АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-8093/2022

г. Орёл

23 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 22 декабря 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (302002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РП-Строй» (390000, 

<

...>, литера А, пом/каб Н6/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичному акционерному обществу «Специализированный застройщик «Орелстрой» (302030, Орловская область, город Орёл, площадь Мира, 7Г, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - Управления Росреестра по Орловской области (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании сделки недействительной, при участии в заседании: от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от  01.07.2022, диплом); от ответчика1 - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от  08.11.2021, диплом); от ответчика1 - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от  08.11.2021, диплом); от ответчика2 - представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от  30.12.2021, диплом); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее по тексту так же именуемый истцом, Департаментом) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением о признании недействительным договора от 13 апреля 2022 года об уступке прав и обязанностей арендатора, заключенного между ООО «РП-Строй» и ПАО «Специализированный застройщик «Орелстрой», а также применении последствии недействительности сделки в виде возврата ООО «РП-Строй» земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:138 и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи от 1 июля 2022 года о государственной регистрации договора от 13 апреля 2022 года уступки прав и обязанностей арендатора (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований истец приводит доводы о том, что ООО «РП-Строй» не имело права в отсутствие согласия арендодателя на заключение оспариваемого договора.

Ответчики высказали консолидированную позицию по делу, представили письменные отзывы, в которых указали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Согласие Департамента на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не требовалось. 

Третье лицо представителя для участия в заседании не направило, с ходатайствами об отложении судебного заседания в суд не обращалось, возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не заявило.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте слушания дела была опубликована на сайте kad.arbitr.ru более чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

На основании подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжением Губернатора Орловской области от 26 февраля 2021 года                          № 15-р ООО «РП-Строй», принявшему на себя обязательство по завершению строительства многоквартирного дома, сведения о котором включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2014 года                 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и исполнившему обязательства застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства такого многоквартирного дома и права которых нарушены, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:138 для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

В связи с чем 5 марта 2021 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области и ООО «РП-Строй» был заключен договор № 136 аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:138, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> площадью 7312 кв. м, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. 

Договор был заключен на срок 5 (пять) лет.

Государственная регистрация аренды, договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 29 июня 2021 года, номер регистрации 57:25:0000000:138-57/058/2021-1,2.

В соответствии с пунктом 4.4.17 указанного договора арендатор в пределах срока договора вправе передать участок в субаренду, отдать арендные права земельного участка в залог с согласия арендодателя. Арендатор обязан получить согласие арендодателя о передаче участка в субаренду, залог до осуществления такой передачи.

14 июня 2022 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области и ООО «РП-Строй» было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 5 марта 2021 года № 136, согласно которому стороны решили продлить срок действия договора до 26 февраля 2029 года.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22 июня 2022 года, запись регистрации № 57:25:0000000:Г38-57/058/2022-3.

13 апреля 2022 года между ООО «РП-Строй» и ПАО «Специализированный застройщик «Орелстрой» был подписан договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 5 марта  2022 года № 136 аренды земельного участка кадастровый номер 57:25:0000000:138.

Согласно пункту 1.1 договора уступки прав и обязанностей ООО «РП-Строй» уступает, а ПАО «Специализированный застройщик «Орелстрой» принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 5 марта 2021 года № 136 аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:138.

Письмами от 26 апреля 2022 года № 122 и от 17 мая 2022 года № 127 ООО «РП-Строй» обращалось в Департамент с просьбой согласовать передачу прав и обязанностей по договору аренды от 5 марта 2021 года №136 в пользу ПАО «Орелстрой» на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора от 13 апреля 2022 года.

В ответ на указанные обращения Департамент письмами от 6 мая 2022 года                       № 3-3-1751 и от 15 июня 2022 года №3-3-2321 направил в адрес ООО «РП-Строй» отказ в согласовании уступки прав и обязанностей по Договору аренды № 136.

Оспариваемый договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 5 марта 2021 года № 136 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 1 июля 2022 года, запись регистрации № 57:25:0000000:138-57/058/2022-4.

Как установлено в пункте 2 договора уступки прав и обязанностей, он вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В последствии 26 июля 2022 года ПАО «Орелстрой» уведомило Департамент о том, что ООО «РП-Строй» передало свои права и обязанности по договору аренды 5 марта 2021 года № 136 в пользу ПАО «Орелстрой».

Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды земельного участка  от 5 марта 2021 года № 136 в редакции дополнительного соглашения от 14 июня 2022 года к нему составляет 8 (восемь) лет.

Оспариваемый Департаментом договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка кадастровым номером 57:25:0000000:138 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 1 июля 2022 года.

Как установлено в пункте 2 вышеуказанного договора уступки прав и обязанностей, он вступает в силу с даты его государственной регистрации. 

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 609 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Таким образом, какое-либо согласие Департамента на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 5 марта 2021 года № 136  не требовалось.

В Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденном  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года, разъяснено, что в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договором аренды, заключенным обществом и администрацией, были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи участка в субаренду, нельзя признать обоснованными.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и перенаем, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, национальным законодательством не установлено требование получения арендатором согласия арендодателя на уступку арендатором третьему лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного и а срок более пяти лет и предоставленного в аренду на основании подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Статьей 105 АПК РФ предусмотрено, что льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлины взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                          О.И. Лазутина