Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

«08»  мая  2024 года

г. Волгоград                                                                                          Дело № А12 – 24696/2023 

резолютивная часть решения оглашена  26.04.2024 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Федеральному государственному унитарному предприятию "Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам,  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании 

от истцов – ФИО4 представитель по доверенности от 24.05.2022 №34АА3859060

от ответчика – ФИО5 представитель по доверенности от 16.11.2022 №763-2022, ФИО6 представитель по доверенности от 20.10.2022 №722-2022

от третьего лица – не явились, извещены

индивидуальный предприниматель ФИО1,  индивидуальный предприниматель   ФИО2 ( соистцы)  обратились в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова" (ответчик) о взыскании  в пользу  ИП Ярда В.В. задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.12.2020 в размере 2 210 441,31 рубль за период с 01.08.2023  по 31.10.2023,  задолженности по оплате  эксплуатационных расходов по электроэнергии  по договору  аренды от 8.12.2020 в общем размере 362 796,88 рублей, в том числе за июнь 2023 в размере 93 185,06 рублей,  июль 2023 в размере 119 395,94 рубля, за август 2023 в размере 151 215,88 рублей, госпошлины  35 866,19 рублей; о взыскании в пользу ИП ФИО2  задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.12.2020 в размере 1 105 220,67 рублей за период с 01.08.2023 по 31.10.2023, госпошлины  24 052,21 рубль. 

Свои доводы в исковом заявлении соистцы  обосновывают  тем, что у ответчика по договору аренды  имеется  задолженность .

 Ответчик  возражает против  заявленных требований, представлен отзыв. 

          Изучив материалы дела,  суд  

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 (арендодатели) и Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н. Л. Духова» (арендатор) 28.12.2020 заключен договор аренды, согласно которому Арендодатели обязуется передать, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения обшей площадью 2 298,1 кв. м, указанные в Приложениях №1 и № 4 к  Договору, расположенные в здании с кадастровым номером № 34:34:040036:973 по адресу: 

<

...>. 1 Г, за плату и на срок, установленный настоящим договором (п. 1.1 Договора аренды). 

Указанный объект недвижимости принадлежал ИП Ярде В.В., ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности: ?  доля в праве общей собственности принадлежит Ярде В.В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:973- 34/209/2019-1; ?  доля в праве общей собственности принадлежит ФИО2 с обременением ипотекой на основании договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:973-34/209/2019-2. 

Объект недвижимости расположен на земельном участке по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, район Центральный, квартал 153, с кадастровым номером №34:34:040036:42, принадлежащем Ярде В.В., ФИО2 на праве общей долевой собственности: ? доля в праве общей собственности принадлежит Ярде В.В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:442-34/209/2019-1; ?  доля в праве общей собственности принадлежит ФИО2 с обременением ипотекой на основании договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:442-34/209/2019-2. 

В соответствии с разделом 8 договора аренды в редакции дополнительного  соглашения от 15.09.2021 стороны договорились заключить договор купли-продажи

недвижимого имущества до 31.12.2021.

Во исполнение указанной выше обязанности Арендодатели передали, а Арендатор принял по акту приема-передачи Помещения 28.12.2020. В силу п. 6.1 Договора аренды он вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение трех лет.

Впоследствии, в мае 2023  собственником  ? доли в праве общей долевой собственности на здание  стала ИП ФИО7 , от которой указанная доля перешла  к ИП ФИО3 

С учетом изложенного, ИП Ярда В.В.  принадлежит ? доли в праве  общей долевой собственности на здание,  ИП ФИО2 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности  на здание. 

Согласно п. 4.1 договора  аренды  общая арендная плата составляет 1 235 850,00 рублей без НДС в месяц  и перечисляется  на расчетные счета арендодателей согласно принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на помещение в размерах:  ИП Ярда В.В. – 617 925 рублей, ИП ФИО2 -617 925 рублей.

В силу п. 4.3 договора  аренды эксплуатационные расход ( за исключением расходов на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, услуги по уборке)  включены в сумму ежемесячной арендной платы. 

Пунктом 4.10 договора  аренды установлено, что   арендодатели вправе, не ранее, чем через 12 месяцев с даты начала срока аренды, в одностороннем  порядке не чаще одного раза  в год увеличивать арендную плату не более чем на размер инфляции за предыдущий календарный год, установленный Росстатом на момент принятия решения о повышении  арендной платы,  но не более чем на 10 процентов о  ранее установленного размера. 

Изменение арендной платы производится путем письменного уведомления арендатора не позднее , чем за  30 календарных дней до планируемой даты изменения арендной платы. 

 На основании п. 4.10 арендодатели  14.01.2022 уведомили арендатора о повышении  арендной платы на 8,4 % с 14.02.2022, в связи с чем с указанной даты арендная плата по договору составила 1 339 661,40 рублей, по 669 830,70 рублей  ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 

С 07.09.2022 ИП ФИО2 принадлежала1/4 доля в праве  общей  долевой собственности на здание  и уплачивалась ему арендная плата  334 915,35 рублей в месяц. 

19.01.2023  ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 уведомили арендатора о повышении  арендной платы на 10% с 19.02.2023 ,  в связи с чем,  с 19.02.2023 арендная плата составил 1 473 627,54 рубля, 736 813,77 рублей ИП Ярда В.В., 368 406,89 рублей ИП ФИО2 

В нарушение условий договора  п. 4.5 арендатор с августа 2023  по октябрь 2023  не оплачивает арендную плату по договору  аренды от 28.12.2020. 

За спорный период у ответчика образовалась задолженность перед ИП Ярда В.В. в размере   2 210 441,31 рубль, перед ИП ФИО2 -  1 105 220, 67 рублей. 

В силу п. 4.4 договора аренды арендатор самостоятельно  несет расходы по оплате  электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления и услуг по уборке помещений. Для указанных целей арендатор заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями от своего  имени,  а арендодатели вносят соответствующие изменения в свои договоры с ресурсоснабжающими организациями. 

С момента  подписания актов приема-передачи помещений и до заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями арендатор возмещает арендодателям  понесенные  затраты согласно показаниям счетчиков и действующих тарифов , увеличенные на 6,4 % (расходы  арендодателей в связи  с применением упрощенной системы налогообложения). 

Указанная задолженность складывается из стоимости услуг АО «ВМЭС» по транспортировке электроэнергии и стоимости фактически поставленной ПАО «Волгоградэнергосбыт» электроэнергии и потребленной ответчиком  по расчету   ИП Ярда В.В.  

Оказание услуг АО «ВМЭС» по транспортировке электроэнергии в период с  июня 2023 по август 2023  подтверждается  актами об оказании услуг от 30.06.2023, от 31.07.2023, от 31.08.2023. 

Фактическая поставка электроэнергии ПАО «Волгоградэнергосбыт» в период с июня 2023 по август 2023  подтверждается  актами приема-передачи от 30.06.2023, от 31.07.2023, от 31.08.2023. 

В соответствии с п. 2.3.7 договора  аренды  при освобождении (возврате) помещений арендатор обязан сдать их арендодателям по акту приема-передачи помещений в исправном состоянии с учетом нормального износа в последний день аренды. 

По условиям п. 3.2 договора аренды по окончании срока  аренды ( в последний день аренды) или в случае досрочного расторжения договора ( в согласованную сторонами дату) , арендатор обязан освободить помещения  и передать их , а также находящееся в них оборудование арендодателей, с произведенными  неотделимыми улучшениями и технической документацией арендодателям по акту возврата  в состоянии, в котором находились помещения на дату приема-передачи помещений в аренду с учетом  нормального износа. Помещения считаются возращенными с момента подписания  уполномоченными представителями  сторон акта возврата . 

Как следует из условий п. 7.1 договора , настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон , а также  в случаях, предусмотренных  договором и законодательством РФ. 

По п. 7.3 договора арендатор вправе отказаться от исполнения  договора в одностороннем внесудебном порядке не ранее, чем за 24  месяца,  уведомив арендодателей не позднее , чем за 3  месяца  до даты расторжения договора. Договор в таком случае считается расторгнутым о истечении 3  месяцев с даты получения арендодателями соответствующих уведомлений. 

12.09.2023  арендатор письмом № 8-122-06/28156 уведомил арендодателей  о прекращении использования объекта недвижимости  и готовности вернуть помещения по акту  22.09.2023. 

22.09.2023  арендатором составлен односторонний акт приема-передачи помещений по договору  аренды от 28.12.2020. 

Суд не принимает данный акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в нарушение  положений п. 7.3 договора аренды. 

Вместе  с тем,  28.12.2023  сторонами подписан двусторонний акт приема-передачи  по договору аренды от 28.12.2020 , а также  акт  приема-сдачи охраны объектов от арендатора арендодателям. 

С учетом изложенного, материалы дела подтверждают обоснованность  заявленных исковых   требований. 

По мнению ответчика, уклонением соистцов  от заключения договора купли-продажи нарушено предусмотренное законом и договором право  ответчика  на приобретение права хозяйственного ведения в отношении Недвижимого имущества без необходимости дальнейшего внесения арендных платежей и право на прекращение арендных отношений не позднее 30.12.2021.

Ответчик полагает, что  факт уклонения соистцов от заключения договора купли-продажи установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-33762/2021.

При условии добросовестного исполнения арендодателями обязательства по заключению договора купли-продажи такой договор должен был быть заключен не позднее 30.12.2021, одновременно должны быть прекращены арендные отношения.

Представитель соистцов  пояснила суду, что между сторонами возникли разногласия по стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, что является существенным условие договора.

 11.11.2021  ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ФГУП «ВНИИА» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021  (дело № А12-33762/2021).

16.11.2021 ФГУП «ВНИИА» обращается в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи по цене 62 162 000 руб. (дело № А12-35919/2021). Впоследствии, названные дела были объединены для совместного рассмотрение в одно производство  с присвоением № А12-33762/2021.

Таким образом, при заключении соглашения стороны установили именно дату (31.12.2021 г.), до которой стороны обязаны совершить действия по заключению договора купли-продажи и при этом одновременно предусмотрели судебный порядок урегулирования разногласий по цене сделки, поскольку она не была определена сторонами в соглашении, а также установили условия вступления договора в силу, а именно с даты вступления решения суда в законную силу.

При отсутствии согласованной в соглашении стоимости недвижимого имущества, указанный договор мог быть заключен исключительно в судебном порядке на основании решения суда об урегулировании разногласий.  

Учитывая изложенное, ни ИП Ярда В.В., ни ИП ФИО2, равно как и  ответчик ,  не выражали волю не прекращение арендных отношений с 31.12.2021 г. Довод  ответчика о том, что договор аренды от 28.12.2020  должен прекратить свое действие 31.12.2021 г. противоречат условиям договора и ни одним судебным актом не подтвержден. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", даже в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, досрочное освобождение арендатором помещения ранее даты расторжения договора в отсутствие доказательств уклонения арендодателя от принятия помещения, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей до даты расторжения договора.

          Аналогичная  позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 3 июля 2023 г. N 310-ЭС23-10024.

Судом расчет  задолженности проверен и признан  обоснованным. Ответчиком такой расчет не оспорен. 

          Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ,  а  также  положений  статей  65,  66  АПК РФ,  лицо,  не  реализовавшее  свои  процессуальные  права  на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

         В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

 

Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

                   Руководствуясь ст. ст. 110,  167-170   Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

                                                     Р Е Ш И Л:

 

           Взыскать с    Федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова"    в пользу    индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате  в размере 2 210 441,31 рубль,  по оплате  эксплуатационных расходов по электроэнергии  в размере 362 796,88 рублей,  госпошлину в размере 35 886,19 рублей. 

       Взыскать с    Федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова"    в пользу    индивидуального предпринимателя ФИО2  задолженность по арендной плате  в размере 1 105 220,67 рублей, госпошлину в размере 24 052,21 рубль . 

        Возвратить  индивидуальному предпринимателю ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 1215,74 рубля. 

        Возвратить  индивидуальному предпринимателю ФИО2  излишне уплаченную госпошлину в размере 1215,74 рубля.

 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий месяца  со дня его принятия.

Судья                                                                                                                  Н.А. Троицкая