Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-41885/24

10 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.М. Аслановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Дмитровского городского округа Московской области (141800, 

<

...> Д.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 

<

***>) к ООО «Тирос-Инвест» (Специализированный застройщик) (141800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2006, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (141800, 

<

...> а, квартира 421)

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 21.12.2004, юридический адрес: 143403, 

<

...>)

о взыскании задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 г. в размере 1 061 707,05 руб., о взыскании неустойки за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 570 077,11 руб., о расторжении договора аренды земельного участка №153-д от 23.05.2017.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тирос-Инвест» (Специализированный застройщик)» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ответчик, ООО «Тирос-Инвест») с требованиями о расторжении договора аренды от 23.05.2017 № 153-Д, о взыскании задолженности в размере 1061707,05 руб. за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года, неустойки в размере 570077,11 руб. за период с 01.04.2020 по 13.03.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы по делу, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области и ООО «Тирос-Инвест» заключен договор аренды от 23.05.2017 № 153-Д в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0270407:344.

Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, Московской области, решения органов местного самоуправления Дмитровского муниципального района Московской области, а также городских и сельских поселений, входящих в состав.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.

Претензией от 14.03.2024 № Исх-1095/2024/21 Администрация Дмитровского городского округа Московской области уведомила ООО «Тирос-Инвест»об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена ООО «Тирос-Инвест» в добровольном порядке, Администрация Дмитровского городского округа Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО «Тирос-Инвест» за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года составляет в размере 1061707,05 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Проверив расчет основной задолженности, суд признает его ошибочным, поскольку ко взысканию заявлена задолженность за 15 кварталов. Согласно  расчету истца, стоимость арендной платы не менялась и составляет 53557,25 руб. Таким образом сумма арендной платы, заявленная ко взысканию, не может превышать 803358,75 руб.

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 803358,75 руб. подлежит взысканию.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 570077,11 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом установлено, что истцом неустойка рассчитывается из суммы задолженности за предыдущие периоды задолженности, однако факт наличия такой задолженности, ее размер истцом не подтвержден, в связи с чем, неустойка  в данном деле должна рассчитываться на задолженность, образованную с 2 квартала 2020 года.

Однако, согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленные истцом пени, начисленные на задолженность, образованную до введения моратория.

Судом произведен перерасчет неустойки, в соответствии с которым за период с 16.06.2020 по13.03.2024 подлежит взысканию неустойка в сумме 253031,23 руб.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка подлежит взысканию в сумме 253031,23 руб. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2017 № 153-Д.

Согласно пункту 6.2 Договора аренды, по требованию Арендодателя Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 6.2.1 Договора аренды); когда Арендатор пользуется земельным участком не по целевому назначению и (или) способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка.

В пункте 3.7. договора аренды закреплено, что не использование земельного участка Арендатором не может служить основанием для отказа в оплате арендной платы Арендодателю.

Однако, суд полагает, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения по следующим причинам.

Судом установлено, что решением Арбитражного супа Московской области от 03.12.2020 по делу № А41-106313/19 ООО «Тирос-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 141800, Московская область, Дмитров, ул. Профессиональная, д. 1А, офис 421) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 Сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 05.12.2020.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно пункту 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, судами необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Как следует из пункта 4.3.3 договора аренды, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления арендодателя.

Таким образом у арендатора имеется право на передачу прав аренды третьим лицам при условии уведомления арендодателя, при этом запрета на передачу таких прав договором не предусмотрено, равно как и получения согласия арендодателя.

Также в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что право аренды ответчика (должника) является его активом, а потому требования о расторжении договора аренды подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве арендатора, в связи с чем суд оставляет данное требование без рассмотрения.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 18980 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2017 № 153-Д оставить без рассмотрения.

Исковые требования  удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Тирос-Инвест» в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области по договору аренды земельного участка от 23.05.2017 № 153-Д задолженность за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года в размере 803 358,75 руб., неустойку за период с 16.06.2020 по 13.03.2024 в сумме 253 031,23 руб.

В удовлетворении остальной части отказать.

Взыскать  с ООО «Тирос-Инвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 980 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                           В.С. Желонкин