Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Волгоград   

«07» мая 2024г.                                                                                      Дело № А12-16973/2023

Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2024 года, полный текст решения изготовлен 07 мая 2024 года. 

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 16 марта 2020 года № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе», с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент городского хозяйства администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Горизонталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности № 147/03 от 16.01.2024 г.;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 34 АА 1316002 от 10.09.2015 г.;

от третьих лиц:

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО4, представитель по доверенности № 17 от 16.03.2022 г.; 

от общества с ограниченной ответственностью «Горизонталь» – ФИО5, представитель по доверенности от 21.09.2023г.; 

от администрации Волгограда – ФИО6, представитель по доверенности № 05- ид/19 от 07.04.2023 г.; ФИО7, представитель по доверенности № 05-ид/79 от 21.12.2021 г.;

от Департамента городского хозяйства администрации Волгограда – не явился, извещен;

 

Муниципальное учреждение коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик) о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 16 марта 2020 года № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе». 

Истец, после проведенной судебной экспертизы, настаивал на удовлетворении иска  без учета проведенной судебной экспертизы.

Ответчик, после проведенной судебной экспертизы, настаивал на удовлетворении иска с учетом проведенной судебной экспертизы.

Представители администрации Волгограда и Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, после проведенной судебной экспертизы, поддержали доводы истца, настаивали на удовлетворении иска без учета проведенной судебной экспертизы.

Представитель ООО «Горизонталь», после проведенной судебной экспертизы, поддержал доводы ответчика, настаивал на удовлетворении иска с учетом проведенной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания 16-19.04.2024 от представителя истца поступило ходатайство об объявлении перерыва или отложении судебного заседания, для подготовки позиции.

Представители администрации Волгограда и Департамента муниципального имущества администрации Волгограда поддержали данное ходатайство.  

Представители ответчика полагается на усмотрение суда, ООО «Горизонталь» возражал против данного ходатайства. 

Согласно ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявление и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутом ими соглашении по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнения других лиц, участвующих в деле.

Частью 5 статьи 159 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 41 АПК РФ злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, могут привести к предусмотренным данным Кодексом неблагоприятным последствиям для этих лиц.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что дело рассматривается с 10.07.2023 года в Арбитражном суде Волгоградской области, ранее с 22.09.2022 года рассматривался в Тракторозаводском суде города Волгограда, суд считает достаточно времени для подготовки позиции по иску, а так же представитель истца и администрации Волгограда не опровергли выводы эксперта и доводы ответчика,  в связи с чем, у суда отсутствуют основания для объявления перерыва или отложения судебного заседания и по указанным основаниям представителям отказано в удовлетворении ходатайства (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 16-19.04.2024), учитывая явное злоупотребление сторон своими процессуальными правами и обязанностями.

В ходе судебного заседания от 16 апреля 2024 г. судом объявлен перерыв до 19 апреля 2024 г. на 09 час. 00 мин. 

Согласно ч. 5 ст. 156 АПК РФ, при неявке в судебное заседание иных лиц, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, 

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе» (далее - Постановление) принято решение об изъятии для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения объектов недвижимого имущества согласно приложениям 1,2 Постановлении.

В перечень изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества (земельных участков), расположенных в зоне размещения объектов местного значения по ул. Ополченской в Тракторозаводском районе, вошли 20811/69370 долей земельного участка с кадастровым номером 34:34:010058:170, общей площадью 6.937 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:170-34/001/2017-10) и нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:010058:475, общей площадью 1.960,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись государственной регистрации права собственности в Едином государственном недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:475-34/001/2017-4).

Согласно п. 3.2 Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235, МУ «Комдорстрой» поручено произвести оценку изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 настоящего постановления, определить размер возмещения.

Пунктами 3.3, 3.4 Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 на МУ «Комдорстрой» возложена обязанность по подготовке и направлению соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд сторонам такого соглашения для подписания.

В случае если по истечении 90 дней со дня получения соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд правообладателем изымаемого для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, не представлено подписанное соглашение об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, указано на необходимость обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества, указанного объекта недвижимого имущества.

Во исполнение Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 и требований статьи 56.10 ЗК РФ, МУ «Комдорстрой» произведена оценка изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, определен размер возмещения, подготовлен и направлен правообладателю проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее - Проект соглашения).

Согласно отчету № 712-1 от 01 марта 2021 г. об оценке рыночной стоимости и размера возмещения за земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, площадью 6.937 кв.м., расположенный по адресу: Россия, 

<

...> размер возмещения ФИО1 за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества составил 56.058.350 руб.

Указанный Проект соглашения, в котором указан размер возмещения за изымаемый земельный участок, получен правообладателем 28.04.2022 года.

Согласно пункту 6 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказною письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма.

Согласно пункту 6 статьи 56.10 ЗК РФ, организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении. 

В ходе судебного заседания 12-19.12.2023 от ответчика поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующий вопрос для эксперта: определить размер возмещения (рыночную стоимость и убытки, включая упущенную выгоду) за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1960,7 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

А так же сообщил, что цена возмещения за изымаемы объекты недвижимости обосновывается истцом Отчетом №712-1, согласно которого (стр.92):

№

Предмет оценки (Доля ФИО1)

Цена в отчете

1

земля

8.207.000

2

объект

38.083.000

3

иные убытки

121.000

4

упущенная выгода

9.647.350

ИТОГО

 

56.058.350

Дата оценки, указанная в отчете - 01.03.2022г.

При оценки использованы три метода - доходный, сравнительный, затратный. При применении доходного метода и при определении размера упущенной выгоды, оценщик не принимал к учету декларации и документы бухгалтерского учета за 2017-2019 годы, отражающие доходы и расходы, связанные с использованием изымаемого имущества, которые были предоставлены истцу ответчиком 20.10.20г. вх.№3391 (приложение 1.).

