АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 июля 2017 года

Дело №

А56-95650/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Матлиной Е.О. и                   Пастуховой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ларго» Тихоненкова И.А. (доверенность от 05.04.2017), от Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Юхно Е.В. (доверенность от 20.12.2016), от Министерства обороны Российской Федерации Горшкова А.Г. (доверенность от 22.12.2016),

рассмотрев 26.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2017 (судья Геворкян Д.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 (судьи Мельникова Н.А., Савина Е.В., Семиглазов В.А.) по делу № А56-95650/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ларго», место нахождения: 188851, Ленинградская обл., Выборгский р-н, пос. Пушное, ул. Школьная, д. 11, ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений», место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, ул. Звенигородская, д. 5, ОГРН 1027810323342,                    ИНН 7826001547 (далее – Учреждение), о взыскании (с учетом уточнения требований) 2 237 709 руб. 54 коп. неосновательного обогащения, составляющего расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества здания и плату за коммунальные услуги за период с 25.12.2012 по 21.02.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации, место нахождения: 119019, Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261 (далее – Министерство).

Решением суда от 12.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2017, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Учреждение, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит решение и постановление отменить, в иске отказать. Податель жалобы указывает, что истец арендует у ответчика спорные нежилые помещения и одновременно является управляющей организацией. Полагает, что в данном случае в лице истца имеется совпадение кредитора и должника, что не принято судами во внимание. Отмечает, что Общество на момент проведения общих собраний собственников помещений не имело право осуществлять деятельность по управлению и эксплуатации нежилого фонда. Считает собрания собственников, проведенные в 2011 году, нелегитимными. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представители Учреждения и Министерства поддержали доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества с ними не согласился.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, спорным является содержание и обслуживание нежилых помещений площадью 2272,9 кв.м, расположенных на 2-6 этажах административного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, Московская ул.,   д. 43/13.

Указанные помещения принадлежали на праве оперативного управления правопредшественнику Учреждения - федеральному государственному казенному учреждению «Загородная квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации, которое 27.09.2011 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Учреждению.

Остальные помещения здания принадлежат 13 собственникам и иным правообладателям на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Общая площадь помещений в здании составляет 5685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того, в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты).

Как указывает истец, решением собственников и иных правообладателей помещений от 08 – 15.11.2011 № 1 он выбран организацией, управляющей зданием, обслуживающей его, а также представляющей интересы собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания.

Собранием от 29.11.2011 утверждены договоры, заключаемые собственниками (владельцами) помещений в здании и истцом как управляющей организацией, в частности, договор административно-хозяйственного обслуживания.

Документы, связанные с проведением собраний, а впоследствии акты об оказанных услугах и счета для их оплаты, как указывает истец, им направлялись Учреждению, но не оплачивались.

Наличие задолженности послужило основанием настоящего иска. За период с 25.12.2012 по 21.02.2014 истец просит взыскать с ответчика 267 286 руб. 25 коп. за потребление тепловой, электрической энергии, водоснабжение помещений ответчика и мест общего пользования, а также 1 970 423 руб. 27 коп. за оказанные услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания (содержанию и ремонту мест общего пользования).

Возражая на иск, Учреждение ссылалось на то, что спорные помещения находятся у Общества в аренде на основании договора от 23.08.2011 № 141/3АИ-131, а потому именно оно должно нести расходы по оплате как коммунальных, так и прочих эксплуатационных и хозяйственных услуг. Кроме того, Учреждение ссылалось на то, что собрания собственников помещений, проведенные в                      2011 году, нелегитимны, ответчик о проведении этих собраний не уведомлялся.  

Суды удовлетворили требования Общества, посчитав их законными и обоснованными.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция приходит к следующему.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Исходя из содержания статей 296, 298 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 4 постановления Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 № 3 «О порядке закрепления и использования находящегося в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» суды пришли к правильному выводу о том, что обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В то же время в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истец ссылается на то, что нес расходы на обеспечение здания  тепловой и электрической энергией, услугами водоснабжения и водоотведения.

В то же время из материалов дела видно, что Министерство и Учреждение (арендодатели) с одной стороны, а также Общество (арендатор) с другой заключили договор от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131 аренды федерального недвижимого имущества. Предметом договора являются помещения общей площадью 2272,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13 (литера А). Согласно пунктам 3.1.1, 3.2.2 договора аренды стороны обязались в пятидневный срок после вступления его в силу заключить договор на оплату эксплуатационных и административно-хозяйственный услуг; в соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязался оплачивать по предоставленным Учреждением показаниям счетчиков или при их отсутствии по счетам коммунальных служб коммунальные услуги пропорционально площади арендуемого объекта, а также эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

В рамках дела № А53-28208/2014 Арбитражного суда Ростовской области с Общества взыскана арендная плата за период с 23.08.2011 по 21.02.2014; Обществу отказано в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным.

Таким образом, в спорный период Общество являлось арендатором нежилых помещений.

Общество и Управление не заключили договор на оплату услуг. В дальнейшем Общество стало управляющей организацией, и, как полагает ответчик, произошло совпадение в одном лице арендатора (обязанного оплачивать услуги) и управляющей компании (которая вправе требовать внесения платы), то есть кредитора и должника. В связи с этим Управление полагает, что понесенные Обществом расходы должны на нем и остаться, поскольку как арендатор помещений оно должно эти расходы нести.

Суды возражениям Учреждения надлежащей оценки не дали, не установили, какие расходы по условиям договора аренды обязалось нести Общество, и сможет ли Учреждение в том случае, если настоящий иск будет удовлетворен, обратиться к Обществу с требованием о компенсации расходов.

 Поскольку суды не исследовали обстоятельства, существенные для правильного разрешения спора, решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение для выяснения названных обстоятельств. При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, а также дать оценку остальным возражениям ответчика, связанным с легитимностью собраний собственников помещений, проведенных в 2011 году.

Кроме того, во избежание недопустимой конкуренции судебных актов суду следует принять во внимание, что обоснование заявленных по настоящему делу возражений ответчика является предметом рассмотрения по делу                                    № А53-430/2016 Арбитражного суда Ростовской области, в котором участвуют те же лица – Общество, Управление и Министерство, и в котором Общество взыскивает расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества здания и плату за коммунальные услуги за последующий период. Выводы судов, сделанные при рассмотрении указанного дела, будут иметь преюдициальное значение для настоящего спора.

       Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по делу № А56-95650/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

В.В. Старченкова

Судьи

Е.О Матлина

 М.В. Пастухова