АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

_______________________________________________________________

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А09-11562/2020

г.Калуга

29 октября 2021 года

 

Резолютивная часть объявлена 28 октября 2021 г. 

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2021 г.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе: 

председательствующего судьи           Стрегелевой Г.А., 

судей                                               Ключниковой Н.В., Лукашенковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Введенская, 80, пом.Н27, литера А, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. 3 Июля, д.27, 

<

...>) –ФИО1 (дов. от 30.07.2021, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.02.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 по делу № А09-11562/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее- управление, регистрирующий орган) от 09.11.2020 №КУВД-001/2020-21242979/1 о приостановлении государственной регистрации прав.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.02.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021, заявленное требование удовлетворено, признано незаконным уведомление управления от 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21242979/1.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты, указывая на неправильное применение норм материального права, поскольку судами обеих инстанций не учтены изменения, внесенные в подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ, вступившие в силу 01.01.2020. Ссылаясь на положения ст.ст.164, 433, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, управление указывает, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, вносящее изменение в его условия, подлежит государственной регистрации, которая, в свою очередь, является самостоятельным юридически значимым действием, влечет обязательное создание новой записи в ЕГРН – записи о сделки, в связи с чем, государственная пошлина должна быть уплачена в размере, определенном подпунктом 22 статьи 333.33 Налогового кодекса.

Отзыв на кассационную жалобу общество не представило.

Рассмотрение кассационной жалобы определениями суда округа от 26.07.2021, 26.08.2021, 04.10.2021 откладывалось.

Принявший участие в судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель общества в судебное заседание не явился, что не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения представителя управления, проверив законность судебных актов по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа считает подлежащими отмене обжалуемые решение и постановление.

Как установлено судами, подтверждено материалами дела, общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – помещение), на основании договора аренды нежилого помещения от 09.08.2016 №АР-114-10/2016 (далее – договор), который зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2016 за номером 32:32/001-32/001/086/2017-463/1.

К договору 01.04.2018 заключено дополнительное соглашение, которым арендодатель изменен на ИП ФИО2

Указанные изменения зарегистрированы в установленном законом порядке 03.05.2018, номер регистрации 32:28:0012218:41-32/001/2018-8.

Помещение используется обществом для осуществления коммерческой деятельности по розничной продаже продовольственных товаров.

Между арендодателем и арендатором 08.05.2020 заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №АР-114-10/2016, которым вносятся изменения в части предоставления обществу права на заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг и изменения в связи с эти переменной части арендной платы.

Общество 26.10.2020 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.05.2020 об изменении условий договора аренды.

С пакетом документом заявитель представлен доказательства уплаты государственной пошлина за регистрационное действие -электронный документ от 27.05.2020, подтверждающий оплату государственной пошлины в размере 1000 рублей.

Уведомлением от  09.11.2020 № КУВД-001/2020-21242979/1 управление информировало общество  о приостановлении государственной регистрации прав в связи с неполной уплатой обществом государственной пошлины за регистрацию прав, сообщив, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения об изменениях условий договора аренды государственная пошлина уплачивается в том же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды, то есть в размере 22 000 рублей, ввиду чего обществу необходимо дополнительно представить платежное поручение на сумму 21 000 рублей.

Не согласившись с указанным уведомлением, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанции согласились с правовой позицией заявителя, указав, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора не во всех случаях необходимо внесение в ЕГРН записи о сделке.

Проанализировав содержание дополнительного соглашения от 08.05.2020 к договору, которым условия договора дополняются наличием у арендатора права на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также из договора исключается переменная часть арендной платы, что не позволило судам однозначно отнести данное соглашение к сделкам с объектом недвижимого имущества применительно к указанным в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ сделкам, поскольку данное дополнительное соглашение не влечет возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяет некоторые условия этих ограничений (обременений), не связанные с правами на объект недвижимости.

Суды пришли к выводу, что государственная регистрация спорного дополнительного соглашения должна оплачиваться государственной пошлиной в размере, установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (1000 рублей), поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество была произведена путем регистрации самого договора аренды.

Суд округа не может согласиться с выводами судов по следующим основаниям.            

В силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 Гражданского Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. Из смысла указанных положений следует, что если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон №218-ФЗ) в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав Единого государственного реестра недвижимости) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Статьей 17 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ, которая, в силу положений п. 1 ст. 333.16 названного Кодекса, представляет собой сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 данного Кодекса, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены ст.333.33 НК РФ.

В силу подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, организацией - 22 000 рублей.

Согласно подпункту 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ государственная пошлина за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 28.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, уплачивается физическими лицами в размере 350 рублей, организациями – 1 000 рублей.

Из названных положений НК РФ следует, что указанные размеры государственной пошлины установлены за осуществление самостоятельных юридически значимых действий – за регистрацию прав (ограничений прав и обременений, сделок) в отношении объектов недвижимости и за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости. При этом в силу прямого указания, содержащегося в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в установленных данной нормой размерах подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ, 

Исходя из положений статей 164, 609 ГК РФ при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора. 

Учитывая названное, суд округа находит выводы судов о возможности регистрации в ЕГРН не всех дополнительных соглашений к договору аренды ошибочным.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Законом № 218-ФЗ, за государственную регистрацию такого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, то есть для организаций – 22 000 рублей.

Данная правовая позиция выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2021 № АКПИ20-932, оставленном в силе апелляционным определением от 02.02.2021 № АПЛ20-487, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021 №307-ЭС21-6664 и от 21.10.2021 №307-ЭС21-8546.

Как указал Верховный Суд в названных определениях, то обстоятельство, что при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимости в ЕГРН  не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, по общему правилу не может служить основанием для вывода об уплате в рассматриваемой ситуации государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 1 000 рублей.

ООО «Альфа-Рязань» представило на государственную регистрацию дополнительное соглашение, которое, в том числе,  изменяет размер арендной платы, а именно содержит условие об исключении из переменной части арендной платы оплаты услуг, на которые заключены прямые договоры по коммунальным услугам.

Такого рода соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, что согласуется с правовой позицией, выраженной в пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Таким образом, суд округа находит обоснованным утверждение регистрирующего орган о необходимости уплаты государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанции установили все фактические обстоятельства дела (дополнительного исследования доказательств не требуется), но неверно применили нормы материального права, суд округа полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и постановление судов, принять новое решение об отказе ООО «Альфа Рязань» в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 05.02.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 по делу №А09-11562/2020 отменить. В удовлетворении заявления ООО «Альфа Рязань» отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Г.А. Стрегелева

Судьи

 

Н.В. Ключникова

 

Т.В. Лукашенкова