АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5879/2021

16 февраля 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Богдановой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску БайкалБанк (Публичное акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэ Сеть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обращении взыскания на имущество, принадлежащее ООО «Улан-Удэ Сеть» и заложенное по договору № 16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016, а именно квартиру, площадью 237,1 кв.м., с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

...> Европа, дом №11, кв. 2, путем продажи с публичных торгов с установлением  начальной продажной цены, в размере 9 742 533,6 руб., 

          при участии в заседании

от истца:  ФИО2, представителя по доверенности от 16.06.2021 № 38АА3452767;

от ответчика: не явились, извещен,          

установил:

БайкалБанк (Публичное акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэ Сеть» (с учетом уточнения) об обращении взыскания на имущество ответчика, заложенное по договору №16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016 путем продажи с публичных торгов и установлении его начальной продажной цены:  квартира  площадью 237,1 кв.м. с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенную по адресу  г.Улан-Удэ, Клубный  жилой  комплекс  Европа, дом № 11, кв.2. 

В обоснование исковых требований истец указал, что между истцом и ООО «Биллинг-Центр» заключено соглашение о кредитовании счета (овердрафт) №16-020 от 08.04.2016.

Истец перечислил заемщику денежные средства на сумму 274 450 412 руб. 99 коп.

В обеспечение исполнения обязательств по соглашению, среди прочих, заключен договор №16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016 с залогодателем ООО «Улан-Удэ сеть».

В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору банк подал иск о взыскании задолженности по соглашению в Ленинский районный суд г. Краснодара (дело №2-8708/2016).

В процессе судебного разбирательства по делу №2-8708/2016 в качестве истца выступил правопреемник банка ООО «Торгпартнер». Данное обстоятельство стало возможным по причине заключения между Банком (цедент) и ООО «Торгпартнер» (цессионарий) договора №1 БЦ уступки права требования (цессии) от 05.08.2016.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 09.11.2016 по делу №2-8708/2016 иск удовлетворен, взыскана солидарно с ООО «Биллинг-Центр»,  ФИО3 сумма задолженности, проценты, неустойка за  несвоевременный  возврат  кредита  и  процентов.

Впоследствии решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14.04.2017 по делу №2-860/2017, вступившим  в законную силу 22.05.2017г,  договор №1 БЦ уступки права требования (цессии) от 05.08.2016 признан недействительным.  Кредитором  по соглашению  о кредитовании счета (овердрафт) №  16-020  на  данный  момент  является БайкалБанк (ПАО).

Истец указал, что в связи с непогашенной задолженностью ООО «Биллинг-Центр» по соглашению №16-020 от 08.04.2016, банк имеет право обратить взыскание на имущество, переданное в залог по договору об ипотеке, заключенного в качестве обеспечения.

На основании изложенного истец просит обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчику, по договору №16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 334, 340, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 50 Закона об ипотеке.

Определением  от 27 сентября 2017 года исковое заявление принято судом к рассмотрению.

Определением от 11.06.2020 судом принято изменение основания  исковых требований в виде обращения взыскания в пользу БайкалБанк (ПАО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - конкурсного управляющего БайкалБанк (ПАО) на имущество, принадлежащее ООО «Улан-Удэ Сеть» и заложенное по договору купли-продажи от 30.03.2015 в обеспечение обязательств по кредитному договору 

<

***> от 30.03.2016 и договору № 16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016 путем продажи с публичных торгов и установления  начальной продажной цены, в размере 9 742 533,6 руб.:

- квартира, площадью 237,1 кв.м., с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенная по адресу: Россия, 

<

...> Европа, дом №11, кв. 2. 

Определением от 04.09.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего ООО «Биллинг-Центр», ФИО4 о признании недействительным Соглашения о кредитовании счета (овердрафта) №16-020 по делу № А21-11420/2017.

Дело №А10-5879/2017 находилось в производстве судьи Салимзяновой Л.Ф.

В связи с почетной отставкой судьи Салимзяновой Л.Ф. на основании распоряжения №63 от 29.03.2021 дело №А10-5879/2017 распределено посредством автоматизированной информационной системы распределения дел судье Богдановой А.В.

Определением суда от 29.03.2021 произведена замена судьи по делу №А10-5879/2017 Салимзяновой Л.Ф. на судью Богданову А.В.

Определением суда от 15.09.2021 производство по делу возобновлено.

30.11.2021 судом принято заявленное изменение основания  исковых требований в виде обращения взыскания в пользу БайкалБанк (ПАО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - конкурсного управляющего БайкалБанк (ПАО) на имущество, принадлежащее ООО «Улан-Удэ Сеть» и заложенное по договору № 16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016, а именно квартиру, площадью 237,1 кв.м., с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

...> Европа, дом №11, кв. 2, путем продажи с публичных торгов с установлением  начальной продажной цены  в размере 9 742 533 руб. 60 коп. 

В судебное заседание ответчик представителей не направил о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Копии определений суда, направленные по адресу (место нахождения) ответчика, вручены адресату согласно почтовым уведомлениям №67000860992229, №67000843858252.

Кроме того, представитель ответчика принимал участие в судебном заседании 30.07.2020, что подтверждается протоколом судебного заседания и отражено в определении суда от 30.07.2020. 

Информация о движении дела и определения суда опубликованы на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru и сайте http://kad.arbitr.ru.

В суд до начала судебного заседания от сторон дополнения, заявления, ходатайства не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования с учетом принятого ранее уточнения, пояснила, что при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 6000 руб. была уплачена ООО «ДЕЛО» за БайкалБанк (ПАО) на основании договора оказания юридических услуг. В соответствии с условиями указанного договора банк произвел возмещение понесенных расходов ООО «ДЕЛО», представила для приобщения к материалам дела письменные пояснения и приложенные к ним документы.

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела.

Ответчик иск не признал, мотивируя тем, что определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.04.2019 по делу №А21-11420-12/2017 соглашение о кредитовании счета (овердрафт) №16-020 от 08 апреля 2016 года, заключенное между ПАО «БайкалБанк» и ООО «БиллингЦентр», признано недействительной сделкой (л.д.84-85 т.1).

Правовые основания для отложения рассмотрения спора отсутствуют, стороны с ходатайством о переносе рассмотрения дела в суд не обращались.

Дело рассмотрено в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд установил следующее. 

Материально-правовым требованием является требование об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, основанием - неисполнение обязательств по кредитному договору, в обеспечение которого был предоставлен залог. 

Как следует из материалов дела, 30.03.2015 между ОАО АК «БайкалБанк» (далее – Банк, Кредитор) и ООО «Биллинг-Центр» (далее - Заемщик, Должник) был заключен кредитный договор № 

<

***> (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 27.04.2015), в соответствии с условиями которого кредитор обязался предоставить Заемщику кредит в рамках невозобновляемой кредитной линии с общим лимитом выдачи 195 035 725,04 руб. (п. 1 Дополнительного соглашения), из которых: 187 061 105,51 руб. предоставляется на приобретение недвижимого имущества - 11 квартир в КЖК «Европа» и иной недвижимости (л.д.36-40 т.2).

Кредит предоставлялся на срок до 29.03.2018 с установлением процентной ставки в размере 8,25% годовых (пункты 2.3 и 2.4 договора).

30.03.2015 между ООО «Биллинг-Центр» (покупатель) и Банком (продавец) был заключен Договор купли-продажи недвижимости поименованных в кредитном договоре 11 квартир в КЖК «Европа», в том числе спорного недвижимого имущества (л.д.41-44 т.2).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора купли-продажи недвижимости от 30.03.2015 имущество приобретается покупателем, в том числе за счет кредитных средств ОАО АК «БайкалБанк», предоставленных по кредитному договору № 

<

***> от 30.03.2015. 

Пунктом 2.4 Договора купли-продажи от 30.03.2015 сторонами согласовано, что имущество считается находящимся в залоге (ипотека в силу закона) с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к ООО «Биллинг-Центр». Залогодержателем является ОАО АК «БайкалБанк».

Согласно имеющимся на договоре купли-продажи от 30.03.2015 отметкам регистрирующего органа ипотека в силу закона зарегистрирована в пользу Банка 06.04.2015.

Одну из приобретенных квартир (в данном случае спорную квартиру) ООО «Биллинг-Центр» продал ООО «Улан-Удэ Сеть» по договору купли-продажи с сохранением залога на указанное имущество у Банка в силу ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.

08.04.2016 между Банком и ООО «Биллинг-Центр» (далее - Заемщик) заключено Соглашение о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020 (далее - Соглашение), по условиям которого Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит в рамках установленного лимита кредитования, а Заемщик обязуется возвращать полученные денежные средства и платить проценты за пользование ими на условиях настоящего Соглашения (пункт 1.1 соглашения) (л.д. 11-13 т.1). 

Сторонами соглашения установлен лимит кредитования - 274451100,79 руб., процентная ставка за пользование кредитом - 9 % годовых, срок возврата кредита до 29.03.2019 (пункты 1.3, 1.4 соглашения).

В соответствии с условиями соглашения (пункт 4.2.3) заемщик в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего соглашения обязался обеспечить заключение договора об ипотеке (залоге недвижимости) с ООО «Улан-Удэ Сеть», в том числе его подписание и предоставление в Уполномоченный орган, для регистрации залога (обременения) недвижимого имущества: 

- квартира, назначение жилое, площадь общая 237,1 кв.м, адрес: 

<

...> «Европа», д. 11, кв. 2, кадастровый номер: 03:24:022503:238. 

Согласно п. 1.3 Соглашения задолженность по кредиту возникает с момента зачисления суммы кредита на расчётный счет Заемщика № 40702810200000001014 (ООО «Биллинг-Центр»), открытый у Кредитора.

Банк во исполнение условий Соглашения, 08.04.2016 перечислил Заемщику денежные средства в размере 274 450 412,99 руб., что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО «Биллинг-Центр» № 40702810200000001014 (л.д.17 т.1). 

Как указал истец и не оспаривает ответчик, заемщик (ООО «Биллинг-Центр») произвел досрочное погашение задолженности по кредитному договору 

<

***> от 30.03.2015, что также нашло отражение в выписке по расчетному счету ООО «Биллинг-Центр» № 40702810200000001014 (л.д.17 т.1).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному соглашению    08.04.2016 между ООО «Улан-Удэ Сеть» (залогодатель) и Байкал Банк (ПАО) (залогодержатель) был заключен Договор № 16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) (далее - Договор залога), залогодателем по которому выступило ООО «Улан-Удэ Сеть» (далее – Ответчик, Общество) (л.д.14-16 т.1).

Согласно условиям указанного договора залогодатель предоставляет принадлежащее ему на праве собственности и указанное в настоящем договоре недвижимое имущество в  залог залогодержателю. 

В соответствии с разделом 3 договора предметом залога выступает: квартира, площадь 237,1 кв.м, адрес: 

<

...> «Европа», д. 11, кв. 2, кадастровый номер: 03:24:022503:238. 

В случае частичного исполнения должником, обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства (пункт 1.7). 

Как указано в пункте 2.1 договора, залогом недвижимого имущества обеспечивается исполнение обязательств ООО «Биллинг-Центр» по соглашению о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020/И-2 от 08.04.2016, заключенному в г. Улан-Удэ между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитор) и заемщиком.

Оценка передаваемого в ипотеку имущества согласно пункту 3.2 Договора залога произведена по договоренности сторон и составляла 23 132 661,50 руб.

Указанный Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 23.06.2016 согласно имеющейся на договоре отметке.

В соответствии с пунктом 7.1. Договора залога Банк вправе обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований, установленных пунктом 2.3. Договора залога, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (Соглашение о кредитовании счета № 16-020 от 08.04.2016), в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга (кредита, процентов за пользование кредитом, штрафных санкций и других платежей) полностью или в части.

Неисполнение Заемщиком обязательств по Соглашению о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020 от 08.04.2016 явилось основанием, в соответствии с условиями договора ипотеки, для обращения Банка в суд с настоящим иском к залогодателю.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Обстоятельства по выдаче банком заемных средств по Соглашению о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020 от 08.04.2016 и неисполнению обязательств по их полному возврату заемщиком в установленные договором срок установлены в следующих судебных актах, имеющих в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.03.2018 по делу № А21-11420/2017 ООО «Биллинг-Центр» признан банкротом по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, введено конкурсное производство.

Банк 30.05.2018 направил в Арбитражный суд Калининградской области заявление о включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Биллинг-Центр», как обеспеченных залогом.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.06.2018 заявление Банка принято к рассмотрению.

26.09.2018 конкурсный кредитор ФИО4 и конкурсный управляющий ООО «Биллинг-Центр» подали заявления о признании недействительной сделкой Соглашения о кредитовании счета (овердрафт) от 08.04.2016 № 16-020, заключенного между Банком и ООО «Биллинг-Центр» (дело № А21 -11420-12/2017).

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.04.2019 заявления ФИО4 и конкурсного управляющего ООО «Биллинг-Центр» удовлетворены. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 судебный акт первой инстанции оставлен без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2019 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения. Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2020 определение Арбитражного суда Калининградской области от 02.04.2019, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2019 по делу №А21-11420/2017 отменены. Обособленный спор был направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2020 ФИО4 исключен из состава заявителей.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2021 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Биллинг-Центр».

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 определение Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «Биллинг-Центр» - без удовлетворения.

В период разрешения вопроса о действительности Соглашения рассмотрение заявление Банка о включении в реестр требований кредиторов ООО «Биллинг-Центр» было приостановлено. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.03.2021 производство по требованию Банка о включении в реестр требований кредиторов возобновлено.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.09.2021 по делу № А21-11420/2017 требования Банка о включении задолженности в размере 274400477,63 руб., вытекающей из Соглашения о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020 от 08.04.2016, в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченные залогом имущества, удовлетворены.

Таким образом, неисполнение заемщиком (ООО «Биллинг-Центр») обязательств по Соглашению о кредитовании счета (овердрафт) № 16-020 от 08.04.2016 явилось основанием, в соответствии с условиями договора ипотеки, для обращения Банка в суд с иском к залогодателю.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Как указано в статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статьям 1, 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности ответчика на спорное помещение и его обременение залогом подтверждается представленной выпиской из ЕГРН (л.д. 43-45 т. 1).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (пункт 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В данном случае сумма неисполненного должником обязательства составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по возврату суммы кредита и начисленных на нее процентов в установленные соглашением сроки подтверждается материалами дела. Доказательства, опровергающие наличие и размер задолженности ООО "Биллинг-Центр" по Соглашению, суду не представлены, наличие задолженности не оспорено.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как разъясняется в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное письмо N 26), при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Столичное Агентство Оценки» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества №2017-2352/53-03 (л.д. 49-80 т. 2) рыночная стоимость заложенного имущества на 18.10.2017 (дату оценки), а именно  квартиры, площадью 237,1 кв.м., с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

...> Европа, дом №11, кв. 2,  составляет  12 178 167 руб.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как отмечено в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 N 66-КГ14-12, от 06.10.2015 N 77-КГ15-8, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере 80% от указанной выше рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «Столичное Агентство Оценки».

Ответчиком представленная истцом оценка спорного имущества не оспорена, о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества сторонами не заявлено.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение оценщика является недостаточно ясным и полным, истцом не представлены. 

Заключение оценщика не опровергается доказательствами, представленными в материалы дела. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Поскольку указанное заключение оценщика подготовлено с учетом обстоятельств настоящего дела, соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает возможным руководствоваться указанным заключением при определении размера выкупной цены заложенного имущества. 

Ответчик  отчет ООО «Столичное Агентство Оценки» об оценке рыночной стоимости спорного имущества не оспорил, осведомлен о судебном процессе. Кроме того, следует отметить, что ответчик в рамках дела № А10-1009/2020 заявлял самостоятельное требование к БайкалБанку (публичное акционерное общество) о признании отсутствующим у Банка права залога на спорный объект недвижимости, принадлежащий ООО «Улан-Удэ Сеть». Согласно решению Арбитражного суда от 26.01.2022 по делу № А10-1009/2022 в удовлетворении иска отказано.

В рамках настоящего дела ответчик свою правовую позицию активно не поддерживал, процессуальных действий не проявлял.

Таким образом, судом в качестве подтвержденной, принимается рыночная стоимость помещения, определенная в отчете об оценке ООО «Столичное Агентство Оценки».

Оснований для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении вышеуказанной квартиры, судом не установлено.

Суд в соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Закона об ипотеке определяет способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание путем продажи с публичных торгов.

Исходя из изложенного, суд считает требование истца об обращении взыскания на имущество ООО "Улан-Удэ Сеть", являющего предметом залога по договору № 16-020 от 08.04.20216 об ипотеке (последующем залоге недвижимости), с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете эксперта, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Исковые требования публичного акционерного общества БайкалБанк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворить.

Обратить взыскание в пользу БайкалБанк (ПАО)  на  имущество, принадлежащее ООО «Улан-Удэ Сеть» и заложенное по договору  № 16-020/И-2 об ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 08.04.2016, а именно квартиру, площадью 237,1 кв.м., с кадастровым (условным) номером 03:24:022503:238, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

...> Европа, дом №11, кв. 2, путем продажи с публичных торгов с установлением  начальной продажной цены  в размере 9 742 533 руб. 60 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Улан-Удэ Сеть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу публичного акционерного общества «БайкалБанк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. – судебные расходы по уплате государственной пошлины. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия. 

СудьяА.В. Богданова