АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А32-38427/2023 1 6 с е н т я б р я 2024 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе  председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В.,  

при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН 

<

***>,  

ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 19.01.2024),  

от ответчика – администрации муниципального образования город Горячий Ключ  Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3  (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие третьего лица – Департамента  

имущественных отношении Краснодарского края (ИНН 

<

***>,  

ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024  по делу № А32-38427/2023, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1  

(далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о  признании незаконным расторжения администрацией муниципального образования  

город Горячий Ключ Краснодарского края (далее – администрация) в одностороннем  порядке (оформленного уведомлением от 17.05.2023 № 1017-1345/23) договора  

аренды земельного участка площадью 9 584 кв. м с кадастровым 

номером 23:41:1001001:422, расположенного по адресу: Краснодарский край,  

г. Горячий Ключ, автодорога «Дон», км 1390+600, слева (далее – спорный участок)  от 28.11.2012 № 0000002825 (далее – договор № 0000002825).  

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  

требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен  Департамент имущественных отношении Краснодарского края (далее – департамент).  

Решением суда от 30.01.2024, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 24.04.2024, в удовлетворении исковых  требований отказано. Судебные акты мотивированы преюдициально установленным  в деле № А32-27167/2021 обстоятельством незаконного размещения предпринимателем  

на спорном участке нестационарных торговых объектов (далее – НТО), что  свидетельствует о нарушении целевого назначения и разрешенного использования  спорного участка, и влечет досрочное расторжение договора аренды земельного  

участка. Кроме того, при проверке законности судебных актов по делу № А32-27167/2021 Верховный Суд Российской Федерации отметил, что 

спорный участок является публичным, соответственно, договор аренды спорного  

участка – недействительным; формирование земельного участка для строительства  за счет территорий общего пользования недопустимо. Суды учли, что вступившим  в законную силу решением суда по делу № А32-20298/2021 признано отсутствующим  

право собственности предпринимателя на расположенный на спорном участке объект  «набережная», который не является объектом недвижимого имущества, не имеет  самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях  улучшения качества спорного участка. Правовые основания пользования участком  

общего пользования в отсутствие принадлежащих предпринимателю на этом участке  капитальных объектов отсутствуют. Принятие арендодателем решения о прекращении  права пользования спорным участком и досрочном расторжении договора аренды  

спорного участка в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 3.2.4  договора № 0000002825, который подписан предпринимателем без возражений  и не оспорен.  

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель  

с кассационной жалобой и дополнением к жалобе, просит решение суда и  постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое  

рассмотрение. По мнению подателя жалобы, одностороннее расторжение  администрацией договора аренды спорного участка противоречит нормам  действующего законодательства. Суды также не учли, что нарушение, возникшее  

ввиду признания возведенного на спорном участке объекта «набережной» объектом  некапитального строительства при рассмотрении дела № А32-20298/2021 устранено  предпринимателем. Непосредственно после вступления в законную силу решения  

суда по делу № А32-27167/2021 предприниматель демонтировал НТО. Таким образом,  

по отношению к предпринимателю принята двойная мера ответственности: в виде  демонтажа НТО, а также в виде расторжения договора аренды спорного участка,  

на котором НТО размещались. Суды не учли, что в границах спорного участка  размещены и иные объекты, возведенные предпринимателем на основании  соответствующих разрешений и в соответствии с требованиями закона, и которые  предприниматель продолжает использовать. Расторжение договора аренды спорного  участка повлечет невозможность использования этих объектов (трансформаторная  подстанция, входящие в состав набережной объекты: фонтан, мощения, уличное  освещение и др.) и, соответственно, нарушение прав предпринимателя.  

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные  акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –  

без удовлетворения. 

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации департамент не представил в суд отзыв на кассационную жалобу.  

В судебном заседании представители предпринимателя и администрации  поддержали доводы кассационной жалобы, дополнения к жалобе и отзыва.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,  проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,  

дополнения к жалобе и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц,  считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.  

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона администрация  (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды спорного  участка от 11.02.2008 № 4100003356.  

В связи с передачей спорного участка в собственность Краснодарского  

края департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) по соглашению  от 17.01.2012 расторгли первоначальный договор аренды и заключили договор   № 0000002825.  

Пунктом 4.1.6 договора № 0000002825 предусмотрено, что арендатор обязан  использовать спорный участок в соответствии с целевым назначением и  

разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора – строительство и  эксплуатация набережной.  

Согласно пункту 3.2.4 договора № 0000002825 арендодатель вправе в  одностороннем порядке принимать решение о прекращении права  

пользования спорным участком и досрочном расторжении в установленном порядке  договора при существенных нарушениях его условий: использование участка не по  целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;  нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и  

невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1 договора. 

Дополнительным соглашением от 25.01.2021 действие договора № 0000002825  продлено до 16.11.2025.  

Впоследствии департамент передал спорный участок в муниципальную  собственность муниципального образования город Горячий Ключ  

Краснодарского края на основании акта приема-передачи от 12.02.2021.  

Согласно выписке из ЕГРН спорный участок является муниципальной  собственностью, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного  использования – для строительства и эксплуатации набережной; под иными  

объектами специального назначения. 

В связи с нарушением предпринимателем предусмотренных пунктом 4.1  условий договора № 0000002825 администрация в одностороннем порядке  

расторгла договор аренды спорного участка, направив в адрес предпринимателя  уведомление от 17.05.2023 № 1017-1345/23.  

Внесудебное расторжение договора № 0000002825 предприниматель  посчитал незаконным и оспорил его в арбитражном суде.  

Отказав предпринимателю в удовлетворении исковых требований, суды правильно исходили из следующего. 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении,  

изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам,  возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах  

(статьи 307 – 419 Кодекса), если иное не предусмотрено правилами главы 27 Кодекса  и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе.  

Как предусмотрено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации,  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  

отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными  

обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьями 606 и 615 Гражданского кодекса 

Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  

плату во временное владение и пользование или во временное пользование,  а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  

условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в  соответствии с назначением имущества.  

При ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору  арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения  

убытков (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021   № 305-ЭС21-19638, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о  соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого  имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить  последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.  

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим  

способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных  убытков. Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не  прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий  договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса  

Российской Федерации, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и  использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора.  

Если же арендодатель считает невозможным сохранение арендных отношений,  он вправе потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со  

статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведения объекта в  первоначальное состояние, взыскания убытков. Иной подход не обеспечивает защиту  

прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора,  использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует  прекращению такого нарушения, в том числе в целях возможного сохранения  

арендных отношений после его устранения. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по  требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при  

существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,  предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается  того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию  арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор  

не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, в том числе, когда  арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора  

или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут  

быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию  арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.  

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного  

сроком более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка  

его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Кодексом, другим  федеральным законом.  

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и  

порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса  Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса  

Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора  аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства,  подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со  стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса  Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения  договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть  квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного  

участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя  о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт  

существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено  арендатором в разумный срок.  

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66),  

в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от  исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе  

связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При постановке вывода об отсутствии оснований для удовлетворения исковых  требований предпринимателя и отсутствии в данном случае оснований для признания  незаконными действий администрации по расторжению договора № 0000002825  посредством направления предпринимателю уведомления о досрочном расторжении  договора аренды спорного участка суды учли вступившее в законную силу решение  

суда по делу А32-27167/2021, которым установлен факт незаконного размещения  предпринимателем на спорном участке НТО, что свидетельствует о нарушении  

целевого назначения и разрешенного использования спорного участка. В рамках  указанного дела Верховный Суд Российской Федерации отметил, что спорный участок  является публичным, соответственно, договор аренды спорного участка –  недействительным.  

Из системного толкования пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса  

Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации  следует, что расположение спорного участка на территории общего пользования  препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во  временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами  

права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного  участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только  арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.  

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование  

конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011  

 № 15248/2010. 

Со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13 суды правильно указали, что  формирование земельного участка для строительства за счет территорий  

общего пользования не допускается. 

Учли суды и то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением  суда по делу № А32-20298/2021 объект «набережная» признан объектом  

некапитального строительства, соответственно, правовые основания пользования  земельным участком общего пользования в отсутствие принадлежащих  

предпринимателю капитальных объектов на этом участке отсутствуют. 

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, условий  пункта 3.2.4 договора № 0000002825, разъяснений пункта 27 информационного  

письма № 66, проверив наличие оснований и обстоятельств для досрочного  расторжения договора аренды спорного участка, оценив как относимые,  

допустимые, необходимые и достаточные представленные в материалы дела  доказательства нарушения предпринимателем условий договора № 0000002825,  

что в том числе подтверждено вступившими в законную силу судебными актами  по делам № А32-20298/2021 и А32-27167/2021, суды мотивированно поддержали  

позицию администрации, выраженную в уведомлении от 17.05.2023 № 1017-1345/23  

о досрочном расторжении договора № 0000002825 в одностороннем порядке по  требованию арендодателя.  

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в  материалы дела доказательствам суды правомерно отказали предпринимателю в  удовлетворении исковых требований. Основания для отмены решения суда и  постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы  отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем  жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием,  

достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных  судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия  суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации). 

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в  любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации), не установлены. 

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 и  

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024  

по делу № А32-38427/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации 

в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации. 

Председательствующий Т.Н. Драбо Судьи В.Е. Епифанов  И.В. Сидорова