ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-11539/2017

г.Воронеж

17 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2019 года   

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                ФИО1,

судей

                              ФИО2,

              ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от открытого акционерного общества «Воронежагропромстройкомплект»: ФИО5, представитель по доверенности от 14.08.2018;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО6, представитель по доверенности № 22 от 19.03.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Воронежагропромстройкомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2018 по делу № А14-11539/2017 (судья Тисленко Д.И.) по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Воронежагропромстройкомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.02.2010 № 1183-10/гз за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 689 941 руб. 21 коп., пени за период с 21.06.2016 по 02.10.2017 в размере 217 797 руб. 46 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец, ДИЗО ВО, Департамент имущества области) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к открытому акционерному обществу «Воронежагропромстройкомплект» (далее – ответчик, ОАО «Воронежагропромстройкомплект») о взыскании 689 941 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.02.2010 № 1183-10/гз за период с 01.07.2016 по 30.06.2017, 217 797 руб. 46 коп. пени за период с 21.06.2016 по 20.10.2017 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2018 по делу № А14-11539/2017 требования истца удовлетворены. 

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом представленных впоследствии дополнений), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.04.2019 представитель ОАО «Воронежагропромстройкомплект» поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом представленных дополнений), просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, считая принятое по делу решение законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего. 

Как усматривается из материалов дела,  между ДИЗО ВО (арендодатель) и ОАО «Воронежагропромстройкомплект» (арендатор) 02.02.2010 заключен договор аренды земельного участка №1183-10/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1918 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> б, участок № 1, кадастровый номер: 36:34:0606018:111 (пункт 1.1 договора).  Согласно пункту 1.2 участок предоставляется для завершения строительства зданий и сооружений (жилого дома со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения). 

В пункте 3.2 договора аренды со ссылкой на постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков,  государственная собственность  на  которые не разграничена» (далее – Положение № 349) установлены базовые показатели для расчета арендной платы, в числе которых 8 вид функционального использования земель и кадастровая стоимость земельного участка, равная 17 801 878 руб. 64 коп., арендная ставка 2 %. 

В спорный период кадастровая стоимость земельного участка составляла 18 037 677 руб. 56 коп., в подтверждение чего истцом в материалы дела представлена кадастровая выписка.  В силу пункта 3.3 договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. 

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязуется вносить за право пользование участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. 

По истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день (пункт 3.6. договора). 

Актом приема-передачи от 02.02.2010 подтверждена передача ответчику земельного участка.

Указанные обстоятельства установлены также решениями Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2016 по делу №А14-6384/2016 и от 06.12.2016 по делу №А14-14887/2016 и не подлежат доказыванию в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предметом рассмотрения по названным делам явилась задолженность ответчика по арендной плате по спорному договору за период с 01.01.2016 по 31.03.2016, пени за период с 26.10.2015 по 16.03.2016 и задолженность ответчика по арендной плате по данному договору за период с 01.04.2016 по 30.06.2016, пени за период с 26.04.2016 по 20.06.2016 соответственно.  

Ссылаясь на наличие 689 941 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате по договору за период с 01.07.2016 по 30.06.2017, истец, начислив ответчику 217 797 руб. 46 коп. пени за период с 21.06.2016 по 20.10.2017, обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области об удовлетворении требований в полном объеме в силу следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли отношения по поводу аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.  В связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, вновь установленный размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что соответствует правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный подход согласуется с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу которого арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Факт надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по передаче спорного земельного участка арендатору подтвержден материалами дела. 

Однако доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт наличия задолженности ответчика за спорный период подтвержден материалами дела, приведенный истцом расчет не опровергнут.    

При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании суммы основного долга являются правомерными и подлежат удовлетворению. 

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор обязан доказать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.     Поскольку несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы является подтвержденным, требование истца о взыскании неустойки, основания, порядок начисления и размер которой согласованы сторонами, обоснованно.    

Обжалуя принятое по делу решение, ответчик, в числе прочего, ссылается на то, что с момента ввода подземного паркинга в эксплуатацию и передачи подземных парковок гражданам, на него не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей за использование спорного земельного участка, поскольку право такого пользования возникает у лиц, которым парковочные места были переданы. Уместным в данных обстоятельствах ответчик полагает заключение договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора - граждан, получивших во владение парковочные места. 

Апелляционный суд, вслед за судом области, полагает указанный довод подлежащим отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пунктах 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 №73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. 

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Таким образом, в данном случае при установлении обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком либо отсутствия таковой определяющим моментом является момент государственной регистрации права собственности граждан-инвесторов, которым застройщик передавал парковочные места.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по запросу суда были представлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости по объекту недвижимости (подземной автостоянке) по адресу: 

<

...> «И», из которых следует, что регистрация права собственности первого из граждан-инвесторов, которым застройщик передавал парковочные места, состоялась позднее окончания периода, заявленного истцом ко взысканию основного долга.  

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчиком в обоснование соответствующих доводов жалобы не представлено (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, как следует из объяснений представителя ответчика, часть парковочных мест не передана застройщиком третьим лицам на основании соответствующих договоров.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии множественности лиц на стороне арендатора по договору аренды земельного участка от 02.02.2010 №1183-10/гз в период до 30.06.2017 и отсутствии оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей. Утверждение ответчика о прекращении договора аренды правомерно отклонено судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на факт уклонения лиц, которым были переданы парковочные места, от регистрации права собственности, документально не подтверждена и не может быть принята апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, факт уклонения от государственной регистрации является основанием для обращения в суд исковым заявлением к уклоняющейся стороне в порядке части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности.

Положительное решение по такому иску служит самостоятельным основанием для государственной регистрации перехода права собственности (часть 7 статьи 15 Закона о государственной регистрации).

Указанным способом защиты ОАО «Воронежагропромстройкомплект» не воспользовалось, в связи с чем доводы об уклонении от государственной регистрации права не могут быть приняты во внимание.

Справедливо судом первой инстанции отклонен и довод ответчика об использовании земельного участка как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> «Е».

В силу статей 289, 290  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Вместе с тем материалы дела не подтверждают того обстоятельства, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606018:111 относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> «Е». Ответчиком таких доказательств не представлено (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Данный правовой режим, в отсутствие доказательств обратного, имеет не спорный земельный участок, а расположенный под указанным многоквартирным домом земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606018:112, который передавался ответчику по договору аренды №1184-гз от 02.02.2010; в материалах дела имеется дополнительное соглашение о его расторжении со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации от 21.04.2011.

Иных убедительных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.    

Руководствуясь статьями 110, 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2018 по делу № А14-11539/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Воронежагропромстройкомплект» – без удовлетворения.    

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2 

 ФИО3