ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-54555/2024

07 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пивцаева Е.И.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Дядяевой Д.С.

при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 27.02.2024;

от ответчика: представители ФИО2 по доверенности от 06.08.2024, ФИО3 по доверенности от 01.11.2024;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-37396/2024) общества с ограниченной ответственностью «Спортивное движение» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2024 по делу № А56-54555/2024 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Спортивное движение», ответчик: закрытое акционерное общество «Стрёмберг», 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

о признании отказа от исполнения договора долгосрочной аренды недействительным, о признании договора долгосрочной аренды расторгнутым

и по встречному иску о признании договора долгосрочной аренды расторгнутым с 21.06.2024, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спортивное Движение»                      (далее – истец, ООО «Спортивное Движение») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стрёмберг» (далее – ответчик, ЗАО «Стрёмберг») о признании недействительным отказа от исполнения договора долгосрочной аренды №793 от 20.03.2018.

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – третье лицо, Управление).

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято к рассмотрению встречное исковое заявление ЗАО «Стрёмберг» к ООО «Спортивное Движение» о признании расторгнутым с 21 июня 2024 года долгосрочного договор аренды №793 части ч.п.597, ч.п. 633, ч.п. 634, части ч.п. 635, части ч.п. 636, части ч.п.639 помещения 1-Н, расположенных на антресоли 4 (Четвёртого) этажа (по внутренней нумерации Арендодателя - нежилое помещение №4.00 на 4 (Четвёртом) этаже) здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А от 20 «марта» 2018 г.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано; по встречному иску признан расторгнутым с 21 июня 2024 года Долгосрочный договор аренды №793 части ч.п.597, ч.п. 633, ч.п. 634, части ч.п. 635, части ч.п. 636, части ч.п.639 помещения 1-Н, расположенных на антресоли 4 (Четвёртого) этажа (по внутренней нумерации Арендодателя - нежилое помещение №4.00 на 4 (Четвёртом) этаже) здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А от 20 «марта» 2018 г., заключённый между Закрытым акционерным обществом «Стрёмберг» и Обществом с ограниченной ответственностью «Спортивное движение»; решение суда является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ООО «Спортивное движение»; взысканы с общества с ограниченной ответственностью «Спортивное движение в пользу закрытого акционерного общества «Стрёмберг» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции, удовлетворяя встречное исковое заявление, полностью проигнорировал довод истца о том, что ответчик уже сам в одностороннем порядке расторгнул договор уведомлением от 21.05.2024, соответственно, невозможно признать договор расторгнутым повторно.

27.01.2025 в апелляционный суд от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд приобщил к материалам дела отзыв ответчика на апелляционную жалобу.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.03.2018 ЗАО «Стрёмберг» (арендодатель) и ООО «Спортивное Движение» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды №793 (далее – Договор), согласно пункту 2.1 которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) части ч.п.597, ч.п. 633, ч.п. 634, части ч.п. 635, части ч.п. 636, части ч.п.639 помещения 1-Н, расположенных на антресоли 4 (Четвёртого) этажа (по внутренней нумерации арендодателя - нежилое помещение №4.00 на 4 (Четвёртом) этаже) здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А.

В силу пункта 2.3 Договора помещение передается арендатору для организации фитнес-клуба.

По акту приема-передачи от 01.04.2018 арендодатель передал арендатору помещение.

17.05.2024 сотрудниками ЗАО «Стрёмберг» установлено, что в арендуемом помещении размещён фитнес-бар, которым владеет и пользуется индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>) на основании Договора оказания услуг № 03/08-2020 от 28.08.2019, заключенного с ООО «Спортивное движение».

В соответствии с пунктом 9.1 Договора арендатор не имеет права переуступать, закладывать и/или обременять иным образом, сдавать в субаренду, а также передавать во владение или пользование третьим лицам помещение в целом или его часть без предварительного письменного согласия арендодателя. 

Согласно пункту 10.2.5 Договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения Договора и расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случае передачи арендатором прав и / или обязанностей по Договору, а также субаренда, передача прав или иное обременение Помещения, или его части арендатором в нарушение положений Договора.

Посчитав, что ООО «Спортивное движение» допущено существенное нарушение условий Договора, выразившееся в фактической сдаче части помещения в субаренду без согласия арендодателя, предоставлении недостоверных сведений о товарообороте, 21.05.2024 ЗАО «Стрёмберг» направило ООО «Спортивное движение» уведомление о досрочном расторжении договора аренды (исх. № 6260 от 21.05.2024) с 21.06.2024, в том числе, с требованием освободить помещение и возвратить его по акту приема-передачи с соблюдением условий и порядка, установленных Договором, в срок до 20.06.2024 (включительно).

ООО «Спортивное движение», полагая отказ ЗАО «Стрёмберг» от исполнения Договора недействительным, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик, возражая по иску, настаивал, что истец заключил договор субаренды части помещения с ИП ФИО4. Указанный вывод был сделан ответчиком на основании приобретения представителем ЗАО «Стрёмберг» продукции в фитнес-баре ООО «Спортивное движение», на которую был выдан чек ИП ФИО4. 

Полагая, что ООО «Спортивное движение» не вправе было в отсутствии согласия ЗАО «Стрёмберг» не только сдавать помещение в субаренду, но и фактически передавать помещение во владение или пользование любым третьим лицам, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора долгосрочной аренды расторгнутым с 21.06.2024.

Истец, настаивая на своей позиции и возражая против встречных требований, утверждал, что ИП ФИО4 оказывает услуги фитнес-бара клиентам истца по договору оказания услуг №03/08-20 от 28.08.2019, для чего ООО «Спортивное движение» предоставляет ей оборудование во временное пользование за плату. Указанный договор оказания услуг не предполагает ни передачи прав по Договору, ни предоставления помещения или его части в субаренду. Вся стойка фитнес-бара целиком и входящее в ее состав оборудование принадлежат ООО «Спортивное движение», размещаются на арендуемой площади и используются в интересах ООО «Спортивное движение» и его клиентов. Договор оказания услуг, заключенный между истцом и ИП ФИО4 не направлен на передачу помещения или его части в аренду, а направлен на урегулирование отношений по организации услуг фитнес-бара. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, удовлетворил встречный иск.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 9.1 Договора стороны также предусмотрели, что арендатор не имеет права переуступать, закладывать и/или обременять иным образом, сдавать в субаренду, а также передавать во владение или пользование третьим лицам помещение в целом или их часть без предварительного письменного согласия арендодателя.

За нарушение указанной обязанности в пункте 10.2.5 Договора стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде расторжения арендодателем Договора в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, 17.05.2024 сотрудниками ответчика проведена проверка исполнения истцом обязательств по Договору аренды. В результате проверки было установлено, что в арендуемом помещении размещён фитнес-бар, которым владеет и пользуется индивидуальный предприниматель ФИО4. Указанные обстоятельства были зафиксированы в акте от 17.05.2024, который подписан представителем ООО «Спортивное движение». 

Таким образом, ИП ФИО4 фактически владеет и пользуется частью арендуемого ООО «Спортивное движение» помещения для оказания услуг фитнес-бара, при этом ИП ФИО4, а не ООО «Спортивное движение» получает оплату за товары и услуги фитнес-бара, что подтверждается кассовыми чеками, которые представлены в материалы дела. 

В апелляционной жалобе истец указывает, что договор, который он заключил с ИП ФИО4, является договором оказания услуг и не предусматривает передачу владения и пользования частью арендованного у ответчика помещения. 

Однако данная позиция истца является несостоятельной ввиду следующего.

Истцом в материалы дела представлен заключенный с ИП ФИО4 договор оказания услуг № 03/08-2020 от 28.08.2019 (далее – Договор оказания услуг).

Согласно пункту 1.1 Договора оказания услуг ООО «Спортивное движение» (заказчик) предоставляет ИП ФИО4 (исполнителю) за плату во временное владение и пользование на срок, установленный договором, Оборудования для оказания услуг Фитнес бара клиентам заказчика, а исполнитель оказывает услуги Фитнес бара клиентам заказчика. В пользование исполнителю предоставляется Оборудование, указанное в Приложении №1 (далее Оборудование), находящееся в фитнес-центре «НIТ FITNESS» в Здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр. д. 72 лит А, пом. 4.00, заказчик пользуется помещениями на основании заключенного с ЗАО «Стрёмберг» Договора аренды.

Кроме того, в пункте 1.3 Договора оказания услуг указано, что оборудование закреплено исключительно в фитнес-центре, то есть стороны Договора оказания услуг специально оговорили место расположения оборудования и, что оно должно использоваться только в арендуемом ООО «Спортивное движение» помещении.

Как следует из приведенных условий Договора оказания услуг, в действительности истец передал ИП ФИО4 не только оборудование как таковое, а часть помещения, арендуемого у ответчика вместе с оборудованием.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 2.1 Договора оказания услуг, в размер платы за аренду оборудование включено пользование ИП ФИО4 коммунальными ресурсами. Согласно пункту 3.3.1 Договора оказания услуг ИП ФИО4 вправе пользоваться местами общего пользования. 

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Приведенные выше условия Договора оказания услуг свидетельствуют о том, что на самом деле истец передал ИП ФИО4 именно право владения и пользования частью помещений, которые истец арендует у ответчика, что прямо запрещается пунктом 9.1 Договора аренды. 

При таких обстоятельствах, поскольку ООО «Спортивное движение» не получало согласие ЗАО «Стрёмберг» на передачу части помещения в фактическое владение и пользование ИП ФИО4, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик нарушил условие пункта 9.1 Договора, что явилось правомерным основанием для одностороннего расторжения Договора со стороны ЗАО «Стрёмберг».

В апелляционной жалобе истец утверждает, что передача части помещений в пользу ИП ФИО4 является якобы незначительным обстоятельством, которое не повлекло негативных последствий для ответчика. Однако данное утверждение не соответствует действительности. 

Возможность для ответчика расторгнуть Договор в случае несогласованной передачи части помещения во владение третьих лиц объясняется следующими экономическими причинами. 

Согласно пункту 4.3 Договора аренды в состав арендной платы входит плата с оборота арендатора, которая рассчитывается следующим образом: положительная разница между суммой товарооборота истца в помещении, умноженная на процент с оборота, и эксплуатационными расходами. Согласно пункту 4.3.5 Договора аренды плата с оборота рассчитывается исходя из данных кассовой и другой бухгалтерской документацией арендатора. 

Таким образом, размер товарооборота ООО «Спортивное движение» имеет существенное значение для ЗАО «Стрёмберг», поскольку данный размер напрямую влияет на сумму арендной платы. Сокрытие арендатором части доходов влечет за собой прямые убытки для арендодателя.

Поэтому в Договоре аренды специально предусмотрены условия, запрещающие истцу без согласия ответчика передать третьим лицам во владение и пользование часть помещения. В противном случае истец может скрывать реальный размер товарооборота в целях уменьшения арендной платы. 

Согласно пункту 2.1 Договора оказания услуг сумма, которую ИП ФИО4 должна платить истцу за аренду оборудования, установлена в размере 33 000 руб. в месяц. Данная цена ни разу не менялась с даты заключения Договора оказания услуг – с 28 августа 2019 года. При этом данные денежные средства никак не отображаются в бухгалтерской отчетности истца и тем самым они скрываются от ответчика, который недополучает арендую плату.

Учитывая изложенное, поскольку ответчик в связи с нарушением истцом пункта 9.1 Договора аренды обоснованно воспользовался правом на одностороннее расторжение Договора аренды согласно пункту 10.2.5 Договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска о признании недействительным отказа ЗАО «Стрёмберг» от исполнения Договора аренды.

Относительно встречного иска судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных в случаях, предусмотренных договором.

Как было установлено судом выше, в связи с существенным нарушением ООО «Спортивное движение» условий Договора, выразившимся в фактической сдаче части помещения в субаренду без согласия арендодателя, 21.05.2024 ЗАО «Стрёмберг» правомерно направило уведомление о досрочном расторжении Договора (исх. № 6260 от 21.05.2024).

Из материалов дела следует, что в ответ на обращение арендатора 20.06.2024 ЗАО «Стрёмберг» направило в адрес ООО «Спортивное движение» письмо (исх. № 6279 от 20.06.2024) об отказе в предоставлении отсрочки по расторжению Договора, а также о необходимости немедленно освободить помещение и обеспечить явку представителя для подписания акта приема-передачи помещения.

24.06.2024, 25.06.2024 и 27.06.2024 ЗАО «Стрёмберг» были направлены в адрес ООО «Спортивное движение» письма (исх. № 6281, № 6282, № 6283) с аналогичным содержанием.

ООО «Спортивное движение» освободило арендуемые помещения, однако акт приема-передачи помещения подписан не был, равно как и не было обращения сторон с совместным заявлением в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о прекращении права аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждено направление ответчиком в адрес истца уведомления исх. № 6260 от 21.05.2024 о досрочном расторжении Договора с 21.06.2024, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск о расторжении Договора аренды между сторонами с 21.06.2024.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что решение суда об удовлетворении иска о признании расторгнутым договора аренды служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 18.10.2024 по делу №  А56-54555/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Пивцаев

Судьи

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина