ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-3926/2017

г. Вологда

22 марта 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 марта 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Мурахиной Н.В. и               Осокиной Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 ее представителя ФИО3 по доверенности от 05.06.2015                     № 53АА0439657, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Региональная организация в сфере оценки» на решение Арбитражного суда Новгородской области                     от 13 декабря 2017 года по делу № А44-3926/2017 (судья Богаева Н.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место жительства: 173020, Великий Новгород) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная организация в сфере оценки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 173015, Великий Новгород, улица Завокзальная, дом 1, корпус 1, этаж 1; далее – общество) о признании недостоверным отчета об оценке от 28.04.2017 № 57-ан/17 (название ответчика уточнении в соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи со сменой его наименования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Новгородской области, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Новгородской области ФИО4, ФИО5, Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области, общество с ограниченной ответственностью «ЭОС», муниципальное унитарное предприятие Великого Новгорода «Теплоэнерго», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 9                                  по Новгородской области, акционерное общество «Бинбанк Диджитал».

Решением Арбитражного суда Новгородкой области от 13 декабря                   2017 года требования удовлетворены: отчет ООО «Росоценка» от 28.04.2017                 № 57-ан/17 признан недостоверным. Этим же решением установлена подлежащая применению в исполнительном производстве, возбужденном в отношении ФИО2, рыночная стоимость площади доли в праве общедолевой собственности на объект незавершенного строительства – здание фитнес – центра в размере 17 554 388 руб. 

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судебный акт принят без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела, судом не дано надлежащей оценки всем доводам общества. Указывает на то, что заключение, принятое по результатам экспертизы отчета оценщика от 28.04.2017 № 57-ан/17, не может быть признано достоверным и допустимым доказательством. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании с изложенными в ней доводами не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Общество и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании исполнительного листа от 16.03.2010 серии АС № 001363921, выданного Арбитражным судом Новгородской области по делу № А44-1151/2009 о взыскании 9 423 568 руб.              88 коп., постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов Великого Новгорода Управления ФССП от 25.10.2012 в отношении Предпринимателя – должника по исполнительному документу возбуждено исполнительное производство № 68942/12/22/53.

На основании акта от 19.03.2014 судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество должника - ½ долю в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством здание фитнес-центра, расположенного по адресу: Великий Новгород, улица Тихвинская, дом 13, с кадастровым номером 53:23:7009401:040:38803.

Помимо указанного исполнительного производства в отношении ФИО2 возбуждено несколько исполнительных производство, объединенных постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.01.2017   в   сводное исполнительное производство  № 11/16/53025-СД.

Взыскателями по сводному исполнительному производству согласно представленным судебным приставом-исполнителем данным являются следующие лица: ФИО5, Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (предыдущее наименование (Комитет по управлению государственным имуществом Новгородской области), общество с ограниченной ответственностью «ЭОС»,  Муниципальное унитарное предприятие Великого Новгорода «Теплоэнерго»  Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 9 по Новгородской области, акционерное общество «Бинбанк Диджитал» (правопреемник ЗАО «МКБ «Москомприватбанк».  

ООО «Новгородэнергосбыт» ликвидировано в связи с банкротством, определением суда от 10 мая 2016 года конкурсное производство завершено (дело № А44-5169/2013).  

Постановлением судебного пристава-исполнителя в рамках указанного исполнительного производства привлечен специалист – общество с целью определения рыночной стоимости ½ доли объекта недвижимости незавершенного строительством здание фитнес-центра, расположенного по адресу: ул. Тихвинская, д.13, кадастровый номер 53:23:7009401:040:38803, общей площадью здания 1388,8 кв. м, застройки – 526,8 кв. м, вид права – общая долевая собственность.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 28.04.2017             № 57-ан/17, выполненному обществом, рыночная стоимость объекта оценки  составила 11 106 752 руб. без НДС. 

Постановление от 05.05.2017 судебный пристав-исполнитель принял рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 11 106 752 руб. 

Не согласившись с отчетом об оценке от 28.04.2017, предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском о признании данного отчета недостоверным.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ для оценки недвижимого имущества должника судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 названной статьи Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.     

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в            статье 11 Закона № 135-ФЗ. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.  

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и другие) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7     АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).    

Согласно абзацу седьмому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Постановление № 50) в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.     

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.     

Для установления соответствия отчета требованиям законодательства  требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки  (далее – ФСО) и определения были ли допущены  оценщиком существенные нарушения требований,  предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости,   при рассмотрении настоящего спора судом назначалось проведение экспертизы о соответствии отчета об оценке от 28.04.2017 № 57-ан/17, выполненного обществом, законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Новгородский центр судебных экспертиз и оценки» ФИО6.

Также судом назначено проведение экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой поручено экспертам ФИО6 и ФИО7. 

Заключением эксперта от 03.11.2017 № 660-О установлено, что отчет не соответствует требованиям законодательства  об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, допущены существенные нарушения требований, предъявляемым к форме и содержанию отчета в части несоответствия ФСО № 3 и 7 и не может быть использован в качестве документа для принятия решения ввиду несоответствия требованиям законодательства и иным нормативным актам, а также отсутствия ссылок на конкретные источники информации, грубые ошибки в расчетах, которые привели к существенному искажению итоговых результатов определения рыночной цены.

Суд правомерно указал на то, что представленное экспертное заключение отвечает требованиям статьи 86 АПК РФ, является ясным, полным, сомнений в обоснованности не вызывает, противоречивых выводов не содержит.     

Проанализировав отчет об оценке, заключение эксперта, а также доводы подателя жалобы, суд установил следующее. 

Согласно пункту 8 ФСО № 1,  утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Из пункта 3, 5  ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», следует, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.     

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;  содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.     

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость определена оценщиком двумя методами: затратным и сравнительным.     

На основании подпунктов «г», «д», «е», «з», «и» пункта 24 ФСО № 7, утвержденного  приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости                  (ФСО № 7)», в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;  определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;     

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:  данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;     и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В силу пункта 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Экспертным заключением установлено, что:

- при расчете стоимости оцениваемого объекта в таблице № 13  оценщик неверно указал объем здания 7744 куб. м вместо 4478 куб. м; 

- при установлении коэффициента  соотношения объемов между оцениваемым объектом и объектом-аналогом также неверно определен коэффициент, так как неверно определена разница в объемах: оценщик сравнивал объем здания в 7744 куб. м;

- в используемой оценщиком в затратном методе в формуле по определению прибыли предпринимателя арифметически результат не соответствует цифровым данным, оценщиком либо допущена ошибка в формуле, либо в исходных данных;

- при определении периода строительства экспертом взято значение один год, вместе с тем не указано, какая таблица СНИП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», и, соответственно, какой аналог здания, приняты в расчет;

- при установлении коэффициента внешнего устаревания оценщиком взято 15 %, при этом указано, что величины рассчитаны экспертным путем на основе собственного опыта и знаний, вместе с тем указанные цифровые данные должны быть обоснованны и проверяемы;

- из отчета невозможно проверить примененный коэффициент устаревания.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что все допущенные ошибки, в частности, неверное указание объема, ошибки в коэффициентах, непроверяемость отдельных показателей, существенным образом влияют на итоговую цену объекта.  

Судом также установлено, что в силу подпункта «г» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход включает в себя определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, объект оценки расположен на земельном участке государственной собственности с кадастровым номером 53:23:7009401:40, и предоставленном истцу  на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 11.05.2012 № 2795-зп.

При этом стоимость прав на земельный участок, а также наличие земельного участка под объектом недвижимости на правах аренды, оценщиком при оценке не учитывалось.

Суд отклонил довод ответчика о том, что оценка земельного участка не должна входить в оценку задания, при этом правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 4 ФСО № 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. Объекты капитального строительства и земельные участки могут быть объектами оценки как вместе, так и по отдельности, если это не противоречит действующему законодательству.

Согласно постановлению  об участии специалиста в исполнительном производстве специалист ООО «Росоценка» ФИО8 привлечен для оценки  арестованного имущества – незавершенного строительства здания фитнес-центра, площадью 1388,8 кв. м.

На основании части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В данном случае, как верно отмечено судом, здание в целях его продажи не может оцениваться отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, поскольку продажа здания невозможна без перехода прав на земельный участок.

Стоимость объекта недвижимости состоит из суммы стоимости прав на землю и на здание. Стоимость земельного участка под объектом является составляющей общей стоимости объекта недвижимости, поскольку земля под объектом в этом случае не может выступать объектом самостоятельной сделки.

Оценщик при проведении оценки осуществляет сбор и анализ информации для проведения оценки. Если у оценщика были какие-либо сомнения относительно полноты материалов, оценщик имел право запросить необходимую ему информацию для определения рыночной цены объекта оценки.

Таким образом, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, такой ценообразующий фактор как право истца на земельный участок вообще не исследовался ответчиком при проведении оценки.

Судом выявлено, что при использовании сравнительного метода оценки оценщиком  анализировались три объекта-аналога.

В соответствии с пунктом 10 и 11 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При анализе рынка недвижимости выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В силу  пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При подборе объектов аналогов оценщиком указано следующее: оценщиком было проанализировано множество  предложений по продаже зданий и помещений из сегмента административно-торговой недвижимости. 

В данном случае, как обоснованно установил суд в обжалуемом решении, оценщик счел разумным использовать в качестве объектов аналогов завершенные строительством объекты недвижимости, расположенные в Центральном районе  Великого Новгорода, по площади сопоставимые с объектом оценки.

Так, оценщиком отобраны три объекта недвижимости на сайте «Авито.ру», однако в отчете об оценке не указано, какой объем информации проанализирован оценщиком. Оценщик не описал в отчете объем доступных ему данных об объектах аналогах, не обосновал, почему использовалась только часть общедоступной информации.

В описательной части отчета также отсутствует информация о ценах и предложениях  с объектами рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Таким образом, как верно отмечено судом, пользователю отчета невозможно соотнести описательную и расчетную часть отчета друг с другом и установить интервальные значения  рыночных цен в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

В рассматриваемом случае оценщик проанализировал только данные о сделках за период с 01.01.2017, из которых часть объектов относится к объектам жилого фонда. В связи с этим является правильным вывод суда о том, что диапазон цен указан оценщиком некорректно.

Кроме того, судом установлено, что согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определялась по состоянию на 19 апреля 2017 года.

Однако все используемые оценщиком предложения по продаже объектов аналогов размещены позже даты оценки – 24 и 26 апреля 2017 года. 

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки, а не дата составления отчета об оценке.

Суд обоснованно указал на то, что поскольку цена определялась на 19.04.2017, то в отчете не могли быть использованы предложения после даты оценки.

Податель жалобы считает расхождение в датах несущественным, поскольку между 19 и 28 апрелем прошло не более 2 недель.

Однако суд правомерно отклонил довод ответчика, поскольку из отчета невозможно установить, какой объем рыночных данных исследовался оценщиком, не определены причины, по которым другие имеющиеся объекты аналоги не были приняты во внимание, интервалы значения цен, в связи с  этим невозможно совместить цену объектов, предложенных к продаже после даты оценки с ценой предложения на дату оценки.

Более того, как верно отмечено судом в обжалуемом решении, используемые в расчете цены объекты – аналоги находятся не в центральном районе Великого Новгорода.

В силу пункта 28 ФСО № 7  в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При согласовании  результатов   оценки  оценщик   произвел   расчет удельных весов. 

Однако как верно установил суд, данный расчет не обоснован, в отчете отсутствует анализ достоинств и недостатков подходов, расчет не проверяем.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что выполненный обществом отчет об оценке от 28.04.2017 № 57-ан/17 не соответствует требованиям законодательства и ФСО, при этом его несоответствие выражается не только в формальных нарушениях и несоответствиях,  но и в ошибках, которые влияют на стоимость объекта оценки.

Помимо изложенного суд обоснованно сослался на следующее.

На основании статьи 12  Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку с момента отчета прошло более 6 месяцев, в любом случае, установленная оценщиками цена уже не может быть использована в целях реализации имущества.

Однако истечение шестимесячного срока с даты составления отчета, не является препятствием для признания отчета недостоверным.  

Судом по обстоятельствам дела установлено, что ранее в рамках исполнительного производства уже проводилась оценка имущества должника.

В рамках дел № А44-822/2015 и А44-4945/2017 предприниматель ФИО2 также оспаривала отчеты об оценке.  

Вместе с тем в связи с истечением шестимесячного срока судебный пристав-исполнитель не смог использовать результаты оценки и вынужден был повторно привлечь специалиста для проведения оценки.

Как указано ранее в настоящем постановлении, для таких ситуаций с целью исключения злоупотреблений со стороны должника и пресечения неоднократного оспаривания результатов оценки, пунктом 50  Постановления № 50 разъяснено, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Таким образом, суд правомерно указал на то, что в любом случае, независимо о того, является ли отчет соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности или нет, в решении суда должна быть указана надлежащая оценка имущества.

В связи с изложенным для установления рыночной цены имущества судом перед экспертами был поставлен вопрос об установлении цены имущества на дату проведения экспертизы на 17.10.2017.

Реализация имущества должника должна производиться по рыночным ценам. Имущество до настоящего времени не реализовано.

При этом, как верно посчитал суд, проведение ретроспективной оценки имущества по состоянию на апрель 2017 года является нецелесообразным, поскольку, с учетом сроков принятия решения, его вступления в законную силу, сроков реализации имущества, цена имущества будет являться неактуальной.

Именно в целях соблюдения интересов сторон, суд назначил экспертизу по определению цены на дату проведения экспертизы, на 17.10.2017, как наиболее близкой к моменту реализации имущества.

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость  объекта оценки составляет 17 554 388 руб. 

Лица, участвующие в деле, мотивированных возражений относительно указанной цены в суде первой инстанции не заявили.

Как верно отмечено судом в обжалуемом решении, заключение экспертов в указанной части также отвечает требованиям статьи 86 АПК РФ, является ясным, полным сомнений в обоснованности не вызывает, противоречивых выводов не содержит. 

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется. Вывод о стоимости объекта оценки сделан комиссионно,  двумя экспертами.  

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно установлена  рыночную стоимость Ѕ доли в праве общедолевой собственности на объект незавершенного строительства - здание фитнес-центра, назначение: нежилое, общая площадь 1388,8 кв. м, площадь застройки 526,8 кв. м, кадастровый номер: 53:23:7009401:368, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, улица Тихвинская, дом 13,  на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7009401:40, находящимся в государственной собственности на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 11.05.2012 № 2795-зп, в размере 17 554 388 руб.

Также судом правомерно на основании статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворение исковых требований распределил судебные расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины в размере 6000 руб., а также на оплату экспертизы в размере 40 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, направлены на переоценку уже исследованных и оцененных судом обстоятельств и материалов дела, поэтому отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Вместе с тем несогласие ООО «Росоценка» с выраженной судом оценкой представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам не может являться основанием для отмены обжалуемого решения суда.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 13 декабря                 2017 года по делу № А44-3926/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Региональная организация в сфере оценки» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                      А.Ю. Докшина

Судьи                    Н.В. Мурахина

                    Н.Н. Осокина