АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2689/2017

28 июня 2017 года

город Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2017 года

Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «Агеста» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 17 478 954 руб.задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 (с учетом уточнения требований), 

с участием в судебном заседании:

от истца-  ФИО2 (доверенность от  19.06.2017),

от ответчика-   ФИО3 (руководитель, удост. 0523 716922), ФИО4 (доверенность от 14.06.2017),                                          

 

                                                              УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы (далее- комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Агеста» (далее- общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии и взыскании 16 780 359 руб. задолженности по арендным платежам и  888 220,07 руб. пени (договорной неустойки) за просрочку платежа, всего- 17 668 579,07 руб.   (дело №А15-571/2017). 

Определением суда от 07.04.2017 предварительные слушания по делу №А15-571/2017 завершены, судебное разбирательство по делу назначено на 10.05.2017.

Определением суда от 10.05.2017 по делу №А15-571/2017 требования комитета к обществу о взыскании 16 780 359 руб. задолженности по арендным платежам и  888 220,07 руб. пени (договорной неустойки) за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, всего- 17 668 579,07 руб. выделено в отдельное производство, выделенному производству присвоен №А15-2689/2017.

 Определением суда от 10.05.2017 судебное разбирательство по делу в связи с неявкой представителей сторон в судебное заседание и непредставлением ими истребованных документов отложено на 31.05.2017.

По ходатайству ответчика (просил отложить рассмотрение дела  на более позднюю дату в связи с отъездом его представителя в служебную командировку и не рассматривать дело в отсутствие представителя ответчика, считая, что это может серьезно нарушить  его интересы) судебное разбирательство по делу отложено на  22.06.2017. К рассмотрению на этот же день назначен вопрос о наложении на ответчика судебного штрафа за явное неуважение к суду (статьи 66, 119 АПК РФ).

16.06.2017 от ответчика повторно поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела на более позднюю дату, ссылаясь на нехватку времени, необходимого для подготовки документов.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования по иску и просил их удовлетворить по указанным в исковом заявлении основаниям. Пояснил, что с момента предъявления иска ответчиком задолженность по арендной плате не погашена, какие-либо меры по ее погашению не принимает, для сверки взаимных расчетов к истцу представитель ответчика не явился. Просил в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства отказать, ссылаясь на отсутствие предусмотренных для этого законом  оснований.

Ответчик  мотивированный отзыв на иск и истребованные документы в полном объеме  не представил,  его представители в судебном заседании требования истца не признали, ссылаясь на необходимость соразмерного уменьшения размера арендной платы в связи с обнаружением недостатков в переданном  ответчику в аренду земельном участке. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ходатайство об отложении судебного разбирательства. 

Протокольным определением от 22.06.2017 суд в удовлетворении ходатайства об отложении  судебного разбирательства отказал, поскольку  предусмотренные статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) основания для этого процессуального действия не имелись, однако суд счел возможным в порядке статьи 163 АПК РФ объявить до пяти рабочих дней перерыв в судебном заседании с 22.06.2017 до  12-00час. 28.06.2017.  Повторное заявление ходатайства об отложении рассмотрения дела со стороны ответчика свидетельствует  о злоупотреблении им правами и обязанностями, предусмотренными статьей 41 АПК РФ. Нахождение руководителя общества в командировке не препятствует ответчику как юридическому лицу обеспечить в установленном порядке и срок представление отзыва на иск и истребованных документов, обеспечению явки в судебное заседание своего представителя и т.д.

Суд, рассмотрев вопрос о наложении на ответчика судебного штрафа, и принимая во внимание, что ответчиком часть истребованных документов представлена в суд,  несвоевременное представление документов и неявка на первые два судебные заседания были вызваны в связи с нахождением руководителя общества в командировке за пределами Республики Дагестан, считает возможным ограничиться обсуждением этого вопроса в судебном заседании и не налагать на ответчика судебный штраф.

28 июня 2017 года от ответчика в суд поступило встречное исковое заявление, согласно которому общество просит обязать комитет  снизить размер арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 №636,  произвести перерасчет платежей по договору аренды за период с 01.01.2016 путем исключения задолженности по платежам с соответствующим перерасчетом оставшихся сумм фактически.

По окончании перерыва судебное заседание 28.06.2017 в 12-00час. продолжено с участием представителей истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования по иску, заявлено письменное ходатайство об уточнении исковых требований. Согласно уточнениям истец просит взыскать с ответчика 16 780 359 руб. задолженности по арендной плате и  698595 руб. пени за просрочку платежей, всего на общую сумму  17 478 954 руб. за неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636.

Рассмотрев ходатайство истца, суд  в соответствии со статьей 49 АПК РФ принимает от истца уточнение исковых требований к рассмотрению. При этом, как видно из прилагаемого к ходатайству расчета суммы иска,  размер задолженности по арендной плате  на сумму  16 780 359 руб. остался неизменным, а  общий размер пени, исчисленный с 01.04.2016 по 30.12.2016, уменьшен до 698595 руб., общая цена иска определена на сумму 17 478 954 руб.

Представители ответчика  в судебном заседании просили принять встречный иск для рассмотрения с первоначальным иском и соразмерно уменьшить размер арендной платы, начиная с 01.01.2016.

Суд, рассмотрев ходатайство представителей ответчика, считает, что основания для принятия встречного иска от  28.06.2017 для его рассмотрения с первоначальным иском не имеются, а потому встречный иск подлежит возврату ввиду следующего. 

В силу части 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В части 2 статьи 132 АПК РФ определено, что предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. В связи с этим к встречному иску прилагаются документы, указанные в статьях 125 и 126 названного кодекса, в том числе доказательства, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.

Неблагоприятным последствием установления арбитражным судом при рассмотрении вопроса о принятии заявления факта уклонения истца от обязательной в силу закона процедуры претензионного (досудебного) урегулирования спора является возврат искового заявления (пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Из встречного иска от 28.06.2017 и досудебной претензии  от 22.06.2017 следует, что по существу арендатор обращается к арендодателю с претензией о снижении размера арендной платы по договору  аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, что  по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) судом расценивается  как оферта (предложение) о внесении изменений в указанный договор аренды, а также об обязании  арендодателя произвести перерасчет платежей по договору аренды земельного участка, начиная с 01.01.2016.

Судом установлено, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебная претензия, в которой не указаны срок ее рассмотрения и не содержится предложение о снижении размера арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 №636,  ответчиком направлена  22.06.2017.  Предусмотренный законом срок рассмотрения указанной претензии не истек.

В соответствии с частью 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В силу части 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 АПК РФ.

Суд считает, что законодатель не наделил истцов по искам о внесении изменений в договоры правом обращения в арбитражный суд в обход императивно установленной досудебной процедуры урегулирования спора, а потому с учетом установления факта несоблюдения обществом досудебного порядка урегулирования спора встречный иск подлежит возврату.  

Учитывая характер заявленных требований по первоначальному и встречному искам, суд  также приходит к выводу о том, что при их рассмотрении суду необходимо устанавливать и оценивать различные обстоятельства, применять различные правовые нормы, регулирующие соответствующие правоотношения, их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному  рассмотрению дела, а лишь усложнит и затянет судебный процесс.

Из материалов дела следует, что до обращения истца в суд (10.05.2017) о взыскании задолженности по арендной плате за 2016 год и пени за просрочку платежей ответчик (арендатор) не обращался к арендодателю (истцу) с заявлением о снижении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 и о внесении в указанный договор аренды соответствующих изменений.

 Суд считает, что подача встречного искового заявления является не единственным процессуальным средством защиты ответчиком своих прав и законных интересов в арбитражном процессе, а возвращение встречного искового заявления не препятствует предъявлению им самостоятельного иска в порядке, предусмотренном статьями 125 и 126 АПК РФ.

 Суд, заслушав доводы и объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении иска частично (с учетом уточнения требований)  по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании  протокола №4 от 16.12.2015 на право заключения договора аренды земельного участка между комитетом (арендодатель) и  обществом (арендатор) заключен договор  аренды земельного участка  от 25.12.2015 №636, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 300000 кв.м (30 га) с кадастровым номером 05:40:000086:2639, расположенный по адресу: г.Махачкала, МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, категория земель: земли населенных пунктов, на условиях аренды сроком на 10 лет, с разрешенным использованием- земли под объектами торговли и бытового обслуживания (л.д.11-13).

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от  25.12.2015.Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, запись регистрации от  15.03.2016.  

Согласно  пунктам 2.1-2.4 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере, указанном в приложении №1 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, РД или местного самоуправления.   Арендная плата (к оплате с 25.12.2015 по 31.12.2015- 315759 руб.,  сумма арендной платы за год- 16 464 600 руб., за один квартал-  4 116 150 руб.) вносится арендодателем ежеквартально равными частями от указанного  в пункте 2.1 договора размера. Сроки внесения арендной платы: до 01.04- за 1 квартал, до 01.07.- за 2 квартал, до 01.10- за 3 квартал, до 01.12- за 4 квартал.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 2.5 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю  пени в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый  день просрочки.

Согласно пункту 2.6 договора аренды неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.     

Уведомлением от 28.10.2016 №51.06-22/9 истец сообщил арендатору об изменении реквизитов перечисления платежей с 01.06.2016 и о необходимости  своевременной оплаты по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 по новым реквизитам. Арендатору также сообщено, что по состоянию на  28.10.2016 образовалась задолженность по арендной плате по 4-квартал 2016 года и необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 16 712 384,82 руб., в т.ч. 16 280 359 руб. основного долга  и 432025,82 руб. пени, в срок до 01.12.2016. В случае неоплаты комитет в соответствии с пунктом 2.3 договора и статьей 619 ГК РФ подготовит соответствующий материал для передачи в суд (л.д.16).

Указанное уведомление отделением почтовой связи возвращено отправителю без вручения адресату (по  юридическому адресу ООО «Агеста»- 

<

...>) с отметками «отсутствие адресату по указанному адресу» (л.д.8-10).

Ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по внесению (уплаты) арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 №636 за период с  01.01.2016 по 31.12.2016 послужило для истца основанием для обращения  10 мая 2017 года  в суд с  рассматриваемыми требованиями. 

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168  АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

  В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее- постановление №25) разъяснено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

  В пункте 68 постановления №25 разъяснено, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

  Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013  № 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

  В сложившейся судебной практике выработан подход, согласно которому юридическое лицо обязано создать условия, обеспечивающие получение почтовой корреспонденции. Ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо (постановление Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2015 №304-АД15-8572, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 по делу №А32-39458/2014).

 С учетом изложенного,  суд считает, что ответчик извещен о досудебном урегулировании с ним спора по рассматриваемому делу.

Претензионный порядок урегулирования спора преследует цель его разрешения во внесудебном порядке. В судебной практике выработан подход, в соответствии с которой оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка основано на реальной возможности разрешения спора в таком порядке при наличии воли сторон к совершению направленных на это соответствующих действий. 

Между тем, возражения ответчика в отношении иска не свидетельствуют о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. Следовательно, в данном случае оставление иска без рассмотрения в виду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора (т.е. спустя 4 месяца после принятия иска к производству).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

Из материалов дела видно, что предусмотренный законодательством порядок досудебного урегулирования спора в силу вышеизложенного  истцом соблюден.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что находящийся в арендном пользовании ответчика земельный участок площадью  30 га из земель населенных пунктов относится к  муниципальным землям г.Махачкалы с разрешенным использованием-  земли под объектами торговли и бытового обслуживания.

 В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).  

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 2.1-2.4  арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату и т.д.

Согласно части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В пункте 14 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника». 

Согласно положениям статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

 В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

 Из материалов дела следует, что размер арендной платы сторонами в договоре аренды от 25.12.2015 согласован на основании расчета арендной платы (приложение №1 к договору аренды) в соответствии с Протоколом №4 от 16.12.2015 на право заключения договора аренды земельного участка. Исходя из условий договора аренды и согласованного размера арендной платы  у ответчика как арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в установленном в договоре размере за  расчетный период исходя из годовой арендной платы в размере: 

-за период с 25.12.2015 по  31.12.2015 на сумму   315759 руб. (оплатил  29.12.2015- 500тыс.руб.);

- за вычетом переплаты  184241 руб. по состоянию на 01.01.2016-  за 2016 год подлежит уплате  16 280 359 руб., а именно: за 1-квартал 2016 года до 01.04.2016- 3 931 909 руб., за 2-квартал  2016 года до 01.07.2016- 4 116 150 руб.,  за 3-квартал 2016 года до 01.10.2016- 4 116 150 руб., за 4-квартал 2016 года до 01.12.2016- 4 116 150 руб.,  по уплате которых  ответчиком поквартально допущена просрочка. 

Суд считает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и разумно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Арендатор, действуя добросовестно и разумно, с учетом условий договора об установленном по результатам торгов размера арендной платы, обязан был надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

 Судом проверен уточненный расчет исковой суммы (с учетом уточнений от 28.06.2017) и находит его составленным с ошибками при подсчете суммы основного долга и пени (договорной неустойки).  На день предъявления иска на ответчике лежала обязанность по погашению основной задолженности  по арендной плате за расчетный период  на общую сумму  16 280 359 руб. (а не 16 780 359 руб., из которого истцом ошибочно не исключена произведенная арендатором  29.12.2015 платеж на сумму 500тыс.руб.).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 18 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"   даны разъяснения о том, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Договор аренды от 25.12.2015 №636 между комитетом и обществом заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации по итогам проведенных торгов, поскольку при поданной одной заявке торги признаны несостоявшимися и договор аренды на основании протокола   №4 от  16.12.2015 заключен с ответчиком, размер арендной платы установлен  по результатам торгов.  

