ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-7993/2022

22 сентября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 сентября 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Брежневой О.Ю., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9489/2022) публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» на решение Арбитражного суда Тюменской области  от 23.06.2022 по делу № А70-7993/2022 (судья Коряковцева О.В.), принятое по заявлению публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625013, 

<

...> Октября, дом 73) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625031, 

<

...>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Строительный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625014, 

<

...> Октября, дом 222, корпус 3), ФИО3, ФИО2, - о признании недействительным уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882245/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 10.06.2019 № 1/231,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

 

установил:

публичное акционерное общество Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (далее – заявитель, застройщик, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Тюменской области) о признании недействительным уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882245/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о расторжении договора долевого участия от 10.06.2019 № 1/231.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Строительный центр» (далее – ООО «Строительный центр»), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2022 по делу № А70-7993/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, также просит внести запись в ЕГРН сведений о расторжении договора долевого участия от 10.06.2019 № 1/231.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что в нарушение условий договора участник долевого строительства - ООО «Строительный центр» не произвёл оплату, что является существенным нарушением договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; решение регистрирующего органа вынесено с нарушением требований закона, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Тюменской области просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда – без изменения.

ФИО2 представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», согласно которому просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В составе суда по рассмотрению апелляционной жалобе была произведена замена судьи на основании определения Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительный центр» и ПАО СЗ «ТЭС» заключён договор участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 (далее – договор № 1/231), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (ООО «Строительный центр») в соответствии с условиями договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 231 на 8 этаже, номер помещения на плане 5, площадью 53,3 кв.м., расположенная в создаваемом многоквартирном доме на земельном участке по адресу: 

<

...> Октября, 73, сооружение 2-4, гд-1 – ул. 50 лет Октября 73» (кадастровый номер 72:23:0000000225), цена договора – 2 640 480 руб.

Согласно пункту 3.3 договора оплата денежных средств производится участником долевого строительства за счет собственных средств в срок не позднее трех рабочих дней с момента проведения государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Тюменской области. Рассрочка по оплате договором не предусмотрена.

10.07.2019 внесена запись о государственной регистрации договора № 1/231 в ЕГРН.

Полагая, что в нарушение условий договора участник долевого строительства оплату не произвёл, застройщик письмом от 15.01.2020 № 01/12 направил в адрес ООО «Строительный центр» предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве.

Письмом от 27.02.2020 № 01/75 в адрес данного участника было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, дополнительно письмом от 03.06.2021 № 18 направлено уведомление конкурсному управляющему о погашении задолженности по договорам долевого участия.

15.11.2021 ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора № 1/231 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

25.11.2021 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение о приостановлении регистрации расторжения договора № 1/231 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

25.02.2022 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение об отказе во внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора № 1/231 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора, о чем заявитель извещён уведомлением от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882245/4.

Полагая отказ Управления Росреестра по Тюменской области незаконным, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

23.06.2022 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26).

Согласно положениям части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Договор № 1/231, заключённый между ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» (застройщик) и ООО «Строительный центр» (участник долевого строительства), является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, представленное обществом для регистрации расторжение договора мотивировано отсутствием оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем регистрирующим органом установлено, что в отношении объекта долевого строительства по договору № 1/231, заключённому между застройщиком и участником долевого строительства - ООО «Строительный центр», совершена уступка прав требования: 31.12.2019 между ООО «Строительный центр» и ФИО2, 31.12.2019 между ФИО2 и ФИО3, 07.10.2020 между ФИО3 и ФИО3

Так, в соответствии с договором об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 23.12.2019 № 1/231/1у ООО «Строительный центр» уступило ФИО2 свои права и обязанности, приобретенные по договору участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 на вышеозначенное жилое помещение. Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ООО «Строительный центр») гарантирует, что расчёт между сторонами по договору участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 произведён в полном объеме. 

Частью 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно подпункту 2 части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

31.12.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 24.12.2019 № 1/152/2у, заключённого между ФИО2 и ФИО3 Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ФИО2) гарантирует, что расчёт между сторонами по договору участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 произведён в полном объёме. 

07.10.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 25.09.2020 № 1/152/3у, заключённого между ФИО3 И ФИО3 Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ФИО3) гарантирует, что расчёт между сторонами по договору участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 произведён в полном объёме. 

Указанные обстоятельства, а именно: заключение договора от 25.09.2020 № 1/231/3у об уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231, представление справки о внесении оплаты по договору от 10.06.2019 № 1/231 в полном объёме послужили основанием для внесения в ЕГРН записи, в соответствии с которой право требования на объект долевого строительства принадлежит ФИО3

Доводы ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» относительно недействительности сделок по переуступке права требования участника долевого строительства подлежат отклонению апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма направлена на защиту добросовестных участников оборота с самостоятельным экономическим интересом, которые полагались на действительность сделки.

Таковым является участник долевого строительства по договору № 1/231 ФИО3, получившая соответствующее право по договору об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 25.09.2020 № 1/231/3у.

На дату заключения ФИО3 договора уступки с ФИО3 (правопреемником ФИО2, который, в свою очередь, являлся правопреемником ООО «Строительный центр») застройщиком была выдана справка, согласно которой оплата по договору № 1/231 произведена ООО «Строительный центр» в полном объёме, на что по смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ вправе полагаться граждане.

С учётом положений пункта 2 статьи 11 статьи Закона № 214-ФЗ, а также части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве ООО «Строительный центр» застройщику – ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Ввиду чего, установив противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, Управлением Росреестра по Тюменской области обоснованно приостановлено внесение сведений в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве от 10.06.2019 № 1/231 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора, а в дальнейшем отказано во внесении таковых сведений.

Кроме того, из материалов дела также следует, что предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора № 1/231 были направлены в адрес ООО «Строительный центр», который не являлся участником долевого строительства на момент совершения заявителем указанных действий.

Поскольку в соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора  должно быть направлено участнику долевого строительства в письменной форме в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, а в настоящем случае уведомление было направлено не действительному участнику долевого строительства – ФИО3, а первоначальному - ООО «Строительный центр», соответственно, порядок направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора застройщиком не соблюдён.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882245/4 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 10.06.2019 № 1/231.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на её заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области  от 23.06.2022 по делу № А70-7993/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Председательствующий

 

Н.Е. Иванова

Судьи

 

О.Ю. Брежнева

 А.Н. Лотов