АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-1567/2021

22 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи  Давыдовой С.В. ,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатчик А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «НТП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173000, 

<

...>)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173003, 

<

...>)

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы,

при участии в заседании:

от истца: представителя ФИО1, по доверенности от 20.11.2020;

от ответчика: представителя Колодий Е.Н., по доверенности от 25.12.2020 № 112/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НТП» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» (далее - ответчик, Учреждение) о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 25.12.2020 № 01-20/4672.

Определением суда от 25.03.2021  дело принято к производству арбитражного суда.

Определением от 24.05.2021 суд назначил судебную экспертизу по делу №А44-1567/2021, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Аудит-оценка», эксперту ФИО2, установив срок производства экспертизы - не позднее 21.06.2021.

21.06.2021 в арбитражный суд представлено заключение экспертизы, выставлен счет № 35 от 16.06.2021 на ее оплату в сумме 15 000,00 руб.

Определением от 23.06.2021 суд возобновил производство по делу и назначил судебное разбирательство на 19.07.2021.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен (с учетом внесенных изменений) сроком до 06.08.2031 договор аренды от 06.08.2011 №10К-2011 федерального имущества - встроенного помещения, находящегося по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В 2020 году размер арендной платы составлял 1 000 142,82 руб. в месяц. На основании уведомления от 25.12.2020  ответчик повысил арендную плату по договору на 2021 год до 1 037 148,10 руб. в месяц.

Истец полагает, что поскольку в результате повышения новый размер арендной платы по договору будет на 40% превышать рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, ответчик злоупотребляет своим правом на одностороннее изменение арендной платы, в связи с чем, просит признать направленное ему уведомление недействительным. В подтверждение своих доводов истец ссылается на письмо ООО «ЛУКОМОРЬЕ»  от 27.01.2021 №04_ОЦ. 

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на него. Считает, что его право на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено пунктом 5.5 договора, размер, на который увеличивается арендная плата, соответствует условиям договора, злоупотребление правом с его стороны отсутствует. Представил распечатки с сети Интернет о размере арендной платы в Великом Новгороде. 

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.08.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области (Арендодатель) и ООО «НТП» (Арендатор) заключен договор №10К-2011 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, заключенный по результатам открытого аукциона, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) федеральное имущество - встроенное нежилое помещение общей площадью 2229,7 кв. м, в том числе на 1-м этаже 1891,4 кв. м, антресоли 338,3 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7102701:0001:14713:0018, расположенные по адресу: г. Великий Новгород, Федоровский ручей, д. 2/13 (позиции 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 19, 21, 29, 35, 37, 38, 39 экспликации 1 этажа и позиции 16,17,18,19,20 экспликации антресоли 1 этажа технического паспорта здания) для устройства помещений для торговли (далее – договор, т.1 л.д.8-12).

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер годовой арендной платы установлен в сумме 8 748 738 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Сумма ежемесячной арендной платы на момент заключения договора составляла 729 061,50  руб.  без учета НДС.

Из пункта 5.5 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае начисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые составляются и подписываются арендодателем и арендатором в трех экземплярах.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 06.08.2031.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 06.08.2011 (т.1 л.д.14).

01.09.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области, Университетом и ООО «НТП» заключено соглашение о замене стороны по договору и внесении изменений и дополнений в договор от 06.08.2011 №10К-2011, по которому права и обязанности Арендодателя по указанному договору от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области перешли к Университету (т.1 л.д.15-16).

Соглашением от 15.11.2012, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 24.10.2011, стороны уменьшили количество сдаваемых по спорному договору в аренду площадей, указав, что с 15.11.2012 в аренду передается встроенное помещение общей площадью 2162,6 кв. м (в т.ч. на 1-м этаже 1824,3 кв. м, антресоли - 338,3 кв. м) (т.1 л.д.15).

Исходя из пояснений сторон, размер арендной платы ежегодно изменялся Университетом в одностороннем порядке  и в 2020 году составил 1 000 142,82 руб. в месяц, в том числе НДС 20%. 

Университет направил ООО «НТП» уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.01.2021 до 1 037 148,10 руб. в месяц (с НДС).

Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд исходил из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. 

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 11.07.2017 по делу №А44-2204/2017 признано недействительным уведомление от 15.12.2016 об установлении на 2017 год ежемесячной арендной платы в размере 1 022 812,72 руб. Размер арендной платы на 2017 год остался прежним – 983 473,77 руб.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 21.05.2018 по делу № А44-2087/2018 признано недействительным уведомление арендодателя от 06.12.2018 об установлении на 2017 год ежемесячной арендной платы в размере 1 022 812,72 руб.. Кроме того, из содержания названного судебного акта также следует, что до 2016 года размер арендной платы составлял 983 473,77 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 13.05.2019 по делу № А44-1307/2019 признано недействительным уведомление арендодателя от 06.12.2018 об установлении на 2018 год ежемесячной арендной платы в размере 1 043 148,96 руб.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 22.04.2020 по делу № А44-1240/2020 признано недействительным уведомление арендодателя от 21.01.2020 об установлении на 2020 год.

Ежемесячный размер арендной платы с учетом НДС 20%, согласно пояснениям сторон, в 2020 году составил  1 000 142,82 руб. в месяц, в том числе НДС 20%, и, исходя из указанного размера, сторонами производятся расчеты по спорному договору. 

Уведомлением от 25.12.2020 № 01-20/4672 в связи с корректировкой размера арендной платы на индекс инфляции в порядке, предусмотренном пунктом 5.5 договора, Университет сообщил ООО «НТП» об увеличении размера аренды (на 3,7 %) до 1 037 148,10 руб.

Расценив указанное письмо как уведомление об одностороннем увеличении арендной платы, истец обратился в ООО «Лукоморье» за получением информации о рынке аренды коммерческой недвижимости в Великом Новгороде. 

Согласно отчету, составленному ООО «Лукоморье», основным видом деятельности которого является, согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), деятельность агентств недвижимости, рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение составляет по состоянию на 27.01.2021 составляет 741 772,00 руб. с учетом НДС.

По мнению Общества, увеличенный размер арендной платы будет превышать рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. 

Возражая против удовлетворения иска, Университет указал, что порядок увеличения размера арендной платы прямо согласован сторонами в п. 5.5 договора аренды и, соответственно, реализация арендодателем соответствующего права не может квалифицироваться в качестве злоупотребления правом. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности Общества является сдача недвижимого имущества в аренду. Соответственно, арендатор вправе получать доход от сдачи спорного имущества в субаренду по ценам, позволяющим уплачивать арендную плату в увеличенном размере. Кроме того, Университет представил скриншоты сайтов в сети Интернет, согласно которым размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 7 800 руб. и 6 600 руб.

В связи с наличием между сторонами спора относительно рыночной стоимости арендной платы спорного нежилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Аудит-оценка» ФИО2.

По итогам проведения экспертизы в суд поступило заключение эксперта №А44-1567/2021 от 18.06.2021, согласно которому рыночная ежемесячная стоимость арендной платы встроенного помещения общей площадью 2162,6 кв.м (в том числе на 1-м этаже 1824,3 кв.м., антресоли — 338,3 кв.м), находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 763 398,00 руб., в том числе НДС (т.2 л.д.1-37).

Таким образом, рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения (763 398,00 руб.) значительно ниже стоимости аренды, указанной в уведомлении Университета от 25.12.2020 (1 037 148,10 руб.) и размера арендной платы, действующего в настоящее время (1 000 142,82 руб. в месяц).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает доказанным тот факт, что рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения по состоянию на 01.01.2021 не превышает 763 398,00 руб., в том числе НДС.

Соответственно, одностороннее увеличение размера арендной платы до 1 037 148,10 руб. нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота.

Размер арендной платы, действовавший в 2020 году и составляющий 1 000 142,82 руб. также превышает определенную экспертом рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, поэтому сохранение указанного размера аренды без изменения его в сторону увеличения позволит обеспечить разумный баланс прав и обязанностей сторон.

Уведомление Университета от 25.12.2020, в соответствии с которым устанавливается новый размер арендной платы, то есть новые обязанности ООО «НТП», является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В связи с этим суд считает, что уведомление Университета об изменении размера арендной платы от 25.12.2020 № 01-20/4672 является недействительным, а требование ООО «НТП» подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000,00 руб. и расходы по проведению экспертизы в сумме 15 000,00 руб. суд относит на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным уведомление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» об изменении размера арендной платы от 25.12.2020 № 01-20/4672.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» в пользу общества с ограниченной ответственностью «НТП»  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000,00 руб. в возмещение судебных издержек на оплату судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья

С.В. Давыдова