АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-13065/2023

29 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2025.

Полный текст постановления изготовлен 29.04.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2024 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024

по делу № А82-13065/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

и у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – МКУ «Агентство по аренде земельных участков», Агентство) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2023 № 7А/2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона, и взыскании 1 017 034 рублей 67 копеек внесенной арендной платы.

Иск предъявлен на основании статей 328, 450, 606, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием правовых оснований для расторжения договора аренды и взыскания внесенной арендной платы.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент градостроительства мэрии города Ярославля.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 03.10.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024, удовлетворил иск, расторг договор аренды земельного участка от 08.02.2023 № 7А/2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона, взыскал с Агентства в пользу Предпринимателя 1 017 034 рубля 67 копеек, обязал ИП ФИО1 возвратить земельный участок МКУ «Агентство по аренде земельных участков» по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу, распределил судебные расходы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Агентство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Кассатор не согласен с выводом суда первой инстанции о правомерности требований о расторжении договора и взыскании денежных средств со ссылкой на то, что при использовании земельного участка необходимо учитывать намерения индивидуального предпринимателя, а именно опыт Предпринимателя в строительстве ледовой арены. Данный вывод, по мнению Агентства, не соответствует статье 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок выставляется на торги для неопределенного круга лиц с определенным видом разрешенного использования, и потенциальный участник самостоятельно принимает решение об участии в торгах и последующем заключении договора либо отказе в участии в торгах. Кассатор настаивает, что Предприниматель имел возможность установить, какие инженерные коммуникации имеются на земельных участках. Если принять во внимание статьи 56, 106 Земельного кодекса Российской Федерации, сведения из ЕГРН, согласно которым ограничения, установленные по правилам статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствовали, то оснований для внесения соответствующих сведений в аукционную документацию не имелось. Агентство обращает внимание, что в апелляционной жалобе указало, что в извещении о проведении аукциона на земельный участок содержались сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в которых отражено наличие на земельном участке инженерных коммуникаций. Кассатор отмечает, что ИП ФИО1 до заключения договора было известно о том, что с учетом нормативных расстояний от существующих сетей инженерно-технического обеспечения, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:011206:53, возможно было разместить объект площадью 905,1 квадратного метра без выноса ливневой канализации, а процент застройки в границах данного земельного участка составит 35,2 процента, что превышает минимальные 25 процентов (порог застройки земельного участка). По мнению заявителя, материалы дела не содержат доказательств того, что спорный земельный участок невозможно использовать в соответствии с договором аренды и его разрешенным использованием.

Учреждение в ходатайстве просило рассмотреть жалобу без участия представителя. Ходатайство удовлетворено судом.

Предприниматель в отзыве возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе обжалованные судебные акты.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и письменного отзыва, окружной суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2019 № 1067 и протокола о результатах аукциона от 08.02.2023 № 30 Агентство (арендодатель) и Предприниматель (арендатор), заключили договор от 08.02.2023 № 7А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства. 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил в аренду земельный участок общей площадью 2657 квадратных метров, категория земель – «земли населенных пунктов», кадастровый номер 76:23:011206:53, расположенный по адресу 

<

...> земельный участок 2б, разрешенное использование – «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий», код 5.1.1. 

В пункте 1.3 договора указано, что в границах участка здания и сооружения отсутствуют. 

На момент передачи земельного участка по акту приема-передачи от 08.02.2023 земельный участок не обременен правами третьих лиц, в залоге, споре и под арестом не состоит. 

Срок действия договора с 08.02.2023 по 07.08.2025 (пункт 6.2 договора). 

Во исполнение договора истцом по платежному поручению от 03.02.2023 № 15 внесена арендная плата в размере 1 525 552 рублей. 

Как указал Предприниматель, согласно ГПЗУ на земельный участок и письму ПАО «ТГК – 2» от 18.04.2022 на территории земельного участка находится сооружение – участок тепловых сетей Ду 300 мм подземной канальной прокладки с тепловой камерой и трубопроводом попутного дренажа, принадлежащий ПАО «ТГК-2», и при размещении зданий и сооружений вблизи подземных тепловых сетей канальной прокладки необходимо выдержать расстояние от них не менее 5 метров, то есть имеется охранная зона сетей. 

В письмах акционерного общества «Ярославльводоканал» и МКУ «Агентство по аренде земельных участков» также указано, что в границах земельного участка расположены принадлежащие им сети водопотребления и водоотведения, ливневая канализация.

Между тем охранные зоны не обозначены в градостроительном плане и не указаны в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона, что противоречит требованиям закона. Размещение коммуникаций в границах земельного участка не дает арендатору возможности построить планируемый объект недвижимости – здание, в связи с чем дальнейшая аренда земельного участка с кадастровым номером 76:23:011206:53 нецелесообразна. 

Также в аукционной документации допущена ошибка в площади участка, которая увеличена на 100 квадратных метров (указано – 2657 квадратных метров, фактически, согласно данным ЕГРН, – 2567 квадратных метров). 

ИП ФИО1 считает, что Агентство должно было поставить потенциальных покупателей права пользования земельным участком в известность о таких ограничениях, поскольку они (ограничения) могли повлиять на формирование воли претендентов на приобретение или отказ в приобретении права на выставленное к продаже имущественное право. Ограничение (обременение) на земельный участок является существенным условием договора. 

Предприниматель направил Учреждению 23.05.2023 заявление о расторжении договора, в котором истец на основании пункта 4.1 договора предлагал заключить соглашение о досрочном расторжении договора с 01.06.2023 (заявление получено Агентством 23.05.2023). 

МКУ «Агентство по аренде земельных участков» 21.06.2023 направило отказ в расторжении договора от 08.02.2023 № 7 А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, так как не усмотрело оснований для его расторжения. 

Также истцом заявлено требование о возврате арендной платы в размере 1 017 034 рублей 67 копеек за период с 01.06.2023, то есть после даты расторжения договора, указанного в письме от 23.05.2023. 

Агентство не исполнило требования Предпринимателя, в связи с чем последний обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 606, 612 (пункту 1) и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать сведения о предмете аукциона, который включает, в том числе сведения о правах на земельный участок и об ограничениях этих прав. 

В силу пункта 13 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью, или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (пункт 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нахождение земельного участка в охранной зоне возлагает на владельца (арендатора) обязанность по использованию земельного участка с соблюдением ограничений, установленных для указанной охранной зоны.

Принимая во внимание изложенные нормы права, требование Предпринимателя о расторжении договора аренды подлежало удовлетворению.

Из приведенных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в случае невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он утрачивает право на получение арендной платы.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты – основанием для их возврата.

В силу статьи 453 (пунктов 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статьям 1102, 1103 (пункту 3) и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Суды исходили из того, что истец доказал, что в отсутствие возможности осуществления строительства на земельном участке использовать его по назначению, предусмотренному договором, не представляется возможным. Правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений, в том числе о наличии коммуникаций в границах земельного участка, соответственно, охранных зон тепловых сетей и сетей водопотребления и водоотведения, прямо предусмотрены в законе, а именно неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Математический расчет суммы основного долга уполномоченный орган не оспаривал, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации контррасчета не представил.

Ссылки Агентства на то, что Предприниматель действовал неразумно или неосмотрительно, судом округа не принимаются во внимание, поскольку суды установили, что именно уполномоченный орган нарушил закон и ввел в заблуждение ответчика, который полагается на достоверность и полноту сведений аукционной документации, в силу чего не должен был ее перепроверять. 

Иной подход лишал бы смысла требования к аукционной документации и нарушал бы баланс частных и публичных интересов.

Податель жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил документального подтверждения того, что аукционная или иная документация, представленная ИП ФИО1, содержала информацию о наличии на предоставленном земельном участке обременений.

Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Учреждение освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 по делу № А82-13065/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов