ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

23.03.2023                                                                          Дело № А41-3619/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 23.03.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от ООО «Ступфарм»: ФИО1 по дов. от 23.01.2023,

от ООО «Малкс»: ФИО1 по дов. от 23.01.2023,

от ООО «Катюша»: ФИО1 по дов. от 11.06.2021,

от ООО «Ларус»: ФИО1 по дов. от 11.06.2021,

от Администрации городского округа Ступино Московской области: ФИО2 по дов. от 30.12.2022,

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области: не явился, извещен,

от МАУ «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа Ступино Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 по делу № А41-3619/2022

по исковому заявлению ООО «Ступфарм», ООО «Малкс», ООО «Катюша», ООО «Ларус»

к Администрации городского округа Ступино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области

об урегулировании преддоговорного спора путем определения условий договора купли-продажи муниципального имущества

третье лицо: Муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ступфарм", общество с ограниченной ответственностью "Малкс", общество с ограниченной ответственностью "Катюша", общество с ограниченной ответственностью "Ларус" (далее - соистцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - ответчик), с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий: установить условия договора купли-продажи муниципального имущества на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 92/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Катюша", внеся в него следующие изменения: - пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет; - пункт 4.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.1 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.2 договора - изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (дата вступления в законную силу судебного акта по определению условий договора); - пункт 4.4 договора слова: "...в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)..." заменить словами: "...в сроки, установленные договором"... - далее по тексту договора; - пункт 6.1 договора - изложить в следующей редакции: передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента заключения договора; - пункт 6.5 договора - изложить в следующей редакции: До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе отчуждать и/или обременять имущество без согласия продавца на основании норм действующего законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи. - пункт 7.2.7 договора - исключить из текста договора; - пункт 9.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 10.3 договора - исключить из текста договора; - приложение № 1 к договору (График платежей) - исключить из текста договора. - Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в следующей редакции: График платежей по договору № 92/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Катюша", поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от 11.03.2022. Установить условия договора купли-продажи муниципального имущества на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 93/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Ларус", внеся в него следующие изменения: - пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет; - пункт 4.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.1 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.2 договора - изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (дата вступления в законную силу судебного акта по определению условий договора); - пункт 4.4 договора слова: "...в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)..." заменить словами: "...в сроки, установленные договором"... - далее по тексту договора; - пункт 6.1 договора - изложить в следующей редакции: передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента заключения договора; - пункт 6.5 договора - изложить в следующей редакции: До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе отчуждать и/или обременять имущество без согласия продавца на основании норм действующего законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от продавца к покупателю в момент его передачи; - пункт 7.2.7 договора - исключить из текст договора; - пункт 9.3 договора - исключить из текста договора;- пункт 10.3 договора - исключить из текста договора; - приложение "№ 1 к договору (График платежей) - исключить из текста договора. - Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в следующей редакции: График платежей по договору № 93/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Ларус", поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от 11.03.2022. Установить условия договора купли-продажи муниципального имущества на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 94/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Катюша", ООО "Ларус", ООО "Малкс", ООО "Ступфарм", внеся в него следующие изменения: - пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. - пункт 4.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.1 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.2 договора - изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного акта по определению условий договора); - пункт 4.4 договора слова: "...в сроки, установленные графиком платежей (приложение № 1 к договору)..." заменить словами: "...в сроки, установленные договором"... - далее по тексту договора; - пункт 6.1 договора - изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента заключения договора; - пункт 6.5 договора - изложить в следующей редакции: до момента выполнения покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе отчуждать и/или обременять имущество без согласия Продавца на основании норм действующего законодательства.

Риск случайной гибели имущества переходит от продавца к покупателю в момент его передачи: - пункт 7.2.7 договора - исключить из текста договора; - пункт 9.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 10.3 договора - исключить из текста договора; - приложение № 1 к договору (График платежей) - исключить из текста договора; - приложение № 2 к договору (График платежей) - исключить из текста договора; - приложение № 3 к договору (График платежей) - исключить из текста договора; - приложение № 4 к договору (График платежей) - исключить из текста договора. - Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в следующей редакции График платежей по договору № 94/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО "Катюша", ООО "Ларус", ООО "Малкс", ООО "Ступфарм", поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от 11.03.2022 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Ступино Московской области обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области и третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Отводов составу суда жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Ступино Московской области доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель соистцов против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу № А41-24672/20 по иску ООО "Малкс" признан незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области, оформленный письмом от 13.04.2020 № И2-21/2114.

На Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить действия по заявлению ООО "Малкс" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 137,80 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 137,80 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, направить ООО "Малкс" проект договора купли-продажи указанного выше нежилого помещения.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020 по делу № А41-24672/20 принят отказ ООО "Малкс" от заявления в части требований, касающихся выкупа помещений № 1, 2, 10, 21, 22, 23, 32, 33 (места общего пользования), общей площадью 43,7 кв. м, являющихся частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:004013:2985, расположенного на 1-ом этаже в здании по адресу: 

<

...>. пом. 1.

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу № А41-24672/2020 в части удовлетворения указанных требований отменено, производство по этим требованиям - прекращено. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.07.2020 по делу № А41-15768/2020 по иску ООО "Ступфарм", на Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить действия по заявлению ООО "Ступфарм" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью общей площадью 113,8 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, направить ООО "Ступфарм" проект договора купли-продажи указанного выше нежилого помещения.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 по делу № А41-15768/2020 принят отказ ООО "Ступфарм" от заявления в части требований, касающихся выкупа помещений № 1, 2, 10, 32, 33 (места общего пользования), общей площадью 34,5 кв. м, являющихся частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:004013:2985, расположенного на 1-ом этаже в здании по адресу: 

<

...>. пом. 1.

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.07.2020 по делу № А41-15768/2020 в данной части отменено, производство по делу в данной части прекращено. Признан незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области в реализации преимущественного права ООО "Ступфарм" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 79,30 кв. м (помещения № 3, 20, 34), которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>.

На Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить юридически значимые действия, установленные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-24672/2020 Администрацией городского округа Ступино Московской области 25.10.2021 издано постановление № 2913-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

...>".

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Ступино Московской области от 04.03.2021 № 529/55, - Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области является отраслевым органом администрации городского округа Ступино Московской области, который наделен собственными полномочиями по решению вопросов координации и регулирования деятельности в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом.

В соответствии с пунктом 3.1.8. указанного положения Комитет осуществляет от имени городского округа Ступино Московской области управление и распоряжение муниципальным имуществом, заключает в отношении указанного имущества договоры и совершает сделки в соответствии с действующим федеральным законодательством, законодательством Московской области, нормативными правовыми актами городского округа Ступино Московской области.

Письмом от 01.02.2022 № 150исх-И2-21/401 в адрес ООО "Малкс" направлен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, предметом которого является муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 94,1 кв. м, расположенное на 1-ом этаже в здании (номера на поэтажном плане технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером N 298:084-3220/I: № 4 (площадь 40,6 кв. м), № 5 (площадь 31,1 кв. м) и № 31 (площадь 22,4 кв. м)), которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,8 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Ступино, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65, пом. I.

Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15768/2020 Администрацией городского округа Ступино Московской области 25.10.2021 издано постановление № 2914-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

...>".

Письмом от 02.02.2022 № 150исх-И2-21/409 в адрес ООО "Ступфарм" направлен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, предметом которого является муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 79,3 кв. м, расположенное на 1-ом этаже в здании (номера на поэтажном плане технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером № 298:084-3220/I: № 3 (площадь 67,5 кв. м), № 20 (площадь 1,3 кв. м) и № 34 (площадь 10,5 кв. м)), которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,8 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Ступино, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65, пом. I.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2021 муниципальное образование "Городской округ Ступино Московской области" является собственником нежилого помещения общей площадью 891,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Данное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет. 11.08.2021 ООО "Катюша", ООО "Ларус", ООО "Ступфарм", ООО "Малкс" обратились в Администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о совместной реализации преимущественного права приобретения арендуемых нежилых помещений (с разбивкой частей), являющихся частями нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>.

По результатам рассмотрения данного совместного заявления Администрация городского округа Ступино Московской области письмом от 08.09.2021 № 1105исх-М сообщила что в отношении заявлений ООО "Катюша", ООО "Ларус" принято положительное решение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилое помещение общей 145,0 кв. м, (ООО "Катюша") и общей площадью 51,8 кв. м (ООО "Ларус"), расположенные по адресу: 

<

...>, которые являются частью нежилого помещения общей площадью 891,8 кв. м, с кадастровым номером 50:33:0040133:2985, и с учетом изложенного, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области обеспечит заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Администрация городского округа Ступино Московской области примет решение об условиях приватизации имущества; Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направит в адрес ООО "Катюша" и ООО "Ларус" проекты договоров купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Указанным письмом в отношении реализации преимущественного права ООО "Катюша", ООО "Ларус", ООО "Ступфарм" и ООО "Малкс" Администрация городского округа Ступино Московской области сообщила о том, что не возражает в реализации преимущественно права выкупа в долевую собственность, пропорционально площадям арендуемого муниципального имущества - общей площадью 300,4 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, которые являются частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985. 28.09.2021 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 2643-п "Об образовании нежилых помещений путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985".

24.11.2021 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 3239-п "Об изъятии муниципального имущества из оперативного управления МАУ "ЕСЦ", пунктом 1.1 которого предусмотрено изъятие из оперативного управления МАУ "ЕСЦ" нежилого помещения площадью 891,80 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 50:33:0040134:2985.

11.03.2022 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 723-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>", пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществление возмездного отчуждения в собственность ООО "Ларус" муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 51,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1168-3/1121 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "РР Групп" составляет 2 551 730 руб. 59 коп., без учета НДС.

11.03.2022 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 722-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>", пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществление возмездного отчуждения в собственность ООО "Катюша" муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 145,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1168-2/1121 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "РР Групп" составляет 6 960 535 рублей 32 копейки, без учета НДС. 11.03.2022 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 724-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, ул. Андропова, д. 65, пом.1", пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществить возмездное отчуждение в долевую собственность, в долях в праве, пропорционально площади арендуемого муниципального имущества ООО "Катюша", ООО "Ларус", ООО "Ступфарм", ООО "Малкс" муниципального имущества - нежилое помещение (мест общего пользования) общей площадью 300,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, ул. Андропова, д. 65, пом.1, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1168-4/1121 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "РР Групп" составило 13 883 500 руб., без учета НДС.

01.04.2022 постановление об условиях приватизации муниципального имущества и договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа получен на руки директором ООО "Катюша" и ООО "Ларус" ФИО3, о чем имеется расписка в получении.

Также 01.04.2022 постановление об условиях приватизации муниципального имущества и договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (мест общего пользования) в общую долевую собственность получены на руки директорами ООО "Катюша", ООО "Ларус" ФИО3 и ООО "Ступфарм", ООО "Малкс" ФИО4, о чем имеется расписка в получении. 04.04.2022 в Администрацию городского округа Ступино Московской области поступили протоколы разногласий по договорам купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 N 92/22 (ООО "Катюша"), № 93/22 (ООО "Ларус"), 94/22 (ООО "Ступфарм", ООО "Малкс", ООО "Катюша", ООО "Ларус"), в которых ООО "Ступфарм", ООО "Малкс", ООО "Катюша", ООО "Ларус" просят урегулировать разногласия по следующим пунктам: - пункт 4.1 договора (ООО "Катюша") изложить в следующей редакции: Цена продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 6 630 936 руб. 37 коп.;- пункт 4.1 договора (ООО "Ларус") изложить в следующей редакции: Цена продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 2 368 845 руб. 08 коп.; - пункт 4.1 договора (ООО "Ступфарм", ООО "Малкс", ООО "Катюша", ООО "Ларус") изложить в следующей редакции: Цена продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 13 737 472 руб. 24 коп.; - пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет; - пункт 4.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.1 договора - исключить из текста договора; - пункт 4.3.2 договора изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на 08.09.2021; - пункт 6.1 договора - изложить в следующей редакции: Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента заключения договора; - пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции: До момента выполнения покупателем залоговых обязательств Покупатель вправе отчуждать и/ или обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от продавца к покупателю в момент его передачи; - пункт 7.2.7 договора - исключить из текста договора; - пункт 9.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 10.3 - исключить из текста договора.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, - имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В процессе рассмотрения спора соистцы согласились с оценкой рыночной стоимости нежилого помещения, выполненной ООО "РР Групп", в связи с чем цена продажи имущества: по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 92/22 составила - 6 960 535 руб. 32 коп.; по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 93/22 составила - 2 551 730 руб. 59 коп.; по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 94/22 составила - 13 883 500 руб.

Таким образом, разногласия относительно цены продажи имущества по договорам купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 №№ 92/22, 93/22 и 94/22 отсутствовали.

Соистцами предложена редакция пункта 4.2 договоров от 11.03.2022 №№ 92/22, 93/22 и 94/22 (далее - договоров) "Обязанность по оплате имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет"; пункт 4.3 договоров исключить; пункт 4.3.1 договоров исключить; предложена редакция пункта 4.3.2 договоров "На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного акта по определению условий договора)"; предложена редакция пункта 4.4 договоров "...в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)..." заменить словами: "...в сроки, установленные договором"... - далее по тексту договоров.

Согласно пункту 1.2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

Суд первой инстанции установил, что редакция соистцов соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Имеющиеся условия сами по себе не ущемляют прав соответчиков, в связи с чем суд первой инстанции счел необходимым пункт 4.2 договоров изложить в редакции истца.

Согласно пункту 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

До настоящего времени указанное объявление опубликовано не было в официальных печатных средствах массовой информации, уполномоченных публиковать муниципальные правовые акты органов местного самоуправления городского округа Ступино.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что пункт 4.3.2 договоров подлежит изложению в следующей редакции "На сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату принятия Арбитражным судом Московской области решения по делу № А41-3619/22".

Одновременно с изменением пункта 4.3.2 договоров подлежат исключению из текста договоров приложения к договору - графики платежей.

Судом первой инстанции также установлено, что Пункт 4.3 и пункт 4.3.1 из договоров подлежит исключению, так как положения статьи 5 Закона № 159-ФЗ понятия "первоначальный платеж" не содержат, в связи с чем оплата имущества должна производиться равными долями (Основной долг) плюс начисленные проценты ежемесячно в течение 60 месяцев с даты возникновения права собственности на имущество у соистцов.

Также судом первой инстанции установлено, что пункт 4.4 договоров подлежит изложению в следующей редакции: "В случае неуплаты стоимости имущества в сроки, установленные графиком платежей (приложение № 1 к договору), покупатель уплачивает продавцу пени, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".

Как установлено судом первой инстанции, графики платежей к договорам подлежат изложению в предложенной соистцами редакции.

Соистцами предложена редакция пункта 6.1 договоров: передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента заключения договора. Спорное имущество находится во владении соистца на основании договоров аренды, заключенного с МАУ "ЕСЦ".

По общему правилу, имущество, являющееся объектом договора купли-продажи, покупателю передает продавец.

Таким образом, суд первой инстанции установил, что передача имущества должна осуществляться на основании акта, подписанного продавцов и покупателем соответственно.

По мнению суда первой инстанции предложенная истцом редакция пункта 6.1 договоров является правомерной.

Соистцами предложена редакция пункта 6.5 договоров: до момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе отчуждать и/или обременять имущество без согласия продавца на основании норм действующего законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от продавца к покупателю в момент его передачи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением Сторон, риск случайной гибели вещи лежит на Покупателе с момента заключения Договора купли-продажи (статья 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенная истцом редакция пункта 6.5 договоров является правомерной.

Пунктом 7.2.7 договоров в редакции ответчиков предусмотрена следующая обязанность покупателя: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость, на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Соистцы просили указанный пункт договора исключить полностью.

В связи с изложенным суд первой инстанции учитывая, что поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 4.4 договоров, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе № 159-ФЗ, полагается возможным пункт 7.2.7 исключить из текста договоров.

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что пункты 9.3 и 10.3 договоров противоречат требованиям действующего гражданского законодательства и подлежат исключению из договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При изучении текста направленных проектов договора судом первой инстанции было правомерно установлено, что их содержание не соответствует условиям действующего законодательства, в связи с чем Истцы подготовили и направили в адрес третьего лица протоколы разногласий к указанным договорам.

Протоколами разногласий от 28.04.2022 Администрация городского округа Ступино Московской области отказалась от согласования условий договоров в редакции протоколов разногласий, представленных истцами, при этом в отношении каждого спорного пункта договора ответчиком представлено нормативно-правовое обоснование.

По пункту 4.2 договоров установлено: в пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, - право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, - исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, вплоть до момента регистрации права собственности на выкупаемое имущество у истцов сохраняется обязательства по внесению арендной платы на основании договора аренды этого же имущества, заключенного с МАУ "ЕСЦ". Внесение выкупных платежей одновременно с арендной платой за одно и то же имущество противоречит действующему законодательству.

Таким образом, обязательство по внесению выкупной платы не может возникнуть ранее прекращения обязательства по внесению арендной платы.

По пункту 4.3.1 договора ответчик ссылался на Административный регламент, утв. Постановлением Администрации городского округа Ступино № 4231-п от 19.11.2018, однако положения статьи 5 Закона № 159-ФЗ понятия "первоначальный платеж" не содержат, в связи с чем требование о первоначальном платеже противоречит Закону № 159-ФЗ.

Материалами дела установлено, что оплата имущества должна производиться равными долями (Основной долг) плюс начисленные проценты ежемесячно в течение 60 месяцев с даты возникновения права собственности на имущество у истцов.

По пункту 4.3.2 договоров истцы полагали, что ставка процентов по договору не может рассчитываться из учетной ставки Банка России по состоянию на 11.03.2022, так как данная дата выбрана Ответчиком произвольно и не является ни датой подписания договора (вопреки предложенной им же редакции договоров) ни датой опубликования объявления о продаже спорного имущества в порядке, предусмотренным пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Учетная ставка Банка России по состоянию на 11.03.2022 составляла 20% и носила экстраординарный, заградительный характер, и ее введение было вызвано рядом общеизвестных событий, в том числе в экономической сфере.

По пункту 6.1 договоров установлено: материалами дела установлено, что спорное имущество находится во владении истцов на основании договоров аренды, заключенных с МАУ "ЕСЦ".

По общему правилу, имущество, являющееся объектом договора купли-продажи, покупателю передает продавец.

Таким образом, передача имущества должна осуществляться на основании акта, подписанного истцами и ответчиком соответственно.

По пункту 7.2.7 договоров установлено: Позиция ответчика о том, что права залогодателя по пользованию объектом залога регулируются ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе с тем, редакция пункта 6.5 договоров, предложенных ответчиком, противоречит статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как указанная правовая норма ограничивает право отчуждения предмета залога, тогда как в редакции договоров, предложенных истцами указано на ограничение права распоряжения предметом залога.

Пункт 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер, т.е не устанавливает обязанности по страхованию имущества, поэтому предложения по включения указанного пункта в текст договоров противоречит Закону № 159-ФЗ.

По пункту 9.3 договоров установлено: в отношении пункта 9.3 договоров ответчик ссылался на административный регламент, однако вводимое ограничение на возврат денежных средств ущемляет права покупателя, не предусмотрено ни одним нормативно-правовым актом, и является неправомерным.

В отношении включения в текст договоров графиков платежей установлено: Условия и порядок оплаты выкупаемого имущества определяется условиями договоров.

Включенные в состав договоров графики платежей с указанием сумм носят справочный характер и предназначены для более наглядного отображения расчетов сторон по договорам.

На включении в состав договоров графиков платежей в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции настаивал ответчик, в связи с чем истцы по существу согласились с позицией ответчика и также просили включить в текст договоров графики платежей.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями  284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 по делу № А41-3619/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

И.В. Лазарева