ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-1388/2023

14 августа 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2023 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2023 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7415/2023) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.06.2023 по делу № А75-1388/2023 (судья Сердюков П.А.),

принятое по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВАРТА-ЭКОСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ВАРТА-ЭКО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Маунт-Инвест» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313860334000028, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 320861700044592, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304860317600012, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Кивалтон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 315432900001354, ИНН 

<

***>) 

об освобождении земельного участка от нестационарных объектов, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП 317861700046584, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО7 (ОГРНИП 320861700041632, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от Администрации города Нижневартовска – Ровенских Н.Д. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 27.01.2022 № 1-01/63Д сроком действия по 31.12.2023);

от ООО «Кивалтон» - ФИО8 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 12.07.2023 № 2 сроком действия один год); 

 

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВАРТА-ЭКОСТРОЙ», обществу с ограниченной ответственностью  «ВАРТА-ЭКО», обществу с ограниченной ответственностью «Маунт-Инвест», индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Кивалтон» об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером (КН) 86:11:0101018:218 от нестационарных объектов: нестационарного торгового объекта в виде павильона по продаже кофе «Я КОФЕ», нестационарного торгового объекта по продаже шавермы «ШАВЕРМА 24 Халял», нестационарного объекта в виде отдельно стоящего строения, не имеющего какого-либо наименования.

Определением от 13.03.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5, определением от 03.05.2023 произведена замена ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест» надлежащим - обществом с ограниченной ответственностью «Маунт-Инвест».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест».

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование апелляционной жалобы Администрация  указывает следующее:

- вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты используются под торговую деятельность, связанную с функционированием торгового центра, не имеют правового значения, поскольку имеет место нарушение не разрешенного использования земельного участка, а договора аренды; кроме того, данные объекты не являются вспомогательными по отношению к торговому центру, не являются единым с ним комплексом;

- земельный участок передан в аренду для функционирования торгового центра, следовательно, передача части участка в субаренду возможна только в связи с передачей в аренду части торгового комплекса и с согласия арендодателя участка;

- договором аренды размещение нестационарных торговых объектов (НТО) не предусмотрено;

- спорные НТО не включены в схему размещения НТО;

- соответственно, размещение на земельном участке спорных НТО является нарушением договора аренды земельного участка и требований законодательства.

В отзывах на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью «Кивалтон», общество с ограниченной ответственностью «Маунт-Инвест» (далее -  ООО «Кивалтон», ООО «Маунт-Инвест») просят решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители Администрации и ООО «Кивалтон» поддержали письменно изложенные позиции.

Представители надлежаще извещенных иных лиц, участвующих в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и ответчики (арендаторы) являются сторонами договора аренды земельного участка от 17.04.2009 № 62-АЗ, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», общей площадью 0,5548 га, кадастровый номер 86:11:0101018:218, расположенный по адресу: 

<

...> в 10А микрорайоне города, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования под незавершенный строительством объект - торговый центр с подземной автостоянкой на 60 мест.

Дополнительным соглашением от 26.05.2015 стороны уточнили, что земельный участок передается в целях использования под торговый центр с подземной автостоянкой на 60 машина мест по адресу: 

<

...> в 10 микрорайоне.

Срок аренды земельного участка по настоящему договору устанавливается с 17.04.2009 по 16.04.2058 (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 3.2.2. арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Управлением муниципального контроля администрации города 18.08.2022 проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0101018:2018, по результатам которого составлен акт контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 18.08.2022 № 14.

Из акта следует, что на земельном участке с КН 86:11:0101018:2018 размещен объект капитального строительства «Универсам Монетка», нестационарный торговый объект в виде павильона по продаже кофе «Я КОФЕ», нестационарный торговый объект по продаже шавермы «ШАВЕРМА 24 Халял», нестационарный объект в виде отдельно стоящего строения, не имеющего какого-либо наименования.

Письмом от 30.08.2022 № 36-03-Исх-3829 Департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации города Нижневартовска ответчикам направлено требование об устранении нарушений в части использования земельного участка путем освобождения земельного участка от нестационарных объектов.

Поскольку в добровольном порядке ответчики требования не исполнили, Администрация города Нижневартовска обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным по кругу лиц.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения как вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируемые общими положениями Части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах и их исполнении, главой 34 ГК РФ о договоре аренды, положениями Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обращаясь с иском, Администрация просит обязать арендаторов освободить земельный участок от нестационарных торговых объектов, ссылаясь на нарушение условий договора аренды в части целей предоставления земельного участка.

Согласно договору, первоначально земельный участок был предоставлен в целях использования под незавершенный строительством объект - торговый центр с подземной автостоянкой на 60 мест. Дополнительным соглашением от 26.05.2015 стороны уточнили, что земельный участок передается в целях использования под торговый центр с подземной автостоянкой на 60 машина мест по адресу: 

<

...> в 10 микрорайоне.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1, пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ, Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, пришел к выводу, что спорные нестационарные объекты используются под торговую деятельность, связанную с функционированием торгового центра, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), который подразумевает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5 000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Администрация в апелляционной жалобе возражает, указывая, что заявляет не о нарушении вида разрешенного использования как таковом, а о нарушении условий договора, не предусматривающих размещение НТО.

Администрация полагает, что право на пользование частью земельного участка может перейти лишь при предоставлении в аренду части торгового центра – ввиду связанности судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Однако, указанное касается случаев, когда право на пользование соответствующей частью земельного участка переходит в силу прямого указания закона, в том числе и в отсутствие отдельного договора на аренду земельного участка.

В рассматриваемом случае право пользования частью земельного участка передано по договору субаренды, такая передача может осуществляться и вне связи с передачей части здания.

Судом первой инстанции принято во внимание, что собственниками спорных нестационарных торговых объектов являются не ответчики, а третьи лица - индивидуальный предприниматель ФИО6 и индивидуальный предприниматель ФИО7.

Право на заключение договора субаренды земельного участка с указанными лицами реализовано предыдущим собственником площадей здания магазина «Монетка» - обществом с ограниченной ответственностью «Варта-Экострой» на основании протокола общего собрания собственников помещений от 28.01.2015 № 1, в соответствии с пунктом 3 которого собственники площадей утвердили форму договора на управление здания ТЦ, предусмотрев что управляющая компания вправе сдавать в аренду (субаренду) места общего пользования, а также часть земельного участка в пределах его границ свободную от здания ТЦ.

21.05.2021 протоколом общего собрания собственников ТЦ управляющей компаний утверждено ООО «Кивалтон». При этом, принято решение о предоставлении управляющей компании право сдавать в аренду места общего пользования в торговом центре, а также часть земельного участка, не занятую торговым центром в субаренду. Одновременно протоколом собрания собственники утвердили форму договора управления, в котором пунктом 3.3.6. предусмотрели аналогичное право управляющей компании совершать указанные действия с распределением вырученных средств на содержание объекта управления.

Суду представлены доказательства в виде уведомления от 06.09.2022 исх. № 51 Администрации города Нижневартовска о заключении договоров субаренды спорного земельного участка с индивидуальным предпринимателем ФИО6 от 01.05.2022 и с индивидуальным предпринимателем ФИО7 от 12.01.2022. Уведомление получено Администрацией города Нижневартовска 09.09.2022.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).

Пунктом 3.1.6. договора также предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду в пределах срока аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, что соответствует приведенным положениям закона.

Доказательства уведомления арендодателя о заключенных договорах представлены в материалы дела.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в соответствии правомочиями, предоставленными договором, арендаторы посредством заключения договоров уполномоченной ими управляющей компании с третьими лицами передали часть земельного участка в субаренду.

Администрация ссылается на нарушение ответчиками договора аренды, однако, требования к ответчикам как к арендаторам, предусмотренные пунктом 3 статьи 615 ГК РФ на случай, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, Администрация не предъявляет.

Вопреки доводам истца, положения договора не содержат прямого запрета на размещение НТО, оценка доводам о возможности в принципе сдачи части участка в субаренду дана выше; как уже отмечалось, доказательств нарушения разрешенного использования земельного участка не представлено. Заявляя о невозможности передачи ответчиками части земельного участка для размещения НТО (в чем и заключается, по ее мнению, нарушение договора), Администрация не заявляет требования о признании по приведенным ей основаниям недействительными договоров субаренды (статья 173.1 ГК РФ, на которую ссылается истец, предполагает оспоримость договора, то есть признание его недействительным в судебном порядке). Кроме того, требования о признании сделки недействительной также предъявляются к ее стороне. 

Администрацией заявлено требование об освобождении земельного участка от НТО – то есть их демонтаже, однако, данное требование предъявлено не к собственникам объектов и лицам, их разместившим.

Размещение нестационарных торговых объектов осуществлено не ответчиками, а третьими лицами.

Требование о демонтаже НТО, мотивированное нарушением положений части 1 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», размещением объектов не в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, также должно быть обращено к собственникам таких объектов, лицам, их разместившим; указанные истцом ответчики являются ненадлежащими по данному требованию.

На предложения суда первой инстанции уточнить субъектный состав и произвести замену ненадлежащих ответчиков на надлежащих индивидуального предпринимателя ФИО6 и индивидуального предпринимателя ФИО7 либо привлечь из в качестве соответчиков, истец процессуально не отреагировал, в связи с чем несет риск наступления последствий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В то же время истец не пояснил в рамках заявленного предмета иска, которым суд связан, относительно возможности исполнения судебного акта, в случае его удовлетворения, учитывая, что имущество – нестационарные объекты, которые надлежит демонтировать арендаторам (ответчикам) не принадлежат.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается суд апелляционной инстанции,  что иск по заявленным основаниям удовлетворению не подлежит, поскольку, в том числе, подан к ненадлежащим ответчикам.

В соответствии с частью 5 статьи 47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Правовым последствием предъявления требований к ненадлежащему ответчику является отказ в удовлетворении иска.

В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.06.2023 по делу № А75-1388/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко