АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-349/2022

г. Краснодар

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме  изготовлено 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                            председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И.,                                  в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «ЮКЦ "Партнер"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ответчика –                                  общества с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление»                                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и                            месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью                           «ЮКЦ "Партнер"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2022                        и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2022                                    по делу № А53-349/2022, установил следующее.

ООО «ЮКЦ "Партнер"» (далее – ООО «Партнер») обратилось в арбитражный                     суд с иском к ООО «Хорошие офисы. Управление» (далее – ООО «Хорошие офисы»)                         о расторжении договора субаренды от 08.09.2021 № 2-КДАЧ-21 (далее –                                     договор № 2-КДАЧ-21) и взыскании 87 890 рублей  гарантийного взноса по                                     договору № 2-КДАЧ-21.

Решением суда от 01.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.09.2022, в удовлетворении иска отказано со ссылкой                      на отсутствие правовых оснований для досрочного расторжения договора № 2-КДАЧ-21, непредставление ООО «Партнер» необходимых и достаточных доказательств для                       вывода о невозможности использования арендованного помещения, а также о том,                       что выявленные в арендуемом помещении недостатки  неустранимы и являются препятствием для использования помещения по назначению – под офис. Основания                        для взыскания с ООО «Хорошие офисы» 87 890 рублей  гарантийного взноса по                              договору № 2-КДАЧ-21 отсутствуют ввиду наличия у ООО «Партнер» задолженности                       по арендной плате.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось ООО «Партнер» с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.                              По мнению подателя жалобы, суды не оценили представленные ООО «Партнер»                            акты, подтверждающие факт «залития» арендуемого помещения, переписку                                             с ООО «Хорошие офисы», а также фото- и видеоматериалы, подтверждающие                              доводы ООО «Партнер»; вывод судов о том, что причина «залития» помещения                   устранена и ООО «Партнер» имело возможность пользоваться арендуемым                      помещением, не основан на документальных доказательствах; суды не рассмотрели требование о возврате гарантийного  взноса.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Хорошие офисы» просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –             без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                          проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО «Хорошие офисы» (субарендодатель)                    и ООО «Партнер» (субарендатор) заключен договор № 2-КДАЧ-21, по условиям                     которого субарендатору передается во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в бизнес-центре «Купеческий Двор» по адресу:                            

<

...>, этаж 5, офис 500 (далее –                                     спорное помещение), для использования под офис сроком до 31.08.2022 (пункт 3                                    договора № 2-КДАЧ-21). Спорное помещение передано ООО «Партнер» (субарендатор)  по акту приема-передачи от 01.10.2021.

В соответствии с договором  № 2-КДАЧ-21 и во исполнение пункта 6.6. Правил                       к данному договору (далее – Правила), которые согласно пункту 7 договора № 2-КДАЧ-21 являются его неотъемлемой частью, 09.09.2021 ООО «Партнер» уплатило                                         ООО «Хорошие офисы» 87 890 рублей гарантийного взноса – сумму, уплачиваемую                              в качестве обеспечения обязательств, либо возмещения нанесенных убытков, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.09.2021 № 82.

Пунктом 4.3 Правил предусмотрено, что ООО «Хорошие офисы» обязано                         вернуть гарантийный взнос при прекращении договора № 2-КДАЧ-21  в течение 30 дней            с момента получения письменного заявления ООО «Партнер» о возврате денежных средств.

Полагая, что в связи с имеющимися в спорном помещении недостатками                             ООО «Партнер» не имело возможности его нормального использования, в претензии                           от 08.11.2021 ООО «Партнер»  потребовало от ООО «Хорошие офисы» досрочно расторгнуть договор № 2-КДАЧ-21 с 01.12.2021 и возвратить 87 890 рублей                       гарантийного взноса.

Письмом от 19.11.2021 ООО «Хорошие офисы» уведомило ООО «Партнер»                            о  необоснованности его требований о расторжении договора № 2-КДАЧ-21 и возвращении  гарантийного взноса,  в связи с чем ООО «Партнер» обратилось в арбитражный  суд  за судебной  защитой.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела                       доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения норм к установленным по делу обстоятельствам, установив, что ООО «Партнер» не доказало наличие оснований   для досрочного расторжения  договора № 2-КДАЧ-21, а  названные ООО «Партнер» недостатки спорного помещения носят устранимый характер                                           и не являются препятствием для его использования по назначению, суды отказали в удовлетворении требований.

При этом суды правильно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место                             встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование,                                          а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут                        по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое                            влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается                         того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Кодексом, другими законами или договором предоставлено право                           на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом,                          другими законами или договором.

В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения                           договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Как предусмотрено статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации,                   по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору                    либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями                      договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены                       арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору                                   и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;                             имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Суды установили, что согласно подписанному сторонами акту приема-передачи                            от 01.10.2021 спорное помещение передано ООО «Партнер» в хорошем техническом состоянии.

Впоследствии ООО «Партнер» заявило о невозможности использования                              спорного помещения, сославшись на случившееся 14.10.2021, 02.11.2021, 03.11.2021, 09.11.2021, 24.11.2021 вследствие обильных осадков «залитие» офисного помещения                      и «протекание» оконных рам, что  повлекло порчу офисной техники (ноутбук, телефон)              по причине воздействия влаги, а также настаивая на невозможности использования спорного помещения по назначению (под офис) ввиду сильного токсичного запаха, образовавшегося в результате проведения 19.11.2021 ремонтных работ.  По утверждению ООО «Партнер», невозможна эксплуатация спорного помещения, в том числе в связи                           с проблемами в работе систем отопления и энергоснабжения.  

Исходя из того, что в соответствии с частью 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено Кодексом, указав на непредставление ООО «Партнер» доказательств невозможности использования спорного помещения и неподтверждение  названных событий, суды отказали  ООО «Партнер» в удовлетворении исковых требований.                                  Суды, в том числе, сослались на то, что ООО «Партнер»  не указало, каким образом «протекание» оконной рамы и «залитие» офисного помещения   воспрепятствовало пользованию  спорным  помещением по назначению – под офис.

Суды установили, что спорное помещение является офисным помещением, расположено на 5-ом этаже бизнес-центра «Купеческий Двор»;  рядом со спорным  помещением расположены помещения, используемые под объекты общественного питания и гостиницу, которые не прекращали работу в те дни, в которые, по                           утверждению ООО «Партнер», случилось «залитие» спорного помещения – 14.10.2021, 02.11.2021, 03.11.2021, 09.11.2021, 24.11.2021.

Суды отметили, что указанные ООО «Партнер»  недостатки имели                            устранимый характер, «залитие» спорного помещения не препятствовало его использованию ООО «Партнер», работа  которого в спорном помещении в связи                                с указанным «залитием» не приостанавливалась. 

Суды установили, что ООО «Хорошие офисы» оперативно отреагировало                              на сообщение ООО «Партнер» о «залитии» спорного  помещения и по договору  подряда от 09.11.2021 № 11/02/11/21 осуществило ремонт сливной системы и герметизацию мансардных окон в помещениях по адресу: 

<

...>, бизнес-центр «Купеческий Двор», офис 500.  В результате выполненных подрядных                        работ причина «залития» спорного помещения  устранена, о чем ООО «Хорошие офисы» сообщило ООО «Партнер» в письме от 19.11.2021 № 384.

Доводы ООО «Партнер» о том, что суды не оценили его переписку                                  с ООО «Хорошие офисы», по мнению подателя кассационной жалобы,                     подтверждающую согласие  ООО «Хорошие офисы» с невозможностью использования спорного помещения, подлежат отклонению, поскольку неуказание в судебных актах представленного в Whats App диалога сотрудников ООО «Партнер»  и                                              ООО «Хорошие офисы» не свидетельствует о нарушении судами принципа                               совокупной оценки всех представленных в материалы дела (в том числе электронного) доказательств  и  доводов участвующих в деле лиц. Более того, из данной                                  переписки следует, что на предложение ООО «Хорошие офисы» переехать в другой                    офис  в том же бизнес-центре «Купеческий Двор» ООО «Партнер»  ответило  отказом.

Суды сделали мотивированный вывод о непредставлении в материалы дела доказательств, необходимых и достаточных для вывода о том, что использование спорного помещения в рамках договора № 2-КДАЧ-21 по целевому назначению –                                под  офис  объективно  невозможно.

При рассмотрении требования ООО «Партнер»  о возврате гарантийного                       платежа  и отказе в его удовлетворении  суды правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной                                                из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство,                                которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса                               Российской Федерации, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон                               (пункт 2 статьи 381.1 Кодекса).

Обязательства сторон прекращаются при расторжении договора (пункт 2                             статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации,                    при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное                         значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия                        договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 6.7 Правил установлено, что в силу пункта 7 договора № 2-КДАЧ-21 гарантийный платеж возвращается субарендатору в случае отсутствия задолженности                       по арендной плате.

В соответствии с пунктом 7.5 Правил досрочное освобождение арендуемого нежилого помещения без подписания сторонами акта приема-передачи имущества                            не является основанием для прекращения обязательств субарендатора по внесению арендной платы и иных платежей.

Как видно из пункта 3 договора № 2-КДАЧ-21, срок субаренды спорного помещения установлен до 31.08.2022 и досрочно не расторгнут.

Представленный ООО «Партнер» акт об освобождении спорного помещения  составлен в одностороннем порядке, в связи с чем не принят судами в качестве доказательства возврата субарендодателю спорного помещения с 01.12.2021.

ООО «Хорошие офисы» направило ООО «Партнер» претензию от 01.12.2021 с требованием об уплате задолженности по арендной плате по договору № 2-КДАЧ-21. Доказательства уплаты ООО «Партнер» задолженности по арендной плате в                         материалы дела не представлены.

ООО «Хорошие офисы» заключило договор цессии и передало право требования задолженности по арендной плате ООО «Аркана», спор об уплате которой рассматривается  в  рамках  дела  № А53-26255/2022.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали ООО «Партнер»                                     в удовлетворении требований о расторжении договора № 2-КДАЧ-21 и возврате                             87 890 рублей гарантийного платежа. Выводы судов не противоречат положениям                         статьи 310, пункта 1 статьи 328, статьи 381.1, части 2 статьи 450, статьи 450.1, пункта 2 статьи 453, статей 606, 611, 614, 620, части 1 статьи 655 Гражданского кодекса                   Российской Федерации, пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда                         Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения                         споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Доводы кассационной жалобы ООО «Партнер» повторяют доводы                     апелляционной жалобы, выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению                        со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается  (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса   Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе ООО «Партнер», исключают возможность ее удовлетворения                                           в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от  01.07.2022                                                               и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  07.09.2022                                по делу № А53-349/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.Е. Епифанов

 А.И. Мещерин