ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-101066/15

08 февраля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 февраля 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1 С-М.М.,

при участии в заседании:

от ответчика: ФИО2 – лично, ФИО3 представитель по доверенности от 15.01.2017, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2   на решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2016 по делу  № А41-101066/15 по иску общества с ограниченной ответственностью «Просперити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307500728800028) с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью  «Ветцельс Претцельс» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Просперити" (далее – ООО «Просперити») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды № С14/2014 от 06.12.2014 в размере 46 944, 12 условных единиц, взыскание произвести с учетом п. 1. 52 договора аренды № С14/2014 на дату платежа (1 условная единица означает половину суммы курса доллара США и Евро к рублю Российской Федерации, установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату осуществления платежа), задолженность по переменной арендной плате в сумме 45 761, 88 руб.

Определением суда от 01.06.2016г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью  «Ветцельс Претцельс».

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2016 принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ООО "Просперити" о признании незаключенным договор аренды № С14/2014 от 06.12.2014.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 по делу  № А41-101066/15 исковые требования ООО "Просперити" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда ИП ФИО2 и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО "Просперити" (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № С14/2014 от 06.12.2014, в соответствии с которым ООО "Просперити" обязался передать ИП ФИО2 во временное возмездное пользование нежилое помещение С14, общей площадью 20,7 кв. м, расположенное на 3 (третьем) этаже в здании торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу: 

<

...>, а ИП ФИО2 обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором, а также вести коммерческую деятельность без перерывов.

Срок аренды установлен сторонами в разделе 3 договора, который исчисляется с даты передачи помещения арендатору по передаточному акту и составляет 10 (десять) лет. Настоящий договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует 10 (Десять) лет с даты подписания сторонами передаточного акта. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. В том случае, если 11 (одиннадцать) месяцев истекут, а настоящий договор аренды не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия договора как краткосрочного автоматически продляется на последующие 11 (одиннадцать) месяцев на тех же условиях, с учетом ежегодной индексации, предусмотренной в приложении 1 к договору, пока настоящий договор аренды не будет зарегистрирован, но всего не более чем на 10 (Десять) лет с даты подписания сторонами передаточного акта по совокупности сроков действия договоров аренды (п. 3.1 договора).

Также стороны установили порядок по уплате арендной платы в разделе 5 договора.

Согласно приложения № 1 к договору ставка постоянной арендной платы составляет 2 500 у.е. за 1 кв.м, общая площадь 20,7 кв.м, расчет - 2500*20,7 (площадь)/12 (12 месяцев)+18% НДС=5 088, 75 условных единиц в месяц. Задолженность за период с февраля 2015 года по ноябрь 2015 года.

Задолженность по операционным расходам составляет 3 971,19 условных единиц, согласно следующего расчета:

180 у.е. за 1 кв.м в год*20,7 (площадь)/12 (12 месяцев)+18% НДС= 366, 39 условных единицы в месяц.

Задолженность по оплате за маркетинг в сумме 1103,16 условных единиц согласно следующего расчета:

50 у.е. за 1 кв.м в год*20,7 (площадь)/12 (12 месяцев)+18% НДС=101, 78 условных единицы в месяц.

Итого задолженность составляет 58 053 условных единиц, с учетом зачета обеспечительного платежа в сумме 11 113, 91 (включая НДС) сумма задолженности составляет 46 944,12 условных единиц. Кроме того, п. 5.3 договора предусмотрена переменная арендная плата по расчету формулы п. 5.2.3.

Начисления по переменной арендной плате за июнь 2015 года по ноябрь 2015 года (коммунальные платежи) составляет 58 556 рублей, оплачено ответчиком 12 794, 72 рублей, итого недополученная сумма - 45 761, 88 рублей.

Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ООО «Просперити», суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в полном объеме.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст. ст. 309 - 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными нормами, содержащимися в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 606 - 625).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований (как первоначальных, так и встречных), а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации - ст. 431 "Толкование договора"), принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре аренды недвижимого имущества от 06.12.2014 № С14/2014,  конкретные обстоятельства данного дела, суд первой инстанции, учитывая отсутствие подтверждения со стороны ИП ФИО2 оплаты задолженности по арендной плате, проверив заявленный ко взысканию расчет задолженности и признав его правильным, обоснованно удовлетворил первоначально заявленные исковые требования о взыскании задолженности.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор не вступил в законную силу и не соответствует закону несостоятелен в силу следующего.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный, а долгосрочный договор на 10 лет вступает в силу с момента государственной регистрации. То есть при заключении договора аренды стороны исходили из того, что сотрудничество будет долгосрочным (10 лет с момента государственной регистрации) и предусмотрели, что до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установленные пунктом 1 статьи 609 ГК РФ требования к форме договора аренды соблюдены: договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК и не оспаривалось сторонами в судебном порядке. В договоре указаны точные данные об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду недвижимого имущества. Из него в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон.

Помещение было передано 06 декабря 2014 года. 

Кроме того, ответчик возвратил  помещение истцу по акту возврата 29 апреля 2016 года, что свидетельствует о том, что помещение истец ответчику передавал.

Факт заключения и действительности договора подтверждает то, что ответчик оплачивал арендную плату по договору со ссылкой на него.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом были нарушены обязательства в части обеспечения государственной регистрации договора противоречит материалам дела.

При заключении договора ответчик ознакомился с правомочиями арендодателя на сдаваемое помещение, в частности п. (А) договора содержит отсылку на то, что арендодатель осуществляет строительство и ввод торгового центра, что подтверждается разрешением на ввод торгового центра в эксплуатацию. Свидетельство о собственности истец получил после подачи иска. Закон о государственной регистрации не предусматривает возможности зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества без проведения кадастрового учета объекта недвижимости. Обязанность арендодателя подать договор аренды на государственную регистрацию прекращается, если договор будет расторгнут по любому из оснований, перечисленных в ст. 11.3 договора (просрочка исполнения обязательства по оплате какого-либо из компонентов арендной платы или любого другого платежа полностью или частично и такая просрочка составила более 15 рабочих дней). Договор расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в связи с нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей.

Более того, в связи с получением арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на торговый центр 21.09.2015, следует, что возможности произвести государственную регистрацию договора (без подачи кадастрового паспорта) не предоставлялось возможным.

До момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на торговый центр у арендодателя имело разрешение на ввод торгового центра в эксплуатацию N RU 50 501102-001596 от 20 ноября 2014 года. Арендатор пользовался помещением арендодателя, что не освобождает его от обязанности оплачивать плату за пользование помещением.

В соответствии с п. 10 Пленума ВАС РФ Постановление от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Доводы ИП ФИО2, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, являются необоснованными в силу вышеизложенного.

Таким образом, ссылка ответчика на нарушение обязательства истцом по обеспечению государственной регистрации договора несостоятельна.

Отказывая в удовлетворении встречного иска  о признании договора аренды незаключенным, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами указанного договора, внесение арендатором арендной платы (за исключением периода с февраля 2015 года по ноябрь 2015 года), с учетом того, что помещение возвращено истцу по первоначальному иску 29.04.2016 года, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что своими конклюдентными действиями арендатор подтвердил заключенность указанного договора.

Кроме того, в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Между тем такое условие в договоре имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договор сторонами подписан со стороны истца и ответчика уполномоченными лицами без замечаний и возражений, исполнялся впоследствии.

В соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 №13970/10, суд исходит из названных обстоятельств в пользу сохранения обязательств.

Факт возврата помещения свидетельствует о наличии воли сторон к пользованию помещением и получению за это вознаграждения соответственно.

В материалах дела имеются платежные поручения, которые подтверждают внесение ответчиком арендной платы, а также соглашение о передаче прав и обязанностей от 23.06.2014, согласно которому ИП ФИО2 подтвердил, что в случае частичного, либо полного не исполнения возложенных на него обязанностей по договору, ИП ФИО2 несет ответственность перед ООО "Просперити" в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и признаны несостоятельными, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 года по делу № А41-101066/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Л.Н.  Иванова

С.К.  Ханашевич