ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-10041/2023

23 мая 2024 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 23.05.2024.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И., 

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания                       Енокян В.А.

            рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2024 по делу №А83-10041/2023,

            по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым 

            к обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» 

            при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» 

            о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,

            при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег»: ФИО1, представитель по доверенности от 29.05.2023; 

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым – ФИО2 от 12.02.2024 №03-19/7;

от общества с ограниченной ответственностью «Табачок» - ФИО3, представитель по доверенности от 12.02.2024 № 03-19/17; 

 

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» (далее – ответчик, ООО «Табачок»), и с учетом заявления об увеличении исковых требований от 06.07.2023 (л.д. 87-88 т. 1), принятых судом к рассмотрению протокольным определением от 05.09.2023 (л.д. 113-114 т. 1), просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.05.2020, взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в размере            3 962 194,49 руб. и пеню за период с 11.01.2021 по 30.06.2023 в размере 926 601,16 руб. Исковые требования мотивированы невнесением ООО «Табачок» арендных платежей более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий заключенного договора и служит основанием для взыскания образовавшейся задолженности, штрафных санкций, а также расторжения последнего.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался отсутствием правовых оснований для расторжения спорного договора по указанным истцом основаниям и привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент и общество с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» (далее – ООО «Солнечный берег») обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянты ссылаются на нарушение ответчиком срока платежа более двух раз подряд, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора. При этом погашение ответчиком задолженности в процессе рассмотрения спора в суде, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Представители апеллянтов и ответчика в судебном заседании поддержали соответственно свои апелляционные жалобы и возражения против ее удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 05.05.2020 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15 657 кв.м, расположенный по адресу 

<

...> в районе хлебокомбината, кадастровый номером 90:25:000000:2273, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Договор заключен сроком до 31.12.2039 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 5 057 062,26 руб. и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора. 

Арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по реквизитам истца (пункт  договора 3.3 договора).

Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении №1 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пению в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Уплата неустойки не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору (взаимосвязанные положения пунктов 5.1 и 5.2 договора).

25.12.2020 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 90:25:000000:2273.

Как утверждает истец, общество условия договора в части внесения арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.

С целью досудебного урегулирования спора, департаментом в адрес ООО «Табачок» направлена претензия от 31.01.2023 №854/02.1-25 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в разумный срок, в противном случае департамент сообщал о расторжении договора в судебном порядке.

Неисполнение требований изложенных в претензии явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционных жалоб суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

Из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается полное погашение ответчиком задолженности в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции (платежные поручения от 03.05.2023 №1040, 10.05.2023 №1052, 01.09.2023 №1131, 12.10.2023 №533, 534, 20.11.2023 №650, 22.01.2024 №32). 

Факт отсутствия какой-либо задолженности на стороне ответчика, как по арендной плате, так и по пене, департаментом не оспаривается.

Таким образом, учитывая добровольное погашение ответчиком в полном объеме предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате за период 01.10.2022 - 30.06.2023 размере 3 962 194,49 руб. и пени в размере 926 601,16 руб., коллегия судей считает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований департамента в данной части.

При этом довод истца о том, что невнесение ООО «Табачок» арендных платежей более двух раз подряд является существенным нарушением условий заключенного договора и служит основанием для расторжения договора аренды, не принимается судом апелляционной инстанции. 

Положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Как правильно указал суд первой инстанции, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений. 

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. 

Как установлено судом первой инстанции, 22.08.2023 обществом получено разрешение Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым №91-RU93311000-3207-2023 на строительство торгового центра на спорном земельном участке сроком действия до 23.08.2028.

15.09.2023 ООО «Табачок» с целью строительства поименованного объекта заключен с РНКБ Банк (ПАО) кредитный договор (невозобновляемая кредитная линия), по условиям которого обществу как заемщику предоставлен кредит на сумму 60 000 000 руб. с окончательным сроком возврата денежных средств до 14.09.2033. 

30.08.2023 ответчиком произведен авансовый платеж за строительно-монтажные работы по договору генерального подряда от 29.08.2023 №1/11/ТЦ в размере 5 000 000 руб.

Материалами дела подтверждается, что между ООО «Табачок» (жертвователь) и администрацией г. Ялты (одаряемый) был заключен ряд договоров пожертвования (№07-06/13/2023, 07-06/14/2023, 07-06/15/2023, копии приобщены к делу), на основании которых обществом переданы муниципальному образованию две квартиры, денежные средства в значительном размере с целью разрешения вопросов местного значения и ремонта дорожного полотна в районе горной здравницы от Бахчисарайского до Южнобережного шоссе. 

Кроме того, материалами дела также подтверждается, что обществом неоднократно направлялись в адрес истца предложения о заключении мирового соглашения (письма от 04.05.2023 №18 26.05.2023 №33 04.09.2023 №145), а также мировое соглашение, которое истцом подписано не было.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, а также установив на дату рассмотрения спора факт отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате и пене, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что имущественные потери муниципального образования вследствие несвоевременного внесения ООО «Табачок» арендной платы в полной мере компенсированы арендатором. Следовательно, требования о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, поскольку в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (арендная плата уплачена арендатором в полном объеме). 

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2019 №303-ЭС19-2121 по делу №А16-484/2018. 

В противном случае расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2023 по делу № А23-9832/2021, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении, департаментом не представлено, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. 

Апелляционный суд дополнительно учитывает, что согласно представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции платежным поручениям №377 от 03.04.2024 и №376 от 03.04.2024, имеющаяся на дату судебного заседания апелляционного суда задолженность (не входящая в предмет исковых требований) также является погашенной в полном объеме (ходатайство общества от 03.04.2024).

Изложенные выше обстоятельства, оцениваемые в совокупности, подтверждают добросовестность арендатора и его законный интерес в сохранении правоотношений аренды.

Поэтому суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении исковых требований департамента.

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение  Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2024 по делу №А83-10041/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                           А.А. Тарасенко                                                        

 

Судьи                                                                                        И.В. Евдокимов

 

                                                                                                            Н.И. Сикорская