АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9359/2023

г. Чебоксары

10 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  05.04.2024.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города  Чебоксары Чувашской Республики - Чувашии, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>

к  обществу с ограниченной ответственностью "Вета",   ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>,

о взыскании 185 553 руб. 30 коп.,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: МКУ "Земельное управление" города Чебоксары, ЧОУ "Учебно-воспитательный центр", ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при участии:

от ответчика – директора ФИО1 по паспорту, выписке из ЕГРЮЛ,

третьего лица ФИО1 по паспорту, 

от третьего лица ЧОУ "УВЦ" – директора ФИО1 по паспорту, выписке из ЕГРЮЛ,

установил:

в рамках гражданского дела №2-3420/2023 Администрация города  Чебоксары Чувашской Республики - Чувашии обратилась в суд общей юрисдикции с иском к ФИО1 о взыскании 185 553 руб. 30 коп., в том числе 165 083 руб. долга за период с 01.04.2022 по 31.12.2022, 20 470 руб. 30 коп. пени за период с 11.04.2022 по 12.12.2022.

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 314, 329, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:010111:9, предоставленным по договору  аренды земельного участка от 08.08.2012.

Протокольными определениями Московского районного суда города Чебоксары от 19.06.2023, от 21.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3, ЧОУ "Учебно-воспитательный центр".

Также в материалах гражданского дела № 2-3420/2023 в качестве третьего лица названо МКУ "Земельное управление" города Чебоксары, однако, судебного акта о привлечении данного лица к участию в деле не имеется.

Кроме того, протокольным определением Московского районного суда города Чебоксары от 18.10.2023 ответчик ФИО1 по инициативе суда заменен на общество "Вета" и привлечен в качестве третьего лица.

Определением Московского районного суда города Чебоксары от 18.10.2023 дело передано на рассмотрение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии.

Определением арбитражного суда от 10.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2 и ФИО3.

В судебном заседании представитель ответчика и третьих лиц отзывом от 09.01.2024 исковые требования не признал, указав, что долг был оплачен, об изменении арендной платы ответчик не уведомлен, стоимость аренды счел завышенной, просил истребовать отчет об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Истец и иные третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания,  явку полномочных представителей в суд не обеспечили, указания суда, изложенные в определениях от 10.01.2024, 14.02.2024, Администрацией города Чебоксары не выполнены, вопрос о замене ненадлежащего ответчика не разрешен.

Выслушав представителя ответчика и изучив материалы дела, суд установил следующее. 

08.08.2012 Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Вета" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 229/5416-М, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010111:9,  общей площадью 9905 кв.м., для эксплуатации комплекса зданий и сооружений по учебную деятельность, в том числе площадью 456 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 92 кв.м. в охранной зоне кабеля связи, площадью 201 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, расположенный по адресу: г. Чебоксары, по Московскому проспекту, 52а. 

Договор заключен до 10.04.2023 (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (пункт 2.2 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 06.09.2012.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора  согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из базовой ставки арендной платы за один кв.м. земельной площади, устанавливаемой органами местного самоуправления на один календарный год, начиная с 2007 года - исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов. Арендные платежи за использование земельного участка исчисляются с 01.08.2012. Арендная плата за период с 01.08.2012 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2012, составляет 1366 руб. 29 коп., и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы (Приложение №2 к договору). Размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

Согласно пункту 5.6 договора арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора н не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки. Не использование участка арендатором не является основанием не внесения арендной платы и не выполнения обязанностей арендатора (пункт 5.7 договора).

В претензии от 19.02.2022 №29/08-10204, направленной ответчику 19.12.2022, истец просил в 30-дневный срок оплатить 165 083 руб. долга за период с 01.04.2022 по 31.12.2022, 20 470 руб. 30 коп. пени за период с 11.04.2022 по 12.12.2022.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – Постановление № 11), покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце 2 пункта 14 Постановления № 11, разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Заключения нового договора аренды, внесения изменений в прежний договор аренды не требуется, правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Договор аренды  от 08.08.2012 заключен  с обществом "Вета" как с собственником здания № 21:01:010111:157 и иных вспомогательных сооружений, расположенных на спорном земельном участке,  в целях организации учебной деятельности.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, в пределах вышеуказанного земельного участка расположено нежилое двухэтажное кирпичное здание с кадастровым номером 21:01:01011:157 площадью 1818,5, с 14.09.2020 принадлежащее на праве собственности ФИО3 (2/3 доли), ФИО1 (1/6 доли), с 04.04.2018 ФИО2 (1/6 доли). 

Право собственности на иные сооружения по данным реестра за кем-либо не зарегистрировано, однако, они используются в комплексе с основным зданием (по утверждению ФИО1 сооружения являются временными, представляют из себя веранды и прочие вспомогательные объекты).

Следовательно, как минимум с 14.09.2020 общество "Вета" не является собственником основного объекта недвижимости, расположенного на участке, а, соответственно, и арендатором земельного участка по договору аренды земельного участка от 08.08.2012 №229/5416-М, и у него не возникла обязанность по внесению арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, в 2022 году.

Такое право аренды, возникшее у общества "Вета" из упомянутого договора, ввиду перехода права собственности на здание № 157, также перешло к физическим лицам – собственникам этого объекта недвижимости ФИО3, ФИО1, ФИО2

Именно указанные лица  в спорный период 2022 года являлись арендаторами  земельного участка № 21:01:010111:9.

При этом заключение дополнительных соглашений или нового договора аренды, исходя из приведенных выше разъяснений высших судебных инстанций и норм права,  в данном случае не требовалось, поскольку имела место перемена лиц  в обязательстве в силу закона.

По изложенным причинам, надлежащими ответчиками по заявленному требованию являются собственники здания – физические лица, являющиеся также арендаторами спорного земельного участка,  а не общество "Вета".

Суд неоднократно предлагал истцу определиться с составом надлежащих ответчиков по иску с учетом нахождения здания в спорный период в собственности трех физических лиц и положений абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, истец  о замене ненадлежащего ответчика не просил.

Поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику суд находит требование истца подлежащим отклонению.

Кроме того, третьим лицом ФИО1 в качестве доказательств внесения платы по договору в материалы дела представлен чек по операции от 25.01.2022 на сумму 3000 руб. (л.д. 42).

Доказательств уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы ввиду ее расчета по рыночной стоимости истец суду также не представил.

Государственную пошлину суд в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

О.А. Коркина