АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-14384/2017 

 

Дата принятия решения – 27 февраля 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 26 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление технологического транспорта -Трубострой", г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 8408 рублей долга, 4936 рубля 41 копеек пени, расторжении договора аренды земельного участка № 3077-АЗ от 01.06.2012г.,

с участием:

от истца – не явился, извещён, 

от ответчика – ФИО2, доверенность от 30.06.2017г., 

 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление технологического транспорта-Трубострой", г.Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании 455070 руб. долга, 19342 руб. 10 коп. пени, расторжении договора аренды земельного участка № 3077-АЗ от 01.06.2012г.

В судебном заседании 03.07.2017г. ответчик пояснил, что полагает незаконным применение истцом с 2017г. налоговой ставки 1,4% и коэффициента 2, поскольку на участке не имеется административных зданий. Кроме того, ответчик представил заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в Управление Росреестра по РТ 26.06.2017г., сведений о принятии не имеется. 

Истец представил письменное пояснение, согласно которому указанные исходные данные применены в связи с указанием в кадастровом паспорте разрешенного использования, в том числе административные здания.

В судебном заседании 14.08.2017. ответчик поддержал ходатайство о приостановлении производства по делу, представил копию определения о принятии к производству заявления об изменении кадастровой стоимости в рамках дела №3а-490/2017.

Судом вынесено определение о приостановлении производства по делу до рассмотрения Верховным судом Республики Татарстан дела №3а-490/2017.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.01.2018г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 24.01.2018г. истец представил письменное заявление об уменьшении требований с учётом изменения кадастровой стоимости. Истец с учётом оплат ответчиком просит взыскать 8408 руб. 41 коп. долга за период с 01.01.2017г. по 31.03.2017г., 4936 руб. 41 коп. пени за период с 16.10.2015г. по 21.04.2017г., а также расторгнуть договор.

Уменьшение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил дополнительный письменный отзыв на иск, а также встречный иск о признании недействительным расчёта арендной платы, представленного истцом ввиду применения неверных коэффициентов.

Истец затруднился пояснить, каким образом он зачёл оплату неустойки, полагает ответчик её оплачивал с указанием назначения платежа.

Ответчик затруднился пояснить, все ли его оплаты учтены истцом, в настоящее заседание все платёжные документы представить не смог.

С учётом этого, суд обязал стороны произвести совместную сверку относительно оплат ответчика, дат платёжных поручений и назначения платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.02.2018г. встречный иск ответчика был принят к производству.

В судебное заседание 26.02.2018г. от истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела или объявлении перерыва в связи с невозможностью явки представителя.

Ответчик возражает относительно ходатайства истца, представил копии платёжных поручений, запрошенных судом, указал, что изложенный в отзыве довод о неверном исчислении истцом дат внесения денег ответчиком и начисления неустойки, а также о том, что не все суммы были учтены, утратил актуальность. Кроме того, ответчик подтвердил частичную оплату неустойки в суммах и в даты, указанные истцом в расчётах.

От истца поступил письменный отзыв на встречный иск.

В связи с наличием в материалах дела всех документов, достаточных для вынесения судебного акта, представлением сторонами правовой позиции в письменном виде, суд не находит оснований для отложения рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя истца.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя ответчика, суд пришёл к выводу об удовлетворении встречного иска и о частичном удовлетворении первоначального иска в имущественной части в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 01.06.2012г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №3077-АЗ (л.д.31-36), по которому ответчик получил в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:52:09102:262, площадью 42000 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (под объектом производственного назначения (в том числе производственный корпус, блочная котельная)).

Размер годовой арендной платы определен договором 810787 руб. (л.д.32). В 2016г. в связи с изменением кадастровой стоимости и применением истцом иной налоговой ставки, исходя из того, что на земельном участке располагаются производственные объекты, размер годовой арендной платы, согласно расчёту истца и пункта 3.5 (л.д.37), в одностороннем порядке увеличился до 898965 руб. С 01.01.2017г. истец также в одностороннем порядке начал применять к данному земельному участку налоговую ставку 1,4% (под деловое управление) и коэффициент 2 (под прочие земельные участки), поскольку в виде разрешенного использования земельного участка значатся как производственные, так и административные здания.

Данная позиция истца является ошибочной в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В Республике Татарстан порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена, определен постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю» (далее Постановление КМ РТ № 74).

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент.

Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Указанный классификатор был утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. № 540.

Как следует из договора аренды №3077-АЗ видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:090102:262 является размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (под объектом производственного назначения (в том числе производственный корпус, блочная котельная)).

Согласно пояснениям ответчика и свидетельствам о праве собственности (л.д.41, 42) на спорном земельном участке располагаются принадлежащие ему на праве собственности производственный корпус площадью 12422,8 кв.м. и блочная котельная 33,6 кв.м. По настоящее время ответчик использует данное помещение в производственных целях, административные здания на земельном участке отсутствуют.

Отнесение исполкомом котельной к виду разрешенного использования «под прочие объекты» является ошибочной, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки города Набережные Челны спорный земельный участок располагается в зоне производственно- коммунальных объектов IV-V класса опасности (ПК-3): 

«Зона ПК-3 выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий и складских баз 4-5 класса опасности, имеющих санитарно-защитные зоны 100 м и 50 м, с низкими уровнями шума и загрязнения. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Сочетание различных видов разрешенного использования объектов капитального строительства в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований».

 Согласно решению городского совета муниципального образования «Город Набережные Челны» от 25.10.2007 № 26/4 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Набережные Челны» к основным видам разрешенного использования земельных участков в зоне ПК-3, в частности, относится: - санитарно- технические сооружения и установки коммунального назначения.

 В решении городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 08.07.2016 № 9/5 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, утвержденные Решением Городского Совета от 25.10.2007 № 26/4» к основным видам разрешенного использования земельных участков в зоне ПК-3, в частности, относится: - коммунальное обслуживание (размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения предприятий и организаций коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельные, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализация). 

Таким образом, в зоне ПК-3 размещаются производственно- коммунальные объекты, к которым отнесены и котельные. 

Поправочный коэффициент под объекты производственной сферы, согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 составляет «1».

В соответствии с решением Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 9 ноября 2016г. N 11/6 "О земельном налоге" ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для производственной деятельности с 2017г. равна 1,04%. 

По смыслу пункта  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. 

С учетом деятельности ответчика, суд приходит к выводу, что в данном случае указанные выше объекты в совокупности являются объектами производственной сферы, в связи с чем, при расчете необходимо применять поправочный коэффициент 1 – под объекты производственной сферы и ставку земельного налога 1,04%.  

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если она не подпадает по действия пункта 2 данной статьи или из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Суд также  не может не учитывать и того обстоятельства, что начиная с 2009 года по 2016 включительно в расчете арендной платы истец учитывал объекты ответчика как объекты производственной сферы, что соответствовало вышеназванному постановлению № 74.

В силу изложенных обстоятельств и положений закона, поскольку одностороннее изменение арендной платы в виде применения в расчетах по договору аренды земельного участка №3077-АЗ от 01.06.2012г. повышающего коэффициента 2 и ставки земельного налога равным 1,4% противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы истца по встречному иску, арбитражный суд считает исковые требования встречного иска обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Указанная позиция суда нашла отражение в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2017г. по делу А65-28341/2016.

Поскольку суд пришёл к выводу об удовлетворении встречных исковых требований и необоснованности расчёта истца, размер арендной платы, подлежащий уплате ответчиком в 2017г. определен судом самостоятельно.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная  собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена Решением Верховного суда Республики Татарстан с 01.01.2017г. в размере 22629600 руб.

Ставка земельного налога определена судом при рассмотрении встречного иска по настоящему делу и составляет 1,04%.

Поправочный коэффициент также определен судом при рассмотрении встречного иска по настоящему делу и составляет 1.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы в 2017г. составил 19612 руб. 32 коп.

За период с 01.01.2017г. по 31.03.2017г., заявленный истцом, ответчик должен был оплатить 58836 руб. 96 коп.

Между тем, в указанный период  ответчик с указанием назначения платежа перечислил 224914 руб., из которых 74914 руб.  – за январь 2017г., 75000 руб. – за февраль 2017г. и 75000 руб. – за март 2017г., следовательно, обязанность ответчика по оплате арендной платы в спорный период, исполнена им согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации  в полном объёме. Более того, по каждому из месяцев образовалась переплата.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.01.2017г. по 31.03.2017г.

Между тем, истцом к взысканию заявлена неустойка по пункту 5.2 договора исходя из 0,1% за каждый день просрочки в сумме 4936 руб. 41 коп. за период с 16.10.2015г. по 21.04.2017г.

Согласно представленному истцу расчёту, который подтверждается ответчиком, последний вносил арендные платежи с просрочкой, а также оплачивал неустойку. 

По состоянию на 14.09.2016г. истцом была начислена неустойка в размере 16337 руб. 26 коп., а оплачена ответчиком только в размере 13124 руб. 21 коп. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Размер задолженности по неустойке в 3213 руб. 05 коп. сохранился до 21.04.2017г. в неизменном виде, поскольку в 2017г. ответчик вносил платежи своевременно и задолженность не образовывалась.

Таким образом, обоснованной и подлежащей взысканию с ответчика является неустойка в размере 3213 руб. 05 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №3077-АЗ от 01.06.2012г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию №06/2229п от 21.04.2017г., которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в 10-дневный срок со дня получения претензии и предложение о расторжении договора также в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии. При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения соответствующей претензии.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011г. №14381/10 прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При этом, нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, не влечет невозможность удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Удовлетворение данного требования означает констатацию в судебном порядке прекращения заключенного между сторонами договора аренды и не нарушает право ответчика на использование земельного участка, расположенного под принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимого имущества, а также не препятствует оформлению в дальнейшем прав ответчика на такой земельный участок.

В рассматриваемом случае Исполком, установив, что ответчиком нарушаются условия договора аренды, и эти нарушения являются существенными, вправе был обратиться в арбитражный суд с заявленным иском, в частности с требованием о расторжении спорного договора аренды.

При этом, Исполком обязан представить в суд доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, истец фактически не предоставил обществу возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать расторжения договора аренды.

Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения Обществом обязательства (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017г. по делу №А65-12782/2017).

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды земельного участка №3077-АЗ от 01.06.2012г. подлежит оставлению без рассмотрения.

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учётом того, что истец освобождён от её оплаты в силу закона.

Судебные расходы истца по встречному иску по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации  с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования в имущественной части удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управление технологического транспорта -Трубострой", г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3213 руб. 05 коп. пени.

В удовлетворении оставшейся части имущественных требований отказать.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка №3077-АЗ от 01.06.2012г. оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управление технологического транспорта -Трубострой", г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 482 руб. госпошлины.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным расчёт арендной платы за 2017г. по договору аренды №3077-АЗ от 01.06.2012г. в части ставки земельного налога, установленной в размере 1,4% и поправочного коэффициента, установленного в размере 2.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управление технологического транспорта -Трубострой", г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева