АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

                             

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                           Дело №А65-10925/2021 

Дата принятия решения – 01 сентября 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 25 августа 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахяровой Г.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рантье", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № П-6/1689 от 05.12.2019 и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения № 1105 и №1102 по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Ново-Савиновский район, ул. Четаева, д. 42а, о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.02.2020 по 14.04.2021 в размере 116 365 руб. 99 коп.,

с участием:

истца – представитель ФИО2 по доверенности от 24.05.2021, паспорт, диплом; 

ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 17.07.2019, паспорт, диплом; после перерыва – представитель ФИО4 по доверенности от 24.09.2019, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рантье", г.Казань (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.Санкт-Петербург (далее по тексту – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № П-6/1689 от 05.12.2019 и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения № 1105 и №1102 по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Ново-Савиновский район, ул. Четаева, д. 42а, о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.02.2020 по 14.04.2021 в размере 116 365 руб. 99 коп.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, дает устные пояснения.

Представитель истца ходатайствует о приобщении дополнительных пояснений к материалам дела.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении дополнительных пояснений к материалам дела.

Представитель ответчика ходатайствует о приобщении платежных поручений к материалам дела.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя ответчика о приобщении платежных поручений к материалам дела.

Представитель ответчика исковые требования не признает, дает устные пояснения.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит протокольное определение об объявлении перерыва в судебном заседании от 23.08.2021 на 25.08.2021.

25.08.2021, после перерыва, судебное заседание продолжено, но поскольку от ответчика действует новый представитель, судебное заседание начинается заново.

Представитель истца поддерживает исковые требования.

Представитель ответчика считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 05.12.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №П-6/1689,  по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять совокупность нежилых помещений №1105 и №1102 по адресу Республика Татарстан, г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Четаева, д.42а (далее - помещение) за плату во временное владение и пользование.

Разделом 2 договора предусмотрены платежи и расчеты по договору. Ежемесячная арендная плата определяется по формуле: АП = ТО (товарооборот арендатора, сумма выручки в календарном месяце от розничной продажи) * 4%, но не менее минимальной арендной платы. При этом установлено, что минимальный размер ежемесячной арендной платы составляет 325 000 руб.

Согласно п.2.3 договора в третий месяц срока аренды с даты подписания акта приема-передачи ежемесячная арендная плата составляет 1 000 руб., в четвертом месяце – 162 500 руб.

Оплата арендной платы производится арендатором за первый месяц – не позднее 15 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи, в дальнейшем – не позднее 15 числа текущего месяца.

За нарушение срока оплаты и компенсации коммунальных платежей п.8.5 договора предусмотрено начисление неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п.9.1 договора срок аренды составляет 10 лет.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае неуплаты арендатором ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.

Согласно акту приема-передачи от 17.01.2020 помещение передано во временное возмездное владение и пользование ответчику.

Ответчик неоднократно просил предоставить временное снижение минимальной части арендной платы и отмены процента от товарооборота в связи со сложившейся ситуацией в стране и в мире, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. 

Дополнительным соглашением от 16.07.2020 стороны внесли изменения в части размера ежемесячно арендной платы. 

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух раз подряд (просрочка оплаты арендных платежей за ноябрь, декабрь 2020 года и январь 2021 года, а так же просрочка оплаты за январь, февраль, март 2021 года), арендодатель, в соответствии с п.9.3 и п.10.3 договора аренды, направлял в адрес арендатора требования от 17.01.2021 №2, от 02.04.2021 №3 оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а также расторгнуть договор аренды. 

Ответа на требования истца от ответчика не последовало, оплата долга осуществлена с нарушением сроков.

Учитывая изложенное, истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №П-6/1689 от 05.12.2019, обязать ответчика освободить занимаемые помещения и взыскать пени за период с 15.02.2020 по 14.04.2021 в сумме 116 365 руб. 99 коп. за нарушение сроков оплаты, также возместить расходы на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 64, частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Материалами дела установлено и ответчиком не отрицается, что ежемесячная арендная плата ответчиком исполнялась с нарушением условий договора. 

За период с ноября 2020 по декабрь 2020 года на требование истца от 17.01.2021 №2 ответчиком осуществлена оплата 19.01.2021 по платежным поручениям №9353, №9354, за период с января по март 2021 года на требование истца об оплате от 02.04.2021 №3 оплата осуществлена 15.04.2021 по платежным поручениям №82222, №82223, №82224, т.е. ответчиком неоднократно допускалось нарушение сроков оплаты более двух раз подряд.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 8.5 договора за нарушение сроков оплаты предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Нарушение ответчиком сроков оплаты подтверждено материалами дела, при этом суд признает верным представленный ответчиком контррасчет неустойки.

Оплата неустойки ответчиком осуществлена по платежным поручениям от 13.08.2021 №65371, №65372.

Истцом возражения в части оплаты неустойки не заявлены, факт оплаты не опровергнут.

Учитывая осуществление оплаты неустойки после обращении в суд с иском, основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки отсутствуют.

Истцом также заявлено о расторжении договора аренды с ответчиком.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

За период пользования объектом аренды ответчик платежи, предусмотренные договором, производил несвоевременно, что является существенным нарушением условий договора аренды.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора. 

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направлял в адрес ответчика требования от 17.01.2021 №2, от 02.04.2021 №3 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также предложением расторжения договора аренды. Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 9.3 договора основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Довод ответчика о том, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды, поскольку до рассмотрения требования по существу должником произведена полная оплата задолженности и неустойки по арендной плате судом отклоняется как несостоятельный со ссылкой на абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

С учетом предъявления требования о расторжении договора от 02.04.2021 в досудебном порядке, с иском о расторжении договора  истец обратился в суд 04.05.2021, о чем свидетельствует штемпель на конверте, что в свою очередь свидетельствует о соблюдении истцом разумного срока для предъявления искового требования о расторжении договора.

Ссылка ответчика о направлении истцом по электронной почте 25.05.2021 дополнительного соглашения к договору аренды, что, по мнению ответчика, говорит о злоупотреблении истцом своего права, судом отклоняются как несостоятельная. Проект дополнительного соглашения направлен истцом после обращения в суд с настоящим иском. Представленная электронная переписка от 26.07.2021 с приложением протокола переговоров свидетельствуют о предпринимаемых сторонами мерах в части заключения мирового соглашения, что не противоречит действующему законодательству и не является безусловным основанием для отказа в иске о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Учитывая изложенное, требование в части освобождения занимаемых нежилых помещений также подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными частично.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Для установления разумности понесенных расходов суд должен оценивать их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг и характеру услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Определении от 21.12.2004 № 454-О, суд вправе уменьшить расходы на оплату услуг представителя лишь в том случае, если признает их чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25.05.2010 № 100/10 указал, что из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

По смыслу статьи 110 АПК РФ разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела (соразмерность цены иска и размера судебных расходов, необходимость участия в деле нескольких представителей, сложность спора и т.д.).

Исходя из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016), разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В подтверждение факта несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела заявителем представлены копии договора № 01/01/2021 от 16.01.2021 с ООО «Фиолент-Консалт» и платёжного поручения № 53 от 29.04.2021 на оплату 35 000 руб.

Исходя из содержания договора, юридические услуги включают в себя услуги по представлению интересов заказчика, включая любые действия, не запрещенные законом в рамках арбитражного процесса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу статей 9 и 41 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе в части представления (непредставления) доказательств, заявления ходатайств о проверке достоверности сведений, представленных иными участниками судебного разбирательства, а также имеющихся в материалах дела.

При определении разумного размера расходов на оплату услуг представителя арбитражным судом учитываются степень сложности рассмотренного спора и количество представленных доказательств, размер взыскиваемой суммы, частичное погашение долга, объём совершенных процессуальных действий.

Принимая во внимание изложенное, а также частичное удовлетворение исковых требований, суд считает разумным и справедливым взыскание с ответчика в пользу истца судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Определенную судом сумму нельзя признать незначительной либо завышенной для рассматриваемого вида юридических услуг применительно к особенностям рассмотренного спора.

В остальной части заявленная сумма является неразумной, чрезмерной и завышенной, не находящейся в зависимости от объема совершенных процессуальных действий и их результата. 

Одновременно судом указывается, что уменьшение размера расходов не является основанием для снижения обществом размера вознаграждения, выплачиваемого представителю в рамках гражданско-правового обязательства. Данное уменьшение произведено с учетом обоснованности возложения понесенных расходов на ответчика, не являющегося стороной договора на оказание юридических услуг.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат возмещению истцу ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор №П-6/1689 аренды нежилого помещения от 05.12.2019.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить занимаемые нежилые помещения №1105 и №1102 по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул. Четаева, д. 42а.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рантье", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 408 (десять тысяч четыреста восемь) руб., представительские расходы в сумме 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.

В остальной части иска, представительских расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова