АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А84-4185/2020

г. Калуга

21» июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «15» июня 2021

Постановление изготовлено в полном объеме  «21» июня 2021

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                Серокуровой У.В.

судей          Смирнова В.И.

          ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от Департамента городского хозяйства города Севастополя: представители ФИО2  по доверенности от 16.04.2021 и ФИО3 по доверенности от 22.10.2020;

от общества с ограниченной ответственностью «Сто пятьдесят три»: представитель ФИО4 по доверенности от 25.09.2020;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу Департамента городского хозяйства города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 04.12.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу №А84-4185/2020,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского хозяйства города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сто пятьдесят три» (далее - ответчик, ООО «Сто пятьдесят три») об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте недвижимости - нежилого здания «Автомоечный комплекс» общей площадью 599,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> участок № 71; об обязании ответчика за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки - капитальной одноэтажной автомойки тоннельного типа, магазина автозапчастей и станции технического обслуживания (автосервис, шиномонтаж), расположенной на земельном участке с площадью застройки 677 кв. м, по адресу: 

<

...> участок № 71. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 04.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что вид разрешенного использования земельного участка исключает нахождение на нем соответствующего строения. При этом площадь возведенного объекта не соответствует разрешительной документации. 

В судебном заседании суда округа представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил отказать заявителю в ее удовлетворении.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно договору временного пользования землей на условиях аренды от 02.10.1998 № 307 и на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации № 1191-р от 01.01.1998 два земельных участка, площадью 800 кв.м каждый, переданы в аренду частному предприятию «Мега» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Мега») для размещения автомобильных моек туннельного типа сроком на 25 лет (до 01.07.2018).

С целью освоения земельного участка в районе СТО «Москвич» (кадастровый номер 91:02:003015:351) и строительства объекта недвижимости между частным предприятием «Мега» и частным предприятием ООО «Сто пятьдесят три» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Сто пятьдесят три») 31.05.2008 заключен договор долевого участия в строительстве автомоечного комплекса в процентном соотношении, согласно финансированию строительства соответственно - частное предприятие «Мега» - 1% и частное предприятие «Сто пятьдесят три» - 99%.

Распоряжением Севастопольской городской государственной администрации № 809-р от 06.10.2008 предоставлено согласие на проектирование и строительство автомоечного комплекса в 

<

...> (далее - автомоечный комплекс). Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации утверждено эскизное предложение строительства автомоечного комплекса, в составе которого были предусмотрены следующие объекты: автомойка, станция технического обслуживания, магазин, кафе.

Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации выданы градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка ГУО-67 от 21.09.2011 «Строительство автомоечного комплекса по Столетовскому проспекту в г. Севастополе».

На основании вышеуказанных документов и согласований в 2012 году разработан рабочий проект автомоечного комплекса по Столетовскому проспекту, № 71 в г. Севастополе.

По результатам рассмотрения проектной рабочей документации обществом с ограниченной ответственностью «Укрстройэкспертиза» в г. Севастополе выдано положительное экспертное заключение-№ 3-005-13-КЧ/СВ от 15.05.2013.

Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе зарегистрирована декларация о начале строительных работ.

В 2014 году созданная при Правительстве Севастополя комиссия по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в г. Севастополе приняла решение о разрешении ООО «Сто пятьдесят три» возобновить строительство автомоечного комплекса по проспекту Столетовский, 71 в г. Севастополе (распоряжение губернатора города Севастополя № 519 28.08.2014).

В 2016 году объект недвижимости - автомоечный комплекс - был построен.

25.11.2015 ООО «Сто пятьдесят три» и ГУП г. Севастополя «Водоканал» заключен договор № 818 на водопользование и водоотведение автомоечного комплекса в связи с выполнением Технических условий.

21.01.2016 между ПАО «ЭК «Севастопольэнерго» и ООО «Сто пятьдесят три» заключен договор энергоснабжения в отношении автомоечного комплекса.

Земельный участок, на котором построен автомоечный комплекс, поставлен на кадастровый учет 23.08.2017 под кадастровым номером № 91:02:003015:351 как ранее учтенный с отнесением к категории земель - «земли населенных пунктов», разрешенному использованию - «для размещения автомобильных моек тоннельного типа» (кадастровая выписка от 06.12.2018).

В соответствии с техническим планом от 15.01.2016, изготовленным кадастровым инженером ФИО5, площадь помещений здания автомоечного комплекса составляет 599,1 кв. м.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя 13.07.2017 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании декларации о начале выполнения строительных работ № СТ082140380496, выданной Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, в отношении построенного автомоечного комплекса по Столетовскому проспекту, № 71 в городе Севастополе, количество этажей - 1, общей площадью - 599,1 кв. м. Площадь объекта недвижимости - автомоечного комплекса - была определена и утверждена на основании произведенных инженерно-кадастровых работ, о чем был составлен технический план помещений.

По соглашению № 2 от 10.10.2017 о результатах реализации совместного проекта по строительству автомоечного комплекса по адресу: 

<

...> между обществом с ограниченной ответственностью «Мега» и ООО «Сто пятьдесят три», а также на основании договора купли-продажи от 21.06.2018, собственником данного объекта недвижимости является ООО «Сто пятьдесят три».

Право собственности ответчика на указанный объект недвижимости зарегистрировано 09.07.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Истцом проведен плановый осмотр земельного участка с кадастровым номером 91:02:003015:351, о чем составлен акт планового (рейдового) осмотра земельного участка № 107-РД от 23.12.2019.

В ходе проверки установлено, что капитальный объект находится в пределах границ ранее предоставленного в аренду земельного участка, площадь застройки составляет 677 кв. м, тогда как фактически зарегистрирован объект капитального строительства площадью 599,1 кв. м. Кроме того, спорный капитальный объект построен на земельном участке, не отведенном для целей, в которых он используется фактически, и в силу части 1 статьи 222 ГК РФ Департаментом сделан вывод о наличии признаков самовольной постройки.

Руководствуясь выводами специалистов, изложенными в акте планового (рейдового) осмотра земельного участка № 107-РД от 23.12.2019, Департамент обратился в арбитражный суд с иском, указывая на то, что спорный объект возведен ответчиком на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке под строительство спорного объекта, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.

Отказывая в удовлетворении требования, суды двух инстанций обоснованно руководствовались следующим.

По смыслу статьи 9 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Федеральной Конституционной Закон № 6-ФКЗ)  к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

При этом судами учитывалось, что нормы Федерального Конституционного Закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Анализ правовых норм ст.ст. 19, 39 Земельного кодекса Украины, приказа Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 № 548, постановления Пленума Высшего специализированного суда Украины по гражданским делам от 30.03.2012 № 6 «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)», постановления Кабинета Министров Украины от 02.04.2002 № 449 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком»,  а также договора № 307 о праве пользования землей на условиях аренды от 25.08.1998, позволил судам установить, что целевым назначением спорного земельного участка являлось «размещение автомобильных моек тоннельного типа».

Суды также сделали правильный вывод о том, что исходя из вышеприведенных норм права Украины и разъяснений высшей судебной инстанции Украины, земельный участок должен использоваться по целевому назначению и с учетом вида использования земельного участка, установленного правоустанавливающими документами и документацией по землеустройству. Изменение вида использования земельного участка требует внесения изменений в землеустроительные документы.

В соответствии со статьей 263 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункт 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7названного Кодекса).

Судами принято во внимание, что зонирование территории для строительства регламентируется в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ), в котором содержится понятие территориальных зон, то есть, зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 Градостроительного кодекса РФ.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, статья 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющим вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Истцом не предоставлены доказательства утверждения в установленном порядке правил землепользования и застройки спорной территории.

При этом, правила землепользования, определяющие зонирование территории без учета имеющихся на момент зонирования объектов недвижимости и фактического использования земельных участков, нарушают права лиц, являющихся правообладателями таких объектов недвижимости.

Судами первой и второй инстанции верно указано, что в силу положений пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Министерством экономического развития Российской Федерации приказом от 01.09.2014 № 540, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Таким образом, для оценки обстоятельств спорных правоотношений истцу следовало соотнести указанный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования спорного участка с видами, которые допускаются для земель данной категории законом, учесть функциональное назначение расположенных на участке объектов недвижимости и фактическое использование земельного участка, которое должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр.

Суды установили, что в соответствии с рабочим проектом автомоечного комплекса по Столетовскому проспекту, № 71 в г. Севастополе, положительным экспертным заключением № 3-005-13-КЧ/СВ от 15.05.2013 общества с ограниченной ответственностью «Укрстройэкспертиза» в г. Севастополе, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU91-94102000-086-2017 от 13.07.2017 на основании декларации о начале выполнения строительных работ № СТ082140380496, спорное здание построено и введено в эксплуатацию, согласно проектной документации и функциональному назначению, указанному в правоустанавливающих документах и выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Доказательств того, что спорный объект создан с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам землепользования и застройки населенного пункта, в материалы дела истцом не представлено.

Довод о том, что ответчиком создан объект капитального строительства, не соответствующий характеристикам земельного участка (разрешенному использованию), поскольку с использованием спорного объекта недвижимости незаконно осуществляется работа кафе, автосервиса, шиномонтажа и автопродажи, правомерно отклонен судами.

Судами установлено, что в рабочем проекте на строительство автомоечнного комплекса, в положительном экспертном заключении на рабочий проект № 3-005-13-КЧ/СВ от 15.05.2013 указано, что в составе автомоечного комплекса предусмотрены такие объекты как: кафе, автосервис, шиномонтаж и автопродажа.

При этом, снос всей правомерной постройки вследствие ее фактической эксплуатации без учета вида разрешенного использования земельного участка нельзя признать надлежащим способом защиты права.

Уполномоченные государственные органы имеют возможность в рамках административного производства контролировать соблюдение, ответчиком требований земельного законодательства, применяя установленную меру ответственности при установлении фактов административного правонарушения.

Кроме того, в деле имеется заключение Департамента архитектуры и градостроительства правительства города Севастополя от 26.03.2019 № 24339/01-02-04-16/02/19 о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 91:02:003015:351 согласно классификатору вида разрешенного использования земельных участков - 4.9.1: «вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса», в соответствии с которым в целях разрешенного вида использования в объекте недвижимости могут располагаться такие объекты как кафе, автосервис, шиномонтаж и автопродажа.

Довод о том, что площадь возведенного объекта (677,1 кв. м) не соответствует разрешительной документации (599,1 кв. м), обоснованно отклонен судами.

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что согласно заключению кадастрового инженера от 05.11.2020, на момент подготовки технического плана действовала методика подсчета площади здания, не включающая площади внутренних перегородок здания. Кадастровый инженер пояснил, что на сегодняшний момент действует методика определения площади нежилого здания в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», в результате которой площадь, занятая внутренними перегородками, включается в общую площадь здания.

Сопоставив данные настоящего исследования и данные технического плана от 15.01.2016, кадастровый инженер пришел к выводу о том, что здание, на которое был подготовлен технический план и исследуемое здание являются одним и тем же зданием. В отношении исследуемого здания не было выявлено реконструкции, площадь постройки здания не менялась.

Обращаясь в суд с требованиями, истец в нарушение статьи 65 АПК РФ, не доказал наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются неустранимыми и существенными.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 04.12.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу №А84-4185/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                            У.В. Серокурова  

Судьи                                                                     В.И. Смирнов

ФИО1