АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6061/2022

г. Чебоксары

24 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2023.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары, 

к товариществу собственников недвижимости (жилья) "10 Пятилетки 76", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 429960, Чувашская Республика, 

<

...>

к Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 429951, Чувашская Республика, 

<

...>,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3,

о признании права собственности,

при участии:

истца – индивидуального предпринимателя ФИО2,

от ответчика (товарищества собственников недвижимости (жилья) "10 Пятилетки 76") – ФИО4 председателя правления, ФИО5 по доверенности от 01.08.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с к товариществу собственников недвижимости (жилья) "10 Пятилетки 76" (далее – ответчик, Товарищество), к Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое помещение № 3 - аппаратная, общей площадью 56,1 кв.м, расположенное на 11 этаже двенадцатиэтажного кирпичного дома по адресу: 

<

...> силу приобретательной давности.

Определением суда от 01.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3, которой на праве собственности принадлежит квартира № 14, расположенная  на 9 и 10 этажах под спорным объектом недвижимого имущества. 

Исковые требования основаны статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы  нижеследующим.

Нежилое помещение расположено на 11 техническом этаже. Управление домом осуществляется ТСН «10 Пятилетки 76». Согласно открытым данным на сайте Росреестра дом № 76 по ул. 10-Пятилетки был сдан в эксплуатацию в 2003 году, итоговая площадь дома 1422,4 кв.м, 12 этажей. Помещение было построено в 2002 году., его площадь при постройке оказалась 56,1 кв.м, я получил на него Санитарно-эпидемиологическое заключение № 21.14.02.000.Т.000051.03.03 от 28.03.2003 на реконструкцию чернового помещения под операторскую такси, данная реконструкция была произведена силами ООО «МсМм», и я стал владеть и пользоваться помещением фактически с июля 2003 года. для использования под операторскую такси.

По акту приема-передачи помещение подрядчиком ООО «МсМм» мне передано не было, документы для оформления права собственности по завершению строительства мне подрядчиком не выдавались. В настоящее время я их получить не могу, так как согласно данным из ЕГРЮЛ подрядчик прекратил свою деятельность в качестве юридического лица с 09.01.2017. Подрядчик за все время, пока был действующим юрлицом, не высказывал притязаний на помещение, соответственно, признавал мое право на данное помещение. Ранее помещение никому на праве собственности не принадлежало, так как было построено для меня и по моему заказу, на кадастровом учете не стоит по вышеуказанным причинам.

Помещение, построенное по моему заказу хоть и на техническом 11-м этаже, не является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома, поскольку изначально по проекту строительства должно было быть предоставлено в мою частную собственность и строилось, как аппаратная. Расположенное в нем инженерное оборудование ровно такое же, как и в других помещениях (квартирах): стояки и радиаторы отопления, стояки и трубы холодного и горячего водоснабжения, канализационная труба.

Несмотря на то, что я не оформил помещение в собственность, на протяжении с июля 2003 года по настоящее время я открыто пользуюсь данным помещением, как своим собственным, с ведома остальных собственников помещений дома, с ведома МУП «УК ЖКХ» (осуществляло управление МКД до 01.08.2015) и ТСН «10 Пятилетки 76» (осуществляет управление МКД с 01.08.2015).

Мое владение помещением является добросовестным, поскольку я полностью оплатил подрядчику долевое строительство. За все это время никто не заявлял мне о своих правах и притязаниях на помещение. Я ни от кого никогда не скрывал, что владею и пользуюсь данным помещением, и остальные собственники, которые уже оформили право собственности, заключил договор долевого строительства с ООО «МсМм» и оплатил стоимость строительства. Я заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, как это требует законодательство в отношении собственников нежилых помещений в МКД.  За все время с момента постройки помещения оно никому другому не принадлежало и в чужом пользовании не находилось. Я его использовал в своей предпринимательской деятельности такси под диспетчерскую, по настоящее время там находится мое оборудование и вещи. Помещение полностью пригодно для эксплуатации, в нем имеется санузел, водоп]ювод, канализация, электричество, установлены приборы учета. Для учета помещения в договорах с ресурсоснабжающими организациями помещение обозначено как «нежилое помещение № 16», а в счетах ТСН «10 Пятилетки 76», как квартира № 21. В Техническом паспорте на жилой дом № 76 ул. 10-Пятилетки Помещение распложено на 11 этаже, значится под № 3 - аппаратная площадью 56,1 кв.м.

