ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-18457/2023

Дело № А40-94683/20

г. Москва

15 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судеи?: Елоева А.М., ФИО7? Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «ДОМ.РФ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2023 по делу № А40-94683/20 по иску АО «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Юридическая фирма Городисскии? и партнеры» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении охранноарендного договора и по встречному иску ООО «Юридическая фирма Городисскии? и партнеры» к АО «ДОМ.РФ», ТУ Росимущества в городе Москве о взыскании неосновательного обогащения,

третьи лица: Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Департамент культурного наследия города Москвы, Территориальное управление Росимущества в городе Москве, Министерство Культуры России?скои? Федерации, ФГУП «АУИПИК»,

 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 22.04.2022, Гаи?дамашева И.К. по доверенности от 23.05.2022от ответчика: ФИО3 и ФИО4 по доверенности от 16.05.2022,от Территориального управления Росимущества в г. Москве: ФИО5 по доверенности от 25.04.2023, 

от третьих лиц: не явились, извещены.  

 

УСТАНОВИЛ:

АО «Дом.РФ» обратилось в Арбитражныи? суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Юридическая фирма Городисскии? и Партнеры» о расторжении о расторжении Охранно-арендного договора № 555 от 01.07.2003 на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры, кадастровыи? номер 77:01:0003042:1105, общеи? площадью 1407,1 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...> и возврате объекта недвижимости. 

Определением суда от 03.11.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Юридическая фирма Городисскии? и Партнеры» к АО «Дом.РФ» о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте в сумме 233 538 729 руб. 25 коп., процентов в сумме 8 402 014 руб. 25 коп., процентов на сумму основного долга с 12.06.2021 по дату фактического исполнения обязательства, (с учетом принятых судом уточнении? исковых требовании?, в порядке ст. 49 АПК РФ), 

Определением суда от 10.12.2020 в качестве соответчика по встречному иску привлечено Территориальное управление Росимущества в городе Москве. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2021 года первоначальные исковые требования удовлетворены, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2021 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2022 года, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требовании? отказано.

Определением Верховного суда России?скои? Федерации от 25 октября 2022 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2021 года и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2022 года отменены в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Юридическая фирма Городисскии? и Партнеры», дело в указаннои? части направлено на новое рассмотрение в Арбитражныи? суд г. Москвы. 

В остальнои? части решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2021 года и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2022 года оставлены без изменения.

Отменяя принятые судебные акты в части и, направляя дело на новое рассмотрение в суд первои? инстанции, Верховныи? суд России?скои? Федерации указал, что при рассмотрении встречного требования Фирмы о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя в связи с досрочным расторжением договора аренды на основании Закона № 161-ФЗ, суды неправильно применили нормы материального права и не учли, что Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физическои? сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы. 

Также судебная коллегия Верховного суда России?скои? Федерации указала на то, что вывод судов, касающии?ся определения начала течения исковои? давности по требованиям, заявленным фирмои?, является ошибочным, не соответствующим положениям пункта 1 статьи 200 ГК РФ.

При новом рассмотрении встречного иска определением Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2023 года принят частичныи? отказ истца по встречному иску ООО «Юридическая фирма Городисскии? и Партнеры» от встречного иска к АО «Дом.РФ» в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 30.10.2021 по 19.12.2022 в сумме 24 444 313, 92 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму основного долга 208 950 224, 74 руб., исходя из ключевои? ставки ЦБ РФ, начиная с 20.12.2022 по дату фактического исполнения обязательства (включительно); производство по делу № А40-94683/20 по встречному иску в указаннои? части прекращено.

Таким образом, предметом встречного иска с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнении? является требование о взыскании денежных средств в размере 208 950 224, 47 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2023 года встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы по следующим основаниям.

Арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе, либо по ходатайству стороны, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Принимая во внимание заявленные требования, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, по мнению судебной коллегии, отсутствуют основания, предусмотренные ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для назначения судебной экспертизы.

При этом, исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств.

Поскольку для рассмотрения настоящего дела суду не требуются специальные познания, основания для назначения экспертизы по данному вопросу отсутствуют, судебная коллегия отказала в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2023 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, государственное учреждение «Главное Управление охраны памятников города Москвы», правопреемником которого стал Комитет по культурному наследию города Москвы (арендодатель), и ООО «Регда» (арендатор) 01.07.2003 заключили охранно-арендныи? договор на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры, расположенным по адресу: Москва, ФИО6 ул., д. 19А, стр. 1, на срок до 01.07.2028 (с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2006).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании соглашения от 01.02.2006 права и обязанности арендатора перешли к фирме (истец по встречному иску).

Условиями договора установлена обязанность арендатора выполнить за свои? счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварии?ные работы по арендуемому зданию - памятнику в соответствии с разделом акта технического состояния.

Актами технического состояния от 01.07.2003 и от 01.02.2006 предусмотрено, что в целях сохранения памятника культурного наследия и создания нормальных условии? его использования арендатор обязан выполнить комплекс ремонтно- реставрационных работ по кровле и фасадам.

Фирма в период с 2006 по 2009 год за свои? счет с согласия уполномоченных органов выполнила на объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление его исторического облика, в соответствии с требованиями статеи? 40 - 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов России?скои? Федерации».

Правительство России?скои? Федерации распоряжением от 30.06.2012 № 1148-р включило указанныи? объект недвижимого имущества, в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности России?скои? Федерации.

Право собственности России?скои? Федерации на указанныи? объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.

Управление Росимущества (арендодатель) и фирма (арендатор) 28.12.2012 заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, которым в том числе предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физическои? сохранности арендуемого здания засчитываются в счет аренднои? платы по договору.

Во исполнение пункта 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ Правительство России?скои? Федерации постановлением от 04.10.2012 № 106-ПП, вступившим в законную силу с 01.01.2013, утвердило Положение об установлении льготнои? аренднои? платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральнои? собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов России?скои? Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ.

На основании данного положения фирма в 2013 году обратилась в Министерство культуры с заявлением о предоставлении права на льготную арендную плату.

Министерство культуры, рассмотрев заявление фирмы и приложенные к нему документы, 07.08.2013 подтвердило выполнение фирмои? комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729, 25 руб. и приняло положительное заключение о предоставлении фирме права на применение льготнои? аренднои? платы.

На основании Положения и положительного заключения Министерства культуры от 07.08.2013 Управление Росимущества и фирма 29.08.2013 заключили дополнительное соглашение об установлении льготнои? аренднои? платы в размере 107 529, 90 руб. в месяц, деи?ствующеи? с даты заключения соглашения до окончания срока деи?ствия договора (01.07.2028).

В 2019 году Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности России?скои? Федерации, приняла решение, оформленное протоколом от 26.02.2019 № 1, о признании целесообразным совершение Обществом юридических и иных деи?ствии?, в том числе сделок, в качестве агента России?скои? Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содеи?ствии развитию жилищного строительства" в отношении находящегося в федеральнои? собственности земельного участка площадью 1008 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003042:36 с расположенным на нем и находящимся в федеральнои? собственности объектом недвижимости по адресу: Москва, ФИО6 ул., д. 19А, стр. 1.

Правительственная комиссия указала, что Росимуществу необходимо в предусмотренные Законом № 161-ФЗ порядке и сроки принять следующие решения: об изъятии находящегося в федеральнои? собственности указанного объекта недвижимости, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"; о передаче единому институту развития (Обществу) земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости по передаточному акту для совершения, в том числе сделок в качестве агента России?скои? Федерации.

В соответствии с требованиями Закона № 161-ФЗ и на основании указанного решения Росимущество распоряжением от 26.03.2019 № 153-р передало Обществу земельныи? участок с расположенным на нем находящимся в федеральнои? собственности объектом недвижимости, Общество осуществило государственную регистрацию обременения данного имущества указанием на совершение Обществом сделок в качестве агента России?скои? Федерации.

Общество уведомило фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 № 555 со ссылкои? на решение Правительственнои? комиссии от 26.02.2019 № 1.

Так как стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, Общество обратилось в арбитражныи? суд с настоящим иском.

Фирма, обращаясь со встречным иском, указала, что поскольку до настоящего времени денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет аренднои? платы, при досрочном расторжении договора аренды на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение.

В Определении от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353 по настоящему делу Верховныи? суд РФ указал, что по смыслу ст. 34, 35, 36 Конституции РФ в истолковании КС РФ, право аренды подлежит защите в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе на основании ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ, в отсутствие нарушении? со стороны арендатора. 

При этом отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ механизмов компенсации убытков само по себе не может рассматриваться как отменяющее деи?ствие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе ГК РФ (Определения КС РФ от 04.10.2012 № 1911-0, от 23.04.2013 № 533-0, от 23.04.2015 № 915-0).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию АО «Дом.РФ» (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных деи?ствии?, нарушении? условии? договора аренды) прекращает обязательства сторон по нему. 

Следовательно, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет аренднои? платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

Таким образом, в настоящем случае Верховныи? суд РФ дал правовую квалификацию спорным правоотношениям и прямо указал на наличие совокупности предусмотренных законом основании? для взыскания убытков, а именно:

1) нарушение прав и законных интересов Общества - досрочное одностороннее расторжение договора аренды по требованию АО «Дом.РФ» в отсутствие нарушении? со стороны Общества;

2) наличие убытков - наличие у Общества подтвержденных затрат на реставрацию объекта в размере 233 538 729, 25 руб., не возмещенных к моменту расторжения договора;

3) причинная связь между нарушением прав Общества и возникновением убытков - утрата Обществом возможности полностью возместить затраты в установленном законом порядке (путем зачета в счет аренднои? платы) в связи с досрочным расторжением договора.

