ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-17794/19

29 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 июля 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от ответчика: ФИО2, генеральный директор, ФИО3, по доверенности от 08.04.2019;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу № А41-17794/19 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтаж, Эксплуатация электрооборудования по хозяйски» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2004 № 152-04 и пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтаж, Эксплуатация электрооборудования по хозяйски» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2004 № 152-04 за период со 2-го квартала 2018 года по 4-ый квартал 2018 года включительно в размере 529 788 руб. 98 коп., а также пени за период с 17.03.2018 года по 15.12.2018 года в размере 33 568 руб. 37 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца и задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2004 года № 152-04 за период со 2-го квартала 2018 года по 4-ый квартал 2018 года включительно в размере 248 217 руб. 43 коп., а также пени за период с 16.06.2018 года по 15.12.2018 года в размере 8 927 руб. 32 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суд первой инстанции, Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.09.2004 между Комитетом по управлению имуществом Пушкинского района Московской области (арендодатель) и ООО «Э.Э.Э.Х.» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 152-04 (далее – договор аренды). 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7 001 кв.м с кадастровым номером 50:13:0080414:35, по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесные Поляны, для строительства офисно-бытового комплекса, срок аренды устанавливается с 10.09.2004 года по 01.08.2005. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды, по истечении срока действия настоящего договора он может быть продлен по договоренности сторон, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за месяц до истечения срока договора. 

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ). 

Пунктом 4.1 договора аренды и приложением № 3 к нему предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством по формуле: Ам=СсзхSхКд:12, где: Ам – ежемесячная арендная плата; Ссз – базовая ставка арендной платы; S - площадь арендуемого земельного участка; Кд – коэффициент деятельности. 

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересчитывается на величину коэффициентов, установленных в соответствии с федеральными законами и решениями органа местного самоуправления с момента ввода их в действие. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. По окончании срока действия договор аренды по правилам статей 610, 621 ГК РФ возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок. 

Из уведомлений о расчетах арендной платы на соответствующий финансовый год, в частности на 2015 год, направляемых арендодателем в адрес арендатора об изменении арендной платы следовало, что в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» арендная плата вносится арендатором не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала, а за несвоевременное внесение арендной платы устанавливается ответственность в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

 Поскольку на уведомлении о расчете арендной платы на 2015 год имеется подпись представителя ООО «Э.Э.Э.Х.» и оттиск печати, суд приходит к выводу, что стороны согласовали новый порядок внесения арендной платы, а также условия ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей. 

Указанное обстоятельство сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

 В связи с тем, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период со 2-го квартала 2018 года по 4-ый квартал 2018 года, истец 19.12.2018 направил в адрес ответчика претензию от 11.12.2018 № 3349 с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени.

 Факт направления претензии подтверждается материалами дела. 

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции о частичном удовлетворении  исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения. 

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 № 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды. 

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке. 

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. 

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. 

В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. 

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. 

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

 3) состояние окружающей среды; 

4) инженерно-геологические условия; 

5) рекреационную ценность территории. 

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. 

Из материалов дела следует, что истцом расчет арендной платы произведен на основании указанных положений закона и в соответствии с условиями договора аренды. 

Однако при расчете размера арендной платы и, следовательно, суммы задолженности истец исходил из первоначальной площади земельного участка, предоставленного в аренду обществу, равной 7001 кв.м. 

В тоже время из материалов дела следует, что 11.10.2016 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об изменении площади земельного участка, предоставленного в аренду с 7001 кв.м до 5 759 кв.м. 

При этом изменение площади земельного участка 11.05.2016 было согласовано Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области, что подтверждается Актом согласования местоположения границ земельного участка. 

Следовательно, с момента изменения площади земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080414:35, арендатор обязан был вносить арендную плату с учетом изменившейся площади. 

С учетом изложенного судом первой инстанции обоснованно произведен перерасчет арендной платы, которую арендатор обязан был вносить, начиная с 2016 года по 4-ый квартал 2018 года. 

В связи с произведенным расчетом, с учетом внесенных арендатором арендных платежей, общая сумма задолженности за период со 2-го квартала 2018 года по 4-ый квартал 2018 года составляет 248 217 руб. 43 коп. 

Поскольку ответчик доказательства оплаты указанной в материалы дела не представил, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 248 217 руб. 43 коп. 

Судом также произведен перерасчет пени с суммы 248 217 руб. 43 коп, которая за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 составила 8 927 руб. 32 коп. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района, о том, что изменения о новом размере арендной платы (в связи с изменением площади земельного участка) должны были быть оформлены сторонами путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 152-04 от 15.09.2004, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены.

Как следует из материалов дела, в 2016 году земельный участок был уменьшен на 1 242 кв.м. в результате исключения из границ земельного участка охранной зоны ЛЭП-11 ОкВ и земельного участка, по которому проходит тротуар дома 11 по ул. Ленина до ул. Новая, о чем истец уведомил ответчика письмом Администрации с/п Тарасовское Пушкинского муниципального района МО от 02.07.2015 № 767/10 о необходимости исключить из арендуемого ответчиком земельного участка охранную зону ЛЭП высокого напряжения и участок, по которому проходит тротуар дома 11 по ул. Ленина до ул. Новая.

Ответчик неоднократно обращался к истцу с письмами о согласовании скорректированных границ земельного участка: от 05.06.2015 исх. № 20/15 и от 09.02.2016 исх. № 8/16, а также о согласовании постановки на кадастровый учёт земельного участка с уточненной площадью с 7001 кв.м. на 5759 кв.м. от 08.09.2016 исх. № 15/16 в Администрацию Пушкинского муниципального района.

Истцом и ответчиком был подписан Акт согласования местоположения границы земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080414:35, согласно которому общая площадь земельного участка составляет 5 759 кв.м. 

Указанный Акт подписан и заверен, в том числе, печатью Администрации Пушкинского муниципального района.

В государственный кадастр недвижимости 11.10.2016 были внесены сведения об изменении площади земельного участка с 7001 кв.м до 5 759 кв.м.

Материалами дела также подтверждается, что в спорный период ответчик фактически пользовался земельным участком общей площадью 5759 кв.м.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, исходя из площади земельного участка 5759 кв.м.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законодательством порядке, также отклонены.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка был заключен на срок менее года (с 10.09.2004 по 01.08.2004) и в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежал государственной регистрации.

В соответствии с письмом истца от 20.01.2014 № 82 договор аренды земельного участка был пролонгирован на неопределенный срок.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация требуется для договора аренды недвижимого имущества, заключенного только на срок не менее одного года.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 152-04 от 15.09.2004 не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019 по делу № А41-17794/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа  в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

В.Ю. Бархатов

Судьи

 

С.А. Коновалов

Л.В. Пивоварова