Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-37394/2019

17 марта 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  17 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А.,

 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Частное учреждение помощи инвалидам и их семьям «Олвиз» (198510, Санкт-Петербург, 

<

...>, корп. лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: 1147800001337;

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 545 821,71 руб., пеней за просрочку платежа в размере 216 236,09 руб., о расторжении договора аренды от 26.10.2007 № 16-А01042, выселении из занимаемого помещения площадью 92,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 2-Н;

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 01.11.2019;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.02.2020, ФИО4 генеральный директор;

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к частному учреждению помощи инвалидам и их семьям «Олвиз» (далее – Организация) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 545 821,71 руб., пеней за просрочку платежа в размере 216 236,09 руб., о расторжении договора аренды от 26.10.2007 № 16-А01042, выселении из занимаемого помещения площадью 92,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, пом. 2-Н.

Определением суда от 02.07.2019 производство по делу прекращено.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.09.2019 Определение от 02.07.2019 отменено; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.12.2019 дело № А56-37394/2019 передано для рассмотрения в производство судье Заварзиной М.А.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела. Суд удовлетворил ходатайство, документы приобщены.

Ответчик, в порядке ст. 333 ГК РФ, заявил ходатайство о снижении размера неустойки. Истец возражал.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей участников спора, Арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Арендодатель) и Организацией (Арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2007 № 16-А01042 (далее – Договор) нежилого помещения, площадью 92,4 кв.м., 1 этаж, с кадастровым номером 78:19249:3:9:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, Санкт-Петербургский пр-кт, д. 14, лит. А, пом. 2-Н (далее – Объект), в редакции дополнительного соглашения от  20.01.2015.

В соответствии с п. 1.3. Договор заключен на одиннадцать месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора.

Пунктом 4.8. Договора установлено, что в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы предусмотрено начисление пеней в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате в размере 545 821,71 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.11.2018, 216 236,09 руб. пеней за просрочку платежа по состоянию на 21.11.2018, Учреждение направило Обществу претензию от 21.11.2018 № 5874-пр./18 с требованием об уплате задолженности и пеней, а также о расторжении договора и выселении. В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом заявлено требование  о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.11.2017 и неустойки, начисленной на сумму этой задолженности.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом условия договора о сроках внесения арендной платы, суд полагает, что срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.10.2014 по 29.02.2016, с учетом месячного срока на соблюдение досудебного порядка, истек 11.03.2019. Поскольку с иском в суд истец обратился 01.04.2019, следует признать, что им пропущен срок исковой давности в отношении исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.10.2014 по 29.02.2016 и неустойки, начисленной на сумму этого долга, что является основанием для отказа в иске в соответствующей части.

В пределах срока исковой давности истцом заявлены требования о взыскании 453 343 руб. 10 коп., а также 60 249 руб. 74 коп. пеней по состоянию на 13.03.2019 (расчет исковых требований за вычетом требований с пропущенным сроком исковой давности т. 2, л.д. 60-62). Поскольку исковые требования о взыскании неустойки до 18.02.2020 Учреждением не заявлены, заявления об увеличении исковых требований истец не подавал, оснований для принятия названного расчета в полном объеме, в части расчета неустойки на 18.02.2020 у суда не имеется.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на необоснованное увеличение размера арендной платы в 10 раз с 02.03.2018.

В соответствии с условиями Договора спорное помещение было предоставлено в аренду под офис, для осуществления функций социальной поддержки инвалидов и членов их семей. Поскольку ответчик относится к социально значимой организации, ему было передано нежилое помещение, включенное в список объектов нежилого фонда, предназначенных исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности (Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 27 октября 2006 г. № 344-р «О составе фонда находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности» (далее - Распоряжение)).

В этой связи, как следует из расчета арендной платы за нежилое помещение, являющегося приложением к договора, размер арендной платы установлен в договоре с учетом социально-значимого вида деятельности арендатора в названном помещении с применением коэффициента социальной значимости арендатора 0.1

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае изменения вида деятельности арендатора, размер арендной платы за пользование объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

Как указывает Учреждение в связи с поступающими жалобами от граждан, на сайт Губернатора Санкт-Петербурга, а также проверкой прокуратуры Петродворцового района Комитетом по контролю за имуществом проведена проверка деятельности арендатора в спорном помещении. По результатам проверки составлен акт от 02.03.2018, согласно которому установлено, что объект расположен на первом этаже многоквартирного жилого дома. Вход на Объект осуществляется со двора, дверь с улицы закрыта. Доступ на Объект обеспечен директором Организации ФИО4

На Объекте оборудованы рабочие места с цифровой техникой. На момент обследования деятельность на Объекте не велась. На втором окне с улицы от входа на Объект расположен рекламный плакат (фото № 3) об услугах ритуального магазина. На Объекте складируются ритуальные товары с ценниками (фото № 5. 7. 10). На оборудованных рабочих местах размещены рекламные брошюра с информацией о ритуальной деятельности на Объекте.

Планировка Объекта не соответствует поэтажному плану, представленному Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга письмом от 19.02.2018 № 10973-20.9/18. а именно:ч.п.2.3 объединены в одно помещения путем демонтажа перегородок: ч.п.5. 6. 7 объединены в одно помещения путем демонтажа перегородок: между ч.п. 4 и ч.п. 2 оборудована дверь.

По внешним признакам Объект используется под магазин ритуальных принадлежностей. Выявлены признаки перепланировки и нарушения целей использования Объекта, определенных Договором.

К акту представлены материалы фотофиксации.

Согласно объяснениям директора ответчика, данным им в судебном заседании 20.02.2020, магазин ритуальных услуг в спором помещении не функционирует. Ритуальные товары, венки, рекламные брошюры, реклама в окнах помещения размещены в арендуемом ответчиком помещении третьим лицом, временно в связи с отсутствием помещений для хранения названного имущества.

Вместе с тем, к названным объяснениям суд относится критически. 

В опровержение названных доводов ответчика истцом представлены в материалы дела копии страниц сайта ritualpeterhof.ru в сети «Интернет», на котором размещена информация о деятельности в помещении по спорному адресу ритуального агентства «Петергоф», указана схема прохода в помещение ритуального агентства. соответствующая месту расположения спорного помещения, а также указаны контактные данные (телефоны), соответствующие телефонным номерам, размещенных на рекламных плакатах в оконных заполнения помещения, зафиксированных в ходе проведения осмотра Комитетом по контролю за имуществом.

С учетом изложенного суд полагает, что истец надлежащим образом подтвердил факт изменение вида деятельности арендатора, который является основанием для изменения размера арендной платы, в соответствии с пунктом 3.1 договора.

При этом, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы по соответствующей формуле и самостоятельно применять верный коэффициент социальной значимости, который с 02.03.2018 составляет 1. Дополнительное направление каких-либо уведомлений со стороны арендодателя условиями договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2015) не предусмотрено.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды, произведенный истцом расчет задолженности и неустойки проверен судом и признан правильным, требования истца о взыскании 453 343 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2016 по 30.11.2018 и 60 249 руб. 74 коп. пеней, начисленных на сумму этой задолженности являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд принимает во внимание, что вопреки доводам ответчика платеж на сумму 58 454 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 148, 149) учтен истцом при определении размера задолженности по договору.

Ответчик ходатайствовал о снижении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В данном случае суд не усматривает оснований для снижения подлежащей взысканию неустойки, начисленной исходя из ставки 0.15% в день в связи со следующим.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7).

В силу пункта 73 постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а при заключении договора, устанавливающего размер неустойки, он действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств, в связи с чем, отсутствуют основания для снижения предъявленного к взысканию размера неустойки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил ответчику претензию, в которой предложил погасить образовавшуюся задолженность и явиться для заключения соглашения о расторжении договора, а также предупредил, что в случае невыполнения указанных условий Комитет обратится в суд с требованием о расторжении договора и выселении. 

Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком до направления претензии в течение 33 (тридцати трех) месяцев, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению. 

Удовлетворяя требования о расторжении договора суд учитывает, что ответчик не только не внес увеличенную арендную плату (без применения понижающего коэффициента социально значимости), но и весь спорный период с 01.03.2016 вносил ½  половину предусмотренной договором арендной платы (пункта 3.1 дополнительного соглашении от 20.01.2015).

Поскольку в связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, требование о выселении также подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с частного учреждения помощи инвалидам и их семьям «Олвиз» в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»  453 343,10 руб. задолженности, 60 249,74 руб. пеней.

Расторгнуть договор аренды от 26.10.2007 № 16-А01042.

Выселить частное учреждение помощи инвалидам и их семьям «Олвиз» из нежилого помещения площадью 92,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, Санкт-Петербургский пр-кт, д. 14, лит. А, пом. 2-Н.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с частного учреждения помощи инвалидам и их семьям «Олвиз» в доход федерального бюджета 24 294 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.