Принимая во внимание фактические обстоятельства, при которых я исполняю все права и обязанности собственника помещения, несу бремя его содержания, считаю, что за мной должно быть признано право собственности на помещение в силу приобретательной давности, так как с 2003 года истек 15-летний срок владения, а также трехлетний срок исковой давности, в течение которого третьи лица могли заявить о своем праве на данное Помещение.

Представитель ответчика (Товарищества) возражала относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ссылаясь на следующее. 

В десятиэтажном МКД согласно СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" и по проекту (Техническая документация - архив НЧК) предусмотрен нежилой технический этаж - чердак, состоящий из двух помещений со сквозным проходом (п.1.42 СНиП 2.08.01-89)  двумя выходами через общие лестничные клетки (п. 1.45 СНиП 2.08.01-89). В нарушение проекта и вышеуказанных строительных норм сквозной проход на кровлю через чердак был заложен кирпичом, в результате образовано техническое помещение, являющееся в настоящее время предметом судебного спора, и помещение с доступом на крышу с единственным выходом через общую лестничную клетку.

В спорном техническом помещении чердака площадью 56,1 кв.м., названным «аппаратной», произведена самовольная перепланировка без внесения соответствующих изменений в проект жилого дома:

1)имеется прихожая, две отапливаемые комнаты (отопление центральное), санузел (проложены сети водопровода, канализации, установлены сантехнические приборы);

четыре оконных проема слуховых окон наружной стены южного фасада изменены следующим образом: первые два проема объединены в один проем с расширением и заменой оконного заполнения без установки перемычки над оконным проёмом, другие два проёма объединены в один проем - выход, вырубленный в несущей стене, на образованную лоджию с установкой дверного блока;

имеется застекленная лоджия, возведённая на крыше лоджии десятого этажа дома - плите перекрытия последнего этажа (локальная смета на дополнительные работы по техническому этажу ул. 10 Пятилетки, 76, утвержденная ФИО2). Было разобрано кровельное покрытие крыши лоджии последнего этажа, произведены кирпичная кладка ограждения лоджии и ее застекление;

4) 21.09.2001 истец заключил с ООО «МсМм» (застройщиком) договор подряда на строительство технического помещения на чердаке десятиэтажного МКД проектной площадью 55 кв.м. (п. 1.1 Договора), был ознакомлен с проектно-сметной документацией (п. 4, 3 Договора).

Согласно  Своду  правил   СП  4.13130  системы  противопожарной   защиты Техническим этажом нужно считать этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней (технический этаж) части здания (п.3.53).

В соответствии со СП 118.13330: п. 4.6. Высота технического этажа должен составлять не менее 2,1 м до низа строительных конструкций. Исходя из определений можно заключить, что техническим этажом является этаж, расположенный в любой части  здания с размещенным в нем оборудованием.

При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь. По состоянию на 22 апреля 2002 года предприятием технической инвентаризации г. Новочебоксарска был сформирован Технический паспорт здания, согласно которому площадь рассматриваемого технического помещения на чердаке составила 56,1 кв.м. В Акте ввода от 22.12.2003 проектная площадь данного помещения указана равной фактической 56,1 кв.м.

В 3-м квартале 2002 года заказчиком ФИО2 была согласована Локальная смета на дополнительные работы по техническому этажу. Помещение в нарушение строительных норм благоустроено: имеются санузел с унитазом и умывальником, холодная и горячая вода, радиаторы отопления, остекленная лоджия. Электропитание производилось через общедомовую сеть электропроводки в электрощитовой на 9 этаже. Из одного большого помещения сделано несколько, возведены стены, без проекта, без согласования материала для возведения стен, что может угрожать пожарной безопасности всего многоквартирного дома.

Истец в нарушение строительных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, что проявилось в самовольной перепланировке, без разработки проекта и внесения соответствующих изменений в проект жилого дома, а именно п. 1.7.1: переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке и п. 1.7.3 перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается ("Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", МКД 2-03.2003). 

Следовательно, все работы по перепланировке помещений проведены без согласования с органами Государственной жилищной инспекции Российской Федерации. Незаконная перепланировка, которую произвел истец либо сам, либо по его заданию нарушает нормальную эксплуатацию дома. У всех жильцов дома крышей лоджий и балконов является бетонная плита, а у лоджии ФИО2 крышей является деревянный каркас, который может создавать опасность при скоплении снега, наледи и сильного ветра. В несущей стене вырублена дверь, что также является недопустимым и создает угрозу безопасности дома. Лоджия истца не указана в документации, в настоящее время он ее заложил кирпичом.

Также ИП ФИО2 переоборудовал спорное помещение, убрав лестницу, которая следовала на крышу, лифтовую, нарушив правила пожарной безопасности.

Главным юридически значимым обстоятельством является наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме.

В помещении, занимаемом ИП ФИО2, являющимся чердаком, имеется оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения, а именно: трубопровод отопления, ХВС и ГВС, ревизия канализации, краны спуска воды из стояков, обеспечивающие жизнедеятельность всего дома.

Ревизия канализации - это специальная фасонная деталь, которую устанавливают для проверки работы системы и удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода.

Товарищество не может попасть на чердак (помещение, занимаемое ФИО2) для сезонной эксплуатации оборудования. 

Право собственности на технические помещения многоквартирного дома в силу закона принадлежит только собственникам помещений данного дома и не могут перейти к другим лицам, такие помещения могут быть переданы другим лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещений дома. Собственниками дома № 76 по ул. 10 Пятилетки не принималось решение о передаче ИП ФИО2 спорного нежилого помещения. Кроме того, на момент заключения договора долевого участия предприниматель не мог не знать о наличии в спорном помещении инженерно-технического и санитарно-канализационного оборудования, обеспечивающего управление соответствующими системами многоквартирного жилого дома и его эксплуатацию.

Если проанализировать статью  22 ЖК РФ, то можно сделать вывод, что недопустимо, чтобы над квартирой находилось нежилое помещение, также недопустимо, чтобы вход в нежилое помещение был возможен через общее имущество собственников дома (лестничную клетку, лифт) как в помещении, занимаемом ФИО2. Допускается расположение нежилых помещений в многоквартирном доме только на 1 этажах и только если они имеют отдельный вход, если помещение располагается выше 1 этажа, то под ним не должно быть жилых помещений. Спорное нежилое помещение находится на чердаке, расположено над квартирой, не имеет отдельного входа, поэтому оно не может быть передано в собственность кого-либо, так как является местом общего пользования всех собственников согласно статье 36 ЖК РФ.

Застройщик не передал спорное помещение истцу по акту приема-передачи, истец не расплатился с застройщиком по договору долевого участия.

При возведении лоджии увеличилась общая площадь  нежилого помещения, следовательно, изменился объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного  дома  на проведение реконструкции помещения путем строительства лоджии,  суду не представлено. 

Третье лицо ФИО3 суду представило письменные возражения, пояснив следующее.

Во исполнение определения арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 01 декабря 2022 года по делу № А79-6061/2022 произведен совместный осмотр спорного нежилого помещения - чердака, общей площадью 56,1 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. В ходе осмотра установлено и зафиксировано местонахождение санузла в спорном нежилом помещении. Санузел в помещении, занимаемом ФИО2 находится в месте, предусмотренном технической документацией дома. Также при визуальном осмотре помещения, занимаемого ФИО2, выявлено следующее:

- окна, выходящие на южную сторону, в помещении, занимаемом ФИО2, без стекол. Вместо стекол стоит фанера, картон. В помещении, очень холодно, температура воздуха примерно равна температуре воздуха на улице. Так как я проживаю под помещением ФИО2, у меня дома также очень холодно. Комиссией, совместно с главным инженером, председателем ТСН ФИО4, составлен акт. На просьбы в срочном порядке закрыть окна надлежащими стеклопакетами ФИО2 не реагирует. Также он не разрешил произвести замер температуры. Председателем ТСН направлены жалобы в жилищную инспекцию, прокуратуру. ФИО2 был предупрежден о последствиях, которые могут произойти.

При осмотре помещения ФИО2 обнаружено, что он заложил белым кирпичом проход на лоджию. Ранее в помещении ФИО2 сидели диспетчеры такси, они постоянно катались на креслах, и я слышала этот шум. Я нахожусь на пенсии и мне не хотелось бы слышать шум от соседей, занимающихся предпринимательской деятельностью в жилом доме. Кроме того, доступ в нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО2 возможен только через общую лестницу, являющуюся местом общего пользования всех собственников дома, что недопустимо согласно нормам действующего законодательства РФ.

В помещении, занимаемом ИП ФИО2, являющимся чердаком, имеется оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения, а именно: трубопровод отопления, ХВС и ГВС, ревизия канализации, краны спуска воды из стояков, обеспечивающие жизнедеятельность всего дома. И каждый раз, когда необходимо произвести прочистку или регулировку, мы собственники дома долго ищем его и уговариваем допустить жилищно-эксплуатационную организацию до мест общего пользования.

Считаю, что предпринимательская деятельность, которая велась и может вестись в дальнейшем над моим жилым помещением, нарушает мои права и охраняемые законом интересы и других собственников дома. Право собственности на технические помещения многоквартирного дома в силу закона принадлежит только собственникам помещений данного дома и не может перейти к другим лицам, такие помещения могут быть переданы другим лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещений дома. Собственниками дома № 76 по ул. 10 Пятилетки не принималось решение о передаче ИП ФИО2 спорного нежилого помещения. Кроме того, на момент заключения договора долевого участия предприниматель не мог не знать о наличии в спорном помещении инженерно-технического и санитарно-канализационного оборудования, обеспечивающего управление соответствующими системами многоквартирного жилого дома и его эксплуатацию. Спорное имущество выбыло из владения собственников квартир помимо их воли, поэтому они вправе истребовать это имущество у незаконного владельца независимо от его добросовестности (часть 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 03.02.2022) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4).

Спорное техническое помещение за ИП ФИО2 не числится, на кадастровом учете не состоит.

Истец представил суду следующие возражения на доводы третьего лица.  

Спорное помещение не является местом общего пользования, так как не подпадает под понятие «места общего пользования», предусмотренное пунктом а) части 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Никакого оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в МКД, в помещении не имеется. И ответчик, и третье лицо ошибочно полагают, что наличие в помещении стояков ХВС и ГВС, отопления, канализации является признаком мест общего пользования. Однако стояки отопления, ХВС, ГВС, водоотведения (канализации) к оборудованию, обслуживающему более одного помещения, не относятся. В состав общего имущества собственников МКД входят системы отопления, ХГВС, водоотведения (канализации), расположенные в том числе в квартирах (помещениях), но от этого факта сама квартира (помещение) не становится общей собственностью. Краны спуска воды (краны Маевского), которые установлены на моих радиаторах можно установить на каждом радиаторе отопления в квартире по желанию собственника, то есть его наличие не говорит о том, что теперь только я имею возможность спускать воду по стояку.

Собственники квартир (помещений) д.76 по ул. 10-ой Пятилетки и не могли принять решение о передаче мне спорного помещения уже только потому, что я приобретал не готовое помещение, уже построенный объект в сданном в эксплуатацию доме, а также, как и остальные дольщики, участвовал в строительстве этого помещения на основании договора строительства, вкладывая деньги, за той лишь разницей, что жильцы вкладывались в строительство квартир, а я  в строительство спорного нежилого помещения.

В связи с этим построенное за счет истца помещение должно было быть передано исключительно застройщиком, как результат строительства, но никак не решением собственников, которые на тот момент еще ими и не являлись.

Истец открыто пользуется помещением на протяжении длительного времени. 

Помещение соответствует характеристикам, которые были на момент постройки, площадь изменилась за счет построенных внутренних перегородок, разделяющих спорное помещение на несколько комнат. Перегороди в помещении не несущие, могут быть в любой момент демонтированы без вреда для помещения.

Администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики отзывом на заявление от 13.01.2023 №03-05-б/н  суду пояснила, что не является надлежащим ответчиком по делу следующим основаниями.

Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В пункте 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Поскольку Администрация г. Новочебоксарска Чувашской Республики участником договора №20 от 13.09.2001 не являлась, в доме № 76 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарска прав собственности на жилые и нежилые помещения не имеет, заинтересованность в данном деле у Администрации не имеется.

Определением  Новочебоксарского  городского суда Чувашской Республики от 16.06.2022  по делу №М-1375/2022  исковое заявление ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение возвращено со  ссылкой  на  наличие спора, связанного  с предпринимательской деятельностью.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

13.09.2001  между ООО «МсМм» (подрядчик) и   предпринимателем ФИО2 заключен договор № 20-В строительного подряда на долевое строительство технического помещения в 10-и этажном жилом доме поз.1 г. Новочебоксарска, общей площадью 55 кв.м для оборудования под аппаратную (далее -Помещение). Стоимость строительства Помещения определена в 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей, 50% оплаты предусмотрена денежными средствами, оставшиеся 50% -стройматериалами. 

Из представленных  квитанций к приходным кассовым  ордерам ФИО2  в период с 27.09.200 по 14.06.2022 ООО "МсМм" произведена оплата  в размере 137250  руб., переданы строительные материалы на 8202 руб., составлен акт зачета на 9345 руб., итого оплата произведена 154797 руб.    Я оплатил строительство Помещения на 11 этаже (чердак). 

23.12.2003  постановлением главы администрации города Новочебоксарска №375-13  утвержден акт  государственной приемочной комиссии о  приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта:  10-этажный 15-ти квартирный жилой дом по адресу: 

<

...> дом №76 (том 1, л.д. 80-82). Согласно акту проектно-сметная документация разработана  ООО "МсМм", утверждена  Управлением государственной вневедомственной экспертизой, строительство осуществлено генеральным подрядчиком-ООО "Аркада"; предъявленный к приемке в эксплуатацию объект имеет,  в том числе, аппаратную ФИО2  площадью 56,1 кв.м. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 30.05.2022 №ЮЭ9965-22-102206445  ООО "МсМм" исключено из реестра 09.01.2017.

Согласно электронному паспорту дома, опубликованному на Портале ЖКХ Чувашии управляющей организацией многоквартирного дома №76 по адресу: 

<

...>   является ТСН "10 Пятилетки 76", площадь нежилых помещений, не являющихся общим имуществом составляет 120,60 кв.м., год постройки-2003,  количество этажей -11, количество подъездов-1, дата начала действия договора на управление-02.08.2015.

Из технического паспорта  здания (строения) жилого  дома №76 по ул.10-Пятилетки (литера А) г. Новочебоксарск, составленного муниципальным унитарным предприятием  технической инвентаризации   по состоянию на 22.04.2002, следует, что на 11 этаже (чердаке) лоджия отсутствует (том 2, л.д.21), аппаратная   имеет площадь 56,1 кв.м., высота помещения составляет 2,13 кв.м.

ФИО2 заключены договор от 01.01.2021 теплоснабжения и поставки горячей воды № ДТС/7Р00-2-301/2017-0059-ЦЗ с ПАО "Т плюс"; договор энергоснабжения от 07.03.2017 № 24/01/1826-1167 с АО «Чувашская энергосбытовая компания»; договор холодного водоснабжения и водоотведения от 18.02.2016 № 12-131 с МУП «Коммунальные сети г, Новочебоксарска»; договор № 12-131 от 28.04.2008 на водоснабжение и прием сточных вод с МУП «Водоканал. 

Согласно справке ТСН "10 Пятилетки 76" от 03.06.2022 ФИО2 был открыт лицевой счет №21 на нежилое помещение №3  общей площадью 56,1 кв.м., задолженность за содержание и капитальный ремонт общедомового имущества по состоянию на 03.06.2022 отсутствует. 

Согласно техническому плану  от 30.11.2022, составленному по заказу истца  кадастровым инженером, нежилое    помещение  площадью 51,8 кв.м. расположено на чердаке  по адресу: 429960, Российская Федерация, Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...> д.76, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение:21:02:000000:661.  Из  приложенной схемы следует, что в спорном помещении возведены перегородки, лоджия  не указана и его площадь не определена (том 2, л.д. 32-36). 

Предприниматель ФИО2 подал настоящий иск, полагая, что им приобретено право собственности на спорное недвижимое имущество на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Для удовлетворения иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности доказыванию подлежит каждое из названных условий. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Как указано в абзаце первом пункта 16 данного Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Согласно абзацу первому пункта 19 Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ и ВАС РФ, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Суд установил, что истец добросовестно, открыто, непрерывно с 2003 владеет аппаратным как своим собственным более 15 лет, несет бремя его содержания.

Вместе с тем,  в рассматриваемом случае ссылки на факты открытого и непрерывного владения данным объектом и несение связанных с этим расходов не могут учитываться при решении вопроса о признании за истцом права собственности в силу приобретательной давности на основании следующего.

Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статья 51 ГрК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1.7.2, 1.7.3 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", перепланировка, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, ухудшению условий эксплуатации здания, а также условий проживания граждан, не допускается.

Кроме того, в силу положений пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, самовольная установка балконов не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона РФ от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или к муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; деформации недопустимой величины строительных конструкций; повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности (пункты 1, 3 и 4).

Часть 2 статьи 36 названного Федерального закона устанавливает, что параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, приведенные законоположения предписывают, чтобы в ходе эксплуатации зданий и сооружений поддерживалось соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания.

Конструкции, для удовлетворения требованиям по безопасности, должны иметь такие начальные характеристики, которые обоснованы расчетами, результатами исследований и иными способами, чтобы с надлежащей степенью надежности при различных расчетных воздействиях в процессе строительства и эксплуатации зданий и сооружений, были исключены разрушения любого характера или нарушения эксплуатационной пригодности, связанные с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу и окружающей среде.

Согласно ч. 9 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". 

В соответствии  с Обзором  судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно,  изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.  Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.  

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственности может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном  виде с указанием изменившейся площади. 

В силу положений  статей 48, 49 ГрК РФ  строительство может  осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации,  в отношении которой  проведена государственная экспертиза.

 В соответствии с пунктом 7 статьи 52 ГРК РФ отклонение  параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или  техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.  

Спорное нежилое помещение площадью 56,1 кв.м. построено застройщиком – ООО "МсМм" без лоджии, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом от 22.04.2002 и актом  государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта  от 22.12.2003.  Согласно техническому плану кадастрового инженера, составленному в процессе рассмотрения спора, с учетом произведенных в помещении перегородок, площадь помещения уменьшилась до 51,8 кв.м.  При фактическом осмотре помещения, произведенного  представителями сторон 14.10.2022 и 22.12.2022, обнаружено наличие пристроенной  лоджии к спорному объекту, которая кадастровым инженером не учитывалась. Истец  просил признать право собственности на помещение без лоджии, ссылаясь на то, что он лоджию не пристраивал. Суду пояснил, что возможно ФИО3, собственник жилого помещения, расположенного на 10 этаже,  построил лоджию для ее использования в своих целях или возможно Товарищество через крышу имеет доступ к лоджии. Однако в материалы дела Товариществом представлены локальная смета  на дополнительные работы  по техническому этажу, выполненному по заказу ФИО2 на разборку кровельного покрытия, кладку ограждения балкона и т.д. (том 1, л.д. 79) и схема перепланировки  помещения аппаратной  от июля 2002 года за подписью директора ООО "МСМм" (том 1, л.д. 117).   Доказательства изменения проектной документации на жилой дом и проектная документация на жилой дом не представлены.  При сдаче жилого дома в эксплуатацию данные изменения не учитывались, что следует из акта государственной приемочной комиссии. Следовательно, лоджия пристроена к помещению позже,  доказательств   передачи фактического владения  помещением иному лицу сторонами также не представлено. Таким образом, доводы истца  противоречат представленным в дело доказательствам.

 В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

При необходимости применения специальных знаний для правильного рассмотрения дела суд обязан предпринять меры к назначению экспертизы, в частности, поставить на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о ее назначении.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом в целях проверки доводов Товарищества  о нарушении прав собственников жилых помещений, соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к помещению и  жилому дому, а также оценки рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан  периодически поднимался и обсуждался сторонами  вопрос о назначении судебно-строительной экспертизы.

 ТСН "10 Пятилетки 76" сослалось на отсутствие денежных средств для  оплаты расходов по экспертизе, истец сослался на достаточность представленных им документов для признания права собственности на помещение за ним.

 По предложению суда и в связи с тем, что стороны отказывались проводить  судебную экспертизу с участием истца, ответчика и обслуживающей организации- ООО "ТЭРиКОН"-Сервис" по договору с Товариществом 14.10.2022 был осуществлен выезд в спорное помещение, по результатам которого составлен акт, не подписанный истцом. Согласно акту обследования технического  помещения (том 1, л.д.121)  обследуемое помещение  находится в чердачном помещении на 11 этаже с отдельным входом с лестничной площадки жилого дома. Помещение реконструировано, не соответствует данным поэтажного плана. В помещении имеется прихожая, санузел и две комнаты. В санузле установлены: унитаз, раковина со смесителем на горячую и холодную воду; имеется индивидуальные приборы учета на трубопроводах холодной и горячей воды; теплоснабжение осматриваемого помещения осуществляется системой отопления жилого дома. В обследуемом помещении установлены инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, а именно, трубопроводы системы отопления, холодного и горячего водоснабжения; канализационные стояки с ревизионными окнами; фановый трубопровод системы водоотведения; трубопровод ливневой канализации закрыт наглухо стеновыми панелями, доступ в целях технической эксплуатации к нему невозможен; отопительные приборы оснащены кранами для спуска воздуха и воды из стояков системы отопления МКД.

22.12.2022 по предложению суда с участием  собственника квартиры  №14, расположенной на 9 и 10 этажах (непосредственно под  спорным нежилым помещением) составлен акт обследования технического помещения, согласно которому санузел в техническом помещении  истца расположен непосредственно над санузлом жилых помещений квартиры 14 (10 этаж), высота потолков составляет менее 2,1 м,  вход в санузел устроен из комнаты помещения, унитаз расположен на расстоянии менее 1 метра от стояка, умывальник-менее 3 метров от стояка.  

Фотография, произведенная в спорном помещении 22.12.2022 свидетельствует, что  выход на лоджию  с помещения, занимаемого  ФИО2, заложен, оставлен маленький оконный проем,  в котором возведена  ранее  демонтированная перемычка (том 2, л.д. 52).  

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений. 

 ФИО2  изменен внешний облик фасада дома путем пристройки конструкции лоджии вплотную к фасаду жилого дома, без разработанной проектной документации в спорном нежилом помещении сначала в трех оконных проемах демонтирована перемычка, существовавшая на  несущей стене, в процессе рассмотрения дела до выхода кадастрового инженера на объект эти перемычки заложены, как заложен и выход на лоджию, ранее построенный, что следует их представленных в материалы дела поэтажного плана технического паспорта  на жилой дом (том  2, л.д. 31),  локальной сметы (том 1, л.д. 79). 

 Таким образом, достоверных и бесспорных доказательств безопасности созданной в отсутствие разрешительной документации лоджии, а также отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан в материалы дела не представлено. 

 Истец не представил доказательств того, что Администрация г. Новочебоксарск является  надлежащим ответчиком, истец не обосновал соответствующими нормами права предъявление иска к нему. Притязания  со стороны администрации города Новочебоксарск на недвижимое имущество на протяжении всего периода владения не заявлялись, доказательства нахождения спорного имущества  в реестре муниципального имущества не представлено,  за выдачей  соответствующего разрешения на пристрой  лоджии  к спорному помещению истец не обращался.

При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина