ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-6760/2018

г. Саратов

04 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «20» сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен «04» октября 2018 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей   Пузиной Е.В.,  Шалкина В.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.08.2018 по делу № А57-6760/2018 (судья Заграничный И.М.) по заявлению Прокуратуры Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к Администрации муниципального образования «Город Саратов», МУЛ «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, ООО «Дорстройойл» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016; о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения, в виде восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу 

<

...> в Заводском районе,

 

при участии в судебном заседании:

от Прокуратуры Саратовской области – ФИО2, удостоверение № ТО № 232220 от 12.03.2018,

от Муниципального унитарного предприятия «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» - ФИО3, действующая по доверенности № 1593 от 26.09.2018,

иные лица не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, 

 

                                                   У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Прокуратура Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация), МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м. по адресу 

<

...> в Заводском районе, заключенный между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и Администрацией; о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м. по адресу 

<

...> в Заводском районе, которым изменен разрешенный вид использования с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения, в виде восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу 

<

...> в Заводском районе.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.08.2018 договор аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м. по адресу 

<

...> в Заводском районе, заключенный между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и Администрацией признан недействительным (ничтожным).

Суд признал недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу 

<

...> в Заводском районе, применив последствия недействительности ничтожной сделки, обязав МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м. по адресу 

<

...> в Заводском районе.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация, не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова №4 079-р от 24.09.2014 объект жилищного фонда - многоквартирный жилой дом № 5 по Фруктовому проезду г. Саратова закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда».

Вышеуказанный объект - жилой дом является аварийным, признан непригодным Постановлением № 439/1 от 03.06.1999, расселен, и по информации Администрации находился в разрушенном состоянии, представлял угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда» и Администрацией заключен договор аренды земельного участка № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 в порядке ст. 36 ЗК РФ с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в Заводском районе, занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В дальнейшем сторонами было заключено соглашения к указанному договору, об изменении разрешенного вида использования земельного участка на «для строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки): многоквартирных домов от 9 надземных этажей и выше.

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанный договор аренды и соглашение к нему, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 АПК РФ, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

С 01.03.2015 действует статья 39.6 ЗК РФ регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Статья 7 ЗК РФ производит подразделение земель на категории и определяет, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В главах XIV - XVIII ЗК РФ устанавливается правовой режим каждой категории земель.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, введенным в действие с 24.12.2014.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 года № 14-15679/14 и от 24 марта 2016 года № 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

Следовательно, заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение, повлекло принципиальное изменение "судьбы" земельного участка с нарушением установленного законом порядка.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. То есть, изменение вида разрешенного использование земельного участка, даже произведенное с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определенный порядок предоставления земельных участков.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются, в том числе, и под строительство многоэтажных жилых домов, с соблюдением конкурсных процедур.

Заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства и прав и законных интересов публичного образования, поскольку земельный участок фактически предоставлен арендатору для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ, что недопустимо. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе процедуры аукциона.

В противном случае, любой арендатор, земля которому предоставлялась без проведения конкурсных процедур, имел бы возможность путем изменения вида разрешенного использования земельного участка, получить земельный участок для строительства без проведения конкурсных процедур.

Следовательно, заключение спорного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13.

Кроме того, оценивая оспариваемое соглашение от 17.02.2017 к договору аренды, суд усмотрел нарушение сторонами оспариваемого соглашения при заключении данной сделки и положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ).

Из статей 15, 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в них запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых арендатор был поставлен в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (ч. 2 ст. 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статье 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств суд пришел к правомерному выводу о ничтожности соглашения от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016, заключенного между администрацией и МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда», поскольку заключением спорного соглашения нарушены интересы публичного образования (муниципалитета) ввиду непоступления в бюджет денежных средства, которые должны были поступить по результатам торгов, а также нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли принять участие в торгах по продаже права аренды данного участка.

МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» земельный участок предоставлен на основании ст. 39.20 ЗК РФ: договор аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016. Вышеуказанный объект - жилой дом являлся аварийным.

Земельным законодательством ст. 39.20 ЗК РФ предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием – в целях его эксплуатации.

Таким образом, на момент заключения договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости (в порядке ст.36 ЗК РФ), аварийными домами подлежащими сносу, отсутствовали объекты недвижимости.

Земельным законодательством предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Жилые дома являлись ветхими и аварийными, подлежащими сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст. 36 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

По результатам указанных сделок, на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки.

Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора.

 Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что по существу МУП «Саргоркапстройкомплект» заключением договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, спорный договор и дополнительное соглашение к нему являются недействительными.

Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Между тем, судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований истцу в применении последствий ничтожности сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения: восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером: 64:48:020344:83.

Права муниципального образования не нарушаются, в связи с чем, отсутствуют основания для восстановления записи о предыдущих земельных участках.

  Судебная коллегия, проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

                                                    П О С Т А Н О В И Л: 

 

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 августа 2018 года по делу №А57-6760/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                     С.В. Никольский

 

Судьи                                                                                                    Е.В. Пузина

 

                                                                                                                                                              В.Б. Шалкин