Данное обстоятельство привело к не объективной оценке изымаемого имущества и убытков, т.к. изымаемое имущество высокодоходно за счет своего исторического местонахождения (тракторный вещевой рынок) и за счет возможности сдачи в данном объекте в аренду отдельных торговых мест площадью от 2-х до 6,4 кв.м., расположенных друг за другом в едином помещении (справка о количестве торговых мест и стоимости - Приложение 2). ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 20.06.2017г. Объективно оценить годовую прибыльность объекта возможно с 2018 года. Прибыль (доходы минус расходы) от использования изымаемого имущества в предпринимательской деятельности в 2018 году составила 20.920.374 руб. в год, в 2019г. 17.545.978 руб. в год. В связи с пандемией, которая длилась с 2020 года по 2022 год, прибыльность объекта снизилась в указанный период, а в 2023 году восстановилась и составляет за 10 месяцев 2023 года 17 041 897 руб. Оборотно - сальдовые ведомости, поданные декларации за период 01.07.17г.- 31.12.19г., 01.06.20г.- 31.10.23г.

Ответчик считает, что для объективной оценки стоимости возмещения за изымаемое имущество, необходимо учитывать документы, подтверждающие фактические доходы и расходы, полученные /понесенные при извлечении прибыли от использования данного имущества.

Наиболее объективным, на взгляд ответчика, будет использование для этих целей показателей доходности за 2023 год, т.к. в период пандемии имелся упадок доходности.

            Учитывая значительный временной промежуток между датой оценки, указанной в отчете и текущей датой, принимая во внимание, что при оценке не были приняты во внимание фактические доходы и расходы от использования изымаемого имущества, ходатайствует о назначении по делу судебной экспертизы, а так же представил Декларации и документы бухгалтерского учета за 01.07.2017-2019 годы, отражающие доходы и расходы, связанные с использованием изымаемого имущества, сопроводительное письмо от 20.10.20г. вх.№3391. всего на 19-ти л., Справка о количестве торговых мест и стоимости на 1л., Декларации и документы бухгалтерского учета за 01.06.2020-31.10.2023 годы, отражающие доходы и расходы, связанные с использованием изымаемого имущества.

Ответчик согласился, внести на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-16973/2023, представил платежное поручение № 445 от 13.12.2023 г.  на сумму 50.000 руб.

Истец против назначения судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

Между сторонами не достигнуто соглашения о стоимости изымаемых земельных участков.

Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 281 ГК РФ, в редакции действующей с 01.04.2015, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из приведенных норм права, как действовавших до 01.04.2015, так и после данной даты следует, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При ответе на вопрос N 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Таким образом, при определении размера возмещения необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также из фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 6 и 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Согласно пункту 2 статьи 56.8 «Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд» Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, права частной собственности за которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что правила пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которым при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Из положений статей 11, 15 Закон об оценочной деятельности следует, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

В пункте 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), Верховный суд Российской Федерации указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.

Судом были направлены запросы в оценочные компании для  установления возможности проведения по настоящему делу судебной экспертизы. 

При выборе экспертной организации суд учитывает квалификацию экспертов согласно  представленной информации, а так же мнение лиц, участвующих в деле. 

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.12.2023 производство по делу № А12-16973/2023 приостановлено и назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор», эксперту ФИО8.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы: 

1. Определить размер рыночной стоимости за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

2. Определить размер убытков, включая убытки, причиненные изъятием земельного участка, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, посчитанную исходя из фактически произведенных и будущих платежей за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

26.01.2024 от общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы и истребовании следующих документов:

- Первичные документы бухгалтерского учета, содержащие данные о доходе (выручке) от использования в предпринимательской деятельности изымаемого имущества за период 2018г.-2023г. 

- Техпаспорт здания торгового комплекса, в котором расположено изымаемое не жилое помещение, техпаспорт изымаемого не жилого помещения. 

- Справочная информация о величине арендных ставок, применяемых при извлечении прибыли от использования изымаемого имущества в период 2018-2023 г.г. 

- Схема расположения торговых мест в изымаемом нежилом помещении. 

- Оборотно-сальдовые ведомости по счету 90.1 за периоды: 01.01.20г. - 31.12.20г., 01.01.23г.- 31.12.23г.; оборотно-сальдовые ведомости по счету 20 за периоды 01.01.20г. - 31.12.20г., 01.01.23г.- 31.12.23г. (ФИО1, вид деятельности-сдача в аренду собственного нежилого имущества по адресу 

<

...>). 

- Налоговые декларации по УСН за период 2020г.-2023г.

01.02.2024 от ответчика поступили дополнительные документы. Суд приобщает документ к материалам дела.

05.02.2024 от ответчика поступили дополнительные документы. Суд приобщает документ к материалам дела.

Возражений от сторон по приобщению документов и продлению сроков проведения экспертизы не поступило.

06.03.2024 г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор».

В судебной экспертизе эксперт сообщил, что Рыночная стоимость за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>, составляет: 142. 116.000 (Сто сорок два миллиона сто шестнадцать тысяч) рублей, в том числе: рыночная стоимость 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>, составляет: 11.219.100 (Одиннадцать миллионов двести девятнадцать тысяч сто) рублей.

На второй вопрос эксперт сообщил, что размер убытков, включая убытки, причиненные изъятием земельного участка, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, посчитанную исходя из фактически произведенных и будущих платежей за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>, составляет: 23.742.913 (двадцать три миллиона семьсот сорок две тысячи девятьсот тринадцать) рублей.

В ходе судебного заседания 02.04.2024 от истца и администрации Волгограда поступили ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании 16-19.04.2024 был вызван эксперт ФИО8. Экспертом были даны устные и письменные пояснения на вопросы истца, ответчика, третьих лиц и суда по проведенной экспертизе.