Согласно ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ, указания судебнои? коллегии Верховного суда России?скои? Федерации, в том числе на толкование закона, изложенные в определении об отмене судебного акта, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело. 

Конституциеи? России?скои? Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36).

Конституционныи? суд России?скои? Федерации, раскрывая конституционно-правовои? смысл понятия «имущество», использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16.05.2000 № 8-П).

По смыслу названных конституционных норм в истолковании Конституционного суда России?скои? Федерации подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушении? со стороны арендатора.

Как указал Конституционныи? суд России?скои? Федерации в определениях от 04.10.2012 № 1911-О, от 23.04.2013 № 533-О, от 23.04.2015 № 915-О, отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее деи?ствие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе Гражданским кодексом.

В соответствии со статьеи? 12 Гражданского кодекса возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 15 данного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальныи? ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного суда России?скои? Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положении? раздела I части первои? Гражданского кодекса России?скои? Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. 

По своеи? правовои? природе возмещение убытков носит компенсационныи? характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества. 

Применение принципа полного возмещения убытков диктуется необходимостью восстановить права потерпевшеи? стороны и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.

Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физическои? сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы, привела следующие доводы.

Условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012, заключенного с Управлением Росимущества, предусмотрен зачет в счет аренднои? платы документально подтвержденных расходов арендатора на обеспечение физическои? сохранности арендуемого здания. 

В связи с проведением во исполнение и в порядке, установленном Законом № 73-ФЗ и условиями договора аренды, документально подтвержденных, в том числе уполномоченным органом, ремонтно- реставрационных работ фирма только в 2013 году получила от арендодателя предусмотренное пунктом 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ право на компенсацию затрат в виде предоставления льготнои? ставки аренднои? платы на период деи?ствия договора (до 01.07.2028).

При досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке.

В п. 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральнои? собственности, собственности субъекта России?скои? Федерации или муниципальнои? собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 данного Закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. 

Порядок установления льготнои? аренднои? платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральнои? собственности, определяются Правительством России?скои? Федерации.

Согласно пункту 2 указаннои? статьи физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральнои? собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом № 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленнои? аренднои? платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления даннои? компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Данные льготы являются мерами, направленными на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия, и встречным предоставлением по отношению к затратам физических или юридических лиц - арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичнои? собственности.

В обмен на произведенные арендатором затраты ему в силу закона подлежит уменьшению размер арендных платежеи? на определенныи? срок, а если предусмотрено договором - снижается арендная плата за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

Таким образом, поскольку статья 14 Закона № 73-ФЗ предусматривает специальное регулирование по отношению к нормам статеи? 616 и 623 Гражданского кодекса, касающееся прав арендаторов, вложивших свои денежные средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичнои? собственности, при возложении договором аренды обязанности по проведению охранных обязательств на арендатора, применяются положения статьи 14 Закона № 73-ФЗ.

По смыслу приведенных норм Закона № 73-ФЗ выполненные фирмои? ремонтно- реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.

Так как досрочное расторжение договора аренды по требованию Общества (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных деи?ствии?, нарушении? условии? договора аренды) прекращает обязательства сторон по нему, следовательно, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет аренднои? платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальныи? ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Толкуя данные нормы применительно к настоящему спору, Верховныи? суд РФ указал, что целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. 

По своеи? правовои? природе возмещение убытков носит компенсационныи? характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества.

Выполнив надлежащим образом работы по восстановлению спорного объекта, Общество имело право пользоваться льготами, предусмотренными статьеи? 14 Закона № 73-ФЗ. 

Указанные льготы являются встречным предоставлением по отношению к затратам арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичнои? собственности, и направлены на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, Верховныи? суд РФ пришел к выводу, что при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, затраты добросовестного арендатора на восстановление объекта должны быть возмещены в полном объеме.

Если к моменту расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет аренднои? платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

В настоящем случае Общество выполнило работы по сохранению объекта на сумму 233 538 729, 25 руб., что подтверждено Заключением Министерства культуры РФ от 07.08.2013 от 07.08.2013. 

В этои? связи, Обществу была установлена льготная арендная ставка в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005.

Согласно п. 11 данного Постановления, основои? для исчисления льготнои? аренды является размер аренднои? платы предусмотренныи? договором.

Размер льготнои? аренднои? платы был зафиксирован в дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384, которое арендодатель был обязан оформить в силу требовании? пункта 8 Постановления Правительства № 1005. 

В пункте 1 данного соглашения прямо указано, что право арендодателя на пересмотр размера аренднои? платы, предусмотренное пунктом 5.4. договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012 № Д-30/789), на льготную арендную плату не распространяется.

Согласно п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ, в случае, когда размер аренднои? платы является регулируемым, стороны не вправе определять ее в ином размере. 

Указанныи? вывод соответствует позиции Верховного суда, выраженнои? в определении ВС РФ № 305-ЭС22-18408 от 26.12.2022 по делу № А40-197947/21.

Учитывая изложенное, с момента завершения реставрации объекта, Обществу в силу закона не могла быть установлена иная ставка аренды, кроме льготнои? (в том числе рыночная ставка).

Инои? подход приводил бы к неправомернои? ситуации, когда восстановление арендатором объекта за собственныи? счет одновременно влечет значительное увеличение арендных платежеи? и тем самым препятствует компенсации затрат арендатора. Такои? подход противоречит целям установления мер государственнои? поддержки арендаторов, направленным на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

В силу взаимосвязанных положении? ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161- ФЗ, надлежащим ответчиком по встречному иску является АО «Дом.РФ».

Согласно ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161-ФЗ, после подписания передаточного акта № 1-12-1 от 02.04.2019 между Росимуществом и АО «Дом.РФ»:

-агентские полномочия АО «Дом.РФ» и соответствующее ограничение права собственности РФ считаются установленными;

-АО «Дом.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности арендодателя по договору аренды, заключенному в отношении объекта;

-АО «Дом.РФ» осуществило деи?ствия, направленные на досрочное расторжение договора аренды.

Таким образом, с 02.04.2019 именно АО «Дом.РФ» является организациеи?, которая в силу закона наделена полномочиями представлять интересы России?скои? Федерации и деи?ствовать от ее имени в арендных отношениях с Обществом. 

Следовательно, суд первой инстанции указал, что надлежащим Ответчиком по иску о взыскании компенсации в связи с досрочным односторонним расторжением договора аренды, является АО «Дом.РФ», в связи с чем, суд не нашел основании? для удовлетворения встречного иска и взыскания денежных средств с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве.

Кроме того, суд так же указал, что поскольку здание перешло под управление АО «Дом.РФ» безвозмездно, а денежные средства от продажи здания на торгах поступят в распоряжение АО «Дом.РФ» - именно указанное лицо является конечным выгодоприобретателем от выполненнои? Обществом реставрации.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требовании? и возражении?.

Факт производства спорных работ арендуемых объектов подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Как указал Верховныи? суд РФ, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет аренднои? платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

В настоящем случае предусмотренныи? пунктом 3.2.11 договора и пунктом 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ зачет затрат Общества в счет аренднои? платы арендодателем не производился, что стороны не оспаривают.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что в рамках настоящего дела в качестве способа компенсации затрат Общества может рассматриваться только установление льготнои? аренднои? ставки, предусмотреннои? пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ.

Льготная арендная ставка была установлена Обществу на основании положительного Заключения Министерства культуры РФ от 07.08.2013 № 6155-01- 64/12-НМ, которым Министерство подтвердило надлежащее выполнение Обществом комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729, 25 руб.

Размер льготнои? аренднои? платы был определен в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005 и зафиксирован сторонами в дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384.

Согласно пункту 1 указанного Дополнительного соглашения, новыи? льготныи? размер ежемесячнои? аренднои? платы без учета НДС составил 107 529, 90 руб.

Предыдущии? размер ежемесячнои? аренднои? платы, установленныи? дополнительным соглашением № Д-30/789 от 28.12.2012, составлял 358 433, 01 руб. (без учета НДС). Таким образом, разница между стандартнои? и льготнои? аренднои? ставкои? составила 250 903, 11 руб. в месяц.

Согласно пунктам 2 и 4 дополнительного соглашения от 29.08.2013 № Д-30/384, оно вступает в силу и должно применяться с даты его государственнои? регистрации в Росреестре. 

Согласно штампу Росреестра на соглашении, оно было зарегистрировано 13.09.2013. 

Вместе с тем пунктом 5.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012 было предусмотрено внесение аренднои? платы вперед, по 9 (девятое) число оплачиваемого месяца включительно. 

В этои? связи за сентябрь 2013 года Общество внесло арендную плату в полном размере - 358 433, 01 руб. (п/п за сентябрь 2013).

Таким образом, фактически стороны начали применять дополнительное соглашение об установлении льготнои? аренднои? платы, начиная с 01.10.2013.

Учитывая изложенное, совокупная экономия Общества за счет льготнои? ставки в период с 01.10.2013 до момента расторжения договора и возврата объекта (18.11.2021) составила: 250 903, 11 руб. * 98 месяцев = 24 588 504, 78 руб.

Исключительно указанныи? размер экономии арендатора за 8 (восемь) лет, прошедших с момента установления льготнои? аренднои? ставки, может рассматриваться в качестве способа компенсации затрат Общества на сохранение и восстановление объекта.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что общая сумма невозмещенных Обществу затрат на сохранение и восстановление объекта составляет: 233 538 729, 25 руб. - 24 588 504, 78 руб. = 208 950 224, 47 руб.

Таким образом, суд пришел к выводу, что указанная сумма затрат на проведение работ по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия подлежит взысканию с АО «Дом.РФ» в качестве убытков, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции удовлетворил встречное исковое заявление в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы апелляционной жалобы о неверной квалификации судом спорных правоотношений и отсутствии оснований для взыскания убытков противоречат закону и правовым позициям Верховного суда, изложенным в п. 25 Постановления пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 46, определениях СКЭС ВС РФ и судьи Президиума ВС РФ по настоящему делу, а также в п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2023).

Конституцией РФ гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (ст. 34, 35 и 36). Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в статье 35, Конституционный суд РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (Постановление от 16.05.2000 № 8-П).

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Учитывая изложенное, в Определении от 25.10.2022 по настоящему делу Верховный суд указал, что по смыслу ст. 34, 35, 36 Конституции РФ в истолковании КС РФ, право аренды подлежит защите в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе на основании ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ, в отсутствие нарушений со стороны арендатора. 

При этом отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ механизмов компенсации убытков само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе ГК РФ (Определения КС РФ от 04.10.2012 № 1911-О, от 23.04.2013 № 533-О, от 23.04.2015 № 915-О).

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Согласно п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 256, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ). 

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо     иметь     в     виду,     что     в     состав     реального     ущерба     входят     не     только     фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию АО «Дом.РФ» в отсутствие нарушений договора со стороны арендатора прекращает обязательства сторон по нему. 

В этой связи Верховный суд пришел к выводу, что если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

Таким образом, в настоящем случае Верховный суд дал правовую квалификацию спорным правоотношениям и прямо указал на наличие совокупности предусмотренных законом оснований для взыскания убытков, а именно:

1)         нарушение прав и законных интересов Общества – досрочное одностороннее расторжение договора аренды по требованию АО «Дом.РФ» в отсутствие нарушений со стороны Общества;

2)         наличие убытков – наличие у Общества подтвержденных затрат на сохранение и восстановление объекта в размере 233 538 729, 25 руб., не возмещенных к моменту расторжения договора;

3)         причинная связь между нарушением прав Общества и возникновением убытков - утрата Обществом возможности полностью возместить затраты в установленном законом порядке (путем зачета в счет арендной платы) в связи с досрочным расторжением договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, изменение правовой квалификации требований (в том числе со взыскания неосновательного обогащения на взыскание убытков) не является изменением предмета или основания иска, за исключением случаев, когда истец при изменении правовой квалификации изменяет также требование (предмет иска) и ссылается на иные фактические обстоятельства (основание иска). 

Указанная правовая позиция изложена в абзаце 7 п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 46. 

В настоящем случае все значимые для дела фактические обстоятельства, свидетельствующие о наличии правовых оснований для взыскания убытков, были установлены судами первой и апелляционной инстанции при первичном рассмотрении дела. В этой связи Верховный суд дал указание при повторном рассмотрении дела определить лишь последний элемент состава убытков, а именно размер подлежащих возмещению денежных средств, а также надлежащего ответчика по иску.

Согласно ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ, указания Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации, в том числе на толкование закона, изложенные в определении об отмене судебного акта, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Следует особо отметить, что изложенную в определении от 25.10.2022 правовую позицию поддержал Президиум Верховного суда в определении от 24.03.2023 и Письме заместителя Председателя Верховного суда от 24.05.2023 об отказе в передаче надзорной жалобы по настоящему делу для рассмотрения в заседании Президиума.

Указанная правовая позиция также вошла в пункт 15 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2023), согласно которому при досрочном расторжении договора аренды в отсутствие со стороны арендатора нарушений договора, арендодатель, не возместивший стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия путем зачета полной суммы затрат в счет арендной платы, обязан уплатить арендатору невозмещенную сумму.

Таким образом, правовой подход о наличии у добросовестного арендатора права на возмещение убытков, применённый СКЭС ВС РФ в настоящем деле, отражает позицию Верховного Суда по данной категории споров в целом. 

При таких обстоятельствах, доводы АО «Дом.РФ» об отсутствии правовых оснований для взыскания убытков подлежат отклонению как противоречащие положениям ст. 15 ГК РФ, правовой позиции Верховного суда РФ и ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ.

Доводы жалобы о неверном определении размера убытков противоречат правовой позиции Верховного суда по настоящему делу, а также положениям ст. 15 ГК РФ, ст. 14 Закона № 73-ФЗ и п. 11, 12 Постановления Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005.

В апелляционной жалобе АО «Дом.РФ» ссылается на неверное определение судом размера убытков и приводит два варианта их контррасчета.

Согласно первому варианту, размер убытков, по мнению АО «Дом.РФ», ограничивается периодом действия договора аренды. При таком подходе сумма убытков составит 20 072 248, 80 руб.

Между тем, указанный расчет не может быть принят во внимание, поскольку прямо противоречит правовой позиции Верховного суда по настоящему делу, а также принципу полного возмещения убытков, закрепленному в ст. 15 ГК РФ.

Статья 15 ГК РФ закрепляет основополагающий правовой принцип полного возмещения убытков лицу, право которого нарушено. Применительно к настоящему спору, Верховный Суд указал, что целью возмещения убытков, связанных с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества.

Выполнив надлежащим образом работы по восстановлению спорного объекта, Общество имело право пользоваться льготами, предусмотренными статьей 14 Закона № 73-ФЗ. 

Указанные льготы являются встречным предоставлением по отношению к затратам арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности, и направлены на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, Верховный суд сделал однозначный вывод, что при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, затраты добросовестного арендатора на восстановление объекта должны быть возмещены в полном объеме.

Указанная правовая позиция отражена также в определении судьи Президиума Верховного суда от 24.03.2023 по настоящему делу и пункте 15 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2023).

Таким образом, вопреки доводам АО «Дом.РФ», в настоящем случае закон или договор аренды не предусматривают возмещение убытков Общества в ограниченном размере, на что неоднократно указал Верховный суд (ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ).

Второй вариант контррасчета убытков, предложенный АО «Дом.РФ», предполагает деление общей суммы затрат на количество лет аренды по договору. В таком случае размер убытков, по мнению АО «Дом.РФ», не может превышать 104 125 273, 68 руб.

Между тем, такой расчет прямо противоречит п. 11 и 12 Постановления Правительства РФ № 1005, а также смыслу Закона № 73-ФЗ в истолковании Верховного суда РФ.

Согласно п. 11 Постановления Правительства РФ № 1005, компенсация (льготная аренда) рассчитывается путем снижения размера арендной ставки по договору до 0,3 ставки. 

Согласно п. 12 данного Постановления, срок в годах, на который устанавливается льготная арендная плата, определяется путем деления всей суммы затрат на разницу между договорной арендной платой и льготной арендой.

Таким образом, по смыслу закона количество лет аренды рассчитывается таким образом, чтобы арендатор мог компенсировать все понесенные затраты за счет разницы между арендной платой по договору и льготной арендой.

Противоположный подход АО «Дом.РФ», основанный на делении суммы затрат на количество лет аренды законом не предусмотрен и является ошибочным. 

При таком подходе вложение собственных средств в реставрацию объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности, являлось бы для арендаторов экономически нецелесообразным. 

При отсутствии компенсации всех понесенных затрат, инвесторы предпочли бы арендовать уже готовый к использованию объект, не обременённый обязательством по его восстановлению за свой счет.

Таким образом, второй предложенный АО «Дом.РФ» подход к определению размера убытков не может быть принят во внимание, поскольку противоречит целям установления мер государственной поддержки арендаторов, направленных на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно определил размер причиненных Обществу убытков исходя из следующего.

Как указал Верховный суд, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

В настоящем случае предусмотренный пунктом 3.2.11 договора и пунктом 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ зачет затрат Общества в счет арендной платы арендодателем не производился, что стороны не оспаривают. 

Таким образом, в рамках настоящего спора в качестве способа компенсации затрат Общества может рассматриваться только установление льготной арендной ставки, предусмотренной пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ.

Льготная арендная ставка была установлена Обществу на основании положительного заключения Министерства культуры от 07.08.2013, которым Министерство подтвердило надлежащее выполнение Обществом работ по сохранению объекта на общую сумму 233 538 729, 25 руб.

Размер льготной арендной платы был определен в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ № 1005 и зафиксирован сторонами в дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384.

Согласно пункту 1 указанного дополнительного соглашения, новый льготный размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составил 107 529, 90 руб. 

Предыдущий размер ежемесячной арендной платы, установленный дополнительным соглашением № Д-30/789 от 28.12.2012, составлял 358 433, 01 руб. (без учета НДС).

Таким образом, разница между стандартной и льготной арендной ставкой составила:

358 433, 01 руб. -    107 529, 90 руб. = 250 903, 11 руб. в месяц.

Согласно пунктам 2 и 4 дополнительного соглашения от 29.08.2013 № Д-30/384, оно вступает в силу и должно применяться с даты его государственной регистрации в Росреестре. 

Согласно штампу Росреестра на соглашении, оно было зарегистрировано 13.09.2013. 

Вместе с тем, пунктом 5.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012 было предусмотрено внесение арендной платы вперед, по 9 число оплачиваемого месяца включительно. 

В этой связи за сентябрь 2013 года Общество внесло арендную плату в полном размере - 358 433, 01 руб.

Таким образом, фактически стороны начали применять дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы, начиная с 01.10.2013.

Учитывая изложенное, совокупная экономия Общества за счет льготной ставки в период с 01.10.2013 до расторжения договора и возврата объекта (18.11.2021) составила:

250 903, 11 руб. * 98 месяцев = 24 588 504, 78 руб.

Исключительно указанный размер экономии арендатора за 8 лет, прошедших с момента установления льготной арендной ставки, может рассматриваться в качестве предусмотренного законом способа компенсации затрат Общества на сохранение и восстановление объекта.

При таких обстоятельствах, общая сумма невозмещенных Обществу затрат на сохранение и восстановление объекта составляет:

233 538 729, 25 руб. - 24 588 504, 78 руб. = 208 950 224, 47 руб.

Именно такую сумму убытков суд первой инстанции правомерно взыскал с арендодателя в пользу Общества в рамках настоящего спора. Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части не имеется.

Доводы жалобы о том, что Общество компенсировало затраты за счет разницы между рыночной стоимостью аренды объекта и льготной арендной ставкой основаны на ошибочном толковании и применении закона. В действительности после завершения реставрации Обществу в силу закона не могла быть установлена иная ставка аренды, кроме льготной (в том числе рыночная ставка).

В обоснование доводов жалобы АО «Дом.РФ» ссылается на п. 5.4. договора (в ред. допополнительного соглашения от 28.12.2012 № Д-30/789), ст. 8 Закона об оценочной деятельности и утверждает, что при отсутствии льготной арендной платы Общество было бы обязано уплачивать аренду по рыночной ставке, размер которой был бы существенно выше той, что предусмотрена договором.

Вместе с тем, АО «Дом.РФ» не учитывает, что согласно части 4 этой же статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случаях, когда размер арендной платы за пользование государственным имуществом установлен в соответствии с другими федеральными законами (в том числе в связи с передачей в аренду), рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ, юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Закона № 73-ФЗ, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным законом, имеет право на льготную арендную плату. 

Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры определяются Правительством Российской Федерации.

Анализируя нормы п. 1 и 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ, Верховный суд указал, что:

-предусмотренные данной статьей льготы являются встречным предоставлением по отношению к затратам арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности;

-в обмен на произведенные арендатором затраты ему в силу закона подлежит уменьшению размер арендных платежей на определенный срок, а если предусмотрено договором - снижается арендная плата за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

Таким образом, в случае надлежащего выполнения арендатором работ по сохранению ОКН к нему применяется не общий, а специальный порядок установления арендной платы, предусмотренный пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ. 

Указанная норма является императивной и специальной по отношению к общему правилу, предусмотренному ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

В настоящем случае Обществу в обмен на произведенные затраты была установлена льготная арендная ставка в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ № 1005. Согласно п. 11 данного Постановления, основой для исчисления льготной аренды является размер арендной платы, предусмотренный договором.

Размер льготной арендной платы был зафиксирован в доп. соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384, которое арендодатель был обязан оформить в силу требований пункта 8 Постановления Правительства РФ № 1005. 

В пункте 1 данного соглашения прямо указано, что право арендодателя на пересмотр размера арендной платы, предусмотренное пунктом 5.4. договора (в редакции доп. соглашения от 28.12.2012 № Д-30/789), на льготную арендную плату не распространяется.

Согласно п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ, в случае, когда размер арендной платы является регулируемым, стороны не вправе определять ее в ином размере. 

Указанный вывод соответствует позиции Верховного суда, выраженной в Определении № 305-ЭС22-18408 от 26.12.2022 по делу № А40-197947/2021.

Учитывая изложенное, с момента завершения реставрации объекта, Обществу в силу закона не могла быть установлена иная ставка аренды, кроме льготной (в том числе рыночная ставка).

Иной подход привел бы к неправомерной ситуации, когда восстановление арендатором объекта за свой счет одновременно влечет значительное увеличение арендных платежей и тем самым препятствует компенсации затрат арендатора. Такой подход противоречит целям установления мер государственной поддержки арендаторов, направленным на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Таким образом, доводы жалобы о том, что Общество компенсировало затраты за счет разницы между льготной арендной платой и рыночной стоимостью аренды объекта основаны на ошибочном толковании и применении закона и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

Доводы жалобы о том, арендная плата, действовавшая до установления льготной ставки в 2013 году, также являлась заниженной и компенсировала затраты арендатора, противоречат закону и представленным в дело доказательствам.

В качестве одного из доводов апелляционной жалобы АО «Дом.РФ» также ссылается на якобы заниженный размер арендной платы до оформления льготной арендной ставки в 2013 году. Между тем указанное утверждение не соответствует действительности, противоречит фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Размер арендной платы по договору до 2013 года определялся следующим образом:

1. Согласно приложению 2 к соглашению о передаче прав и обязанностей от 01.02.2006, арендная плата была установлена в размере 94 286, 35 руб. в месяц (том 1 л.д. 121-122).

Такой размер арендной платы был обусловлен двумя факторами:

-неудовлетворительным состоянием здания, о чем свидетельствует применение при расчете аренды понижающего коэффициента состояния здания - 0,4;

-невозможностью использовать объект по назначению в период выполнения работ по сохранению и восстановлению, то есть в период с 01.02.2006 по 31.12.2009.

В дальнейшем в связи с повышением нормативно установленных минимальных ставок аренды в г. Москве, размер арендной платы на основании уведомлений арендодателя8 неоднократно повышался и составлял: с 01.01.2007 по 31.03.2008 -113 066 руб. в месяц; с 01.04.2008 по 31.05.2011 - 234 208 руб. в месяц; с 01.06.2011 по 01.08.2011 - 258 306 руб. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 17.11.2011, арендная плата с 02.08.2011 была установлена в размере 358 433, 01 руб. в месяц на основании Постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 № 135-ПП9.

В связи с передачей объекта в федеральную собственность, арендодатель в лице ТУ Росимущества в г. Москве направил Обществу Дополнительное соглашение от 28.12.2012 № Д-30/789. 

Согласно п. 5.1. соглашения размер арендной платы сохранился на уровне 358 433, 01 руб. в месяц.

Далее с 01.10.2013 Обществу в силу закона была установлена льготная арендная ставка в размере 107 529, 90 руб. в месяц.

Таким образом, до оформления льготной арендной ставки в 2013 году размер арендной платы устанавливался арендодателем в лице уполномоченных органов императивно с учетом неудовлетворительного состояния здания, невозможности его использовать до завершения реставрационных работ, а после их завершения – на основании нормативных актов, регулирующих размер арендной платы за пользование публичной собственностью.

Внесение арендной платы в предусмотренном договором размере в силу п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ не может рассматриваться в качестве способа компенсации затрат арендатора. В качестве такой компенсации может рассматриваться исключительно льготная арендная плата, за счет которой Общество компенсировало 24 588 504, 78 руб.

Доводы жалобы о неправильном применении судом норм о неосновательном обогащении            противоречат            содержанию  мотивировочной части обжалуемого решения, принятого в соответствии с указаниями Верховного суда (ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, мотивировочная часть решения суда не содержит ссылок на нормы о неосновательном обогащении. 

Решение суда вынесено в полном соответствии с обязательными указаниями Верховного Суда, в том числе на толкование закона применительно к спорным правоотношениям (ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ).

Таким образом, поскольку Верховный суд квалифицировал невозмещенные затраты Общества на сохранение и восстановление объекта в качестве убытков, доводы АО «Дом.РФ» в части неосновательного обогащения не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Доводы жалобы о неправильном определении судом надлежащего ответчика несостоятельны. 

Суд пришел к правильному выводу о том, что в силу взаимосвязанных положений ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161-ФЗ, надлежащим ответчиком по встречному иску является АО «ДОМ.РФ».

Согласно ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161-ФЗ, после подписания Передаточного акта № 1-12-1 от 02.04.2019 между Росимуществом и АО «Дом.РФ»:

До 31.12.2009 года - Москомнаследие, с 01.01.2010 - Департамент имущества г.Москвы.

-агентские   полномочия   АО   «Дом.РФ»   и   соответствующее   ограничение   права собственности РФ считаются установленными;

-АО «Дом.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности арендодателя по договору аренды, заключенному в отношении объекта;

-АО  «Дом.РФ»  осуществило действия,  направленные  на  досрочное  расторжение договора аренды.

Таким образом, с 02.04.2019 именно АО «Дом.РФ» является организацией, которая в силу закона наделена полномочиями представлять интересы РФ и действовать от ее имени в арендных отношениях с Обществом. Следовательно, надлежащим Ответчиком по иску о взыскании компенсации в связи с досрочным расторжением договора аренды является АО «Дом.РФ».

Кроме того, поскольку здание перешло под управление АО «Дом.РФ» безвозмездно, при этом его стоимость существенно выросла после выполнения Обществом восстановительных работ - именно указанное лицо является конечным выгодоприобретателем от выполненной Обществом реставрации. 

В этой связи суд правомерно возложил обязанность по компенсации понесенных им затрат на АО «Дом.РФ».

При этом ссылки АО «Дом.РФ» на необходимость перечислить 50% выручки от реализации объекта в пользу ФГУП «АУИПИК» не могут служить основанием для отмены судебного акта. Возможное наличие у АО «Дом.РФ» прибыли или убытка от реализации объекта на торгах не отменяет обязанность компенсировать понесенные Обществом затраты на сохранение объекта в установленном законом порядке. 

В случае выявления экономической нецелесообразности проведения торгов, АО «Дом.РФ» не лишено права инициировать пересмотр решения Правительственной комиссии о совершении сделок с объектом в целом или же в части распределения выручки от его реализации.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2019 года по делу № А40-277613/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                   А.И. Проценко

 

Судьи:                                                                                                                      А.М. Елоев  

                        

                                                                                                                      ФИО7