АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-41392/2022

17 ноября 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Соболевой,  при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело 

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304590336200532) 

о взыскании денежных средств в сумме 715 663 руб. 96 коп.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304590336200532)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств в сумме 42 320 руб. 67 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца по первоначальному иску: ФИО3, представитель по доверенности №1016 от 09.06.2022;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО4, представитель по доверенности от 01.04.2022 (путем участия в судебном заседании онлайн).

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском   к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик)   о взыскании денежных средств в сумме 715 663 руб. 96 коп.

От ответчика 14.09.2022 поступил отзыв на иск.

Отзыв приобщен судом к материалам дела.

В предварительном судебном заседании 15.09.2022 истец представил дополнение к иску.

Истец также заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика долг в размере 532 920 руб. 86 коп., пени в размере 130 572 руб. 79 коп., расходы по уплате государственной пошлины 16 276 руб. 00 коп.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

От истца 06.10.2022 поступило ходатайство о приобщении доказательств.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От истца 11.10.2022 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика  долг по оплате арендной платы 532 920 руб. 86 коп., неустойку в размере 86 982 руб. 53 коп.

От истца 11.10.2022 поступили возражения на отзыв ответчика.

От ответчика 31.10.2022 поступил дополнительный отзыв на иск.

Документы приобщены судом к материалам дела.

От ответчика 31.10.2022 поступило встречное исковое заявление, в котором он просил взыскать с истца по первоначальному иску сумму переплаты по предварительному договору аренды №П-21/20 от 01.03.2020 в размере 42 320 руб. 67 коп.

Определением от 02.11.2022 встречное исковое заявление оставлено без движения до 09.11.2022.

От истца 09.11.2022 поступил отзыв на встречное исковое заявление.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску устранены недостатки, указанные в определении от 02.11.2022, в установленный судом срок, встречное исковое заявление подлежит принятию к производству, о чем вынесено соответствующее определение (резолютивная часть от 10.11.2022).

В судебном заседании 10.11.2022 суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство истца по первоначальному иску об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор)   был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №П-21/20 от 01.03.2020, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство по завершении строительства первой очереди центра и оформления права собственности предоставить арендатору на согласованных договором условиях во временное владение и пользование нежилое помещение №D02 общей проектной площадью 19 кв.м., расположенное на 4 этаже первой очереди центра, находящегося на земельных участках 59:01:4410048:275, 59:01:4410048:536. 

В силу пункта 2.2 договора, стороны договорились заключить в будущем основной договор аренды в отношении вышеуказанного помещения на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом. Заключение сторонами основного договора обусловлено государственной регистрацией права собственности арендодателя на соответствующую очередь центра, в котором будет расположено помещение.

В дальнейшем указанному зданию был присвоен адрес: 

<

...>, в соответствии с Распоряжением Администрации города Перми №059-22-01-03/2-1428 от 16.11.2021.

Помещение, переданное ответчику для ведения коммерческой деятельности, является нежилым помещением №84 площадью 25,5 кв.м., согласно выкопировке из паспорта здания.

Как пояснил истец по первоначальному иску, 22.11.2021 сторонами был подписан акт доступа в помещение для проведения арендатором подготовительных работ (письмо Исх.№312 от 20.10.2021, ответное электронное письмо Арендатора от 25.10.2021, заявление на пересмотр условий аренды от 25.10.2021, Акт доступа от 22.11.2021). Проектная площадь помещения согласно акту доступа – 26 кв.м.

Согласно п.3.2.6 договора, все работы должны быть произведены Арендатором в соответствии с согласованным проектом помещения и разделительной ведомостью в срок не позднее 30 календарных дней, но в любом случае не позднее даты, предшествующей Дате технического открытия Центра первой очереди.

Истцом по первоначальному иску 15.02.2022 в адрес арендатора направлено письмо Исх.№627 от 15.02.2022 с просьбой в срок до 18.02.2022  завершить подготовительные работы в помещении и приступить к его использованию по назначению.

Затем 16.02.2022 здание было введено в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №59-RU90303000-154-2019 от 16.02.2022) и открыто для посетителей.

Как указал истец по первоначальному иску, 16.02.2022 арендатор открыл свое помещение для посетителей и фактически начал коммерческую деятельность. В этот же день комиссией арендодателя был составлен односторонний акт о том, что ответчиком начато фактическое пользование помещением.

Двусторонний акт о начале коммерческой деятельности в помещении был направлен арендатору, но арендатор уклонился от его подписания. 

Затем 03.03.2022 было зарегистрировано право собственности истца на здание (№ записи регистрации – 59:01:4410048:545-59/088/2022-1 от 03.03.2022). Здание было поставлено на кадастровый учет как объект: нежилое здание «Многофункциональный центр с гостиницей. 1 этап строительства», общей площадью 87022,3 кв.м., количество этажей: 6-7, в том числе подземных 2-3, кадастровый номер: 59:01:4410048:545, по адресу: Пермский край, г.о.Пермский, 

<

...>. Коммерческое наименование здания – Многофункциональный центр «iMALL Эспланада».

В соответствии с п.5.2 договора, арендодатель в течение 10 рабочих дней с момента получения Выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию права собственности арендодателя на объект, указанный в п.2.1 договора, направляет арендатору письменное предложение о заключении основного договора аренды. Исчисление указанного срока производится с 6-го рабочего дня с даты, указанной в Выписке из ЕГРН.

Истец по первоначальному иску указал, что 25.03.2022  в адрес ответчика было направлено официальное предложение о заключении основного договора аренды с приложением выписки из ЕГРН на Первую очередь центра, текста основного договора и перечня документов, необходимых для государственной регистрации основного договора.

Ответчик на указанное предложение не ответил.

Таким образом, с 23.02.2022 ответчиком фактически использовалось помещение и в силу п.4.8 договора истцом начато начисление предусмотренных договором платежей.

Постоянная арендная плата (фиксированная часть) является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей арендатора в Помещении, в (на) витринах Помещений (за исключением информационной конструкции и рекламных конструкций на фасаде и кровле здания), вывески над входом в помещение (пункт 4.1.1 договора).

Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых Помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков. Местами общего пользования являются те части Центра и/или прилегающей к нему территории, которые используются для доставки, зоны погрузки и разгрузки, дороги и пандусы служебного пользования, пешеходные переходы, проезды, лестничные марши, лифты, эскалаторы, парковки, общественные санузлы, участки озеленения, проходы иные участки, предназначенные для общего пользования арендатором и иными арендаторами и / или их клиентами, посетителями Центра (п.4.1.2. договора).

Плата за услуги эксплуатации является платой за поддержание в надлежащем состоянии здания Центра, общих инженерно-технических сетей и систем, уборку мест общего пользования Центра, его конструктивных элементов и прилегающей территории, вывоз твердых бытовых отходов, обеспечение охраны Центра и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования Центра, дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию Центра, рекламу и продвижение Центра, пользование парковкой и земельным участком под Центром (далее именуется плата за услуги эксплуатации) (п.4.1.3 договора).

Плата за маркетинг является платой за комплекс мероприятий, направленных на рекламу и продвижение Центра на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Комплекс маркетинговых мероприятий может без ограничений включать в себя рекламу Центра и изготовление POS-продукции (информационных материалов) Центра (п.4.1.4 договора).

Согласно п.4.2, п.4.2.2 договора, Фиксированная часть постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади Помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади Помещения и составляет 2 500 рублей 00 копеек, без НДС за один квадратный метр площади Помещения в месяц (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ). 

Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно с даты начала Арендатором коммерческой деятельности в Помещении в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц не позднее 25 (двадцать пятого) числа каждого текущего месяца (п.4.2.2 договора).

Согласно п.4.3, 4.3.1 договора, Переменная арендная плата начисляется с даты подписания акта доступа и рассчитывается исходя из стоимости затрат Арендодателя на предоставление Арендатору коммунальных услуг в арендованном Помещении, состоящих из услуг теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. 

Переменная часть выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, следующего за расчетным (п.4.3.4 Договора).

Согласно п.4.4, 4.4.1 договора (Плата за услуги эксплуатации), сумма ежемесячной платы за услуги эксплуатации определяется как произведение общей площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации за один квадратный метр площади помещения. 

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 4.8.8 договора, с даты подписания Акта доступа и начала производства ремонтных и отделочных работ тариф на услуги эксплуатации составляет 208 рублей 33 копейки, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ), за один квадратный метр площади помещения в месяц. По истечении 31 дня с начала производства ремонтных и отделочных работ – 416 рублей 67 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ), за один квадратный метр площади помещения в месяц.

Плата за услуги эксплуатации выплачивается Арендатором ежемесячно в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц не позднее 25 (двадцать пятого) числа каждого текущего месяца (п.4.4.2).

Согласно п.4.5, 4.5.1 договора, Плата за маркетинг оплачивается в размере 600 рублей, без НДС (НДС начисляется сверху поставке, установленной действующим законодательством РФ) за 1 кв.м. арендуемого помещения.

Плата за маркетинг оплачивается ежегодно в следующем порядке: за первый год аренды, исчисляемый с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности, оплачивается в течение 5 дней с момента его подписания, за последующие годы – в ту же дату соответствующего года.

Согласно п.4.7 договора (Плата за открытие центра), Арендатор перечисляет Арендодателю за организацию торжественного открытия Центра для посетителей единовременную Плату за открытие из расчета 500 рублей за кв.м. без НДС (НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ) арендуемого помещения в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты подписания Акта доступа в Помещение.

Также во исполнение п.4.6 договора, Арендатор должен внести Обеспечение на общую сумму 166 251 рубль 00 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ) в следующем порядке:  

1)в виде обеспечительного платежа в размере 55 417 рублей 00 копеек (Пятьдесят пять тысяч четыреста семнадцать рублей 00 копеек), без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ), который должен быть перечислен Арендатором на расчетный счет Арендодателя в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента подписания договора;

2)в виде обеспечительного платежа в размере 110 834 рубля 00 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ), который должен быть перечислен Арендатором на расчетный счет Арендодателя в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания Акта Доступа.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора, в случае отказа или уклонения Арендатора от заключения Основного Договора Аренды, Арендодатель вправе зачесть в качестве штрафа Обеспечительный Платеж, внесенный в соответствии с п. 4.1. настоящего Договора. При этом Арендатор обязан возместить вызванные данным отказом убытки. Отказом или уклонением Арендатора от заключения Основного Договора Аренды признается невыполнение либо несвоевременное выполнение Арендатором обязательств, указанного в п. 3.2.6., п. 5.4. Договора, свыше 60 (Шестидесяти) календарных дней. 

Как пояснил истец по первоначальному иску, у ответчика образовалась задолженность в сумме 532 920 руб. 00 коп., в том числе:

- фиксированная часть арендной платы за март 2022г. в размере 76 500 руб. 00 коп.;

- фиксированная часть арендной платы за апрель 2022г. в размере 76 500 руб. 00 коп.,

- фиксированная часть арендной платы за май 2022г. в размере 76 500 руб. 00 коп.,

- фиксированная часть арендной платы за июнь 2022г. в размере 76 500 руб. 00 коп.,

- фиксированная часть арендной платы за июль 2022г. в размере 46 887 руб. 10 коп.;

итого по фиксированной части: 352 887 руб. 10 коп.;

- переменная часть арендной платы за февраль 2022г. в размере 2 520 руб. 26 коп.;

- переменная часть арендной платы за март 2022г. в размере 4 128 руб. 36 коп.;

- переменная часть арендной платы за апрель 2022г. в размере 3 209 руб. 19 коп.;

- переменная часть арендной платы за май 2022г. в размере 2 988 руб. 70 коп.;

- переменная часть арендной платы за июнь 2022г. в размере 3 325 руб. 46 коп.

итого по переменной части: 16 171 руб. 97 коп.;

- плата за маркетинг в размере 7 746 руб. 41 коп.;

- плата за открытие центра в размере 15 300 руб. 00 коп.;

- плата за эксплуатацию за июль 2022г. в размере 7 814 руб. 58 коп.;

- штраф за уклонение от подписания основного договора по п.6.1 (недостающая часть в связи с неполным внесением обеспечительного платежа) в размере 133 000 руб. 80 коп.

Истцом по первоначальному иску  в адрес ответчика направлялись претензии с требованием об оплате задолженности:

- уведомление о наличии задолженности Исх.№853 от 11.04.2022;

- уведомление о наличии задолженности Исх.№925 от 13.05.2022;

- уведомление о наличии задолженности Исх.№976 от 30.05.2022.

На вышеуказанные претензионные уведомления ответчик направлял ответные письма.

Письмо (о расторжении договора) Исх.№1057 от 24.06.2022 было получено ответчиком 04.07.2022, что подтверждается почтовой квитанцией, отчетом об отслеживании почтового отправления. Таким образом, договор между сторонами расторгнут на основании уведомления истца с 20.07.2022 (п. 9.4 договора).

На осмотр и возврат помещения по акту ответчик по первоначальному иску не явился, в помещении коммерческая деятельность не ведется, помещение закрыто, от имущества ответчика не освобождено, ключи истцу не возвращены.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, за нарушение арендатором сроков исполнения обязательств, предусмотренных разделом 4 настоящего договора, арендодатель вправе по каждому основанию, установленному настоящим договором, в отдельности, потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки.

По расчету истца сумма неустойки составила 86 982 руб. 53 коп.

В связи с тем, что ответчик по первоначальному иску не погасил задолженность, истец по первоначальному иску обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями о взыскании суммы основного долга и неустойки.

Согласно положениям статьи  606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску заявил встречные исковые требования о взыскании суммы переплаты по предварительному договору аренды №П-21/20 от 01.03.2020 в размере 42 320 руб. 67 коп., ссылаясь на следующее.

Ответчик по первоначальному иску указал, что  произвел в пользу истца следующие оплаты:

1) за период с 16.02.2022 по 28.02.2022 фиксированная часть арендной платы оплачена 13.05.2022 платежным поручением № 77 на сумму 35 517 руб. 85 коп.,  исходя из условий договора размер платы должен составлять 26 464 руб. 29 коп., в т.ч. НДС (57 000 / 28 * 13 дней); переплата составляет 9 053 руб. 56 коп.

2) в соответствии с пп. 4.4.1 предварительного договора аренды сумма ежемесячной платы за услуги эксплуатации составляет 416,67 рублей за один квадратный метр, сверху начисляется НДС. Ответчик оплатил счета истца за услуги эксплуатации в следующем порядке:

- 8 225 руб. 76 коп. за декабрь 2022 платежным поручением № 52 от 17.04.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за январь 2022 платежным поручением № 53 от 17.04.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за февраль 2022 платежным поручением № 78 от 13.05.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за март 2022 платежным поручением № 106 от 14.06.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за апрель 2022 платежным поручением № 107 от 14.06.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за май 2022 платежным поручением № 108 от 14.06.2022;

- 12 750 руб. 11 коп. за июнь 2022 платежным поручением № 109 от 14.06.2022.

Ответчик по первоначальному иску пояснил, что за эксплуатацию по п. 4.4.1 было уплачено 84 725 руб. 76 коп. вместо 51 458 руб. 65 коп.,  размер переплаты за услуги эксплуатации составил 33 267 руб. 11 коп., всего ответчик переплатил 42 320 руб. 67 коп.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Так, ответчик по первоначальному иску, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, признал исковые требования в части 175 246 руб. 44 коп., однако просил уменьшить указанную сумму до размера обеспечительного платежа 66 500 руб. 40 коп.

Кроме того, ответчик по первоначальному иску указывал на несогласие с начислением платы за эксплуатацию за июль 2022 года, а также с начислением НДС.

В соответствии с пунктом 4.1.3 Предварительного договора аренды нежилого помещения №П-21 /20 от 01.03.2020г. (далее - договор), плата за услуги эксплуатации является платой за поддержание в надлежащем состоянии здания Центра, общих инженерно-технических сетей и систем, уборку мест общего пользования Центра, его конструктивных элементов и прилегающей территории, вывоз твердых бытовых отходов, обеспечение охраны Центра и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования Центра, дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию Центра, рекламу и продвижение Центра, пользование парковкой и земельным участком под Центром (далее именуется плата за услуги эксплуатации).

Согласно п.4.8 договора, с момента подписания акта доступа арендатор ежемесячно перечисляет переменную арендную плату и плату за эксплуатацию.

Акт доступа между сторонами подписан 22.11.2021, договор расторгнут с 20.07.2022, следовательно, ответчик  по первоначальному иску обязан уплатить плату за эксплуатацию за весь период с 22.11.2021  по 20.07.2022.

Доказательств невозможности пользования помещением в июле 2022 года ответчиком по первоначальному иску не представлено.

С учетом вышеизложенного начисление платы за эксплуатацию в июле 2022 года является правомерным.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора, сумма ежемесячной платы за услуги эксплуатации определяется как произведение общей площади Помещения и тарифа на услуги эксплуатации за один квадратный метр площади Помещения. Тариф на услуги эксплуатации составляет 416 рублей 67 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ), за один квадратный метр площади Помещения в месяц.

Следовательно, НДС подлежит начислению сверху на результат умножения площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации, в связи с чем в данной части возражения ответчика по первоначальному иску подлежат отклонению.

Кроме того, ответчик по первоначальному иску указывает на согласованную в договоре площадь помещения, равную 19 кв.м., и считает необходимым производить начисления исходя из нее.

Пунктом 2.3 договора установлено, что в случае необходимости Арендодателем могут быть внесены изменения и уточнения в проектную документацию Центра, которые, в частности, могут повлиять на изменение площади и характеристики Помещения, что впоследствии не будет являться основанием для отказа Арендатора от заключения Основного Договора Аренды.

Договор между сторонами не содержит ограничений по изменению площади помещения.

Согласно разделу 1 договора, «Арендная Расчетная площадь Помещения» - общая площадь Помещения, которая будет определена по завершении строительства Центра на основании обмеров, осуществленных лицом, уполномоченным на проведение кадастровых работ, отражена в Техническом Плане Центра и Акте Доступа Помещения до проведения Арендатором Подготовительных работ в Помещении. Данная площадь принимается сторонами при начислении и расчете арендных и эксплуатационных платежей.

Акт доступа сторонами подписан 22.11.2021, в тексте указана арендная расчетная площадь помещения 25,5 кв.м. (п. 3 акта).

Акт доступа со стороны ответчика по первоначальному иску подписан представителем ФИО5, действующим на основании доверенности от 18.11.2021. В тексте доверенности содержатся полномочия ФИО5 представлять интересы ИП ФИО2 перед любыми коммерческими организациями и подписывать любые правовые, бухгалтерские и иные документы.

Срок действия доверенности на дату подписания акта доступа не истек.

Законом не предусмотрено, что полномочие на подписание акта доступа в помещение должно быть специально оговорено в доверенности.

Следовательно, истец по первоначальному иску правомерно принимает в расчетах арендной платы площадь помещения, равную 25,5 кв.м.

Кроме того, ответчик по первоначальному иску в ходе проведения строительных работ и затем в процессе коммерческой деятельности в помещении не возражал относительно его площади. Заявления и письма ответчика в адрес истца по поводу предоставления скидки на уплату арендной платы были обоснованы исключительно падением продаж в компании ответчика, а не изменением площади.

Ответчик по первоначальному иску также указывал, что требование о взыскании обеспечительного платежа является незаконным в силу обеспечительного характера такого платежа и введения моратория на применение штрафных санкций в отношении всех лиц без исключения.

Между тем, истец по первоначальному иску пояснил, что им заявлено не  требование о взыскании обеспечительного платежа, как полагает ответчик, а требование о взыскании штрафа за уклонение от подписания основного договора, установленного пунктом 6.1 договора.

Указанный штраф не является обеспечением по договору, а является формой ответственности ответчика за неисполнение неденежного обязательства по заключению основного договора. Порядок расчета такого штрафа от суммы обеспечительного платежа не изменяет его правовую природу, т.к. он мог быть установлен и в твердой денежной сумме, и в процентном соотношении к любому из платежей в договоре.

Согласно пункту 6.1 договора, в случае отказа или уклонения Арендатора от заключения Основного Договора Аренды, Арендодатель вправе зачесть в качестве штрафа Обеспечительный Платеж, внесенный в соответствии с п.4.1 Договора {опечатка в нумерации пункта - имелся в виду пункт 4.6.1 договора).

Размер обеспечительного платежа в соответствии с п.4.6.1 договора - 166 251 рубль без учета НДС (НДС начисляется сверху) или 199 501, 20 рублей с учетом НДС.

Фактически ответчик 12.08.2020г оплатил 66 500 руб. 40 коп. с учетом НДС в счет внесения части обеспечительного платежа по договору, оставшуюся часть обеспечительного платежа (133 000, 80 рублей) ответчик не оплатил.

В уведомлении Исх.№1057 от 24.06.2022 истец указал на зачет фактически внесенной части обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа по п.6.1. Недостающую часть штрафа истец заявил в исковом заявлении в настоящем деле.

С учетом положений Постановления Правительства РФ №497 от 28.03.2022г., Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 №44 (п.7), финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория. Это означает, что в период действия моратория не начисляются санкции за просрочку исполнения обязательств, срок исполнения которых наступил до введения моратория (01.04.2022).

Обязательство по заключению основного договора аренды возникло у ответчика по первоначальному иску после введения моратория.

Предложение о заключении основного договора аренды (с приложением проекта основного договора, выписки ЕГРН, списка документов для государственной регистрации договора) было направлено ответчику  по первоначальному иску 25.03.2022.

В силу пунктов 5.4, 5.5 договора арендатор подписывает основной договор и направляет его арендодателю в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения документов либо предоставляет замечания к недостаткам основного договора в указанный срок, то есть до 09.04.2022.

Согласно абз.2 п.6.1 договора, отказом или уклонением арендатора от заключения основного договора аренды признается невыполнение либо несвоевременное выполнение арендатором обязательств, указанных в п.3.2.6, 5.4 договора, свыше 60 календарных дней.

Таким образом, с 08.06.2022 ответчик по первоначальному иску считается просрочившим заключение договора, требование возникло после введения моратория, правила моратория к штрафу за уклонение от заключения основного договора неприменимы.

Суд также отклоняет как необоснованные доводы ответчика по первоначальному иску о препятствовании ему пользоваться помещением.

Поскольку расчеты по предварительному договору аренды нежилого помещения №П-21/20 от 01.03.2020 до настоящего времени  в полном объёме не произведены, требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика задолженности в сумме 532 920 руб. 86 коп. и неустойки в размере 86 982 руб. 543 коп. являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению на основании ст. 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд отклоняет заявление ответчика по первоначальному иску о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в  пп.1,2  ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В нарушение указанных положений ответчик в обоснование ходатайства о применении положений ст. 333 Гражданского Кодекса РФ не представил таких доказательств. Сама по себе ссылка на несоразмерность при отсутствии доказательств не является основанием для снижения размера неустойки.

Доказательств того, что неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных условиями договора в части нарушения установленного договором порядка оплаты, не повлекло для истца негативных последствий, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договоров и согласовании его условий, в том числе условия о размере неустойки как меры гражданско-правовой ответственности за нарушение договорных обязательств. 

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. 

При таких обстоятельствах, доводы ответчика не могут быть квалифицированы судом в качестве основания и критерия  для снижения размера неустойки судом.  Иных доказательств, подтверждающих явную несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.  При этом, сам по себе  размер неустойки, установленный договором, не превышает установленный обычаями делового оборота размер договорной неустойки, (0,1%) при заключении гражданско-правовых договоров хозяйствующими субъектами, а потому не может нарушать баланс интересов сторон при заключении и исполнении договора.  Кроме того,  по смыслу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет риск наступления неблагоприятных последствий, в том числе, от заключения хозяйственных сделок. Таким образом, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в данной ситуации суд не усматривает.

Кроме того, суд полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о взыскании суммы переплаты по договору ввиду следующего.

Расчет суммы переплаты выполнен ответчиком по первоначальному иску исходя из площади помещения 19 кв.м., что противоречит разделу 1 (термин «Арендная Расчетная площадь Помещения»), пункту 4.1 договора и Акту доступа от 22.11.2021.

Акт доступа подписан уполномоченным лицом со стороны арендатора, так как представленная доверенность содержит полномочия на представление интересов ИП ФИО2 перед любыми коммерческими организациями и подписывать любые правовые, бухгалтерские и иные документы. Полномочие на подписание Акта доступа не является специальным и не подлежит отдельному указанию в доверенности в соответствии с положениями ГК РФ, также заключенный Сторонами договор не содержит указания на необходимость указания такого полномочия в доверенности представителя.

До ввода здания Центра в эксплуатацию (16.02.2022) кадастровым инженером подготовлена экспликация 4 этажа от 18.08.2021, согласно которой площадь помещения, переданного по договору ИП Мелентьеву М.В., (№84 на 4 этаже) составляла 25,5 кв.м.

Позднее кадастровым инженером осуществлены обмеры и подготовлен паспорт здания от 01.02.2022, в соответствии с которым площадь составляла 25,5 кв.м.

Следующие (и последние на текущую дату) обмеры помещения выполнены кадастровым инженером 30.03.2022, подготовлен паспорт здания от 30.03.2022, в соответствии с которым площадь помещения ИП ФИО2 не изменилась и также составляет 25,5 кв.м.

Следовательно, ИП Мелентьев М.В. за весь период с момента подписания акта доступа по дату расторжения договора фактически пользовался помещением площадью 25,5 кв.м., а не 19 кв.м.

Кроме того, в течение срока действия договора ответчик по первоначальному иску не оспаривал площадь помещения, что подтверждается:

- внесением арендных платежей исходя из площади 25,5 кв.м.;

- отсутствием претензий или замечаний к расчетам арендных платежей;

- отсутствием возражений относительно площади помещения после получения Мелентьевым М.В. предложения о заключении основного договора с указанием площади 25,5 кв.м. в тексте основного договора, а также в ходе переписки сторон относительно предоставления арендатору скидок.

При таких обстоятельствах суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, находит встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) уплаченная истцом по первоначальному иску при подаче иска государственная пошлина взыскивается с ответчика по первоначальному иску в пользу истца в сумме 15 398 руб. 00 коп.

Излишне уплаченная при подаче первоначального иска государственная пошлина в размере 1 915 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.             

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск - удовлетворить.

  Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" долг по уплате арендной платы в сумме 532 920 руб. 86 коп., неустойку в сумме 86 982 руб. 53 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску денежные средства в сумме 15 398 руб. 00 коп.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №1695 от 28.07.2022 государственную пошлину по первоначальному иску в размере 1 915 руб. 00 коп.

3. В удовлетворении встречного иска – отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                         Н.В. Соболева