В связи с возникшими у истца вопросами считает необходимым дал пояснения:

1. Каким образом расположены помещения, принадлежащие ФИО1, относительно главного входа в здание: непосредственно сразу на входе или в глубине здания?

Схема размещения торговых мест относительно главного входа расположена на листе 10 заключения. Цветом выделена исследуемая часть здания.

Возможно ли попасть на территорию объекта оценки с главного входа в здание, не используя смежные помещения другого собственника?

Да возможно, исследуемое здание по периметру оборудовано отдельными входами. На представленной выше схеме схематично показаны входы/выходы в здание. Кроме того, на листе 9 Заключения приведена выкопировка из технического паспорта на которой приведены входы/выходы в исследуемую часть здания.

3. Имеется ли вход в помещение Макеева непосредственно с улицы? Если да, то где он расположен? Есть ли в заключении соответствующее фото? Почему в экспертном заключении имеются только фото входа через смежное помещение, принадлежащее другому собственнику?

В помещение ФИО1 имеются входы непосредственно с улицы. На листе 14 Заключения приведена фотография №3 с отдельными входами в помещение ФИО1

4. На основании каких объективных данных экспертом сделан вывод о том, что помещения, принадлежащие ФИО1, находятся в непосредственной близости от остановок общественного транспорта? От каких точек произведены расчеты расстояний до остановок, указанные в заключении (20м, 155м, 760м)? Изменятся ли данные расстояния если, вход в помещения ФИО1 будет доступен только с торцевой стороны здания? Как данный фактор может повлиять на стоимость возмещения?

Данное замечание не имеет логического смысла. При оценке недвижимости -квартиры, встроенного помещения в торговом или административном или производственном здании учитывается расположение здания относительно остановок общественного транспорта. Расстояние внутри здания, которое необходимо пройти до анализируемого помещения или квартиры не учитывается.

Расстояние от входа в торговый комплекс, в котором расположен исследуемый объект, до остановок общественного транспорта именно 20м.

5. Как может повлиять на стоимость возмещения тот факт, что вход в помещения, ФИО1 осуществляется через смежные помещения, принадлежащие иным лицам, и не исключена вероятность прекращения такого доступа? Учтен ли экспертом данный риск в расчете возмещения стоимости?

Во-первых, вход в помещения, принадлежащие ФИО1 может осуществляться не только через смежные помещения, принадлежащие иным лицам.

Кроме того, при производстве экспертизы Эксперт не может руководствоваться домыслами и фантазиями.

Эксперт исходит из фактической ситуации сложившейся на момент производства экспертного заключения. Ситуация с проходом в исследуемый торговый комплекс сложившаяся на момент проведения экспертизы и существовавшая на всем протяжении эксплуатации объекта следующая - вход в торговый комплекс осуществляется через единый главный вход со стороны улицы Ополченской. Изменение данной ситуации в дальнейшем невозможно, т.к. исследуемый торговый комплекс подлежит сносу.

Кроме того, особенности прохода к исследуемому объекту отражен в фактическом арендном доходе, получаемом собственником, который был использован экспертом в рамках доходного подхода.

6. Известно ли эксперту, что часть торговых помещений в соседних зданиях и сооружениях уже подвержены сносу? Как этот факт учтен экспертом в расчетах при проведении судебной экспертизы и отражен в заключении эксперта?

Снос близлежащих, но не относящихся к объекту исследования торговых объектов не оказывает негативного влияния на объект исследования, это скорее позитивный фактор, поскольку часть арендаторов снесенного объекта могли перейти в объект исследования. Отсутствие негативного влияния сноса близлежащего торгового объекта на доходность объекта исследования подтверждается фактической арендной выручкой за 2023 год. В 2023 году наблюдался рост арендной выручки на 20% (лист. 38 Заключения эксперта).

Кроме того, снос близлежащих торговых помещений связан с изъятием для муниципальных нужд земельных участков, т.е. причина сноса близлежащих торговых объектов имеет туже причину, по которой происходит принудительное изъятие для муниципальных нужд объекта исследования.

Соответственно можно предположить, что собственник уже снесенных объектов урегулировал выкупную стоимость и условия выкупа изымаемого имущества раньше, в связи с чем произведен снос этих объектов.

7. Являются ли положительными или отрицательными факторамиследующие факты: основной поток посетителей обеспечивается черезпомещения конкурентов, снос торговых площадей по соседству, что в принципе приводит к фактической утрате самого понятия Тракторозаводский вещевой рынок?

Ответ на данный вопрос приведен выше. Снос проведен в рамках одной процедуры по изъятию земельных участков и зданий на нем для муниципальных нужд.

Данный фактор не может учитываться как ценообразующий.

8. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170 имеет площадь в размере 6937 кв.м. На площадь объекта исследования (1960,7 кв.м.) приходится доля в праве на земельный участок 20811/69370, что в пересчете для земельного участка общей площадью 6937 кв.м. приводит к эквивалентной площади в размере 2081,1 кв.м. Исходя из заключения эксперта, земельные участки, имеющие неправильную форму, отличаются по стоимости от участков с правильной формой (прямоугольные, квадратные). Если учитывать, что объектом оценки является часть земельного участка, соответствующая доле в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО1, занятая принадлежащим ему помещением, по конфигурации далекая от правильной прямоугольной или квадратной форме, на каком основании эксперт не применил в расчетах стоимости земельного участка понижающего коэффициента 0,92?

Оценке подлежит 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...> Соответственно объектом оценки является земельный участок находится в общей долевой собственности, доли не выделены в натуре. Соответственно, оценивается весть участок, из которого потом выделяется стоимость оцениваемой доли.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170 имеет функциональную форму, позволяющую проводить застройку участка без существенных ограничений, по данному показателю корректировка не требуется.

