязании его выполнить необходимые работы.

Однако собственник не воспользовался своим правом, либо не посчитал его нарушенным.

На тот период законность постановления ни администрацией г. Иркутск, ни собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, ни ОАО «Рассвет» не оспаривалось, а значит, правовые основания возникновения права собственности на спорный земельный участок признавалось, в том числе и истцом.

Перечисленные доводы не соответствую законодательству и судебной практике, согласно которым выбор способа защиты исключительная прерогатива истца, в частности, об этом прямо указано в пункте 66  постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, где предусмотрено право любого собственника помещения в многоквартирном доме на использование в целях защиты прав на общедолевую собственность обратиться  в суд с любым из исков.

 

Не состоятельным суд находит и аргументы третьего лица о том, что в уточненном исковом заявлении истец просит удовлетворить два диаметрально противоположных требования: признание права собственности предпринимателя ФИО2 отсутствующим и признании права общей долевой собственности за ОАО «Рассвет». У истца есть право обращаться в суд с иском о признании права либо с иском о признании права отсутствующим, однако обращаться в суд с двумя способами защиты нельзя.

Право собственности на земельный участок как часть общедолевой собственности собственником помещений в МКД возникает в силу закона,  и следует за судьбой помещений в нем.

В случае возникновения спора о правах на земельный участок под многоквартирным домом (либо его части)  восстановление прав осуществляется согласно пункту  66  постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010  применением различных способов защиты.

Согласно абзацу второму пункта  52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Мнение третьего лица о том, что в силу пунктов  58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010  лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 № 305-ЭС18-13135 по делу № А40-74412/2017) и защита нарушенного права должна была производиться указанным способом, применительно к обстоятельствам настоящего дела не может быть применена,  поскольку  обстоятельств дела делу № А40-74412/2017 и настоящему спору различны.

Права ответчика на спорные земельные участки  зарегистрировано в ЕГРН, а право общедолевой собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок не регистрируется.

В этой связи, при признании зарегистрированного права отсутствующим с целью устранения правовой неопределенности о правах на это земельный участок должна быть внесена и соответствующая запись в ЕГРП, основанием для внесения которой как раз и служит отражение в резолютивной части судебного акта вопроса о прекращении прав ответчика.

 

Не находят подтверждения и утверждения третьего лица о том, что ОАО «Рассвет» выбыло из спорного правоотношения: в  результате проведения аукциона 12.12.2023 нежилые  помещения с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583 по договору купли- продажи были проданы.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд проверил данные доводы, из представленных в материалы дела актуальных выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 21.12.2023: собственником трех нежилых помещений с кадастровыми номерами 38:36:000023:27581, 38:36:000023:27582, 38:36:000023:27583 значится ОАО «Рассвет», то есть на момент рассмотрения дела переход права к иному лицу – покупателю не состоялся.

 

Неубедительными суд считает и рассуждения третьего лица об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, ввиду того, что ранее он признавал законность приобретения права собственности земельный участок, расположенный под помещениями.

Дело в том, что в гражданском законодательстве действует презумпция: отказ от гражданских прав не прекращает указанных прав.

С учетом установленных и выше перечисленных обстоятельства иск подлежит удовлетворению полностью.

Расходы по государственной пошлине, понесенные истцом, при удовлетворении заявленных требований применительно к статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку государственная пошлина истцом при подаче искового заявления не уплачивалась (предоставлена отсрочка), то она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (в размере 24 000 руб., исходя из расчета 6 000 руб. ? четыре требования).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:23525, расположенный по адресу: 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:23526, расположенный по адресу: 

<

...>.

Признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:23525, расположенный по адресу: 

<

...> за открытым акционерным обществом  «Рассвет» (ИНН 

<

***>).

Признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000020:23526, расположенный по адресу: 

<

...> за открытым акционерным обществом  «Рассвет» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

 Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей. 

 

Председательствующий судья                                                                А.А. Архипенко 

 

Судья                                                                                                                Б.В. Красько

 

Судья                                                                                                             О.П. Гурьянов