﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9419/2021

г. Тюмень

23 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения изготовлена 16 ноября 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белашевой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Омутинского муниципального района Тюменской области (ОГРН: 1027201674532, ИНН: 7220003786) к индивидуальному предпринимателю Пайвину Игорю Борисовичу (ОГРНИП: 304722009700074, ИНН: 722001208575) расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое помещение, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Никитина А.В. по доверенности от 25.02.2021;

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

заявлен иск администрации Омутинского муниципального района Тюменской области (далее – истец, администрация), уточненный в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Пайвину Игорю Борисовичу (далее – ответчик, ИП Пайвин И.Б.) о расторжении договора аренды от 20.07.2020 № 07/2020 и обязании освободить занимаемое нежилое здание, расположенное по адресу: Тюменская область, Омутинский район, с. Омутинское, ул. Советская, д. 134, строение 1. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору. 

Определением от 02.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

Определением от 02.08.2021 Арбитражного суда Тюменской области определено рассмотреть настоящее дело по общим правилам искового производства. 

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд считает, что иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что на основании протокола № 1П/1А-2020 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 030620/1291192/02 от 08.07.2020 между администрацией (арендодатель) и ИП Пайвиным И.Б. (арендатор) был заключен договор аренды № 07/2020.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, общей площадью 237,0 кв.м., расположенное по адресу: Тюменская область, Омутинский район, село Омутинское, улица Советская, д. 134, строение 1.

Согласно п. 1.2 передаваемое в аренду здание предназначено для организации офиса.

В соответствии с п. 3.1 арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование нежилым зданием арендную плату. Сумма арендной платы в месяц составляет 8 200 руб. без учета НДС. Арендная плата за пользование нежилым зданием, вносится арендатором ежемесячно путем безналичной оплаты не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор обязан в установленные договором строки вносить арендные платежи.

Использовать нежилое здание исключительно по назначению, указанному в пункте 1.2 договора и условиях настоящего договора (пункт 2.4.3 договора).

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и распространяется на отношения возникшие между сторонами с 20.07.2020 и действует по 19.07.2025, в части взаимных расчетов до полного их исполнения.   

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 20.07.2020 здание было передано ответчику.

14.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление от 12.04.2021 № 03-13/1549 о нарушении условий договора по своевременному внесению арендной платы, нецелевому использованию здания (проведение ярмарок, праздничных мероприятий), а также предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Уведомление было получено ответчиком 14.04.2021.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору в части своевременного перечисления арендной платы, а также в связи с использованием здания не по назначению истец, настаивает на расторжении договора аренды муниципального имущества и его возврате.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указал, что задолженность по арендной плате погашена в разумные сроки, доказательства использования здания не по целевому назначению истцом не представлены.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено пунктом статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок..

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Договор содержит право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае когда арендатор: -использует имущество с существенными нарушениями условий договора, -существенно ухудшает нежилое помещение, -более двух раз подряд, по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендные платежи, указанные в п. 3.1 настоящего договора, -в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства (пункт 8.4 договора). 

Как ранее установлено судом 14.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление от 12.04.2021 № 03-13/1549 о нарушении условий договора по своевременному внесению арендной платы, нецелевому использованию здания (проведение ярмарок, праздничных мероприятий), а также предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Уведомление было получено ответчиком 14.04.2021.

В пункте 1.2  договора аренды стороны установил, что недвижимое имущество (нежилое здание) предоставлено ответчику для организации офиса. 

Однако как утверждает истец, ответчик использует здание не по его целевому назначению, а именно: для проведения ярмарок и праздничных мероприятий, в качестве доказательства своего довода представлено обращение ответчика, поступившее в Аппарат Губернатора Тюменской области.

По смыслу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

Исходя из буквального содержания пункта 1.2 договора аренды, толкование которого произведено по правилам статьи 431 ГК РФ, суд считает, что при заключении договора стороны согласовали назначение недвижимого имущества (нежилого здания) для организации офиса. 

Под использованием имущества по его назначению понимается использование имущества в соответствии с теми целями, для которых оно предназначено. Применительно к недвижимости подлежит учету профиль помещения (жилое, нежилое) или использование его с целью, установленной нормативными документами. Стороны в договоре могут согласовать условие о целевом использовании нежилого помещения (под офис, предприятия торговли, бытового обслуживания, склад и т.п). Указанное условие в силу статьи 432 ГК РФ становится существенным и его нарушение арендатором влечет возможность расторжения договора. 

Отсутствие нормативных запретов или соглашения сторон о целевом использовании помещений, подразумевает использование помещения для осуществления любого незапрещенного вида деятельности с учетом назначения помещения в качестве нежилого.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности ответчика – торговля розничная компьютерами, периферийными устройствами к ним и программным обеспечением в специализированных магазинах, в качестве одного из дополнительных видов деятельности указана деятельность зрелищно-развлекательная прочая, не включенная в другие группировки. 

Поскольку указание в договоре аренды целевого назначения помещений – «офис» не конкретизировано и может расцениваться и толковаться сторонами достаточно широко, следовательно, суд полагает, что проведение в арендуемом здании ответчиком мероприятий  в соответствии с одним из видов деятельности ответчика не является нарушением условий договора аренды. 

Кроме того в договоре отсутствуют пояснения о том какую деятельность должен осуществлять ответчик в переданном в аренду нежилом здании (при указании в договоре назначения арендуемого помещения - офис). 

Истец утверждает, что ответчик не своевременно вносит арендную плату, что, также является существенным нарушением обязательств по договору. 

В материалы дела представлена карточка лицевого счета, из которой следует, что ответчик допускает просрочку внесения арендных платежей, однако, задолженность погашается, по мнению суда в разумные сроки, кроме того,  суд учитывает, что в настоящий момент задолженность у ответчика перед истцом по договору отсутствует.  

Сами по себе нарушения, в том числе существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены.

Данная правовая позиция изложена в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Кроме того, факт использования имущества с существенным нарушением условий договора истец подтверждает представленным в материалы дела актом обследования спорного нежилого здания, составленным представителями администрации Омутинского муниципального района Тюменской области в составе начальника управления земельных, имущественных отношений и градостроительства, начальника отдела по юридическим вопросам, заместителя начальника управления земельных, имущественных отношений и градостроительства отношений, а также  фотографии. 

Актом  от 25.10.2021 установлено, что к зданию самовольно пристроено нежилое помещение котельной. Внутри помещения установлен напольный котел с заведением трубы через наружную несущую стену в арендуемое здание. 

Истец полагает, что нарушено условие пункта 2.4.4 договора который обязывает арендатора соблюдать требования и правила противопожарной и технической безопасности арендуемого здания в соответствии с Правилами пожарной безопасности Российской Федерации.

Вместе с тем, доказательств того, что данная постройка каким-либо образом нарушает установленные законом нормы и правила, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлено.

Арендодатель в акте не отразил какие именно противопожарные нормы и правила и в какой части арендатор нарушил, не соотнес установленные обстоятельства с требованиями пожарной безопасности, содержащимися в нормативных правовых актах, нормативных документах в области пожарной безопасности.

Требованиями пожарной безопасности являются специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности; под нормативными документами по пожарной безопасности понимаются национальные стандарты Российской Федерации, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности (статья 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Односторонний подписанный акт от 25.10.2021, оформленный арендодателем в ходе судебного разбирательства, не может быть принят судом в качестве доказательства в рамках настоящего дела. На момент направления арендатору письма от 14.04.2021 с предложением расторгнуть договор аренды данный акт оформлен не был.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению, в связи с отсутствием оснований для расторжения.

Поскольку в удовлетворении основного требования о расторжении договора аренды отказано, требование об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое здание также подлежат отклонению.

Истец в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья

Власова В.Ф.