9. Принимался ли понижающий коэффициент при оценке доли земельного участка? Если применялся, то какой и почему?

Понижающий коэффициент в данном случае не применим. Изъятию для муниципальных нужд подлежит весь участок и весь объект недвижимого имущества расположенный не нем. Тот факт, что торговый комплекс принадлежит двум правообладателям не говорит о том, что каждый из этих собственников должен получить рыночную стоимость объекта с дисконтом. В рамках настоящего заключения оценивается абсолютная доля. Кроме того, собственники земельного участка, в случае рыночной продажи, могут размежевать его в соответствии с долями, и в этом случае стоимость каждого земельного участка возрастет за счет масштабного фактора.

Но в рамках заключения анализировалась именно текущая ситуация, а именно, изъятию подлежит весь участок и соответственно стоимость земельного участка распределиться между собственниками пропорционально долям.

10. Учитывая расположение помещения, принадлежащего ФИО1, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010058:170, можно ли считать, что помещения Макеева находятся на красной линии? Чем это обосновывается?

Оценке подлежит 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>. Соответственно объектом оценки является земельный участок находится в общей долевой собственности, доли не выделены в натуре. Соответственно, оценивается весть участок, из которого потом выделяется стоимость оцениваемой доли.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170 выходит на красную линию ул. Ополченская. Понижающую корректировку проводить не требуется.

11. Обосновывая в заключении отсутствие возможности применения сравнительного подхода для оценки объекта исследования, эксперт указывает на уникальность объекта исследования и отсутствия на рынке соответствующих предложений о продаже подобных объектов. Вместе с тем, в доходном подходе, реализованном экспертом, крытый рынок обозначен как ординарный объект оценки. Чем вызвано такое несоответствие? Почему эксперт посчитал невозможным использование качественных методов в сравнительном подходе?

В заключении приведено исчерпывающее описание причин отказа от применения сравнительного подхода, а именно отсутствия на рынке Волгограда, на дату составления Заключения, предложений к продаже крытых вещевых рынков. Обоснование отказа от использования сравнительного подхода приведено на в Заключении эксперта лист 35-36.

Соответственно невозможно использовать качественный метод при отсутствии объектов-аналогов.

Применения доходного подхода основано на фактических доходах, которые приносит объект исследования от сдачи в аренду торговых мест. В рамках доходного подхода нет упоминания об ординарности или неординарности объекта исследования.

Объект исследования торговый комплекс (крытый вещевой рынок) расположенный в исторически сложившейся торговой зоне. Собственник объекта использует его для извлечения дохода от аренды торговых мест. Оценка рыночной стоимости проводится на основании фактических арендных доходов.

12. Ставка капитализации отражает соотношение доходов и стоимости объектов недвижимости конкретного сегмента рынка недвижимости. Почему вы взяли именно средние значения ставки капитализации? Вы исследовали этот вопрос? Почему не применены, например, минимальные или максимальные значения? Вы могли бы подтвердить свою правоту примерами соотношения доходов и стоимости крытых рынков из других регионов? Или из нашего региона, но не из Волгограда.

Обоснование выбора ставки капитализации приведено на странице 43 заключения эксперта с указанием источника информации.

В заключении использована средняя доходность торговой недвижимости характерная для городов с населением более 1 млн. чел.

Использованный показатель фактически показывает на какую годовую доходность может рассчитывать инвестор, приобретая торговую недвижимость. В заключении эксперт, используя типичную доходность торговой недвижимости и зная фактический доход от объекта исследования определил рыночную стоимость объекта. Использование крайних значений интервала (минимального или максимального) не обосновано, т.к. объект давно присутствует на рынке и показывает стабильный, прогнозируемый доход. Соответственно говорить о наличии значительных рисков, связанных с владением данным объектом не обосновано.

13. Используя средние значения ставки капитализации из справочника, учтены ли в расчете факторы риска: срок полезного использования объекта оценки (помещения практически полностью расположены в неотапливаемом здании из легких металлических конструкций) и специфические риски объекта оценки (рядом ликвидируются исторически сложившийся Тракторозаводской вещевой рынок)? Где это отражено?

У объекта оценки отсутствуют нетипичные и специфические риски которые нужно дополнительно учитывать в расчете. На момент проведения экспертизы исследуемое здание находится в исправном состоянии, конструктивная схема, фактическое использование объекта и плановые ремонтные работы не позволяют утверждать о преждевременном износе конструктивных элементов.

14. Почему эксперт использовал среднее значение ставки капитализации из справочника под ред. ФИО9 В данном справочнике приведена расчетная формула для ставки капитализации. Которая включает в себя следующие компоненты: 1) соотношение доходов от аренды и рыночной стоимости; 2) коэффициент загрузки; 3) доля операционных расходов от потенциального валового дохода. Считает ли эксперт, что соотношение доходов от аренды и рыночной стоимости крытого вещевого рынка в неотапливаемых помещениях одноэтажного ангара одинаково с показателями для торгово-развлекательных, торговых центров в многоэтажных зданиях? Почему экспертом не учтено в расчетах это отличие?

При проведении экспертизы и составлении заключения, эксперт руководствовался вопросами, поставленными судом.

Вопрос описанный приведенный выше не исследовался в рамках данной экспертизы, поскольку не ставился судом перед экспертом.

15. Считает ли эксперт, что коэффициент загрузки крытого вещевого рынка в неотапливаемых помещениях одноэтажного ангара одинаков с показателями для торгово-развлекательных, торговых центров в многоэтажных зданиях? Это не так, отличие в два раза. Почему экспертом не учтено в расчетах это отличие?

Расчет проводится именно с использованием фактического размера загрузки торговых площадей исследуемого объекта (расчет фактической загрузки приведен на лист. 39-40 заключения).

