АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

27 мая 2021 года

Дело № А33-15839/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 мая 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 мая 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора, об истребовании имущества,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- департамента градостроительства администрации города Красноярска;

- общества с ограниченной ответственностью «Добродом-24» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в присутствии:

от процессуального истца: Дмитриева И.Г., личность и полномочия подтверждены служебным удостоверением,

от ответчиков:

– департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Чигжит-оола А.С., представителя по доверенности от 30.12.2020, личность установлена паспортом,

– индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 13.11.2019,

– общества с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА»: ФИО2, представителя по доверенности 11.01.2020, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

установил:

Прокуратура Красноярского края (процессуальный истец) в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (материальный истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА» (далее – ответчики):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка»;

- об истребовании из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500287:73, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 21.05.2020 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 29.06.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент градостроительства администрации города Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Добродом-24».

В предварительном судебном заседании 17.08.2020 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 28.10.2020 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым процессуальный истец просит:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка»;

- истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500287:73, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - объекта капитального строительства своими силами и за свой счет.

Судом установлено, что ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 10.07.2020 (после возбуждения производства по делу).

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Земельный участок по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, поставлен на кадастровый учет по заявлению Управления архитектуры администрации города Красноярска от 20.12.2006. Земельный участок, площадью 3 569 кв.м. поставлен на кадастровый учет 09.01.2007, разрешенное использование земельного участка: для жилищного строительства, фактическое использование/характер деятельности/ для строительства многоэтажного жилого дома (3500 кв.м.).

Распоряжением администрации города Красноярска от 13.12.2006 № 3139-арх указано провести торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель поселений, площадью 3 569 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, предназначенного для жилищного строительства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» подписан договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 2830, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 03.12.2007, принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500287:73, в оценочной зоне 4, площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, для использования в целях строительства пяти-девятиэтажного многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажности до 14 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение 1).Срок аренды установлен пунктом 2.1 с 03.12.2007 по 02.12.2010. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.06.2009 по делу № А33-16722/2008 договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 2830 расторгнут.

20.01.2010 Управлением архитектуры администрации города Красноярска подготовлено заключение об определении разрешенного использования земельного участка, предоставляемого в аренду на торгах (конкурсах, аукционах), согласно которому земельный участок, общей площадью 3 569 кв.м., в том числе охранная зона инженерных сетей 526 кв.м., площадь застраиваемого участка, площадь участка для обустройства подъезда к территории, внешнего и внутриплощадочного благоустройства определить проектом застройки. Земельный участок, предоставляемый в аренду, в системе зонирования находится в жилой территориальной зоне многоэтажной жилой застройки высокой плотности. Размещение объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон, относится к вспомогательным видам разрешенного использования. Использование земельного участка для размещения объекта спортивно-оздоровительного назначения соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны. 

Распоряжением администрации города Красноярска от 02.10.2013 № 2383-арх указано провести торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0500287:73 площадью 3 569 кв.м, в том числе 526 кв.м. – охранная зона инженерных сетей, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, предназначенного для строительства объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон. Пунктом 2 распоряжения установлен начальный размер арендной платы в год за земельный участок на основании отчета независимого оценщика в размере 2 029 960 руб. с учетом НДС и задаток в размере 20 процентов начального размера арендной платы за земельный участок. 

Согласно протоколу от 08.11.2013 о результатах торгов по продаже прав на заключение договора аренды участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, предназначенного для строительства объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон, последнее предложение о размере арендной платы сделано ООО СК «Базис» и составило 2 029 960 руб. Предпоследнее предложение о размере арендной платы не поступило. Победителем аукциона признан участник аукциона ООО СК «Базис». Размер арендной платы 2 029 960 руб.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базис» в лице генерального директора ФИО1, действующей на основании Устава (арендатор), на основании распоряжения администрации города Красноярска от 02.10.2013 № 2383-арх, протокола о результатах торгов от 08.11.2013 № б/н заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 08.11.2013, принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, территориальная зона жилой многоэтажной застройки высокой плотности, с кадастровым номером 24:50:0500287:73, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (далее – участок), для использования в целях строительства объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 3 569 кв.м., в том числе 526 кв.м. – охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 установлен срок аренды участка с 08.11.2013 по 07.11.2016.

Договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, дата регистрации 17.12.2013, номер регистрации 24-24-01/284/2013-475.

В соответствии с протоколом собрания участников ООО СК «Базис» от 21.08.2014 № 10, в собрании принимали участие ООО Инвестиционная компания «ИнвестНедвижимость» в лице генерального директора ФИО4, владеющее долей 19,96 % в уставном капитале общества, и ФИО1, владеющая долей 80,04 % в уставном капитале общества, изменено наименование общества на общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС».

Согласно протоколу собрания участников ООО «ЭКОНОМФИНАНС» от 10.09.2014 № 11, в собрании принимали участие ООО Инвестиционная компания «ИнвестНедвижимость» в лице генерального директора ФИО4, владеющее долей 19,96 % в уставном капитале общества, и ФИО1, владеющая долей 80,04 % в уставном капитале общества, с 10.09.2014 от должности генерального директора ООО «ЭКОНОМФИНАНС» освобождена ФИО1, назначен на должность генерального директора ООО «ЭКОНОМФИНАНС» ФИО5. 

В связи с изменением наименования общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» просило департамент муниципального имущества и земельных отношений внести изменения в договор от 15.11.2013 № 3330 (заявление от 18.09.2014 № 33171).

Дополнением от 17.10.2014 № 5579 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330, по тексту договора аренды с 01.09.2014 вместо слов «общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базис» читать «общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» в соответствующем падеже. Дополнением от 17.10.2014 № 5579 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, дата регистрации 09.12.2014, номер регистрации 24-24-01/270/2014-205.

В соответствии с проектной документацией 2015 года № 08-14/1-АС «Спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярске», подготовленной ООО «Енисейстрой» для заказчика ООО «ЭКОНОМФИНАНС», площадь здания – 66,5 кв.м., общая площадь помещения – 65,7 кв.м., этажей – 1. Согласно балансу территории, предусмотренной проектом, площадь участка – 3 569 кв.м., площадь застройки – 92,3 кв.м., площадь отмостки 20,8 кв.м., площадь дорожных покрытий 722,2 кв.м., площадь озеленения 1 693,3 кв.м., площадь спортивных площадок 1 040,4 кв.м. На территории предполагалось нежилое здание, КПП, автопарковка на 2 м/м, включая 1 м/м для МГН, площадка для мусорных контейнеров, волейбольная площадка, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для отдыха, площадка для игры в теннис, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для занятий физкультурой.

ООО «Сберкнижка» к отзыву приложило копии следующих документов: сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 09.04.2014, от 22.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, градостроительный план земельного участка №RU24308000-11717, согласно которому земельный участок находится в территориальной зоне жилой многоэтажной застройки высокой плотности (Ж.5) с наложением зоны с особыми условиями использования территории воздушная ЛЭП напряжением 220 КВ Д-19/Д-20 «Заводская – Узловая» в границах г. Красноярска.

Постановлением Администрации города Красноярска от 19.02.2015 № 71 ООО «ЭКОНОМФИНАНС» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, расположенного в территориальной зоне жилой многоэтажной застройки высокой плотности (Ж.5) по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, с целью размещения объекта спортивно-оздоровительного назначения, не требующего установления санитарно-защитной зоны.

29.05.2015 администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» выдано разрешение № 24-308-148-2015 на строительство объекта капитального строительства – спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярске, площадью 66,5 кв.м., площадь участка с кадастровым номером 24:0:0500287:73 - 3 569 кв.м., срок действия разрешения до 29.11.2015 в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Енисейстрой» 2015 год, шифр № 08-14/1.

23.10.2015 администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» выдано разрешение № 24-308-148-2015-2015 на ввод объекта в эксплуатацию: спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярска площадью 66,5 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:0:0500287:73. В материалы дела представлен акт осмотра объекта от 23.10.2015 с фотографиями.

19.11.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект с кадастровым номером 24:50:0500287:1237: спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярска, назначение: нежилое здание, площадь 66,5 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (документы-основания: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.10.2015 № 24-308-148-2015-2015; договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 и дополнение к договору от 15.11.2013 № 3330 аренды земельного участка от 17.10.2014 № 5579).

Решением от 25.12.2015 № 5 единственного участника общества с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» - ФИО1, владеющей долей 100% в уставном капитале общества, изменено фирменное наименование общества на следующее: общество с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка».

Соглашением от 26.01.2016 № 194 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» согласовали датой расторжения договора аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 23.10.2015, настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи.

В связи с изменением наименования общество с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» просило департамент муниципального имущества и земельных отношений внести изменения в договор от 15.11.2013 № 3330 (заявление от 21.03.2016 № 5462-ги).

Соглашением от 26.04.2016 № 1683 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» согласовали по тексту договора аренды вместо слов «общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» читать «общество с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» в соответствующем падеже, соглашение от 26.01.2016 № 194 считать недействительным, датой расторжения договора считать 23.10.2015.

Решением от 01.06.2016 б/н единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» - ФИО1, владеющей долей 100% в уставном капитале общества, освобожден от занимаемой должности генерального директора ФИО5 с 31.05.2016, с 02.06.2016 назначена на должность генерального директора ФИО6.

Решением от 16.03.2017 № 6 единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» - ФИО1, владеющей долей 100% в уставном капитале общества, изменено фирменное наименование общества на следующее: общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка».

27.04.2018 общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» (ИНН 

<

***>) обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением вх. № 7692-ги о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, вид права: собственность за плату, в целях размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Заявитель указал, что на земельном участке расположен спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска; адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича; кадастровый номер объекта 24:50:0500287:1237, собственник – ООО «Микрокредитная компания Сберкнижка», распределение долей в праве собственности на объект недвижимости 100%. К заявлению приложены паспорт представителя по доверенности ФИО7 (копия), свидетельство о гос.регистрации права на строение, расположенное на испрашиваемом земельном участке (копия), уставные документы ООО «Микрокредитная компания Сберкнижка» (копии).

В ответ на запрос от 04.05.2018 № 3903-ДМИиЗО Управление архитектуры администрации города Красноярска предоставило департаменту муниципального имущества и земельных отношений сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 – площадь 3 569 кв.м., функциональная зона – застройки среднеэтажными жилыми домами (5-8 этажей), территориальная зона «Ж-4», на земельном участке находятся проектируемые, строящиеся: спортивно-оздоровительный комплекс; инженерные сети: трубопроводы: канализация БК, подземный, эксплуатация; линии связи: собственность ОАО «Сибирьтелеком», подземный, эксплуатация – подземный.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2018, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73, площадью 3 569 кв.м., вид разрешенного использования – размещение объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон, расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0500287:1237: нежилое здание площадью 66,5 кв.м., спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска (19.11.2015 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «ЭКОНОМФИНАНС») и 24:50:0000000:151149: сети канализации, протяженностью 127 228 м (01.03.2013 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Красноярск, 10.06.2013 внесена запись о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс».

Согласно заключению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 04.05.2018 № 3878-ДМИЗО, земельный участок огорожен, проезд автономный, частично используется под автостоянку. Существующие строения: одноэтажное нежилое здание, металлический вагон-бытовка, навес, состояние земельного участка: удовлетворительное, не захламлен. На участке складированы металлические трубы, стройматериалы. К акту приложены фотографии.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» (покупатель, ИНН 

<

***>) заключен договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0500287:73, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (далее – участок) для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

В пункте 1.3 договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 указано, что покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке спортивно-оздоровительным комплексом по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска, назначение: нежилое, площадью 66,5 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича. 

Пунктом 1.4 договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 предусмотрено, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

В разделе 4 договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 указано, что покупатель осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за совершенные им любые действия, противоречащие законодательству Российской Федерации. Претензией у покупателя к продавцу по участку не имеется.

Договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 19.06.2018.

Согласно информации департамента муниципального имущества и земельных отношений, по договору купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 произведена 04.06.2018 оплата в размере 1 438 940 руб. 50 коп., задолженность на 25.03.2020 отсутствует.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю от 25.06.2018 № 24.49.33.000.Т.000961.06.18 указаны технические характеристики, размеры и границы санитарно-защитной зоны и зоны ограничения застройки ПРТО ПАО «Мегафон» _БС « 24.6248 «Борисевича» по адресу: 

<

...>, столб ПАО «Мегафон», обозначена зона превышения ПДУ ЭМП на высоте 25 м.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018, согласно пункту 1 которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, расположенный по адресу (местоположению) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, общая площадь 3569 +/- 21 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500287:73, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5);

- нежилое здание, расположенное по адресу (местоположению) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, общая площадь 66,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500287:1237, количество этажей – 1. 

В пункте 4 договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 указано, что стороны оценивают отчуждаемый земельный участок в денежную сумму 1 438 940 руб. 50 коп., отчуждаемое нежилое здание в денежную сумму 10 000 руб.

Согласно справке от 15.08.2018, ООО «Микрокредитная компания Сберкнижка» подтверждает, что расчет по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 произведен ФИО1 в полном объеме.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.09.2018.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав:

- на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73, 07.09.2018 внесена запись № 24:50:0500287:73-24/109/2018-3 о регистрации права собственности ФИО1;

- на объект недвижимости – здание с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, 07.09.2018 внесена запись № 24:50:0500287:1237-24/109/2018-1 о регистрации права собственности ФИО1.

Распоряжением администрации города Красноярска от 05.10.2018 № 4564-недв земельному участку с кадастровым номером 24:50:0500287:73 площадью 3 569 кв.м. присвоен почтовый адрес относительно ориентира: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ Красноярск, 

<

...> земельный участок 14 б. Зданию с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м. присвоен адрес Российская Федерация, Красноярский край, городской округ Красноярск, 

<

...> зд. 14 б.

Постановлением администрации города Красноярска от 05.04.2019 № 195 указано ФИО8 в течение 60 дней с даты вступления в силу настоящего постановления подготовить проект межевания территории, расположенной по ул. Борисевича в Ленинском районе города Красноярка.

Между ФИО1 (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Добродом-24» (подрядчик) заключен  договор подряда от 08.11.2019, согласно разделу 1 которого «Предмет договор» по настоящему договору подрядчик обязуется в установленный договором срок, своими силами и средствами, на принадлежащем заказчику на праве собственности земельном участке, осуществить демонтаж здания (кадастровый номер 24:50:0500287:1237), принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, а также вывезти образовавшийся в результате демонтажа строительный мусор. Пунктом 2.1 установлена общая стоимость работ 218 000 руб. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлен срок выполнения работ до 16.11.2019. Сроки выполнения работ по настоящему договору исчисляются в рабочих днях. Устанавливается рабочая неделя продолжительностью в пять рабочих дней. Сроки выполнения работ не учитывают выходные дни, праздничные дни, являющиеся нерабочими днями.

Общество с ограниченной ответственностью «Добродом-24» в ходе судебного разбирательства представило в материалы дела дополнительное соглашение от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 1.: «По настоящему договору подрядчик обязуется в установленный договором срок, своими силами и средствами, на принадлежащем заказчику на праве собственности земельном участке, осуществить поэтапно следующие строительно-монтажные работы по капитальному ремонту здания (кад. номер 24:50:0500287:1237), принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>: 1 этап: демонтаж кровли здания и вывоз образовавшегося в результате демонтажа строительного мусора. 2 этап: монтаж кровли здания».

Стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 2.1.: «Общая стоимость выполняемых Подрядчиком работ определяется сметой и составляет 751 400 руб. 40 коп. В указанную сумму включается стоимость двух этапов выполненных работ по договору, транспортные расходы, использование оборудования и техники, прибыль подрядчика и иные затраты подрядчика в связи с исполнением настоящего договора. Общая стоимость выполняемых подрядчиком работ включает все налоги и сборы.» (пункт 2 дополнительного соглашения от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019).

Стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 5.1.: «Общий срок выполнения двух этапов работ - не позднее 15.08.2020 г.» (пункт 3 дополнительного соглашения от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019).

К договору подряда от 08.11.2019 приложен локальный сметный расчет № 02-01-01, согласно которому предусмотрены следующие виды работ: демонтаж кровельного покрытия, проф лист, разборка утеплителя, разборка подшивки потолков чистой из фанеры, разборка деревянных элементов конструкций крыш стропил со стойками и подкосами из досок, устройство поясов в опалубке, установка стропил, подшивка потолков досками обшивки, обшивка наружная и внутренняя из древесины, плиты древесноволокнистые сухого способа производства группы А, твердые марки ТС-400 толщиной 10 мм (пр-но), утепление покрытий плитами из минеральной ваты или перлита на битумной мастике в один слой, утепление покрытий плитами на каждый последующий слой добавлять к расценке 12-01-013-03; устройство карнизов, устройство обрешетки с прозорами из досок и брусков под кровлю из листовой стали, монтаж кровельного покрытия из профилированного листа при высоте здания до 25 м, профилированный лист оцинкованный НС44-1000-0,7, демонтаж оконных блоков, установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей поворотных (откидных, поворотно-откидных) с площадью проема до 2 м2 одностворчатых, демонтаж дверного блока, установка блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 м2, окраска фасадов по подготовленной поверхности перхлорвиниловая; вывоз мусора:погрузо-разгрузочные работы при автомобильных перевозках: погрузка мусора строительного с погрузкой экскаваторами емкостью ковша до 0,5 м3, перевозка грузов автомобилями-самосвалами грузоподъемностью 10 т работающих вне карьера на расстояние: 1 класс груза до 3 км.

В материалы дела представлен акт о приемке выполненных работ за август 2020 года от 15.08.2020 № 1 по форме № КС-2, а также справка о стоимости выполненных работ и затрат от 15.08.2020 № 1 по форме № КС-3. В подтверждение оплаты представлены приходные кассовые ордера от 14.07.2020 № 15 на сумму 250 000 руб. и от 17.08.2020 № 16 на сумму 501 400 руб. 40 коп.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 29.04.2020, внесена запись от 30.07.2019 об изменении наименования общества с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» на общество с ограниченной ответственностью «Сберкнижка».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении общества с ограниченной ответственностью «Добродом-24», 20.11.2018 внесена запись о том, что генеральным директором общества является ФИО7. 

29.01.2020 администрация города Красноярска постановлением № 49 постановила провести публичные слушания по проекту межевания территории, расположенной по ул. Борисевича в Ленинском районе города Красноярска.

Постановлением администрации города Красноярска от 10.04.2020 № 272 отклонен проект межевания территории, расположенной по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска, проект ФИО1 направлен на доработку.

Согласно протоколу осмотра от 11.04.2020, составленному помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г., в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, принадлежащего на праве собственности ФИО1, установлено, что указанный земельный участок фактически используется под парковку автомобилей, в границах участка имеются временные сооружения, фундамент нежилого здания. Земельный участок огражден, доступ к нему свободный. К протоколу приложены фотографии. 

В соответствии с актом осмотра планового (рейдового) от 20.05.2020 № 52, составленным департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - главным специалистом отдела муниципального контроля ФИО9, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 огорожен, используется под размещение автостоянки, нежилое здание с кадастровым номером 24:50:05000287:1237 снесено. Совместно с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0500287:73 огорожена часть земельного участка неразграниченной муниципальной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500287 площадью 33 кв.м. К акту приложены фотографии. Осмотр проведен на основании приказа департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 26.03.2020 № 273, копия которого представлена в материалы дела.

На основании планового (рейдового) осмотра департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска вынесено предостережение от 03.06.2020 № 11601-ги ФИО1, предложено освободить от ограждения часть земельного участка неразграниченной муниципальной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500287 площадью 33 кв.м. и использовать земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 по целевому назначению. В срок до 10.09.2020 направить уведомление об исполнении настоящего предостережения.

В материалы дела представлены фотографии, сделанные помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым, датированные 29.06.2020, согласно которым на земельном участке размещены транспортные средства, имеется строение со стенами без крыши. 

В соответствии с протоколом получения объяснения от 30.07.2020, составленным помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым, ФИО10, проживающая в доме напротив, указала, что строящееся в настоящий момент кирпичное здание начало возводиться примерно в апреле 2020 года, в момент опроса ведется стройка, находятся строители, ежедневно вижу этот объект.

Письмом от 30.07.2020 № 1-17/в-2020 прокуратура города Красноярска предложила ООО «Сберкнижка» и ФИО1 обеспечить доступ, присутствие уполномоченных представителей, принять участие в составлении акта осмотра земельного участка.

Согласно протоколу осмотра от 31.07.2020, составленному помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым в присутствии представителя по доверенности ФИО2, на земельном участке находится нежилое здание, пункт охраны, вагончики, территория ограждена. На момент осмотра какие-либо работы в отношении здания не ведутся. Со слов представителя собственника здания возведено и введено в эксплуатацию в 2015 году. К акту приложены фотографии. В замечаниях к протоколу ФИО2 указал, что на здании ведется капитальный ремонт кровли.

В соответствии с актом осмотра от 03.08.2020, составленным помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г., в период времени с 13 час. 15 мин. до 13 час. 45 мин. посредством использования программы «Google Earth Pro» версия 7.3.3.7699 (64-bit) дата выпуска 07.05.2020, установленной на персональном компьютере, произведено обследование загруженных снимков местности в районе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 по адресу: 

<

...> зд. 14 «Б». Исследованием загруженных спутниковых снимков установлено изменение обстановки на данном земельном участке:

дата съемки 04.03.2014 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 13.05.2015 - имеется объект капитального строительства (прямоугольной формы);

дата съемки 06.06.2017 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 30.04.2018 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 06.04.2019 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 28.05.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 03.08.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 17.09.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 11.04.2020 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 21.05.2020 - объект капитального строительства отсутствует.

По результатам осмотра сформированы снимки экрана с указанными выше данными спутниковой съёмки земельного участка в количестве 10 штук, приложены к акту.

В соответствии с письмом ПАО «Россети Сибирь» от 11.11.2020 между обществом и ООО СК «БАЗИС» был заключен договор от 22.07.2014 № 20.2400.5671.14 об осуществления технологического присоединения к электрическим сетям объекта по вышеуказанному адресу (срок исполнения мероприятий по договору 1 год, срок действия ТУ к договору 2 года), произведена оплата заявителем в размере 550,00 руб. В связи с неисполнением заявителем ТУ к договору (в соответствии с п. 2.3), а так же истечением ТУ к договору, договор от 22.07.2014 № 20.2400.5671.14 прекратил свое действие. Между обществом и ИП ФИО1 был заключен договор от 02.11.2018 № 20.2400.10131.18 об осуществления технологического присоединения к электрическим сетям объекта по вышеуказанному адресу, произведена оплата заявителем в размере 50 492,12 руб. в результате договор расторгнут на основании полученного заявления о расторжении договора (соглашение о расторжении 04.10.2019). По итогу общество не осуществляло технологическое присоединение к электрическим сетям вышеуказанного объекта. Согласно представленной копии заявки на технологическое присоединение ООО СК «Базис» от 04.04.2014 № 11000209537, заявка подана представителем ФИО7.

Согласно протоколу от 13.11.2020, составленному помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым в присутствии представителя ООО «Сберкнижка» и ФИО1 по доверенности – ФИО2, с участием главных специалистов департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и департамента градостроительства администрации города Красноярска, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73 находится нежилое здание, пункт охраны, вагончики, территория огорожена. К акту приложены фотографии, согласно схематическому чертежу фактическое местоположение нежилого здания отличается от контура нежилого здания по сведениям ЕГРН.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 21.05.2020 филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю представил в материалы дела копии документов, на основании которых внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объектов с кадастровыми номерами 24:50:0500287:73 и 24:50:0500287:1237.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 21.05.2020 Управление Росреестра по Красноярскому краю представило светокопии документов из реестровых дел на объекты с кадастровыми номерами 24:50:0500287:73 и 24:50:0500287:1237.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 29.06.2020 департамент градостроительства администрации города Красноярска представил электронную копию проектной документации, шифр 08-14/1, на объект капитального строительства. 

В судебном заседании 20.05.2021 суд, руководствуясь статьями 66-67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил ходатайство представителя ответчиков, исключил заключение №20 шифр 2018-03-06, выполненное ООО «Востокпроект», из числа доказательств по делу.

В материалы дела представлены копии договоров ФИО1 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «РЖД» от 02.07.2019 № 19280-06-19/КРАС и договор энергоснабжения № 1000011226 (незавершенное технологическое присоединение) с ПАО «Красноярскэнергосбыт».

Письмом от 05.02.2021 № 15689 ПАО «Красноярскэнергосбыт» сообщило, что до настоящего времени документы, подтверждающие технологическое присоединение объекта энергоснабжения – земельный участок 

<

...> к.н. 24:50:05000287:73 в ПАО «Красноярскэнергосбыт» не предоставлены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.01.2019 по делу № А33-29188/2018 отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (о признании незаконным решения от 26.09.2018 № КУВД-001/2018-3892995/1 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 с «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)», его отмене, об обязании внести изменения в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, с «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)».

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие достижения цели строительства нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, Прокуратура Красноярского края (процессуальный истец) в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (материальный истец) обратилась в суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА», в котором с учетом принятых в судебном заседании 28.10.2020 уточнений процессуальный истец просит:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка»;

- истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500287:73, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - объекта капитального строительства своими силами и за свой счет.

Согласно отзыву ООО «Сберкнижка», в 2015 году построен спортивно-оздоровительный комплекс, площадью 66,5 кв.м., 2/3 площади земельного участка относятся к санитарно-защитным зонам, в которых запрещено строительство объектов капитального строительства. По договору купли-продажи от 06.06.2018 № 457 предоставлен земельный участок, 15.08.2018 на основании договора купли-продажи земельный участок и строение на нем переданы ФИО1. В обоснование необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска общество подготовило техническое заключение ООО «Востокпроект» от 03.03.2017 № 8-17. ООО «Сберкнижка» полагает, что в соответствии с целевым назначением расположенного в границах земельного участка здания невозможно уменьшить площадь земельного участка, занимаемого им, без прекращения целевой деятельности спортивно-оздоровительного комплекса.

ООО «Сберкнижка» ходатайствовало:

- 15.09.2020 о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, состоящего из нежилого здания, КПП, волейбольной площадки для игр, эстафет, площадки для игр в теннис, площадки для занятий физкультурой, проездов, стоянки автомобилей, тротуаров, отмостки здания, элементов благоустройства (газоны, площадки для отдыха), хозяйственные площадки, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, на дату 06.06.2018;

- 28.10.2020 о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича, имеющего кадастровый номер 24:50:0500287:1237, на дату 06.06.2018 выкупа земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 в собственность ООО «Сберкнижка»; 

- 23.12.2020 о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича, имеющего кадастровый номер 24:50:0500287:1237, на дату 06.06.2018 выкупа земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 в собственность ООО «Сберкнижка»;

- 26.03.2020 о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение эксперта вопрос о том, соответствовала ли площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа (06.06.2018) требованиям соблюдения принципа рационального использования земель в РФ, и являлась ли площадь земельного участка 24:50:0500287:73, равная 3 569 кв.м., объективно необходимой для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания находящегося в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом использования земельного участка;

- 13.05.2020 о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, поставив на разрешение экспертов следующие вопросы: а) какая площадь земельного участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа 06.06.2018 в собственность ООО «Сберкнижка», была объективно необходима для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания расположенного в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и требованиями соблюдения принципа рационального использования земель в РФ; в) соответствовала ли площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа 06.06.2018 в собственность ООО «Сберкнижка», требованиям соблюдения принципа рационального использования земель в РФ, и являлась ли площадь земельного участка 24:50:0500287:73, равная 3 569 кв.м. объективно необходимой для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания находящегося в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

ФИО1 ссылалась на проведение обследования спорного земельного участка помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г. в ее отсутствие. Нежилое здание не было демонтировано, до настоящего времени находится на земельном участке, намерений сносить здание не имела. Представленные скриншоты с программы «Google Earth Pro» не позволяют доподлинно установить место съемки, отсутствуют геодезические координаты местоположения земельного участка. В полученные с помощью программы изображения можно вносить изменения. 

В подтверждение доводов ФИО1 представила в материалы дела:

- заключение от 13.11.2020 ООО «Техплан» специалиста в области кадастровых работ кадастрового инженера ФИО11, согласно которому нежилое здание «Спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярске» по адресу: 

<

...>, общей площадью 68,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73, соответствует проектной документации на строительство спортивно-оздоровительного комплекса, подготовленной ООО «Енисейстрой», шифр 09-14/1-АС, 2015 год;

- заключение специалиста ООО «ЗемЭкспертПроект» ФИО12, выводы по цели №1. Соответствует ли требованиям к образуемым участкам, установленным градостроительным и земельным законодательством, и в частности, требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса, границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 на момент его предоставления в собственность (06.06.2018). Границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, существующие на момент предоставления земельного участка в собственность соответствуют требованиям, установленным градостроительным и земельным законодательством. Изменение границ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, с уменьшением его площади недопустимо, так как это приведет к невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению «размещение объектов культуры, объектов спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон». Указанное выше целевое назначение земельного участка, кроме объектов капитального строительства, предполагает размещение спортивных сооружений (спортивных площадок, беговых дорожек, спортивных снарядов и т.д.), озеленение территории, размещение вспомогательных строений и сооружений, предназначенных для периодических массовых занятий физкультурой, не относящиеся к объектам капитального строительства. Дополнительно стоит отметить, что при условии уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, с целью эксплуатации существующего нежилого здания 24:50:0500287:1237, образовать земельные участки из земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка 24:50:0500287:73 не возможно. В соответствии с требованиями Земельного законодательства РФ, образование новых участков из земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка 24:50:0500287:73, приведет к вклиниванию и изломанности границ вновь образованных участков, с наложением охранных зон инженерных коммуникаций, что противоречит статье 11.9 Земельного кодекса РФ. Вновь образованные земельные участки, ввиду изломанности их границ, сложной и неправильной геометрической формы, наложения санитарно-защитных зон, а также непропорциональности длинны и ширины земельных участков, не могут быть вовлечены в обычный хозяйственный оборот земель. Выводы по цели №2. Определить местоположение объекта капитального строительства 24:50:0500287:1237 на местности, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73. В результате сопоставления данных, полученных по результатам инструментальной съемки объекта капитального строительства, с данными Единого государственного реестра недвижимости, выявлено, что описание местоположения здания на земельном участке в техническом плане от 10.05.2015 года не соответствует координатам контура объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0500287:1237 на местности, что в соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ является реестровой ошибкой, допущенной кадастровым инженером ФИО13 при подготовке технического плана. Необходимо отметить, что при визуальном осмотре установлено, что деревянные стены утеплены, путем облицовки здания теплоблоком, что привело к увеличению контура объекта. Координаты характерных поворотных точек контура объекта капитального строительства с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, представлены в таблице 1.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве указал, что земельный участок передан обществу по договору купли-продажи от 06.06.2018 № 457, в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, среди которых отсутствует такое понятие как «несоразмерность земельного участка». По мнению департамента, объект на земельном участке не является самовольным, возведен в соответствии с выданным разрешением на строительство в границах предоставленного в целях строительства земельного участка, право собственности на объект зарегистрировано на основании акта ввода в эксплуатацию. 

Департамент пояснил, что в ходе рассмотрения дела, представитель ООО «Сберкнижка» ссылался на предоставление обществом в департамент вместе с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 (от 27.05.2018 вх. №7692-ги) заключения специалиста о соразмерности испрашиваемого земельного участка. Однако, к указанному заявлению техническая документация специализированной организации по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости ООО «Сберкнижка» не предоставлялась. Информация об отсутствии в департаменте данной технической документации также сообщалась в прокуратуру города Красноярска.

Администрация города Красноярска полагает, что нарушения требований действующего законодательства отсутствуют, земельный участок предоставлен в собственность за плату ООО «Микрокредитная организация Сберкнижка» на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях размещения спортивно-оздоровительного комплекса, площадью 66,5 кв.м., оснований для отказа в предоставлении земельного участка не имелось.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв, в котором указало на регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 ООО «Микрокредитная компания Сберкнижка» на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, а в последующем ФИО1 на основании договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018.

Общество с ограниченной ответственностью «Добродом-24» полагает, что  ООО «Микрокредитная компания «Сберкнижка» приобрело право собственности на земельный участок под спортивно-оздоровительным комплексом законно, на момент выкупа земельного участка на спорном земельном участке был расположен спортивно-оздоровительный комплекс, который занимал всю территорию земельного участка и был построен на законных основаниях.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска заявлен иск к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА», в котором процессуальный истец просит:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка»;

- истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500287:73, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - объекта капитального строительства своими силами и за свой счет.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в раках настоящего дела Прокуратура Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации. 

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, прокурор выступает в защиту имущественных интересов муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска, в связи с чем, суд приходит к выводу, что настоящий иск прокурора направлен на защиту интересов муниципального образования.

В соответствии со статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.  Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.  Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего. 

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии  с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базис» на основании распоряжения администрации города Красноярска от 02.10.2013 № 2383-арх, протокола о результатах торгов от 08.11.2013 № б/н по договору аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 предоставлен в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, территориальная зона жилой многоэтажной застройки высокой плотности, с кадастровым номером 24:50:0500287:73, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (далее – участок), для использования в целях строительства объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 3 569 кв.м., в том числе 526 кв.м. – охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.

В связи с переименованием арендатора дополнением от 17.10.2014 № 5579 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330, по тексту договора аренды с 01.09.2014 вместо слов «общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базис» читать «общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» в соответствующем падеже.

Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» 29.05.2015 администрацией города Красноярска выдано разрешение № 24-308-148-2015 на строительство объекта капитального строительства – спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярске, площадью 66,5 кв.м., площадь участка с кадастровым номером 24:0:0500287:73 - 3 569 кв.м., срок действия разрешения до 29.11.2015 в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Енисейстрой» 2015 год, шифр № 08-14/1, в последующем 23.10.2015 администрацией города Красноярска выдано разрешение № 24-308-148-2015-2015 на ввод объекта в эксплуатацию: спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярска площадью 66,5 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:0:0500287:73. 

19.11.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект с кадастровым номером 24:50:0500287:1237: спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярска, назначение: нежилое здание, площадь 66,5 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (документы-основания: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.10.2015 № 24-308-148-2015-2015; договор аренды земельного участка от 15.11.2013 № 3330 и дополнение к договору от 15.11.2013 № 3330 аренды земельного участка от 17.10.2014 № 5579).

В связи с изменением наименования соглашением от 26.04.2016 № 1683 стороны согласовали по тексту договора аренды вместо слов «общество с ограниченной ответственностью «ЭКОНОМФИНАНС» читать «общество с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» в соответствующем падеже.

Решением от 16.03.2017 № 6 единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация Сберкнижка» - ФИО1, владеющей долей 100% в уставном капитале общества, изменено фирменное наименование общества на следующее: общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка».

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» (покупатель, ИНН 

<

***>) заключен договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0500287:73, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича (далее – участок) для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича в Ленинском районе г. Красноярска в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

Договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 19.06.2018.

По договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» передало в собственность ФИО1 следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, расположенный по адресу (местоположению) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, общая площадь 3569 +/- 21 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500287:73, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5);

- нежилое здание, расположенное по адресу (местоположению) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, общая площадь 66,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500287:1237, количество этажей – 1. 

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, нежилое здание по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, общая площадь 66,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500287:1237, количество этажей – 1, находящееся в собственности ФИО1, возводилось и расположено в границах уже сформированного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73.

При этом спорный земельный участок изначально сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.01.2007 с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, фактическое использование/характер деятельности/ для строительства многоэтажного жилого дома (3500 кв.м.), а не для строительства объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон.

Более того, указанный земельный участок предоставлялся для использования в целях строительства пяти-девятиэтажного многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажности до 14 этажей, что следует из распоряжения администрации города Красноярска от 13.12.2006 № 3139-арх, договора аренды земельного участка от 07.12.2007 № 2830, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  и обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» (вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.06.2009 по делу № А33-16722/2008 договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 2830 расторгнут).

В последующем, вид разрешенного использования земельного участка изменен на размещение объектов культуры, спортивно-оздоровительного назначения (музеи, спортзалы, бассейны, спортивные комплексы, оздоровительные центры, спортивные площадки и другие), не требующих установления санитарно-защитных зон.

В соответствии с проектной документацией 2015 года № 08-14/1-АС «Спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Борисевича в Ленинском районе, г. Красноярске», подготовленной ООО «Енисейстрой» для заказчика ООО «ЭКОНОМФИНАНС», площадь здания – 66,5 кв.м., общая площадь помещения – 65,7 кв.м., этажей – 1. Согласно балансу территории, предусмотренной проектом, площадь участка – 3 569 кв.м., площадь застройки – 92,3 кв.м., площадь отмостки 20,8 кв.м., площадь дорожных покрытий 722,2 кв.м., площадь озеленения 1 693,3 кв.м., площадь спортивных площадок 1 040,4 кв.м. На территории предполагалось нежилое здание, КПП, автопарковка на 2 м/м, включая 1 м/м для МГН, площадка для мусорных контейнеров, волейбольная площадка, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для отдыха, площадка для игры в теннис, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для занятий физкультурой.

Фактически на земельном участке с кадастровым номером 24:0:0500287:73 возведен не спортивно-оздоровительный комплекс с обозначенными спортивными площадками (волейбольная площадка, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для отдыха, площадка для игры в теннис, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для занятий физкультурой), а нежилое здание площадью 66,5 кв.м. Доказательств функционирования объекта в соответствии с его целевым назначением (спортивно-оздоровительный комплекс) ответчиками не представлено.

Данное обстоятельство подтверждается и заключением департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 04.05.2018 № 3878-ДМИЗО, согласно которому земельный участок огорожен, проезд автономный, частично используется под автостоянку. Существующие строения: одноэтажное нежилое здание, металлический вагон-бытовка, навес, состояние земельного участка: удовлетворительное, не захламлен. На участке складированы металлические трубы, стройматериалы. К акту приложены фотографии.

В целях размещения указанного нежилого здания 27.04.2018 общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением вх. № 7692-ги о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, вид права: собственность за плату.  

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При площади здания 66,5 кв.м., обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв. м, в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 50 раз превышает площадь здания).

При формировании и постановке на кадастровый учет 09.01.2007 в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования: для жилищного строительства, фактическое использование/характер деятельности/для строительства многоэтажного жилого дома (3500 кв.м.).

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 3500 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу в собственность земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 66,5 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 3500 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

Исследовав проектную документацию в обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из  необходимости обслуживания здания, принадлежащего обществу, но и учитывает площадь иных объектов: КПП, автопарковка на 2 м/м, включая 1 м/м для МГН, площадка для мусорных контейнеров, волейбольная площадка, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для отдыха, площадка для игры в теннис, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для занятий физкультурой.

При этом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих наличие указанных объектов на земельном участке, их принадлежность обществу. Так, согласно заключению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 04.05.2018 № 3878-ДМИЗО земельный участок огорожен, проезд автономный, частично используется под автостоянку. Существующие строения: одноэтажное нежилое здание, металлический вагон-бытовка, навес, состояние земельного участка: удовлетворительное, не захламлен. На участке складированы металлические трубы, стройматериалы. К акту приложены фотографии.

Более того, площадка для мусорных контейнеров, волейбольная площадка, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для отдыха, площадка для игры в теннис, открытая площадка для игр на свежем воздухе, площадка для занятий физкультурой не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором перечисленные площадки организованы. Приспособление земельного участка под определенные спортивные мероприятия (для целей физкультуры и спорта) не может служить основанием для признания указанных объектов в качестве объектов недвижимости. В связи с чем, включение перечисленных площадок в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания площадью 66,5 кв.м, является необоснованным. 

Приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 50 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.01.2020 № Ф02-6731/2019 по делу № А33-8620/2019, от 06.02.2018 № Ф02-7469/2017, Ф02-7471/2017 по делу № А33-14590/2015, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2018 по делу №А41-34525/2017, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.10.2016 по делу №А09-1305/2016).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание судом нарушения установленного законом (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» земельного участка под объектом недвижимого имущества в собственность, является основанием для признания оспариваемого прокурором края договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка», недействительным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что земельный участок, занятый объектом недвижимости площадью 66,5 кв.м. и необходимый для его использования, не формировался, и заявление собственника такого объекта не было подано согласно требованиям пункта 1 статьи 39.20 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса в соответствии с порядком, ранее установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», правила статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации применению к спорным правоотношениям не подлежат.

ООО «Сберкнижка» ходатайствовало о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы:

- 15.09.2020, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, состоящего из нежилого здания, КПП, волейбольной площадки для игр, эстафет, площадки для игр в теннис, площадки для занятий физкультурой, проездов, стоянки автомобилей, тротуаров, отмостки здания, элементов благоустройства (газоны, площадки для отдыха), хозяйственные площадки, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, на дату 06.06.2018;

- 28.10.2020, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича, имеющего кадастровый номер 24:50:0500287:1237, на дату 06.06.2018 выкупа земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 в собственность ООО «Сберкнижка»; 

- 23.12.2020, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича, имеющего кадастровый номер 24:50:0500287:1237, на дату 06.06.2018 выкупа земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 в собственность ООО «Сберкнижка»;

- 26.03.2020, поставив на разрешение эксперта вопрос о том, соответствовала ли площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа (06.06.2018) требованиям соблюдения принципа рационального использования земель в РФ, и являлась ли площадь земельного участка 24:50:0500287:73, равная 3 569 кв.м., объективно необходимой для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания находящегося в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом использования земельного участка;

- 13.05.2020, поставив на разрешение экспертов следующие вопросы: а) какая площадь земельного участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа 06.06.2018 в собственность ООО «Сберкнижка», была объективно необходима для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания расположенного в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и требованиями соблюдения принципа рационального использования земель в РФ; в) соответствовала ли площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, на момент его выкупа 06.06.2018 в собственность ООО «Сберкнижка», требованиям соблюдения принципа рационального использования земель в РФ, и являлась ли площадь земельного участка 24:50:0500287:73, равная 3 569 кв.м. объективно необходимой для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, в том числе посредством эксплуатации (использования) и обслуживания находящегося в его границах нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, когда судом проверяется необходимость проведения по делу экспертизы, суд учитывает вопросы, подлежащие разрешению по делу, исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, а также возможность получения посредством проведения экспертизы доказательств, допустимых и относимых применительно к предмету заявленных требований.

Экспертиза назначается судом только при условии необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Исключительное право собственника объекта недвижимости могло (может) быть реализовано в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации только в отношении земельного участка, занятого этим объектом и прошедшего государственный кадастровый учет, то есть сформированного земельного участка (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основания для удовлетворения ходатайства о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, в том числе для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Борисевича, имеющего кадастровый номер 24:50:0500287:1237, на дату 06.06.2018, соответствие требованиям соблюдения принципа рационального использования земель в РФ, и являлась ли площадь земельного участка 24:50:0500287:73, равная 3 569 кв.м., объективно необходимой для осуществления ООО «Сберкнижка» предпринимательской деятельности, отсутствуют, поскольку, исходя из требований действующего законодательства, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, при этом заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, что сделано не было, учитывая при этом, что спорный участок в целях эксплуатации размещенного в его границах нежилого здания  площадью 66,5 кв.м. не формировался, соотношение площади спорного земельного участка – 3 569 кв.м. и площади объекта, расположенного на нем, - 66,5 кв.м. позволяет с очевидностью установить его превышение - более чем в 50 раз. 

При этом суд, руководствуясь статьями 66-67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 20.05.2021 удовлетворил ходатайство представителя ответчиков - индивидуального предпринимателя ФИО1 и ООО «СБЕРКНИЖКА», исключил представленное в обоснование разумности площади спорного земельного участка заключение №20 шифр 2018-03-06, выполненное ООО «Востокпроект», из числа доказательств по делу.

Представленное ответчиком заключение специалиста ООО «ЗемЭкспертПроект» ФИО12 по обоснованию площади земельного участка не принимается судом во внимание, так как в заключении не приводится каких-либо данных, обосновывающих необходимость использования всей площади участков для эксплуатации расположенного на нем здания. Отсутствует обоснование вывода о вклинивании и изломанности границ вновь образованных участков, с наложением охранных зон инженерных коммуникаций. Анализ фактического землепользования, обстоятельств, связанных с обоснованием площади, необходимой для эксплуатации этого здания, отсутствует. Более того, указано на несоответствие объекта координатам контура объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, что, по мнению специалиста, является реестровой ошибкой, допущенной кадастровым инженером ФИО13 при подготовке технического плана. 

Согласно части 2 статьи 1 Закона о регистрации единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным Законом сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 61 Закона о государственной регистрации недвижимости техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Частью 3 статьи 61 Закона о регистрации предусмотрено, что воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Доказательств исправления «ошибки» в материалы дела не представлено, в связи с чем, довод о том, что несовпадении координат выявленного на спорном земельном участке объекта с координатами, указанными в ЕГРН, по сути является реестровой ошибкой отклоняется судом.

Довод ООО «Сберкнижка» о том, что 2/3 площади земельного участка относятся к санитарно-защитным зонам, в которых запрещено строительство объектов капитального строительства не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно письму Управления Росреестра по Красноярскому краю от 10.02.2021, а также представленными в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, в сведениях ЕГРН содержится информация о границах зоны с особыми условиями использования территории - воздушной линии электропередачи напряжением 220 кВ Д-19/Д-20 «Заводская-Узловая» в границах города Красноярска, тип зоны - охранная зона инженерных коммуникаций. Часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 (южная сторона) площадью 667 кв.м расположена в границах указанной охранной зоны, ограничения в использовании установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160. Также в сведениях ЕГРН содержится запись о сооружении — сети канализации, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73 (северная сторона), протяженность сооружения – 127 228 м. Сведения о границе охранной зоны указанного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Материалами дела установлен факт нарушения департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предусмотренного законом порядка предоставления земельного участка в собственность.

Судом установлено, что приобретенный обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 земельный участок передан в собственность ФИО1, на момент рассмотрения дела на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка», является недействительным в силу ничтожности, принимая во внимание, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, она не повлекла возникновения у общества права собственности на земельный участок, поэтому последующая сделка по передаче участка в собственность ФИО1 (договор от 15.08.2018) также является недействительной (ничтожной);

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. 

Согласно пунктам 34, 35 указанного постановления спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. 

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из приведенных положений постановка вопроса о наличии добросовестного приобретателя возможна в ситуации, когда вещь выбыла из владения собственника (пункты 5, 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).

На момент рассмотрения спора собственником земельного участка является ФИО1, основанием для регистрации права собственности является договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018.

Проанализировав состав сторон договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018 (общество с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» (продавец) и ФИО1 (покупатель)) судом установлено следующее.

На момент заключения спорного договора ФИО1 владела долей 100% в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка».

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее - Информационное письмо № 126), если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд в свою очередь учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершивших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (пункт 8 Информационного письма № 126).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При функционировании общества в отсутствие кризисных факторов его единственный участник как член высшего управления (статья 32 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») объективно влияет на хозяйственную деятельность общества, в том числе посредством заключения сделок, условия которых недоступны обычному субъекту гражданского оборота, принятия стратегических управленческих решений и пр.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества совершена с заинтересованным лицом – ООО «Микрокредитная компания Сберкнижка», которое не могло не знать об основаниях возникновения права собственности у продавца, фактически находилось и в настоящее время находится под контролем ФИО1 (как единственного участника общества, которому предоставлен земельный участок в собственность без торгов по спорному договору купли-продажи от 06.06.2018 № 457 с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, и лицу, которому в последующем перешло право собственности на земельный участок по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 15.08.2018), в связи с чем, на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 не является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Очевидным является недобросовестное поведение ответчиков, которые в обход установленного законом специального порядка, регулирующего отношения, связанные с градостроительной деятельностью и деятельностью по использованию земель, ввели в гражданский оборот объект недвижимости посредством регистрации права собственности на него с целью последующего оформления в преимущественном порядке прав на земельный участок под таким объектом (при этом без намерения его использовать по целевому назначению).

Учитывая изложенное, поскольку между материальным истцом, действующим в лице уполномоченного органа, и ФИО1 отсутствуют договорные отношения, касающиеся предмета спора, приобретенный последней по ничтожному договору, земельный участок подлежит истребованию в муниципальную собственность. 

Вместе с тем с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) требование о возврате земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможно, в связи с чем, ссылаясь на осуществление в период судебного разбирательства строительства объекта на спорном земельном участке (в период действия обеспечительных мер, принятых судом определением от 21.05.2020), Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска заявлено требование об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - объекта капитального строительства своими силами и за свой счет.

В соответствии с актом осмотра от 03.08.2020, составленным помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г., в период времени с 13 час. 15 мин. до 13 час. 45 мин. посредством использования программы «Google Earth Pro» версия 7.3.3.7699 (64-bit) дата выпуска 07.05.2020, установленной на персональном компьютере, произведено обследование загруженных снимков местности в районе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 по адресу: 

<

...> зд. 14 «Б». Исследованием загруженных спутниковых снимков установлено изменение обстановки на данном земельном участке:

дата съемки 04.03.2014 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 13.05.2015 - имеется объект капитального строительства (прямоугольной формы);

дата съемки 06.06.2017 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 30.04.2018 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 06.04.2019 - имеется объект капитального строительства;

дата съемки 28.05.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 03.08.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 17.09.2019 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 11.04.2020 - объект капитального строительства отсутствует;

дата съемки 21.05.2020 - объект капитального строительства отсутствует.

По результатам осмотра сформированы снимки экрана с указанными выше данными спутниковой съёмки земельного участка в количестве 10 штук, приложены к акту.

Согласно протоколу осмотра от 11.04.2020, составленному помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г., в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, принадлежащего на праве собственности ФИО1, установлено, что указанный земельный участок фактически используется под парковку автомобилей, в границах участка имеются временные сооружения, фундамент нежилого здания. Земельный участок огражден, доступ к нему свободный. К протоколу приложены фотографии. 

В соответствии с актом осмотра планового (рейдового) от 20.05.2020 № 52, составленным департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - главным специалистом отдела муниципального контроля ФИО9, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 огорожен, используется под размещение автостоянки, нежилое здание с кадастровым номером 24:50:05000287:1237 снесено. Совместно с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0500287:73 огорожена часть земельного участка неразграниченной муниципальной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500287 площадью 33 кв.м. К акту приложены фотографии. Осмотр проведен на основании приказа департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 26.03.2020 № 273, копия которого представлена в материалы дела.

На основании планового (рейдового) осмотра департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска вынесено предостережение от 03.06.2020 № 11601-ги ФИО1, предложено освободить от ограждения часть земельного участка неразграниченной муниципальной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500287 площадью 33 кв.м. и использовать земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73 по целевому назначению. В срок до 10.09.2020 направить уведомление об исполнении настоящего предостережения.

В материалы дела представлены фотографии, изготовленные помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым, датированные 29.06.2020, согласно которым на земельном участке размещены транспортные средства, имеется строение со стенами без крыши. 

ФИО1, возражая относительно сноса спорного объекта, указывает на проведение обследования спорного земельного участка помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г. в ее отсутствие (односторонний характер актов). 

Однако отсутствие на земельном участке нежилого здания зафиксировано не только помощником прокурора города Красноярска Дмитриевым И.Г., но и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в акте осмотра планового (рейдового) от 20.05.2020 № 52.

Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами (часть 1 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска» является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землями, лесами и другими природными ресурсами, расположенными на территории города Красноярска. Осуществляет контроль за регулированием земельных отношений и контроль за рациональным использованием земельных ресурсов, ведет учет земель, находящихся в муниципальной собственности на территории города. 

Кроме того, в рамках проведенной прокуратурой города Красноярска проверки ФИО1 представлен договор подряда от 08.11.2019 с обществом с ограниченной ответственностью «Добродом-24» (подрядчик), согласно разделу 1 которого «Предмет договор» по настоящему договору подрядчик обязуется в установленный договором срок, своими силами и средствами, на принадлежащем заказчику на праве собственности земельном участке, осуществить демонтаж здания (кадастровый номер 24:50:0500287:1237), принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, а также вывезти образовавшийся в результате демонтажа строительный мусор. Пунктом 2.1 установлена общая стоимость работ 218 000 руб. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлен срок выполнения работ до 16.11.2019. Сроки выполнения работ по настоящему договору исчисляются в рабочих днях. Устанавливается рабочая неделя продолжительностью в пять рабочих дней. Сроки выполнения работ не учитывают выходные дни, праздничные дни, являющиеся нерабочими днями.

Однако, возражая в ходе судебного разбирательства относительно демонтажа здания, ФИО1 ссылается на то, что нежилое здание не было демонтировано, до настоящего времени находится на земельном участке, намерений сносить здание не имеется, планируется использовать нежилое здание площадью 66,5 кв.м. как спортивно-оздоровительный комплекс.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.01.2019 по делу № А33-29188/2018 отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконным решения от 26.09.2018 № КУВД-001/2018-3892995/1 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 с «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)», его отмене, об обязании внести изменения в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, с «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)».

Указанное подтверждает намерения собственника изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 со «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)».

Суд приходит к выводу о том, что ФИО1 действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств. Результат применения принципа «эстоппель» отвечает предусмотренным статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации последствиям недобросовестного поведения - отказ лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение истцом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым. 

Суд полагает, что действия ФИО1, инициировавшей судебное разбирательство по заявлению к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконным решения от 26.09.2018 № КУВД-001/2018-3892995/1 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 со «спорт (код 5.1)» на «среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5)» по прошествии незначительного периода времени после получения права собственности на земельный участок и нежилое здание на нем, обозначенной в договоре купли-продажи от 15.08.2018, учитывая оценку стоимости нежилого здания – 10 000 руб., с учетом материалов дела (представленных актов проверок прокуратуры и департамента, подтверждающие отсутствие объекта в границах земельного участка), а также процессуального поведения в ходе судебного разбирательства, являются непоследовательными и вводят в заблуждение относительно реального намерения использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования в целях эксплуатации здания спортивно-оздоровительного комплекса площадью 66,5 кв.м.

В доказательство отсутствия демонтажа (сноса) здания, в ходе судебного разбирательства ООО «Добродом-24» представило в материалы дела дополнительное соглашение от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 1.: «По настоящему договору подрядчик обязуется в установленный договором срок, своими силами и средствами, на принадлежащем заказчику на праве собственности земельном участке, осуществить поэтапно следующие строительно-монтажные работы по капитальному ремонту здания (кад. номер 24:50:0500287:1237), принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>: 1 этап: демонтаж кровли здания и вывоз образовавшегося в результате демонтажа строительного мусора. 2 этап: монтаж кровли здания».

Стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 2.1.: «Общая стоимость выполняемых Подрядчиком работ определяется сметой и составляет 751 400 руб. 40 коп. В указанную сумму включается стоимость двух этапов выполненных работ по договору, транспортные расходы, использование оборудования и техники, прибыль подрядчика и иные затраты подрядчика в связи с исполнением настоящего договора. Общая стоимость выполняемых подрядчиком работ включает все налоги и сборы.» (пункт 2 дополнительного соглашения от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019).

Стороны пришли к соглашению изложить в следующей редакции пункт 5.1.: «Общий срок выполнения двух этапов работ - не позднее 15.08.2020 г.» (пункт 3 дополнительного соглашения от 11.11.2019 к договору подряда от 08.11.2019).

К договору подряда от 08.11.2019 приложен локальный сметный расчет № 02-01-01, согласно которому предусмотрены следующие виды работ: демонтаж кровельного покрытия, проф лист, разборка утеплителя, разборка подшивки потолков чистой из фанеры, разборка деревянных элементов конструкций крыш стропил со стойками и подкосами из досок, устройство поясов в опалубке, установка стропил, подшивка потолков досками обшивки, обшивка наружная и внутренняя из древесины, плиты древесноволокнистые сухого способа производства группы А, твердые марки ТС-400 толщиной 10 мм (пр-но), утепление покрытий плитами из минеральной ваты или перлита на битумной мастике в один слой, утепление покрытий плитами на каждый последующий слой добавлять к расценке 12-01-013-03; устройство карнизов, устройство обрешетки с прозорами из досок и брусков под кровлю из листовой стали, монтаж кровельного покрытия из профилированного листа при высоте здания до 25 м, профилированный лист оцинкованный НС44-1000-0,7, демонтаж оконных блоков, установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей поворотных (откидных, поворотно-откидных) с площадью проема до 2 м2 одностворчатых, демонтаж дверного блока, установка блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 м2, окраска фасадов по подготовленной поверхности перхлорвиниловая; вывоз мусора: погрузо-разгрузочные работы при автомобильных перевозках: погрузка мусора строительного с погрузкой экскаваторами емкостью ковша до 0,5 м3, перевозка грузов автомобилями-самосвалами грузоподъемностью 10 т работающих вне карьера на расстояние: 1 класс груза до 3 км.

В материалы дела представлен акт о приемке выполненных работ за август 2020 года от 15.08.2020 № 1 по форме № КС-2, а также справка о стоимости выполненных работ и затрат от 15.08.2020 № 1 по форме № КС-3. В подтверждение оплаты представлены приходные кассовые ордера от 14.07.2020 № 15 на сумму 250 000 руб. и от 17.08.2020 № 16 на сумму 501 400 руб. 40 коп.

При этом в ходе проведения прокурорской проверки указанные документы не представлялись ответчиками.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении общества с ограниченной ответственностью «Добродом-24», 20.11.2018 внесена запись о том, что генеральным директором общества является ФИО7. Указанное физическое лицо представляло интересы ООО СК «Базис», что следует из представленной в материалы дела копии заявки на технологическое присоединение от 04.04.2014 № 11000209537, а также ФИО7 27.04.2018 в интересах уже переименованного общества с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка» обращалась в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением вх. № 7692-ги о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73 без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно протоколу от 13.11.2020, составленному помощником прокурора города Красноярска И.Г. Дмитриевым в присутствии представителя ООО «Сберкнижка» и ФИО1 по доверенности – ФИО2, с участием главных специалистов департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и департамента градостроительства администрации города Красноярска, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500287:73 находится нежилое здание, пункт охраны, вагончики, территория огорожена. К акту приложены фотографии, согласно схематическому чертежу фактическое местоположение нежилого здания отличается от контура нежилого здания по сведениям ЕГРН.

Кроме того, в исходя из содержания представленного ответчиком заключения специалиста ООО «ЗемЭкспертПроект» ФИО12, расположенный в настоящее время на спорном земельном участке объект не совпадает с указанными в Едином государственном реестре недвижимости координатами объекта с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, что не свидетельствует об их идентичности (указано на несоответствие объекта координатам контура объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0500287:1237). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. 

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Исходя из изложенных положений законодательства и разъяснений высших судебных инстанций в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит установление следующих фактов: 1) наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки; 2) наличие у истца вещного права или законного владения земельным участком, на котором возведена постройка, либо нарушение прав и законных интересов истца сохранением самовольной постройки.

Из приведенной выше нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Лицо, обращающееся с иском, основанным на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, - в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан. 

Из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, указанной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при рассмотрении вопроса о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов истца.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу необходимо доказать наличие оснований для отнесения спорного объекта к самовольным, и наличие у него права на иск, а ответчику - представить доказательства соблюдения при возведении спорного объекта требований градостроительного и земельного законодательства.

Таким образом, исходя из предмета и основания рассматриваемого спора и подлежащих применению норм материального права, суду надлежит выяснить вопрос о соответствии самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также об отсутствии нарушений прав истца фактом строительства спорного объекта.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Кроме того, с учетом установленного судом фактического демонтажа нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, поименованные в акте о приемке выполненных работ за август 2020 года от 15.08.2020 № 1 по форме № КС-2 характерны для реконструкции объекта капитального строительства.

Вместе с тем статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из указанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции нежилого здания собственник должен был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке. Доказательств выдачи ФИО1 разрешения на осуществление работ по реконструкции здания суду не представлено.

Уполномоченный публичный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 статьи 51 Кодекса (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), либо их несоответствии требованиям закона.

По смыслу приведенных норм, уполномоченный публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ либо само по себе проведение работ по реконструкции здания к таковым основаниям федеральным законодательством не отнесено.

Производство строительных работ без соответствующего разрешения управомоченного публичного органа влечет применение мер юридической ответственности, предусмотренных федеральным законом.

При этом сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной. Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 № 25-КГ15-2.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018№ 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенного нормативно-правового обоснования, установленных судом обстоятельств, при наличии установленного определением суда от 21.05.2020 по настоящему делу запрета ФИО1 распоряжаться, осуществлять строительство зданий, строений и сооружений на земельном участке из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500287:73, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу, учитывая доказанность факта демонтажа нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., и возведения в ходе судебного разбирательства в отсутствие разрешительных документов уполномоченных органов здания с аналогичными характеристиками (при этом расположенный в настоящее время на спорном земельном участке объект не совпадает с указанными в Едином государственном реестре недвижимости координатами объекта с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 (указано на несоответствие объекта координатам контура объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0500287:1237)), суд соглашается с позицией процессуального истца о самовольности возведенного объекта, в связи с чем требование об обязании ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, также подлежит удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая изложенное, настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, а также основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом удовлетворения исковых требований, с общества с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 4 000 руб. государственной пошлины, с ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию 13 000 руб. государственной пошлины.

Определением от 21.05.2020 заявление Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Суд запретил индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) распоряжаться, осуществлять строительство зданий, строений и сооружений на земельном участке из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500287:73, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу. Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500287:73, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 06.06.2018 № 457, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Микрокредитная компания Сберкнижка».

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, путем сноса находящейся на нем самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500287:1237, площадью 66,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500287:73, общей площадью 3 569 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СБЕРКНИЖКА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 13 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 21 мая 2020 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Судья

О.С. Тимергалеева