          За спорный расчетный период (за 2016 год) ответчиком  в установленном порядке и срок платежи по уплате арендной платы не произведены, задолженность по арендной плате на момент предъявления иска составила 15 280 359 руб.,  что подтверждается материалами дела и в установленном порядке ответчиком не оспорено.  После предъявления иска ответчиком  указанная задолженность  добровольно не погашена.  Следовательно, с ответчика в пользу истца   подлежит взысканию указанная сумма основного долга.  

В соответствии со статьей 330 ГК РФ  и пунктом  2.5 заключенного договора истцом на ответчика правомерно начислена неустойка в размере  0,03% от суммы неуплаты за каждый день просрочки за период с  01.04.2016 по 30.12.2016, всего на общую сумму 698594,45 руб., исходя из следующего расчета:

-с 01.04.2016 по 30.06.2016= 3 931 909 руб. х 0,03% х 91дн.= 107340,87 руб.;

-с 01.07.2016  по 30.09.2016=  8  048 059 руб. х 0,03% х 92дн.= 222125,72 руб.;

- с 01.10.2016 по  30.11.2016= 12 164 209 руб. х 0,03% х 61дн.= 222604,88 руб.;

-с 01.12.2016 по 30.12.2016= 16 280 359 руб. х 0,03% х 30дн.=146523 руб.,

всего на общую сумму 698 594,45 руб.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) подтверждено материалами дела и удовлетворяется (с учетом уточнения судом расчета пени в связи с наличием в расчете истца ошибок) на общую сумму 698 594,45 руб.  

В соответствии с частью 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Вместе с тем, согласно части 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Общество,  заключая с  комитетом договор аренды земельного участка, действовало в целях осуществления предпринимательской деятельности на свой страх и риск.

В Определении от 15.01.2009 № 243-О-О Конституционный суд Российской Федерации указал на необходимость учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства  надлежащего и своевременного исполнения им обязательств по договору аренды по уплате арендных платежей,  документально не обосновал невозможность неисполнения договорных обязательств и отсутствия вины.  

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю  пеню в размере 0,03%  от суммы просроченного платежа за каждый  день просрочки. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

В статье 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 2  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее- постановление №81, в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7)  предусмотрено, что «при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В пунктах 69, 71, 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» даны следующие разъяснения: «Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).     

          Снижение неустойки судом возможно только в одном случае- в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права и наличия со стороны ответчика заявления о снижении размера неустойки.  

Ответчиком не заявлено о явной несоразмерности  начисленной истцом на него договорной неустойки последствиям нарушения обязательства и о снижении размера начисленной по иску договорной неустойки (пени) до 2-кратного размера учетной ставки Банка России. К тому же  размер начисленной истцом на ответчика неустойки не является завышенным и несоразмерным.

 Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

   В нарушение требований закона и условий договора аренды арендатор обязательства по уплате арендных платежей за заявленный по иску период  не исполнены, допустив просрочку платежей, за что на него истцом  в соответствии с условиями договора аренды и статьей 330 ГК РФ правомерно начислена договорная неустойка.  

 В соответствии с частью 1 статьи 9  АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Кодекса распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Кодекса. Указанный правовой подход отражен в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.10.2013 №8127/13.

Как следует из пояснений представителей ответчика на судебном заседании, арендатор не оспаривает необходимость уплаты  по договору от 25.12.2015 №636 арендных платежей. Однако он считает, что в связи с передачей истцом ответчику в аренду земельного участка с обременением третьих лиц (самозахваты) и нахождением на арендуемом земельном участке подземных и надземных коммуникаций позволяют ему как арендатору в соответствии со статьей 612 ГК РФ  требовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества либо соразмерно уменьшить арендную плату  (снизить размер арендной платы и произвести перерасчет).

Суд считает, что указанные доводы представителей ответчика являются  неосновательными и основаны на ошибочном применении норм закона к спорным правоотношениям, а потому не могут быть приняты во внимание судом.

О наличии коммуникаций на арендуемом земельном участке (в т.ч. надземного водовода по периметру участка) арендатор знал или должен был знать из аукционной документации и при принятии  земельного участка в аренду. Из временных технических условий по водоснабжению и водоотведению под объекты торговли и бытового обслуживания в МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, следует, что водоснабжение этих объектов будет предусмотрено от водовода Д=1000 мм из стальных труб, проходящего на территории выделенного участка. В случае попадания водовода под застройку предусмотреть его вынос в свободную от застройки зону с соблюдением требований СНиП. Застройщику следует запросить у МУП «Водоканал» г.Каспийска технические условия на водоотведение. Вынос инженерных сетей, проходящих через земельный участок и подпадающие под застройку, предусматривается за счет средств застройщика по согласованию с ОАО «Махачкалаводоканал».

Согласно передаточному акту от 25.12.2015 к договору аренды от 25.12.2015 №636 арендодатель передал, а арендатор принял  без замечаний в пользование на правах аренды земельный участок площадью 300000 кв.м сроком на 10 лет, с местоположением: Респулика Дагестан, г.Махачкала, МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, с кадастровым номером 05:40:000086:2639, категории  земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- земли под объектами торговли и бытового обслуживания (л.д.13).

Из акта от 27.06.2017 осмотра и обследования земельного участка (составленного в отсутствие представителя ответчика, не явившегося для совместного осмотра) с кадастровым номером 05:40:000086:2639 общей площадью 30 га и приложенных к акту фотографий следует, что земельный участок представляет собой пустующую равнинную местность, с одной вырытой траншеей метров 15-25 в длину, находящейся на краю участка со стороны дороги. По периметру  участка частично проходит водовод диаметром 1000 мм. В судебном заседании с участием представителей сторон на ноутбуке «Самсунг» воспроизведен  и просмотрен видеоматериал, записанный  проверяющей комиссией на СД-диск (прилагается к акту осмотра от 27.06.2017).

В материалах дела нет документов и ответчиком  вопрект требованиям статьи 65 АПК РФ не доказано, что истцом ему в аренду передан земельный участок с обременением. 

Суд считает, что в случае, если арендатору кто-либо оказывает препятствие в пользовании арендуемого участка, то он вправе обратиться в компетентный суд с иском об обязании нарушителя устранить препятствия в пользовании земельным участком (ст.60, 62 ЗК РФ и 304, 305 ГК РФ).

          Правомерность начисления арендной платы за заявленный период и договорной неустойки (пени) за просрочку платежа   ответчиком  в установленном порядке не оспорена и документально не опровергнута. Суд считает, что неиспользование ответчиком арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора и законодательством не является основанием до неуплаты арендной платы за землю либо  для просрочки платежей по договору аренды.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика  16 280 359 руб. задолженности по арендным платежам за 2016 год  и  698594,45 руб. пени за просрочку платежей по договору аренды  земельного участка от 25.12.2015 №636 за период с 01.04.2016 по 30.12.2016, всего  на общую сумму 16 978 953,45 руб.  документально обоснованны и соответствуют законодательству, а потому подлежат удовлетворению. 

Истец при подаче иска в суд в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, а поэтому в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу пропорциональной удовлетворенной сумме иска  взыскивается с ответчика в  доход федерального бюджета.

В связи с возвратом встречного иска ответчику из федерального бюджета подлежит возврату 6000 руб.госпошлины, уплаченной по встречному иску по платежному поручению №1 от 28.06.2017, с выдачей соответствующей справки на возврат госпошлины.

Руководствуясь  статьями 49, 104, 110, 132, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд  Республики Дагестан

                                                                    РЕШИЛ:

 ходатайство истца удовлетворить, принять от истца к рассмотрению уточнение исковых требований от 28.06.2017. 

 Возвратить ответчику ООО «Агеста» встречное исковое заявление  от 28.06.2017 к Комитету по управлению имуществом г.Махачкалы  о снижении размера арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 №636, о перерасчете платежей по договору аренды за период с 01.01.2016 путем исключения задолженности по платежам с соответствующим перерасчетом оставшихся сумм фактически.

Заявленные требования истца (с учетом их уточнения) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО  «Агеста» в пользу Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы 16 280 359 руб. задолженности по арендной плате и  698594 руб.45 коп. договорной неустойки за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 15.12.2015 №636, всего- на общую сумму 16 978 953 руб. 45 коп., а также в доход федерального бюджета 107236 руб. 83 коп. госпошлины по делу.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить ООО «Агеста» из федерального бюджета 6000 руб.госпошлины, уплаченной по встречному иску по платежному поручению №1 от 28.06.2017. Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

        Судья                 Д.А.Ахмедов