Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92700/2022

21 февраля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  21 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Лидер Тауэр» (196247, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Новоизмайловское, Конституции 

<

...>, литера А, помещ. 52Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1761,22 руб., расторжении договора,

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 29.09.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 03.10.2022), ФИО4 (доверенность от 23.01.2023),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лидер Тауэр» (далее – Общество) о взыскании 1761,22 руб. штрафа, расторжении договора аренды №12/ЗК-03422 от 17.08.2020 (далее – Договор). 

Определением суда от 16.09.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 13.12.2022 суд в порядке пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное на 14.02.2023.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства в суд поступило ходатайство ООО «Сириус» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Как указал заявитель, ООО «Сириус» является арендатором поименованных в договоре аренды № Ф/ДА/04-20 от 23.04.2020 нежилых помещений, используемых под фитнес-центр «Tower gym», посетители которого размещают транспортные средства на безвозмездной основе на гостевой автостоянке на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...> уч. 169 (севернее дома 153, литера В); при этом расторжение Договора может повлечь неблагоприятные последствия для неограниченного круга лиц, которые пользуются или намерены пользоваться парковкой, а также нанести экономический вред ООО «Сириус» в связи со спадом посещаемости фитнес-центра «Tower gym» гражданами из-за отсутствия автостоянки.

Определением, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании, в удовлетворении указанного ходатайства судом отказано.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали по мотивам, изложенным в отзыве; заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств. 

Заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы (часть 1 статьи 159 АПК РФ). 

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий. 

В данном случае представители ответчика, заявляя об отложении рассмотрения дела, сослались на необходимость представления дополнительных доказательств в обоснование возражений на иск, в том числе документов, подтверждающих проведение в здании учений ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу.

Приняв во внимание приведенные ответчиком в обоснование ходатайства об отложении судебного разбирательства и правовой позиции по делу доводы, наличие у ответчика достаточного времени для представления в суд дополнительных доказательств, а также наличие в деле мотивированного отзыва Общества, суд счел имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства. 

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.08.2020 заключили Договор, по условиям которого арендатору на условиях аренды предоставлен земельный участок площадью 717 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007553:12328 по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, уч. 169 (севернее дома 153, лит. В).

По акту приема-передачи от 17.08.2020 (приложение № 3 к Договору) участок передан арендатору.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлен для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома (код – 11.4), без права возведения объектов капитального строительства.

Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования не допускается.

В силу пункта 4.4.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора. 

В результате обследования спорного земельного участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 29.06.2021, установлено, что северо-западнее здания по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, дом 3, лит. А расположена асфальтированная территория, используемая для парковки автомобилей, доступ на которую ограничен, въезд осуществляется через автоматические шлагбаумы; на асфальтовом покрытии территории нанесена парковочная разметка, на территории размещаются парковочные столбики и бетонные полусферы; выявлены признаки самовольного размещения элементов благоустройства (часть шлагбаумов), использования земельного участка площадью 50 кв.м без правоустанавливающих документов, а также признаки нарушения условий Договора в части целей использования участка. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 29.06.2021.

В соответствии с пунктом 5.7 Договора в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения. 

Кроме того, в силу пункта 6.3.1 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные в пункте 1.2 Договора, что признается существенным нарушением.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию № ПР-28356/21-0-0 от 19.07.2021, в которой, указав на нарушение арендатором пунктов 1.2 и 4.4.1 Договора, потребовало уплатить штраф в размере 1761,22 руб., а также предложило обратиться в Учреждение в целях подписания соглашения о расторжении Договора, предупредив о том, что в случае неисполнения ответчиком указанного требования, оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа и расторжении Договора. 

В ходе повторного обследования участка 05.05.2022 ККИ установлено, что ранее выявленные нарушения условий Договора в части цели использования участка Обществом не устранены, о чем составлен акт обследования от 05.05.2022.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. 

В силу статей 329, 330 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), представляющая собой денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно пункту 1.2 Договора цель использования предоставленного Обществу в аренду участка - для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, без права возведения объектов капитального строительства.

В материалы дела истцом представлены составленные ККИ акты обследования спорного земельного участка с приложениями (фотоматериалами), из которых следует, что на участке размещена парковка автомобилей, доступ на которую ограничен путем установки автоматических шлагбаумов, парковочных столбиков, бетонных полусфер.

ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга. 

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 N 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга. 

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах. Он является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге. 

Согласно пункту 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 N 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости, в том числе требований по оформлению документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках. 

На основании пункта 3.1 названного распоряжения обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости. В данном случае обследования земельного участка были произведены в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Результаты обследований отражены в соответствующих актах, которые оценены судом наряду с иными доказательствами. 

С учетом изложенного судом отклонен довод ответчика, полагавшего, что односторонние акты обследования ККИ от 29.06.2021 и от 05.05.2022 не являются надлежащими доказательствами по делу, поскольку о проведении обследований Общество не извещалось и к осмотру не привлекалось.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя Комитета в судебном заседании, основанием для начисления штрафа послужило нарушение Обществом цели использования арендуемого земельного участка, предоставленного для размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, выразившееся в размещении на участке в нарушение пункта 1.2 Договора парковки с ограничением доступа.

Пункт 1.2 Договора содержит указание на код (Кн) функционального использования территории спорного земельного участка - 11.4.

Коды и коэффициенты функционального использования территории утверждены в приложении 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Приложение N 4). 

Согласно пункту 45 Приложения N 4 коду 11.4 соответствуют следующие виды функционального использования территории: 

- Гаражи, гаражные и лодочные стоянки;

- Гаражные (в том числе многоэтажные) и лодочные стоянки: КАС, ВОА, ГСК, ГК и других некоммерческих организаций, используемые для хранения личного автотранспорта членов этих организаций, а также коммерческих организаций, единственным участником (акционером) которых является Санкт-Петербург, либо санкт-петербургского государственного унитарного предприятия, для которых гаражное хранение личного автотранспорта является основным видом деятельности;

- Общедоступные бесплатные гостевые автостоянки;

- Многоэтажные паркинги вне зависимости от формы собственности. Временные открытые социальные автостоянки;

- Перехватывающие автостоянки и парковки.

Возражая против заявленных требований, Общество сослалось на недоказанность истцом факта нецелевого использования ответчиком арендованного земельного участка. Так, по мнению Общества, акты обследования ККИ от 29.06.2021 и от 05.05.2022 не подтверждают наличие каких-либо несоответствий фактического использования участка целям, обозначенным в пункте 1.2 Договора.

Согласно содержанию искового заявления в качестве нарушения ответчиком пункта 1.2 Договора истцом указано выявленное в ходе обследования ККИ размещение на участке шлагбаума, через который осуществляется въезд, парковочных столбиков, бетонных полусфер, ограничивающих, по мнению Комитета, доступ на участок.

При этом, из позиции Комитета следует, что заявленные им требования не связаны с размещением на арендованном участке элементов благоустройства в виде бетонных полусфер и парковочных столбиков, а обусловлены наличием препятствий в размещении на спорной территории неограниченным кругом лиц транспортных средств в результате установки специального оборудования, в том числе шлагбаумов.

Вместе с тем, как следует из пункта 2.2 Договора, на момент заключения Договора на участке располагались объекты движимого имущества: дорожные конусы, бетонные полусферы. В этом же пункте Договора имеется указание, что перечисленные объекты движимого имущества не препятствуют использованию участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора. Приведенная в пункте 2.2 Договора характеристика участка (вместе с расположенными на нем объектами) является окончательной, и самовольно изменять эти характеристики без разрешения арендодателя ответчик не вправе.

При таком положении оснований для вывода о том, что наличие на участке бетонных полусфер и дорожных конусов, названных в актах ККИ парковочными столбиками, может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, препятствующего доступу на парковку неопределенного круга лиц, не имеется. Более того, исходя из назначения данных объектов можно заключить, что они предназначены для обозначения парковочных мест, обеспечения нормального функционирования гостевой автостоянки и безопасности движения по ней. 

Кроме того, по смыслу условия пункта 4.9.1 Договора, арендатор вправе возводить на участке временный (некапитальный) объект (временную постройку некапитального характера без фундамента). 

То обстоятельство, что в силу пункта 7.14 Договора арендатор обязан обеспечивать свободный, бесплатный доступ на участок неограниченного круга лиц, не создавать препятствий такому доступу и не допускать их создания любыми третьими лицами, а арендодатель вправе в бесспорном одностороннем порядке отказаться от Договора в случае выявления любого нарушения условий доступа на участок (в том числе: размещение ограждения, шлагбаума, иных устройств и конструкций, препятствующих обеспечению бесплатного и (или) свободного доступа на участок неограниченного круга лиц (транспортных средств)), в данном случае не имеет значения, поскольку из представленных в материалы дела актов обследования участка не следует, что въезд или проход на территорию спорного участка, организованную под парковку автомобилей, является платным, а установленный шлагбаум служит какой-либо иной цели помимо обеспечения определенного режима пользования парковкой.

На иные обстоятельства, помимо размещения арендатором на участке парковки с ограниченным доступом, в подтверждение довода о нарушении Обществом условий пункта 1.2 Договора Комитет не ссылался (статьи 9, 65 АПК РФ). 

При таком положении в отсутствие надлежащих доказательств нарушения ответчиком условий пункта 1.2 Договора оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 1761,22 руб. штрафа не имеется. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, следует из содержания пункта 6.3.1 Договора. 

Поскольку в рассматриваемом случае материалами дела не подтвержден факт нарушения арендатором указанной в пункте 1.2 Договора цели использования земельного участка, то есть отсутствуют предусмотренные пунктом 6.3.1 Договора основания для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке, иск в этой части также не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.