ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12474/2023

Дело № А41-77393/18

21 июля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 июля 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Муриной В.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Развитие» ФИО2: ФИО3 по доверенности от 19.04.23,

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Развитие» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской  области от 28 апреля 2023 года о признании права собственности на жилое помещение по делу №А41-77393/18,  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2019 по делу №А41- 77393/18 ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО4. 

Публикация сведений о признании ООО «Развитие» несостоятельным (банкротом) произведена в газете «Коммерсантъ» № 234 (6955) от 19.12.2020.

ФИО5 обратилась в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером 50:21:0080105:12974, расположенную по адресу: Московская область, 

<

...>. 

Заявитель указала, что квартиры приобретались по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, цена договора оплачена, многоквартирный дом введен в эксплуатацию. В то же время, поскольку акт о передаче квартиры был подписан ФИО5 и застройщиком – ООО «РАЗВИТИЕ» до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, ей было отказано в регистрации перехода права собственности на объект. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2023 года заявление ФИО5 удовлетворено. За ФИО5 признано право собственности на квартиру с кадастровым номером 50:21:0080105:12974, расположенную по адресу: Московская область, 

<

...>. Суд  определил: обязать конкурсного управляющего должника передать заявителю недвижимое имущество по акту приема – передачи.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должником обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на применение судом норм права, не подлежащих применению, нарушение норм процессуального права. 

В жалобе заявитель ссылается на то, что в рассматриваемом случае заявление ФИО5 подлежало оставлению без рассмотрения на основании ч.1 ст. 148 АПК РФ.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы, на вопрос суда пояснил, что факт владения и пользования ФИО5 спорной квартирой не отрицает.

 Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции, на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО5 указала на следующие обстоятельства.

05.09.2015 между ФИО5 и ООО «Развитие» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/2-опт5. Должник являлся застройщиком. 

Оплата по договору произведена заявителем в полном объеме. 

Объект был построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию, вместе с тем право собственности на квартиру не зарегистрировано, поскольку акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами до ввода дома в эксплуатацию..

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" застройщиком является юридическое лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.16), в целях применения правил § 7 "Банкротство застройщиков" гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Исходя из того значения понятия «застройщик», которое придано ему Законом о банкротстве (подпункт 1 пункта 1, пункт 2 статьи 201.1), суд, рассматривая в деле о несостоятельности вопрос об обоснованности требования участника строительства, проверяет наличие связывающего должника и гражданина договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее), устанавливает размер исполненного по соответствующей сделке со стороны участника строительства, не исследуя отношения, касающиеся прав должника на земельный участок, на котором планировалось осуществить строительство, и объекты, находящиеся на этом участке. 

В рассматриваемом случае судом установлено, что должник заключал с гражданами договоры, на основании которых они исполняли обязательства должника, а должник за это обязывался уступить гражданам требования о передаче жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств населения не был введен в эксплуатацию. 

Так, в период заключения договора с ФИО5 должник являлся застройщиком, а ФИО5 участником долевого строительства. 

Как следует из разъяснений, данных в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 ГК РФ позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Закона о банкротстве, если иной порядок не установлен статьей 201.11. 

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом названной статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машиноместо и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу введен в эксплуатацию, оплата за спорную квартиру участником строительства произведена в полном объеме. 

Факт исполнения участником строительства обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, в том числе касающихся оплаты объекта долевого строительства, не оспаривается должником - застройщиком и не опровергнут лицами, участвующими в деле о банкротстве.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Как отмечалось ранее, акт приема-передачи квартиры датирован ранее даты ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем ФИО5 было отказано Управлением Росреестра по Московской области в регистрации права собственности на квартиру.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2019 по делу №А41- 77393/18  ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО4. 

В свою очередь, акт-приема передачи квартиры после ввода объекта в эксплуатацию со стороны конкурсного управляющего должником не подписан.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Пунктами 3 - 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Иск о признании права, согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является одним из способов защиты гражданского права.

Иск о признании права собственности - это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус которого не определен.

Предъявляя подобный иск, истец должен доказать основания возникновения права, а также то обстоятельство, что данное право подлежит судебной защите.

В частности, в предмет доказывания по иску о признании права собственности или права хозяйственного ведения входят, соответственно, установление оснований возникновения права собственности или производного от него права хозяйственного ведения истца на индивидуально-определенную вещь, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 58 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59 Постановления N 10/22).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В свою очередь в рассматриваемом случае акт приема-передачи спорной квартиры подписан между застройщиком и участником строительства до ввода объекта в эксплуатацию (24.05.17).

То обстоятельство, что квартира находится в фактическом пользовании ФИО5, конкурсным управляющим должником не отрицается.

Фактически требования заявителя направлены на регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру.

Учитывая изложенное, принимая во внимание фактическим обстоятельства дела, апелляционная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, полагает, что заявитель правомерно обратилась с настоящим требованием в суд в рамках дела о банкротстве.

Как указывают разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о практике применения норм права по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, единственным эффективным средством правовой защиты граждан является признание за ними права собственности на жилое помещение.

Повторно исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, спорная квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер, права на спорную квартиру не зарегистрированы, в связи с чем, требования ФИО5 являются обоснованными, в связи с чем, правомерно удовлетворены.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов и обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда первой инстанции.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2023 года по делу № А41-77393/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.А. Мурина

Судьи:

 

С.Ю. Епифанцева

Д.С. Семикин