56/2023-102968(1) 

 ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-16334/2023

Дело № А41-44408/18

24 октября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2023 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Мизяк В.П., судей Епифанцевой С.Ю., Муриной В.А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в заседании: от ИП ФИО2 - ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2021, 

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО4, представитель по доверенности от  10.01.2023; (веб-конференция),  

от конкурсного управляющего ООО «Ваш город» ФИО5 – представитель не явился,  извещен надлежащим образом,  

от иных лиц, участвующих в деле - представители не явились, извещены надлежащим образом,  рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя  ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской  области от 14 июля 2023 года по делу № А41-44408/18 по заявлению Публично-правовой  компании «Фонд развития территорий» о признании торгов с участием ИП ФИО2  недействительными, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ваш город»,  

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018г. ООО «Ваш город»  признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. В  отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.08.2021 конкурсным  управляющим должником утвержден ФИО5.  

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» обратилась в арбитражный суд  с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника – офиса  продаж по адресу: 

<

...> на  земельном участке с кадастровым номером 50:21:0030210:1000.  

Определением суда от 12.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены организатор торгов  ООО «Флагман Эстейт», оператор электронной торговой площадки АО «Российский  аукционный дом».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2023 года заявление  Фонда развития территорий удовлетворено. Суд признал недействительными торги,  

оформленные Протоколом № РАД-255352 от 12.05.2021, а также договор купли-продажи  имущества по итогам торгов от 31.05.2021 № РАД255352, заключенный между ООО «Ваш  город» и ИП Петровским В.В. Возложил на ИП Петровского В.В. обязанность возвратить ООО  «Ваш город» нежилое здание - офис продаж по адресу: Московская обл., Ленинский район, г.  Видное, ул. Святослава Рихтера на земельном участке с кадастровым номером  50:21:0030210:1000.  

Суд также обязал ООО «Ваш город» возвратить ИП ФИО2 денежные средства  в сумме 4 684 700 руб.  

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП ФИО2  подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, как принятое при неправильном  применении норм материального и процессуального права.  

ППК «Фонд развития территорий» и конкурсный управляющий ООО «Ваш город»  ФИО5 представили отзывы, в которых просят отказать в удовлетворении апелляционной  жалобы.  

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность  применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального  права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268,  270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы  апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.  

Представитель ППК «Фонд развития территорий» возражал против удовлетворения  апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц,  участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,  в том числе публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте  «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства,  обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда  первой инстанции.  

Согласно ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела  о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или  другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые  указаны в настоящем Федеральном законе.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах,  связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности  (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил,  установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску  заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность  договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.  

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их  недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим  торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов  означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной  по результатам торгов.  

В связи с этим, требование арбитражного управляющего и любого другого  заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества  должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до  завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по  правилам главы III.1 Закона о банкротств  

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от  27.03.2019 года удовлетворено заявление ППК «Фонд защиты прав граждан – участников  долевого строительства» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав ООО «Ваш  город» на земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Видный город», со  всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, прав на проектную  документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства  ООО «Ваш город» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр  требований участников строительства.  

Определением суда от 08.04.2019 года Фонду переданы имущество и обязательства  застройщика ООО «Ваш город» перед участниками строительства о передаче помещений,  включенные в реестр требований участников строительства.  

На основании вышеуказанных определений суда 11.04.2019 года между ООО «Ваш город»  и Фондом заключен договор передачи земельных участков с находящимися на них  неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика.  

В соответствии с п. 1.2.1 указанного договора Фонду передано право аренды земельного  участка с кадастровым номером 50:21:0030210:1000.  

Право аренды принадлежит застройщику на основании соглашения об уступке прав  аренды земельного участка от 12.12.2011, заключенного между застройщиком и ООО  «Компания «Сухановская слобода».  

31.05.2021 между ООО «Ваш город» в лице конкурсного управляющего ФИО6  и ИП ФИО2 заключен договор № РАД-255352 купли-продажи «Офиса продаж»,  расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0030210:1000.  

Обращаясь с настоящим заявлением, Фонд развития территорий указал, что в рамках дела   № А41-83453/21 по результатам проведённой судебной экспертизы «Офис продаж» признан  недвижимым имуществом.  

Заявитель считает, что в результате проведения указанных торгов были нарушены права  Фонда, поскольку на основании определения суда от 27.03.2019 года и договора передачи  земельного участка Фонду передан земельный участок с кадастровым номером  50:21:0030210:1000 с находящимися на нем всеми неотделимыми улучшениями.  

Таким образом, «Офис продаж» передан Фонду в 2019 году и не мог быть реализован  конкурсным управляющим.  

Удовлетворяя заявленные Фондом требования, суд первой инстанции посчитал их  обоснованными.  

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд поддерживает указанный  вывод суда первой инстанции.  

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных  законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в  течение одного года со дня проведения торгов.  

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: - кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; - на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; - продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; 

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие  неправильное определение цены продажи;  

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного  с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.  

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что предъявление требования о  признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании  недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.  

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов  земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками  объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.  

В силу п. 4 ст. 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на  земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за  исключением случаев, прямо указанных в данной норме.  

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного  законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения,  сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.  

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения,  сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без  находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем  объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.  

Согласно ст. 447 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное  не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.  

Договор заключается с лицом, выигравшим торги. 

В случаях, указанных в данном кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или  имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.  

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны  судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня  проведения торгов.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного  с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167  названного кодекса.  

Определением суда от 27.03.2019 года удовлетворено заявление ППК «Фонд защиты прав  граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) о намерении стать  приобретателем прав ООО «Ваш город» на земельный участок, предназначенный для  строительства ЖК «Видный город», со всеми неотделимыми улучшениями на указанном  земельном участке, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее  изменения, и исполнить обязательства ООО «Ваш город» перед участниками строительства,  требования которых включены в реестр требований участников строительства.  

Определением суда от 08.04.2019 года Фонду переданы имущество и обязательства  застройщика ООО «Ваш город» перед участниками строительства о передаче помещений,  включенные в реестр требований участников строительства.  

На основании указанного определения суда 11.04.2019 года между ООО «Ваш город» и  Фондом заключен договор передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми  улучшениями и обязательств застройщика.  

В соответствии с п. 1.2.1 указанного договора Фонду передано право аренды земельного  участка с кадастровым номером 50:21:0030210:1000.  

Право аренды принадлежит застройщику на основании соглашения об уступке прав  аренды земельного участка от 12.12.2011 г., заключенного между застройщиком и ООО  «Компания «Сухановская слобода».  

В рамках дела № А41-83453/21 по иску Фонда развития территорий к ИП ФИО2 о сносе самовольной постройки с учетом заключения судебной экспертизы от 10.08.2022 г.  офис продаж признан объектом недвижимого имущества  

Таким образом, Фонду передан земельный участок с кадастровым номером  50:21:0030210:1000 с находящимися на нем всеми неотделимыми улучшениями, включая  расположенный на земельном участке офис продаж, который не мог быть реализован  конкурсным управляющим ООО «Ваш город» отдельно от прав на земельный участок.  

В данном случае при проведении торгов имуществом должника объект недвижимого  имущества в составе офиса продаж был реализован отдельно от земельного участка, на котором  он находится, в нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта  недвижимого имущества.  

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК  РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд  согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости признания договора купли-продажи офиса продаж № РАД-255352 от 31.05.2021, заключенного по результатам  состоявшихся торгов, недействительным (ничтожным) в силу пункта 2 статьи 168 ГКРФ как  нарушающего требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 3емельного кодекса  РФ, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязанности ИП  ФИО2 возвратить ООО «Ваш город» офис продаж и обязанности ООО «Ваш город»  возвратить ИП ФИО2 уплаченные им денежные средства в сумме  4 684 700 руб.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя  ФИО2, о том, что он не знал и не мог знать о наличии прав  Фонда в отношении офиса продаж, так как не было зарегистрировано никаких ограничений и  обременений, спорное имущество приобретено им на торгах, оплата произведена им в полном  объёме, отклонены арбитражным апелляционным судом.  

В соответствии с приложением № 1 к Положению от 20.11.2020 о порядке, сроках и  условиях продажи имущества ООО «Ваш город» подлежало выставлению на торги следующее  имущество:  

- Устройство для резки бетона, - ТП КТПТО-80А «КаВик», - Электроподстанция, - ТП КТПТО-80А «Ратон», - Мобильная контейнерная котельная. 

Другого имущества, подлежащего выставлению на торги, данное приложение не  содержит.  

В качестве приложения к ходатайству конкурсного управляющего ООО «Ваш город» об  утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества было представлен  отчет об оценке имущества № НД-1901181/1 от 13.03.2019.  

Согласно данному отчету «Офис продаж (245 кв.м.), Московская область, Ленинский  район, Видное» оценен как движимое имущество.  

Более того, каких-либо иных характеристик данного объекта, в том числе привязка к  земельному участку, на котором расположен «Офис продаж», фотографии объекта, отчет не  содержит.  

Фонд обратился в арбитражный суд с иском к ИП ФИО2 об обязании  освободить земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:1000 от расположенного  на нем «Офиса продаж» путем его демонтажа.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2022 г. по делу   № А41-83453/21 по ходатайству ИП Петровского В.В. судом назначена экспертиза.  

В соответствии с заключением эксперта от 12.07.2022 здание «Офис продаж»,  расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0030210:1000, является  объектом капитального строительства, прочно связанным с землей.  

Согласно решению Арбитражного суда Московской области от 16.01.2023 по делу   № А41-83453/21 спорное строение признано объектом недвижимого имущества.  

Таким образом, при проведении торгов имуществом должника объект недвижимого  имущества в составе офиса продаж был реализован отдельно от земельного участка, на котором  он находится, в нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта  недвижимого имущества.  

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том,  что договор купли-продажи офиса продаж № РАД-255352 от 31.05.2021, заключенный между  ООО «Ваш город» и ИП Петровским В.В по результатам состоявшихся торгов, является  ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ как нарушающий требования подпункта 5 пункта  1 статьи 1, пункта 4 статьи 353 ГК РФ, вне зависимости от того, имеются ли основания для  признания недействительными самих торгов.  

При разрешении настоящего заявления ППК «Фонд развития территорий» в суде первой  инстанции ИП ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.  

Суд первой инстанции отказал в применении исковой давности. 

Ответчик в апелляционной жалобе не согласен с указанным выводом суда первой  инстанции.  

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении  последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки  недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по  указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в  случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо  узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для  лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня  начала исполнения сделки.  

Как следует из материалов дела, при организации и проведении торгов конкурсным  управляющим опубликовано сообщение о реализации офиса продаж без отнесения его к  объектам недвижимого имущества, он был включен в раздел «иное имущество».  

Данный объект не был поставлен на кадастровый учет, право собственности должника на  него не зарегистрировано в установленном законом порядке.  

О наличии неотделимой связи с земельным участком и отнесении офиса продаж к  недвижимому имуществу заявитель узнал в ходе судебного разбирательства по делу   № А41-83453/21.  

Вступившим в законную силу решением суда от 16.01.2023 г. по указанному делу  установлено следующее.  

Согласно представленному заключению эксперта расположенное на земельном участке с  кадастровым номером 50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж» является прочно связанным с  землей объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного  ущерба невозможно.  

Согласно заключению экспертов угрожающие жизни и здоровью граждан нарушения  градостроительных, строительных, санитарных противопожарных и иных норм и правил,  допущенные при возведении строения, расположенного на земельном участке КН  50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж» отсутствуют.  

Таким образом, в судебном порядке установлено, что спорное строение является объектом  недвижимого имущества.  

Определениями Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 и от 08.04.2019 по  делу № А41-44408/18 Фонду переданы имущество и обязательства Общества перед  застройщиками.  

На основании указанного определения между Обществом и Фондом заключен договор  передачи земельных участков и находящихся на них неотделимых улучшений.  

В соответствии с п. 1.2.1 указанного договора Фонду передано право аренды на земельный  участок 50:21:0030210:1000 со всеми неотделимыми улучшениями, возведенными Обществом на  земельном участке строениями.  

Таким образом, именно Фонд с 08.04.2019 г. в силу закона приобрел право аренды на  земельный участок и права на все недвижимое имущество, расположенное на земельном  участке".  

В иске к ИП ФИО2 о сносе офиса продаж Фонду отказано. 

С учетом изложенного даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда  Московской области от 16.01.2023 по делу № А41-83453/21, арбитражный апелляционный суд  пришел к выводу о том, что срок исковой давности Фондом не пропущен.  

В суд с настоящим заявлением Фонд обратился 27.12.2022 г. в пределах срока исковой  давности.  

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или  несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).  

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП  ФИО2 и отмены обжалуемого судебного акта нет.  

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2023 года по делу   № А41-44408/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд  Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его  принятия.  

Председательствующий В.П. Мизяк 

Судьи С.Ю. Епифанцева  

 В.А. Мурина