ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-67464/2021

06 декабря 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Аталиковой З.А., Немтиновой Е.В.

при участии в заседании:

от ФИО1: не явился, извещен

от ООО «ТЕРРА НОВА»: ФИО2, по доверенности от 18.11.2024

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явилось, извещено

от третьих лиц: ФИО3; ФИО4: ФИО5, по доверенности от 22.11.2024;

от ООО «СИТИ ЭСТЕЙТ»; Главного управления государственного строительного надзора Московской области; публично-правовой компании «Фонд развития территорий»; общества с ограниченной ответственностью «ЛИНКАА»; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10, ООО «ФОСОМ» в лице конкурсного управляющего ФИО11 ФИО12; ФИО13; ООО «Стройконтинент»; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21;  общества с ограниченной ответственностью «15 соток»; ФИО22; ФИО23; ФИО24; ООО «Монолит»; ФИО25; ФИО26; ФИО27; ФИО28; ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32 в лице финансового управляющего ФИО33; ФИО34; ЗАО «Юридическая практика»; ФИО35; ФИО20; ФИО36; ФИО37; ФИО38; ФИО39; ФИО40; ФИО41; ФИО42; ФИО43; ФИО44; ФИО45; ФИО46; ФИО47; ФИО48; ФИО49; ФИО50; ФИО51; ФИО52; ФИО53; ФИО54; ФИО55; ФИО56; ФИО57; ФИО58; ФИО59; Прокуратуры Московской области; ООО «Структура»: не явились, извещены

при рассмотрении 04 декабря 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы ФИО1

на решение от 28 мая 2024 года

Арбитражного суда Московской области

на постановление от 14 августа 2024 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЕРРА НОВА» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным действий по регистрации договора долевого участия в строительстве, об обязании аннулировать регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровыми номерами 50:49:0010106:1206 начиная с 26.05.2016

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «СИТИ ЭСТЕЙТ»; Главное управление государственного строительного надзора Московской области; публично-правовая компанию «Фонд развития территорий»; общество с ограниченной ответственностью «ЛИНКАА»; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «ФОСОМ» в лице конкурсного управляющего ФИО11 ФИО12; ФИО13; общество с ограниченной ответственностью «Стройконтинент»; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21; ФИО1; общество с ограниченной ответственностью «15 соток»; ФИО22; ФИО23; ФИО24; ООО «Монолит»; ФИО25; ФИО26; ФИО27; ФИО45; ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32 в лице финансового управляющего ФИО33; ФИО34; ЗАО «Юридическая практика»; ФИО35; ФИО20; ФИО36; ФИО37; ФИО38; ФИО39; ФИО40; ФИО41; ФИО42; ФИО43; ФИО44; ФИО45; ФИО46; ФИО47; ФИО48; ФИО3; ФИО4; ФИО49; ФИО50; ФИО51; ФИО52; ФИО53; ФИО54; ФИО55; ФИО56; ФИО57; ФИО58; ФИО59; Прокуратура Московской области; ООО «Структура»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Терра Нова» (далее – ООО «Терра Нова», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, Управление, регистрирующий орган) с требованиями, с учетом заявления об уточнении требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании действий Управления Росреестра по Московской области по регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после 26.05.2016 незаконными; об обязании Управление Росреестра по Московской области аннулировать все регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, а также договорах уступки прав требования по договорам долевого участия.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сити Эстейт»; Главное управление государственного строительного надзора Московской области; публично-правовая компания «Фонд развития территорий»; общество с ограниченной ответственностью «ЛИНКАА»; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «ФОСОМ» в лице конкурсного управляющего ФИО11 ФИО12; ФИО13; общество с ограниченной ответственностью «Стройконтинент»; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21; ФИО1; общество с ограниченной ответственностью «15 соток»; ФИО22; ФИО23; ФИО24; ООО «Монолит»; ФИО25; ФИО26; ФИО27; ФИО45; ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32 в лице финансового управляющего ФИО33; ФИО34; ЗАО «Юридическая практика»; ФИО35; ФИО20; ФИО36; ФИО37; ФИО38; ФИО39; ФИО40; ФИО41; ФИО42; ФИО43; ФИО44; ФИО45; ФИО46; ФИО47; ФИО48; ФИО3; ФИО4; ФИО49; ФИО50; ФИО51; ФИО52; ФИО53; ФИО54; ФИО55; ФИО56; ФИО57; ФИО58; ФИО59; Прокуратура Московской области; ООО «Структура».

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2024 года заявленные требования удовлетворены; признаны действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после 26.05.2016 незаконными; суд обязал Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области аннулировать в ЕГРН регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, а также договорах уступки прав требования по договорам долевого участия, зарегистрированных после 26.05.2016.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2024 года решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2024 года оставлено без изменения.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационно   й жалобе ФИО1, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

ФИО1 указывает, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства и нельзя разрешить спор без учета их залоговых прав, установленных законом; считает, что отсутствуют основания для погашения регистрационных записей о договорах долевого участия на земельном участке; отмечает, что в период регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступок прав по ним орган регистрации прав располагал сведениями о действительности разрешения на строительство, а довод ООО «Терра Нова» о недействительности разрешения на строительство является необоснованным и не относится к предмету спора по правилам главы 24 АПК РФ.

До судебного заседания от ООО «Терра Нова» поступил отзыв на кассационную жалобу, в приобщении которого к материалам дела судебной коллегией отказано ввиду отсутствия доказательств направления копии отзыва лицам, участвующим в деле.

При этом поступивший в электронном виде через систему «Мой арбитр» отзыв фактически ООО «Терра Нова» не возвращается.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО3, ФИО4 поддержал приведенные доводы и требования кассационной жалобы.  Представитель ООО «Терра Нова» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ФИО3, ФИО4, ООО «Терра Нова», проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судом при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.09.2013 между ООО «Терра Нова» (арендодатель) и ООО «Сити Эстейт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом на выкуп, предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения многоквартирной жилой застройки с элементами торговли» (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, срок аренды установлен до 16.01.2017.

По окончании срока, на который был заключен договор аренды, его действие было возобновлено на неопределенный срок по правилам, предусмотренным статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ.

03.04.2017 ООО «Терра Нова» направило в адрес ООО «Сити Эстейт» уведомление от 27.03.2017 о прекращении договора аренды земельного участка от 03.09.2013, в котором просило третье лицо в течение 5 дней по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления произвести возврат земельных участков, предоставленных в аренду по договору аренды.

05.10.2017 заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды, в связи с отказом от него в одностороннем порядке. К указанному заявлению было приложено, в том числе уведомление от 27.03.2017 о прекращении договора аренды земельного участка от 03.09.2013, опись почтового отправления от 03.04.2017, договор аренды.

Управление Росреестра по МО отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды, о чем направило в адрес заявителя уведомление об отказе в государственной регистрации от 18.01.2018 № 50/049/009/2017-776.

Полагая, что уведомление об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Терра Нова» обратилось в суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2018 года по делу № А41-24627/2018 на Управление Росреестра по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.2013, предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6. 

Управлением Росреестра решение суда исполнено.

В ходе рассмотрения указанного дела было установлено, что разрешение на строительство от 30.10.2015 № RU50-45-2527-2015, на основании которого ООО «Сити Эстейт» имело право осуществлять строительство, было признано недействительным и отозвано Министерством строительного комплекса Московской области на основании распоряжения от 26.05.2016 № 159.

Указанное распоряжение не оспорено, не признано в установленном законом порядке недействительным, следовательно, ООО «Сити Эстейт» при отсутствии разрешительной документации (разрешения на строительство) не имеет право осуществлять какое-либо строительство на ранее предоставленных в аренду земельных участках.

Прекращение договора аренды земельных участков, а также аннулирование разрешения на строительство свидетельствуют о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им жилые и нежилые помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2018 года по делу № А41-24627/2018 установлено также следующее.

Между ООО «Сити Эстейт» и участниками строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем, на основании статьи 13 Закона № 214-ФЗ право аренды указанных земельных участков было обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.

Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства, а также должна быть погашена запись о регистрации ДДУ, так как основанием для регистрации ДДУ выступал договор аренды земельных участков.

23 января 2020 года Арбитражным судом Московской области вынесено решение по делу № А41-80186/2019 о признании отказа от 13.08.2019 № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации прекращения обременения незаконным, а также об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26. Указанное решение вступило в законную силу 25.05.2020.

В ходе рассмотрения указанного дела заявлялось ходатайство ООО «Сити Эстейт» о привлечении дольщиков.

Судом данное ходатайство было оставлено без удовлетворения, поскольку дольщики не являются участниками правоотношений, возникших между ООО «Терра Нова» и Управлением Росреестра по Московской области, что подтвердили и суды вышестоящих инстанций.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2018 года по делу № А41-70699/2018 установлено следующее.

26.05.2016 распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.05.2016 № 159 разрешение от 30.10.2015 № RU50-45-2527-2015 признано недействительным и отозвано в связи с выявлением несоблюдения требований статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации и требований градостроительных планов земельных участков в части предельного количества этажей.

На момент выдачи разрешения на строительство от 30.10.2015 № RU50-45-2527-2015 отсутствовало согласование строительства объекта с собственником аэродрома «Кубинка» - Департаментом имущественных отношений Министерства обороны РФ.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, судами в рамках настоящего дела установлено, что в марте 2021 года, ООО «Сити Эстейт» был продлен срок разрешения на строительство от 30.10.2015 № RU50-45-2527-2015, которое было признано недействительным и отозвано Министерством строительного комплекса Московской области на основании распоряжения от 26.05.2016 № 159.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 11.11.2021 внесение изменений в разрешение на строительство отменено.

В ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Терра Нова» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с целью объединения указанных участков в один.

Созданному земельному участку присвоен кадастровый номер 50:49:0010106:1206 (право собственности зарегистрировано за номером 50:49:0010106:1206-50/422/2021-1 от 25.12.2021), что послужило основанием для уточнения требований заявителя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 334, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 18, 21, 26, 27, 29, 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; статей 1, 5, 25, 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; исходя из того, что с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства, а также должна быть погашена запись о регистрации ДДУ, так как основанием для регистрации ДДУ выступал договор аренды земельных участков; установив, что договор аренды земельных участков расторгнут, о чем внесена запись в ЕГРН, разрешение на строительство является недействительным и аннулировано распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.05.2016 № 159, а также погашена запись о залоге права аренды земельных участков, при этом, данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами; между тем, Управление Росреестра по Московской области при отсутствии правовых оснований продолжало вносить записи о регистрации ДДУ в 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 годах, а также договоров уступки прав требования по ДДУ, о чем заявитель узнал при получении выписок из ЕГРН в отношении земельных участков 11.06.2021; учитывая, что сохранение в ЕГРП записи о регистрации договора долевого участия на земельных участках в пользу участников долевого строительства влечет невозможность ООО «Терра Нова» распоряжаться указанными земельными участками, в связи с чем, нарушаются его права; указав, что строительство на земельном участке, как в период действия договора аренды и разрешения от 30.10.2015 № RU50-45-2527-2015, так и после прекращения их действия, не начиналось, у суда отсутствуют основания полагать, что такое строительство может быть начато, а требования дольщиков удовлетворены; отметив, что на земельных участках отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, что подтверждается выписками ЕГРН; установив, что в ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Терра Нова» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с целью объединения указанных участков в один, в связи с чем, созданному земельному участку присвоен кадастровый номер 50:49:0010106:1206 (право собственности зарегистрировано за номером 50:49:0010106:1206-50/422/2021-1 от 25.12.2021), следовательно, аннулированию подлежат регистрационные записи договора долевого участия, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, зарегистрированные после 26.05.2016, а также записи о зарегистрированных договорах уступки прав требования по договору долевого участия зарегистрированным после 26.05.2016; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Из текста решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательство, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Судебная коллегия отмечает, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, повторяют доводы, приводимые ФИО1 при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка, и по существу доводы ФИО1 основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие ФИО1 с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2024 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2024 года по делу № А41-67464/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                 А.Р. Белова 

Судьи:                                                                                             З.А. Аталикова 

                                                                                                          Е.В. Немтинова