Годовой доход определялся на основании фактических показателей оцениваемого объекта. В задачу эксперта не входило сравнение финансовых показателей объекта исследования и показателей гипотетических торгово-развлекательных, торговых центров в многоэтажных зданиях.

16. Считает ли эксперт, что доля операционных расходов от потенциального валового дохода крытого вещевого рынка в неотапливаемых помещениях одноэтажного ангара одинакова с показателями для торгово-развлекательных, торговых центров в многоэтажных зданиях? Это не так, отличие в два раза. Почему экспертом не учтено в расчетах это отличие?

Операционные расходы по содержанию объекта исследования приняты на основании фактических данных. В задачу эксперта не входило сравнение финансовых показателей объекта исследования и показателей гипотетических торгово-развлекательных, торговых центров в многоэтажных зданиях.

17. Считает ли эксперт, что собственнику любого объекта, который подлежит сносу для муниципальных и федеральных нужд, обязаны предоставить возможность и оплатить затраты на весь период строительства? Почему из расчетов эксперта, содержащихся в заключении эксперта №04/2024-33, следует, что к возмещению подлежит полная стоимость изымаемого объекта недвижимости и выплата утраченного дохода за весь период строительства (нового объекта)? Почему не учтено, что ФИО1 может приобрести иной объект недвижимости, который будет приносить доход?

В соответствии с нормами, регламентированными Гражданским (ст. ст. 279 -282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами РФ упущенная выгода рассчитывается за период необходимый правообладателю для восстановления производства (строительства или приобретения аналогичного объекта и времени для возобновления производства). Анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости Волгограда не выявил предложений к продаже аналогичных объектов, соответствен для расчета упущенной выгоды эксперт проводил расчет сроков необходимых для строительства аналогичного объекта. Соответственно, учет срока строительства является необходимым условием для расчета упущенной выгоды. Применение данного показателя является обоснованным в сложившихся условиях.

18. На стр.75 Заключения приведена формула расчета убытков. В составе прочих убытков прямо указано на затраты, связанные с поиском и покупкой аналогичного объекта недвижимости. В состав убытков, перечисленных экспертом никоим образом, не входят затраты на строительство аналогичного объекта и, следовательно, компенсация упущенной выгоды за период строительства. Ни о каком строительстве при расчете убытков не идет речь. Почему выполненный экспертом расчет убытков противоречит его заключению?

Все правильно, в состав прочих убытков входят дополнительные затраты, которые лицо чьи права нарушены должно понести для восстановления своих прав. В состав этих затрат входят затраты на услуги риелторов по поиску земельного участка под строительство и затраты на государственную пошлину, связанную с регистрацией права.

Затраты на строительство не входят в состав данных убытков. И в целом затраты на новое строительство не входят в состав убытков или упущенной выгоды.

Срок, необходимый для возведения аналогичного объекта используется только для расчета упущенной выгоды, а именно для расчета срока необходимого для восстановления права.

Расчет убытков не противоречит заключению.

19. Был ли проведен экспертом анализ расходов (копия ОСВ по счету 20, стр. 118 заключения) предоставленных ИП ФИО1, на соответствие рыночным данным?

Состав представленных ответчиков расходов является типичным для подобных объектов.

В открытом доступе отсутствует информация о величине затрат по содержанию подобных крытых вещевых рынков.

20. Эксперт в расчёте срока нарушенного права получил срок 1,66 года, (стр. 81 Заключения). Данный срок предполагает временной период, за который состоится полный переход на эксплуатацию данного объекта на новом месте. Был ли Экспертом проанализированы реальные сроки, сложившиеся на рынке?

Срок необходимый для восстановления нарушенного права рассчитан на основании фактических данных. Расчет подробно описан в Заключении.

В ходе судебного заседания от 16-19.04.2024 от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. 

Представитель Администрации Волгограда и Департамента муниципального имущества администрации Волгограда поддержали данной ходатайство. 

Представитель Администрации Волгограда согласился, внести на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-16973/2023, представил платежное поручение № 136958 от 17.04.2024 г. на сумму 62.152 руб.

Истец не возражает против дополнительной судебной экспертизы.

Представители ответчика и ООО «Горизонталь» возражали против назначения повторной судебной экспертизы, полагает это ведет к затягиванию процесса.

Заявляя ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы истец ссылается на сомнения в правильности и обоснованности содержащихся в нем выводов в части понижающего коэффициента 0,85, расположения объекта относительно «красной линии», а так же представили информацию о восьми объектах, размещенной на сервисе объявлений «Авито». 

Суд соглашается с доводами эксперта который сообщал, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170 имеет площадь в размере 6937 кв.м. На площадь объекта исследования (1960,7 кв.м.) приходится доля в праве на земельный участок 20811/69370, что в пересчете для земельного участка общей площадью 6.937 кв.м. приводит к эквивалентной площади в размере 2081,1 кв.м. Таким образом, на доле участка, принадлежащей ФИО1, целиком и полностью расположены помещения, принадлежащие ему, что свидетельствует о том, что форма доли земельного участка 20811/69370 повторяет конфигурацию помещений ФИО1, так как площадь этих помещений составляет 1960,7 кв.м., а площадь, приходящаяся на долю ФИО1 - 2081,1 кв.м. Принимая во внимание поэтажный план нежилого помещения, на котором расположены объекты, находящиеся в собственности ФИО1 (таблица №3 на стр. 8 заключения эксперта №04/2024-33), доля земельного участка не может иметь форму, близкую к квадратной или прямоугольной, что свидетельствует о необоснованном неприменении экспертом понижающего коэффициента 0,92.

Как уже пояснялось экспертом, оценке подлежит 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>. Соответственно объектом оценки является земельный участок находится в общей долевой собственности, доли не выделены в натуре, соответственно у долей в общей долевой собственности нет никаких конфигураций и не определены их границы. Соответственно, оценивается весть участок, из которого потом выделяется стоимость оцениваемой доли.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170 имеет функциональную форму, позволяющую проводить застройку участка без существенных ограничений, по данному показателю корректировка не требуется.

Истец, приводит предложения к продаже восьми объектов недвижимости, на рынке Волгограда. Опираясь на приведенные предложения к продаже, истец утверждает, что отказ эксперта от использования сравнительного подхода не обоснован и, что на рынке имеется достаточное количество аналогов объекту исследования.

Перечень объектов, приведенных истцом в качестве аналогов:

1.Помещение свободного назначения площадью 2751 м2 стоимостью 32.400.000 руб. в Тракторозаводском районе города Волгограда.

2. Помещение свободного назначения площадью 2.648,4 м2 стоимостью 105.600.000 руб. в Ворошиловском районе Волгограда в бизнес-центре Меркурий.

3.Помещение свободного назначения площадью 5.120 м2 стоимостью 145.200.000 руб. в Центральном районе Волгограда.

К продаже представлены здания телефонной станции, по своим объемно-планировочным и конструктивным характеристикам относится к объектам производственного назначения, данный объект абсолютно не сопоставим с объектом исследования. Кроме того, объект будет продаваться компанией АО Ростелеком посредством проведения аукциона. Таким образом, указанная стоимость является начальной стоимостью аукциона, рыночная стоимость сложится по итогам аукциона. Итоговая стоимость может быть значительно выше заявленной начальной стоимости.

4. Помещение свободного назначения площадью 2746 м2 стоимостью 39.000.000 руб. в Дзержинском районе города Волгограда.

Как и приведенный выше объект, к продаже представлено здание телефонной станции, по своим объемно-планировочным и конструктивным характеристикам относится к объектам производственного назначения, данный объект абсолютно не сопоставим с объектом исследования. Кроме того, объект будет продаваться компанией АО Ростелеком посредством проведения аукциона. Таким образом, указанная стоимость является начальной стоимостью аукциона, рыночная стоимость сложится по итогам аукциона. Итоговая стоимость может быть значительно выше заявленной начальной стоимости.

5.Торговая площадь 1500м2 стоимостью 45.250.000 рублей в Советском районе города Волгограда (Тулака).

К продаже представлен нестационарный торговый объект (указано в тексте объявления). Соответственно объект не является объектом капитального строительства.

6.Помещение свободного назначения площадью 3.300 м2 стоимостью 53.000.000 руб. в Советском районе города Волгограда.

На дату вынесения решения объявление снято с продажи, но имеются архивные сведения. Исходя из данных приведенных в объявлении и фотоматериалов представленных в объявлении продаваемый объект представляет собой производственное здание, кроме того большая часть здания требует капитального ремонта.

7.Здание площадью 10.152,8 м2 стоимостью 260.000.000 рублей в Центральном районе города Волгограда.

На дату вынесения решения объявление снято с продажи, но имеются архивные сведения. Данный объект представляет собой проблемный актив ТЦ «Царицынский пассаж», который пытаются продать на рынке Волгограда очень давно в ходе процедуры банкротства. Так же данный объект выставлялся на продажу в 2021 году по цене 406.078.459 руб. Соответственно, данный объект не относится к сегменту крытых вещевых рынков, кроме того данный объект является проблемным активом.

8.Здание торгово-выставочного центра площадью 21.000 м2 стоимостью 600.000.000 рублей в Дзержинском районе города Волгограда.

Представленный к продаже объект расположен на окраине Волгограда (выезд в сторону Разгуляевки). Данный объект относится к совершенно иному сегменту рынка коммерческой недвижимости по назначению и по характеристикам местоположения. Кроме того данный объект больше чем в 10 раз превышает по площади объект исследования.

Истец привел предложения о продаже объектов недвижимости из различных сегментов рынка (за исключением сегмента жилой недвижимости). Все представленные истцом объекты не сопоставимы с объектом исследования и не могут быть использованы в качестве аналогов.

Таким образом, данные предоставление истцом дополнительно подтверждают выводы эксперта о том, что на рынке нет объектов сопоставимых с объектом исследования и эксперт обосновано отказался от использования сравнительного подхода.

Суд, выслушав доводы сторон, отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, у суда не имеется. Противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, возражения истца связаны по сути с несогласием с выводами эксперта.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец, ответчики и третьи лица не опровергли выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертного заключения.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец не опроверг выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертных заключений, удовлетворен ответами эксперта на поставленные вопросы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения повторной судебной экспертизы и по указанным основаниям ответчику отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания 16-19 апреля 2024 года).

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ). 

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, предупрежден судом об уголовной ответственности, процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченные к исследованию эксперты обладали необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимые для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данных экспертов.

Данное заключение судом принимается в качестве доказательства, поскольку оно соответствует Правилам организации и проведения независимой судебной экспертизы. 

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены ст. 49 ЗК РФ. К ним отнесены случаи, связанные с: 

1) выполнением международных договоров РФ;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В случаях, установленных п. 3 ст. 49 ЗК РФ, этот перечень может быть конкретизирован. 

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен гл. VII.1 ЗК РФ.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок (п. 5 ст. 56.3 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти субъекта РФ либо органов местного самоуправления - в зависимости от того, для нужд какого уровня осуществляется изъятие (ст. 56.2 ЗК РФ).

Указанные решения принимаются как по собственной инициативе уполномоченных органов, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ, и обеспечивающих деятельность этих субъектов. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 № 442 утвержден Перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд.

В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия земельного участка. При этом ходатайство об изъятии может быть подано в отношении одного или нескольких земельных участков. Приказом Росреестра от 19.04.2022 N П/0151 утверждены Требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, состав прилагаемых к нему документов, а также Порядок и способы подачи ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и требования к их формату.

В случае если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, а также о зарегистрированных правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, соответствующий орган, уполномоченный на принятие решения об изъятии, не менее чем за шестьдесят дней до принятия указанного решения обязан принять меры по запросу сведений об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимости, а также обеспечить доведение информации об изъятии соответствующих земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости до всех заинтересованных лиц путем опубликования в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) нормативно-правовых актов (ст. 56.5 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ в сообщении о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежащем опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, должны быть указаны:

- цели изъятия земельных участков;

- перечень кадастровых номеров земельных участков, их адреса или описание местоположения, перечень и адреса расположенных на них объектов недвижимости (при наличии кадастровых сведений о них);

- границы зоны планируемого размещения объектов, в целях строительства, реконструкции которых предполагается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости;

- адрес, по которому заинтересованные лица могут получить информацию о предполагаемом изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости и подать заявления об учете прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также срок подачи заявлений;

- адрес и время приема граждан и представителей юридических лиц для ознакомления с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с которыми предстоит образовать участок, подлежащий изъятию (срок ознакомления с данными документами не может быть менее чем шестьдесят дней со дня опубликования сообщения);

- официальные сайты в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, на которых размещается сообщение о планируемом изъятии земельных участков;

- наименование уполномоченного органа, осуществляющего выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию.

Обязательным приложением к сообщению о планируемом изъятии земельных участков является утвержденный проект межевания территории или схема расположения земельного участка, предусматривающие образование участка или участков, подлежащих изъятию, в случае если такие участки или участок предстоит образовать.

Правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в течение шестидесяти дней со дня опубликования сообщения подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав (обременений прав) на земельные участки и (или) объекты недвижимости с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав). В заявлениях указывается способ связи с заявителями, в том числе их почтовый адрес (п. п. 7, 8 ст. 56.5 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).

Вместе с тем п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ закреплено, что принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, должно быть обосновано:

1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

2) международным договором РФ (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов (п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ).

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган, принявший такое решение, размещает решение об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; обеспечивает опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, а также направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости (пп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Копия решения об изъятии направляется также в орган регистрации прав и организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие (пп. 4, 5 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Согласно п. 27 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости вносятся в дополнительные сведения в ЕГРН.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Данное решение об изъятии сторонами не отменено и не признано незаконным.

Статьей 56.7 ЗК РФ предусмотрен ряд мер, направленных на подготовку соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

- кадастровые работы в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию;

- оценка изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

- переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;

- направление проекта соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Для подготовки и заключения соглашения об изъятии недвижимости постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках и сведения о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, не требуется (п. 3 ст. 56.7 ЗК РФ).

Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Размер возмещения за изымаемые земельные участки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных положениями ЗК РФ.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество (п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений. В этом случае при определении размера возмещения в него включаются: стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением случая выполнения работ по реконструкции инженерных сооружений за счет лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; иные убытки, предусмотренные ст. 56.8 ЗК РФ (п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае если в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерного сооружения, указанного в п. 1 ст. 39.37 ЗК РФ и размещенного на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ, с правообладателем указанного инженерного сооружения лицом, по ходатайству которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, заключается соглашение о реконструкции указанного инженерного сооружения. Такое соглашение должно предусматривать технические условия осуществления его реконструкции, срок реконструкции, размер возмещения, которое выплачивается правообладателю указанного инженерного сооружения, либо обязательство стороны, заключившей соглашение об изъятии недвижимости, осуществить такую реконструкцию за счет своих средств. К указанному соглашению прилагается описание местоположения границ публичного сервитута (п. 8 ст. 56.9 ЗК РФ). Согласно п. 9 ст. 56.9 ЗК РФ в случае подобной реконструкции не допускается включать в ее технические условия требования, исполнение которых ведет к изменению мощности и (или) иных технических характеристик такого инженерного сооружения, за исключением следующих случаев: 1) изменение мощности и (или) иных технических характеристик инженерного сооружения не приведет к увеличению расходов на выполнение работ по реконструкции по сравнению с расходами на выполнение работ без такого изменения; 2) невыполнение таких требований приведет к нарушению требований технических регламентов.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В случае согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (п. п. 2, 3 ст. 56.9 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, вместе с необходимыми документами (кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества) направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую такое ходатайство.

Правообладатель может направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В случае если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. п. 8 - 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:

1) перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;

2) прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3) досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;

4) прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества;

5) возникновения прав в соответствии с ЗК РФ на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков;

6) государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;

7) сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством РФ выплату таких денежных средств.

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством РФ не установлено иное.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности:

1) Российской Федерации - в случае если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд РФ;

2) субъекта РФ - в случае если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд субъекта РФ;

3) муниципального образования - в случае если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд;

4) организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона;

5) организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда.

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1).

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (п. 2).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств (п. 4).

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильной дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1)  утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2)  утвержденными проектами планировки территории.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Согласно п.11 ст. 56.6 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

Согласно п.п.13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

В соответствии с требованиями пункта 10 статьи 56.6 ЗК РФ постановление администрации города Волгограда от 16.03.2020 № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе» (далее - Постановление) принято решение об изъятии для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения объектов недвижимого имущества согласно приложениям 1,2 Постановлении, которое размещено на официальном сайте администрации города Волгограда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», опубликовано в газете, направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, получено представителем ответчиком 28.04.2022.

В перечень изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества (земельных участков), расположенных в зоне размещения объектов местного значения по ул. Ополченской в Тракторозаводском районе, вошли 20811/69370 долей земельного участка с кадастровым номером 34:34:010058:170, общей площадью 6.937 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:170-34/001/2017-10) и нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:010058:475, общей площадью 1.960,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись государственной регистрации права собственности в Едином государственном недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:475-34/001/2017-4).

В целях определения выкупной цены изымаемого недвижимого имущества заключен муниципальный контракт с ООО «Адепт Эксперт» на проведение оценки изымаемого имущества для муниципальных нужд.

В соответствии с отчётом об оценке №712-1 от 01.03.2022, подготовленным ООО «Адепт Эксперт», размер возмещения собственнику за изымаемое недвижимое имущество, право собственности на которое перешло к ФИО1, при оценки использованы три метода - доходный, сравнительный, затратный. При применении доходного метода и при определении размера упущенной выгоды, оценщик не принимал к учету декларации и документы бухгалтерского учета, отражающие доходы и расходы, связанные с использованием изымаемого имущества, не включая убытки, причиняемые изъятием объектов с учётом упущенной выгоды.

28.04.2022 истец направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии имущества, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого (письмо от 19.04.2022 №1110/03).

Таким образом, истец соблюден досудебный порядок изъятия имущества для муниципальных нужд.

Поскольку ответчик не заключил с истцом соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В силу ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Из пояснений ответчика следует, что он не согласен с заявленными требованиями только в части размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество. По мнению ответчика, заявленный истцом размер возмещения не соответствует рыночному, а  так же стоимость изымаемого у ответчика имущества без учета убытков, причиняемых изъятием объектов.

Таким образом, между сторонами имеются разногласия относительно размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество.

Для определения размера возмещения ФИО1 в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка и здания конторы судом была назначена судебная экспертиза.

Заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

В силу пункта 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).

Согласно статье 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (п. 1).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В  случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2).

Согласно п.5 ст.56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Как разъяснено в п.7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Как предусмотрено в ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Отчет об оценке объекта оценки составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

В судебном заседании 16-19.04.2024 был вызван эксперт ФИО8. Экспертом были даны устные и письменные пояснения на вопросы истца, ответчика, третьих лиц и суда по проведенной экспертизе.

В то же время в отчете, составленном ООО «Адепт Эксперт», на выводы которого ссылается истец, использованы некорректные объекты-аналоги (использованы объекты только производственного назначения, объекты многократно большей площади). В данном отчете оценщик не рассчитывал рыночную стоимость объектов оценки индивидуально, а произвел расчет объектов оценки как единого комплекса недвижимости. Из полученной стоимости единого комплекса недвижимости была выделена стоимость земельного участка путем умножения стоимости без применения доходного метода и при определении размера упущенной выгоды и убытков предпринимателя на коэффициент (долю стоимости земельного участка) без какого-либо обоснования индивидуальной рыночной стоимости земельного участка.

Специалист ФИО10 при составлении рецензии не несет ответственность за дачу заведомо ложного заключения, что позволяет ему выражать вольнодумства и не обоснованные доводы, с целью дискредитировать как Заключение эксперта № 04/2024-ЗЭ от 29.02.2024 года, так и эксперта ФИО8, отсутствие какой-либо ответственности специалиста ФИО11 ставит под сомнение объективность и не предвзятость его рецензии и отчета.

При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта или наличия противоречий в выводах судебного эксперта, равно как не счел обоснованными возражения истца относительно результатов судебной экспертизы, в связи с чем ходатайство истца и представителя администрации Волгограда о назначении повторной судебной экспертизы было оставлено судом без удовлетворения.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что за изымаемое у ответчика недвижимое имущество следует установить денежную компенсацию в размере, определенном по результатам судебной экспертизы - в сумме 165.858.913 руб. 00 коп.

Согласно подпункту 1, подпункту 6 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и которая предоставила за изымаемый земельный участок в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи собственность не допускается на основании федерального закона (пункт 4 части 4 статьи 56.11 ЗК РФ).

Суд, установив соблюдение требований, предусмотренных действующим законодательством, для изъятия спорного земельного участка, приходит к выводу о правомерности исковых требований.

В связи с чем, исковые требования следует удовлетворить и изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования городского округа города – героя Волгоград принадлежащие на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество в размере 165.858.913 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, для государственной регистрации права собственности муниципального образования городского округа города – героя Волгоград и для прекращения ограничений (обременений) на объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>.

Установить следующие условия возмещения:

- индивидуальный предприниматель ФИО1 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить муниципальному образованию городского округа города – героя Волгоград реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется муниципальным учреждением коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания после вступления решения суда в законную силу, на основании представленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт индивидуального предпринимателя ФИО1.

- обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счёта муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания;

- в случае отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изымаемого недвижимого имущества вносятся муниципальным учреждением коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания на депозит нотариуса.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 50.000 руб. (счет №04 от 06.03.2024). 

Ответчик перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-16973/2023 в размере 50.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области. 

Администрация Волгоград перечислила суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-16973/2023 в размере 62.152 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области. 

Суд принимает во внимание, что истцу была предоставлены отсрочка по уплате государственной пошлины.

Расходы по госпошлине и по судебной экспертизе в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить. 

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования городского округа города – героя Волгоград принадлежащие на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество в размере 165.858.913 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, для государственной регистрации права собственности муниципального образования городского округа города – героя Волгоград и для прекращения ограничений (обременений) на объекты недвижимого имущества:

-   нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>;

-   20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>.

Установить следующие условия возмещения:

- индивидуальный предприниматель ФИО1 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить муниципальному образованию городского округа города – героя Волгоград реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется муниципальным учреждением коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания после вступления решения суда в законную силу, на основании представленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт индивидуального предпринимателя ФИО1.

- обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счёта муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания;

- в случае отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изымаемого недвижимого имущества вносятся муниципальным учреждением коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания на депозит нотариуса.

Возвратить Администрации Волгограда с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 62.152 руб., перечисленное по платежному поручению № 136958 от 17.04.2024г. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12.000 руб.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в порядке Главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                      А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : 

<

***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.