Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-61119/16-60-523

15 сентября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 25.06.2016г. №02/2016, ФИО3 – адвокат, по доверенности от 24.06.2016г. №1/2016;

от ответчика – ФИО4 – сотрудник, по доверенности от 09.01.2017г. №33-Д-21/17

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.17, зал 5072 дело по иску Открытого акционерного общества «Кинопроизводственная мастерская» (ОГРН 1077760362327, ИНН 7709758260, 105064, г. Москва, ул. Казакова, д.8-8А, стр. 1Е, дата регистрации 21.09.2007г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости

Установил:

Открытое акционерное общество «Кинопроизводственная мастерская» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы  об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости – отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 516,6 кв.м., на условиях и в редакции указанных в исковом заявлении, в соответствии со ст.445 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 22.09.2016г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований - урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в части условий п.п.1.1, 1.2, 2.1, 3.1, 3.6 проекта договора. 

Определением суда от 10.02.2017г. в связи с удовлетворением ходатайства истца по делу назначена судебная оценочная и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено судом эксперту АНО «Лаборатория экспертных исследований «Центральный офис» - ФИО5.

17.04.2017г. в суд поступило заключение эксперта №111/СТ/О/С-17.

Протокольным определением суда  от 18.08.2017г., с учетом устных пояснений истца относительно предмета иска по поданному заявлению и находящихся в споре пунктов договора, принятии пунктов 1.1, 1.2 в редакции продавца, об отсутствии разногласий по п.2.1 договора с учетом изменения истцом предмета требований по предмету договора купли-продажи, наличии разногласий только в части цены спорных объектов (согласно аудиозаписи протокола судебного заседания), принято в порядке ст.49 АПК РФ заявление истца об изменении исковых требований – в части предмета договора, стоимости объектов, размера ежемесячного платежа.

Требования об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи, заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в  порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятых уточнений.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам письменных пояснений.

Исследовав в открытом судебном заседании представленные в материалы дела документы, заслушав представителей сторон, с учетом проведённой по делу судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ОАО «Кинопроизводственная мастерская» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6 кв.м. на основании Договора аренды от 01.11.2006.

Срок договора аренды установлен до 21.05.2018, в редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 02.07.2008.

В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства от 09.03.2016 г.

В соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, 15.09.2015г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (регистрационный №33-5-53005/15-(0)-0), расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:003005:1021, общей площадью 516,6кв.м.

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, полученного истцом 23.12.2015г. с указанием стоимости  объекта 46.150.000руб., земельного участка под ним 26.822.000руб., на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.11.2015 №108-15Б-127, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 26.11.2015 №3226/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Не согласившись с ценой, указанной в проекте Договора, общество провело независимую экспертизу на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам проведенной экспертизы рыночная стоимость объекта составила 35.244.000руб., стоимость земельного участка под ним 16.724.125руб. (Отчет № 01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м., находящееся на земельном участке, общей площадью 327кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0003005:2376).

22.01.2016 Истец вручил Ответчику акцепт оферты на иных условиях от 21.01.2016, не согласившись с ценой выкупаемого объекта недвижимости. Одновременно, с акцептом на иных условиях Истец направил Ответчику протокол разногласий - проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции Истца (подписанный Истцом), Отчет №01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:003005:1021, общей площадью 516,6 кв.м.) от 19.01.2016, выполненный ООО «Фрегат М».

К дате обращения истца с иском в суд истец не получил от ответчика ответа на акцепт от 21.01.2016 и протокол разногласий.

В связи с отсутствием ответа Департамента и считая цену выкупаемого объекта завышенной, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 №559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование  объектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом заявлен иск об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи арендуемого истцом имущества в части условий указанных в уточненном заявлении.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли- продажи.

Общество при направлении в Департамент проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи сопроводительным письмом ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, и не согласилось лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договора купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда 

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Согласно позиции Департамента городского имущества г. Москвы стоимость вышеуказанного здания составляет 46.150.000руб., земельного участка под ним – 26.822.000руб. (Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.11.2015 №108-15Б-127, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.11.2015 №3226/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД").

Согласно позиции ОАО "Кинопроизводственная мастерская" стоимость вышеуказанного здания составляет 35.244.000руб., стоимость земельного участка под ним 16.724.125 рублей (Отчет № 01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м., находящееся на земельном участке, общей площадью 327кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0003005:2376).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. 

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 10.02.2016г. по ходатайству истца по делу была назначена оценочная и землеустроительную экспертизы, проведение которой было поручено эксперту АНО «Лаборатория экспертных исследований «Центральный офис» – ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

- Определить рыночную стоимость здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0003005:1021, по состоянию на 15.09.2015г.;

 - Определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 327кв.м., кадастровый номер 77:01:0003005:2376, по состоянию на 15.09.2015г.;

 - Находится ли отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в границах земельного участка общей площадью 327кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003005:2376? 

- Определить стоимость земельного участка по контуру здания расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0003005:1021, необходимого для эксплуатации здания.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. 

По результатам проведения судебной экспертизы в суд было представлено экспертное заключение, согласно которого эксперт пришел к следующим выводам: 

- Рыночная стоимость задания, расположенного по адресу: 

<

...> д8, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0003005:10021 по состоянию на 15.09.2015 г. составляет 32.098.162 руб. с учетом НДС (ответ на вопрос № 1); 

- Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 327 кв.м. с кадастровым номером 77:01:003005:2376 по состоянию на 15.09.2015 г. составляет 18.937.915 руб. (ответ на вопрос № 2);

- Отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:01:0003005:1021 находится в границах земельного участка общей площадью 327 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003005:2376 по фактическому местоположению по сведениям ГКН имеется реестровая ошибка в указании координат поворотных точек ОКСа – указанного нежилого здания (ответ на вопрос № 3). Стоимость земельного участка по контуру здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:003005:1021, необходимого для эксплуатации здания составляет 21.775.705 руб. (ответ на вопрос № 4).

Истец заявил о проведении по делу дополнительной экспертизы, с целью устранения возможных сомнений и противоречий.

В судебном заседании в порядке п.3  ст.86 АПК РФ был допрошен эксперт ФИО5, поддержавший выводы экспертного заключения.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В целях уточнения координатных данных земельного участка, в материалы дела по запросу суда была истребована копия кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 77:01:003005:2376.

Согласно пояснениям эксперта, при производстве экспертизы было установлено, что здание фактическим смещено относительно координат земельного участка, в связи с чем, необходимо исправление реестровой (кадастровой) ошибки.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов,  экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

В судебном заседании присутствовал эксперт, ответивший полно и емко на все вопросы сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должна следовать из отчета.

Из представленного отчета следует, что стоимость объекта - здания определена экспертом с НДС, без учета статуса продавца.

В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159 - ФЗ. Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара согласно норм Налогового кодекса Российской Федерации, согласно положениям п. 1 ст. 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. 4 и 5 ст. 161 Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным АНО «Лаборатория Экспертных Исследований», с учетом уменьшения цены объекта на сумму НДС.

Кроме того, по итогам проведения судебной экспертизы, в ходе судебного заседания истец в порядке ст. 49 АПК РФ определил итоговый предмет исковых требований.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно Закону N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Из положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона N159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Согласно ст.5 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах, с учётом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая стоимость выкупаемого имущества, исходя из выводов судебной экспертизы, согласно которой стоимость выкупаемого объекта устанавливается 45.258.407руб. 84коп., без учета НДС в соответствии с п.2 ст.146 НК РФ (в том числе 26.320.492руб. 84коп. за отдельно стоящее здание (объект 1), и 18.937.915 руб. за земельный участок общей площадью 327 кв.м. (объект 2), ежеквартальные платежи общества будут составлять за объект 1 438.674руб. 88коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга, и за объект 2 стоимостью 18.937.915руб., ежемесячные платежи состоят из платы в счет основного долга не менее 315.631руб. 92коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

В силу п.2 ст.86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза назначена определением суда от 10.02.2017г. по ходатайству истца.

Истцом платежным поручением №104 от 08.12.2016г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в сумме 75.000руб. 

Ответчиком платежным поручением №23044 от 14.12.2016г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в сумме 105.000руб.

17.04.2017г. в суд поступило экспертное заключение №111/СТ/О/С-17 и счет на оплату № 007 от 13.04.2017г. в сумме 135.000руб.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом положений ст.333.37 НК РФ.

Рассматривая ходатайство АНО ЦРЭ «ЛэИ» № 68-17 от 13.06.2017г. об оплате вызова эксперта на дату 14.062017г. к 09-15 для дачи пояснений по подготовленному им заключению №111/СТ/О/С-17, в сумме 10.000руб., суд полагает его подлежащим отклонению

Согласно ч.1 ст.107 АПК РФ, экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные). 

В силу ч.2 ст.107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Специалисты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если они не являются советниками аппарата специализированного арбитражного суда. .

Согласно ч.3 ст.86 АПК РФ, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. В судебной практике разъяснено, что арбитражный суд вправе взыскать в пользу экспертной организации в возмещение расходов, понесенных экспертом в связи с явкой в судебное заседание, транспортные расходы. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (ч. 6 ст. 110 АПК РФ).

Между тем, применительно к рассматриваемой ситуации, явка эксперта в судебное заседание по вызову суда для целей содействия правосудию является обязательной, в связи с чем, расходы на выплату услуг эксперта за выезд в судебное заседание, дачу дополнительно ответов на вопросы, не подлежат включению в судебные расходы и возмещению со стороны.

При том, что заявленные денежные средства ничем не мотивированы и не подтверждены, предъявлены со ссылкой на п.3 ст.95 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 134, ст.4 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», и ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 106, 110, 112, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Открытым акционерным обществом «Кинопроизводственная мастерская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 105064, 

<

...>-8А, стр. 1Е, дата регистрации 21.09.2007г.) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) при заключении договора купли-продажи следующего имущества:

- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м. (объект 1);

- земельный участок общей площадью 327кв.м., кадастровый номер 77:01:0003005:2376 (объект 2), изложив условия п.3.1, п.3.6 в следующей редакции:

3.1 Цена Объектов составляет в соответствии с экспертным заключением №111/СТ/О/С-17  45.258.407,84 руб. и включает в себя 

- 26.320.492руб. 84коп. стоимость здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 8, стр1, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м.

- 18.937.915руб. за земельный участок общей площадью 327кв.м. кадастровый номер 77:01:0003005:2376. 

НДС в соответствии с пп.12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчётный счет по следующим реквизитам:

За объект 1 стоимостью 26.320.492руб. 84коп. все ежемесячные платежи состоят из оплаты за счет основного долга, составляющие не менее 438.674руб. 88коп. и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга.

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамента городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального (банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

За объект 2 стоимостью 18.937.915руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты за счет основного долга, составляющей не менее 315.631руб. 92коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамента городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального (банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Открытым акционерным обществом «Кинопроизводственная мастерская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 105064, 

<

...>-8А, стр. 1Е, дата регистрации 21.09.2007г.) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине.

В удовлетворении ходатайства экспертного учреждения АНО ЦРЭ «ЛэИ» о взыскании 10.000руб. экспертного вознаграждения отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина