АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10959/2022

10 октября 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 03.10.2023 

В полном объеме решение изготовлено 10.10.2023

 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Е.Ф. Вербиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя - Главы КФХ ФИО2 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 13 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действий по отказу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; 

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», на 10 лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ИП ФИО15, ООО «АгроСемена»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО16 по доверенности от 08.04.2022 (срок действия до 24.03.2024), паспорт, диплом;

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ООО «АгроСемена»: ФИО17 по доверенности от 09.07.2022 (срок действия 10 лет), приставлен паспорт, диплом;

от ФИО10: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО3: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО4: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО5: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО6: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО7: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО8: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО9: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ; 

от ФИО11: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО12: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО13: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО14: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск»: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

от ИП ФИО15: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

 

Индивидуальный предприниматель Глава ФИО18 Сабирович (далее – заявитель, ИП Глава КФХ ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Курской области, Управление, Росреестр) по приостановлению государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001 /2022-38151487/1, а именно действий по приостановлению внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» по 04 сентября 2032 года.

В ходе судебного заседания, назначенного на 23.01.2023, арбитражным судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято к производству уточненное заявление ИП Главы КФХ ФИО2, согласно которому последний просит о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по приостановлению государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001 /2022-38151487/1, а именно действий по приостановлению внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 13 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действий по отказу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» по 04 сентября 2032 года.

Определением от 01.03.2023 арбитражный суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, долевых собственников спорного земельного участка: ФИО3, ФИО19, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО14. 

Определением от 04.04.2023 арбитражный суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО15 

Определением от 05.04.2023 (резолютивная часть объявлена 04.04.2023) суд в порядке статей 49, 150 АПК РФ принял отказ Индивидуального предпринимателя - Главы КФХ ФИО2 от требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по приостановлению государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001 /2022-38151487/1, а именно действий по приостановлению внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет». Производство по делу № А35-10959/2022 в вышеуказанной части прекращено.

Определением от 27.04.2023 арбитражный суд в порядке статьи 51 АПК РФ арбитражный суд исключил из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО19, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4.

Определением от 05.06.2023 арбитражный суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «АгроСемена».

В ходе судебного заседания, назначенного на 06.09.2023, арбитражным судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято к производству уточненное заявление ИП Главы КФХ ФИО2, согласно которому последний просит о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 13 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действий по отказу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет»; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», на 10 лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

От заинтересованного лица поступило дополнение к ранее представленному отзыву.

От ФИО10 поступило ходатайство о направлении запроса в информационный центр УМВД России по Курской области об истребовании сведений о ФИО2

Представитель заявителя возражал против удовлетворения ходатайства о направлении запроса ввиду неотносимости указанных в ходатайстве обстоятельств к материалам дела.

Представитель третьего лица оставила разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Суд приобщил представленные документы к материалам дела, ходатайство о направлении запроса в информационный центр УМВД России по Курской области об истребовании сведений о ФИО2 отклонил как необоснованное в порядке ст.ст. 66, 67, 159 АПК РФ, поскольку подателем ходатайства не представлено доказательств того, что истребуемые документы могут иметь значение для целей правильного, объективного и всестороннего рассмотрения настоящего дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ООО «АгроСемена» обосновала свою позицию дополнительными пояснениями.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не поступало.

Дело рассмотрено в соответствии с ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица, ФИО10, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ИП ФИО15, о времени и месте проведения судебного заседания извещенных надлежащим образом. 

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель - Глава ФИО18 Сабирович зарегистрирован по адресу: 214004, 

<

...>. кв. 21, ОГРНИП 317463200007504, ИНН 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП 02.03.2017.

В качестве основного вида деятельности ИП - Главы КФХ ФИО2, согласно сведениям из ЕГРИП, указано выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур, дополнительных - выращивание кукурузы, выращивание овощей, бахчевых, корнеплодных и клубнеплодных культур, грибов и трюфелей.

01.07.2012 между собственниками земельного участка (арендодатель) с кадастровым номером  46:20:100901:11 и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (арендатор) был заключен договор аренды № 3. 

По договору Арендодатели  передали, а Арендатор принял в аренду земельный  участок (массив) сельскохозяйственных угодий находящийся в общей долевой собственности лиц, указанных в Приложении № 3 к договору.

На основании договора № 3 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012, зарегистрированного 04.09.2012 за № 46-46-21/019/2012-085 и договора № 3 о передаче прав и переводе обязанностей от 24.05.2021, зарегистрированного 18.08.2021 за № 46:20:100901:11-46/058/2021-5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2022, ИП - Глава КФХ ФИО2 является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственною назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район в границах МО «Ивановский сельсовет».

В частности в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей № 3 от 24.05.2021 ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (по договору - «Старый Арендатор») передало, а ИП - Глава КФХ ФИО2 (по договору - «Новый Арендатор») принял на себя все права и обязанности по договору № 3 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012 в отношении земельного участка площадью 979 965 кв.м. с кадастровым номером 46:20:100901:11. Договор исполнен сторонами в полном объёме. 

В силу п. 7 вышеуказанного договора права и обязанности по договору аренды переходят от Старого Арендатору к Новому Арендатору с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. 

Дата государственной регистрации договора - 18.08.2021, номер регистрации 46:20:100901:11- 46/058/2021-5. 

Таким образом, начиная с 18.08.2021 к ИП - Главе КФХ ФИО2 перешли права и обязанности Арендатора по договору №3 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012 в отношении земельного участка площадью 979 965 кв. м с кадастровым номером 46:20:100901:11.

Согласно п. 1.3. договора аренды, договор заключен сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации.

Договор аренды зарегистрирован 04.09.2012, таким образом, срок договора аренды установлен с 04.09.2012 по 04.09.2022.

Согласно п. 6.5 договора изменения и/или дополнения в настоящий договор вносятся по взаимному согласию сторон на основании дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 6.7. договора аренды, если за 3 (три) года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Стороны договора аренды за 3 (три) года до истечения срока его действия, в период с 04.09.2012 по 04.09.2019, не заявляли о прекращении (расторжении) договора, в связи с чем договор аренды, в силу п. 6.7 договора, автоматически пролонгировался на 10 лет, т.е. до 04.09.2032.

31.08.2022 ИП - Глава КФХ ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11.

К заявлению было приложено уведомление от 31.08.2022, в котором сообщалось об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды в силу п. 6.7. договора.

14.09.2022 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области) ИП - Главой КФХ ФИО2 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав за № КУВД-001/2022-38151487/1.

В качестве причин приостановления Управление в уведомлении от 14.09.2022 указало заявителю на то, что в органе регистрации прав нет сведений о том, что вторая сторона не направляла уведомление о намерениях в отношении срока действия договора, кроме того, соглашение о внесении изменений в договор будет подтверждать волю арендодателя на продление срока действия договора аренды. Соглашение о внесении изменений в договор аренды с соблюдением условий п. 6.5 договора аренды земельного участка от 01.07.2012, в орган регистрации прав не представлено. Таким образом, внести изменения в ЕГРН в части продления срока аренды земельного участка, не предоставляется возможным.

В целях устранения причин приостановления, заявителю, согласно Уведомлению от 14.09.2022, рекомендовано обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации соглашения о внесении изменений в зарегистрированный договор аренды земельного участка, либо представить документы.

Ввиду указанного, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 13.12.2022.

Заявитель полагая, что действия заинтересованного лица незаконны и нарушают права и законные интересы ИП - Главы КФХ ФИО2 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с первоначальным заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области по приостановлению государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действий по приостановлению внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет». 

В обосновании своей позиции ИП - Глава КФХ ФИО2 указал, что в соответствии с п. 1.3. договора аренды, договор заключен сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации, п. 6.7 договора аренды предусматривает автоматическую пролонгацию договора аренды на 10 лет, в случае если за 3 (три) года до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора. Заявитель отметил, что, поскольку ни одна из сторон договора в период с 04.09.2012 по 04.09.2019 не заявила о прекращении договора, срок договора аренды пролонгирован на 10 лет, т.е. до 04.09.2032. По мнению заявителя, необходимость подписания дополнительных соглашений между сторонами о пролонгации договора аренды ни условиями договора, ни законодательством Российской Федерации не предусмотрена. Поскольку договор аренды продлен на срок более года, до 04.09.2032, обременение земельного участка подлежит регистрации в порядке ст. 131 ГК РФ. Последствия отсутствия государственной регистрации установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсутствие регистрации может повлиять на отношения сторон договора с третьими лицами.

13.12.2022 ИП - Главой КФХ ФИО2 от Управления Росреестра по Курской области) было получено уведомление об отказе государственной регистрации прав за № КУВД-001/2022-38151487/3.

В качестве оснований отказа заявителю в государственной регистрации  Управление указало на то, в органе регистрации прав нет сведений о том, что вторая сторона не направляла уведомление о намерениях в отношении срока действия договора, кроме того, соглашение о внесении изменений в договор будет подтверждать волю арендодателя на продление срока действия договора аренды. Соглашение о внесении изменений в договор аренды с соблюдением условий п. 6.5 договора аренды земельного участка от 01.07.2012, в орган регистрации прав не представлено. Таким образом, внести изменения в ЕГРН в части продления срока аренды земельного участка, не предоставляется возможным. Ввиду указанного заявителю отказано в государственной регистрации прав на который (которые) ИП Главой КФХ ФИО2 были представлены вместе с заявлением от 31.08.2022 КУВД-001/2022-38151487.

Считая действия заинтересованного лица по отказу государственной регистрации прав, выраженные в уведомлении за № КУВД-001/2022-38151487/3 от 13.12.2022, незаконными и нарушающими права заявителя как арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11, ИП - Глава КФХ ФИО2 обратился в арбитражный суд в рамках настоящего дела с уточнением заявленных требований.

Управление Росреестра по Курской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, отметив, что соглашение об изменении Договора аренды в части срока действия заявителем не было представлено, что свидетельствует об отсутствии доказательств внесения такого изменения в договор по соглашению сторон. Представленное заявителем в орган регистрации прав уведомление от 31.08.2022 не является соглашением, подтверждающим изменение условий Договора аренды в части продления срока его действия, а представляет собой односторонний документ. Договор аренды содержит условие о заключении дополнительного соглашения об изменении его условий (например, его сроке) и последующей государственной регистрации такого соглашения в органе регистрации прав. Следовательно, по мнению Управления, утверждение заявителя о том, что условиями договора не предусмотрено оформление дополнительных соглашений об изменении условий договора, противоречит буквальному содержанию пункта 6.5 договора.

Управление считает, что применительно к рассматриваемому случаю существенными для правильного разрешения спора обстоятельствами являются установление факта наличия возражений от стороны договора - арендодателя против продления арендных отношений, равно как отсутствие намерений на продление, наличие воли на прекращение, расторжение договора и т.д., и порядок практической реализации п. 6.7 договора.

Административным органом отмечено, что, согласно сведениям ЕГРН, из спорного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:148 площадью 695917 кв.м в счет выдела земельных долей, принадлежащих ФИО20 (умер, наследник ФИО10 - свидетельство о праве на наследство от 15.11.2022 №46/8-н/46-2022-3-685), ФИО14, ФИО19, ФИО3, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО5 (т.е. 12 сособственникам).

При обращении 15.09.2022 в орган регистрации прав за государственным кадастровым учетом образованного земельного участка и государственной регистрацией прав на него в составе документов был представлен протокол от 15.04.2022 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11,местоположение которого установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Ивановский сельсовет».

Как отмечает Управление, согласно протоколу общего собрания по вопросу № 2 повестки дня «Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022» принято решение Договор аренды не пролонгировать и новый договор аренды с прежним арендаторами не заключать.

Сведениями о признании в судебном порядке недействительными решений,  принятых участниками долевой собственности на спорный земельный участок на общем собрании 15.04.2022, Управление не располагает.

Таким образом, по мнению последнего, принятое 15.04.2022 на общем собрании участников долевой собственности на спорный земельный участок решение не пролонгировать Договор аренды на новый срок исключает автоматическое продление срока действия Договора аренды на тот же срок на тех же условиях.

Росреестр считает, что при таких обстоятельствах, учитывая, что арендодатели Договора аренды выразили намерение прекратить правоотношения с ФИО2 путем проведения общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок и составления по его результатам протокола общего собрания от 15.04.2022, у Управления имелись правовые основания требовать иных документов, подтверждающих сохранение арендных отношений, в том числе, дополнительное соглашение к договору аренды.

Третьи лица (ООО «АгроСемена», ФИО10) в представленных в материалы настоящего дела правовых позициях с требованиями не согласились, считают их незаконными и не подлежащими удовлетворению, действия же Росреестра по приостановлению регистрации по внесению изменений законны и обоснованны, так как на регистрацию не представлены документы, подтверждающие волеизъявление всех лиц на стороне арендодателя на пролонгацию договора аренды. Заявитель, по мнению третьих лиц, в установленный срок не устранил причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, не представил документы, устраняющие причину приостановления, не обжаловал действия Управления по приостановке в установленный законом срок (срок для обжалования уведомления о приостановлении регистрационных действий истек), следовательно, заинтересованное лицо обоснованно отказало в регистрации изменений.

Кроме того, третьи лица отметили, что земельный участок не использовался ИП - Главой КФХ ФИО2 по назначению и об этом имеется заключение Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Орловской и Курской областям. В 2022 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором арендодатели проголосовали за отказ от продления арендных отношений с ИП Главой КФХ ФИО2. Договор аренды мог быть пролонгирован лишь при отсутствии возражений со стороны собственников земельных долей.

Согласно письменному мнению от 16.03.2023 третье лицо (ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск») вопрос обоснованности требований оставило на усмотрение суда, отметило, что в период осуществления ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка (массива) №3 от 01.07.2012, заявлений от Арендодателей (собственников земельного участка с кадастровыми номером 46:20:100901:11) о намерении прекратить (расторгнуть) договор аренды в адрес ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» не поступало.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В частях 4 и 5 статьи 198 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса). 

Как установлено судом, с настоящим заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области по приостановлению государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 14 сентября 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в суд 12.12.2022, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Ввиду указанного, доводы третьих лиц о пропуске заявителем срока на обращение с заявлением в суд являются голословными, документально не подтвержденными.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания оспариваемых действий незаконными, входит одновременно наличие двух факторов: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), кадастровой деятельности и кадастровых отношений, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, государственной кадастровой оценки, геодезии и картографии, организации инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, имущественных отношений в части гражданского оборота недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, участков недр), земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель лесного фонда и водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), федерального государственного земельного контроля (надзора) (за исключением случаев, когда указанные функции в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), федерального государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии.

В полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в силу п. 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, входит, в том числе, осуществление в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263 утверждены положения о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации.

На территории Курской области органом, уполномоченным на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав, с 01.01.2017г., согласно Приложению № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Согласно п. 1 указанного Приложения № 48 Приложение № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263 Территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр, территориальный орган Росреестра) по Курской области, сокращенное наименование - Управление Росреестра по Курской области (далее - Управление), осуществляющее функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции в сфере геодезии и картографии, наименований географических объектов, по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю (надзору) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственному надзору за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров на территории Курской области.

В силу п. 6 Приложения № 48 Управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии с центральным аппаратом Росреестра, подведомственными Росреестру организациями, другими территориальными органами Росреестра, территориальными органами иных федеральных органов государственной власти, полномочным представителем Президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями, расположенными на территории Курской области.

Таким образом, оспариваемые действия совершены/акт вынесен в рамках предоставленных Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области действующим законодательством полномочий, что не оспаривается заявителем.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из п. 6 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе, на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу положений пунктов 1, 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

Земельные участки, в силу пункта 2 части 1 статьи 6 ЗК РФ являются объектами земельных отношений.

В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, договор аренды между ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», впоследствии ИП - Главой КФХ ФИО2, и собственниками долей в спорном земельном участке заключен в письменной форме.

Следовательно, соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и зарегистрировано органом регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В силу пункта 5 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20% их общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более 50% таких долей.

Согласно пункту 8 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В пункте 2 статьи 9 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:11 на момент заключения договора аренды находился в общей долевой собственности. 

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из: 1) реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости); 2)  реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В соответствии с положениями части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.3) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); 7.4) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Частью 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Статьей 18 Федерального закона № 218-ФЗ установлен порядок предоставления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Частью 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ определен состав необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов, в частности: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами; 4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 5) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу требований части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ недвижимости, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания приостановления в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с требованиями статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Статьей 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственной    регистрации     прав    либо    для     отказа    в    её    осуществлении.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать наименование правообладателя, вид регистрируемого права, описание недвижимого имущества, позволяющее идентифицировать его как объект недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь, назначение и иную необходимую информацию.

Как следует из материалов настоящего дела, 31.08.2022 ИП - Глава КФХ ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11.

К заявлению было приложено уведомление от 31.08.2022, в котором сообщалось об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды в силу п. 6.7. договора.

В частности ИП - Глава КФХ ФИО2 просил зарегистрировать изменения в Договор аренды спорного земельного участка в части срока, изменив его на 04.09.2032.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав было принято решение, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации.

Так, уведомлением от 14.09.2022 № КУВД-001/2022-38151487/1 Управление Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области известило ИП - Главу КФХ ФИО2 о приостановлении государственной регистрации.

В качестве причин приостановления Управление в Уведомлении от 14.09.2022 указало заявителю на то, что в органе регистрации прав нет сведений о том, что вторая сторона не направляла уведомление о намерениях в отношении срока действия договора, кроме того, соглашение о внесении изменений в договор будет подтверждать волю арендодателя на продление срока действия договора аренды. 

Управление также отметило, что соглашение о внесении изменений в договор аренды с соблюдением условий п. 6.5 договора аренды земельного участка от 01.07.2012, в орган регистрации прав не представлено. Таким образом, внести изменения в ЕГРН в части продления срока аренды земельного участка, не предоставляется возможным.

В целях устранения причин приостановления заявителю, согласно Уведомлению от 14.09.2022 рекомендовано обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации соглашения о внесении изменений в зарегистрированный договор аренды земельного участка, либо представить документы.

Ввиду указанного, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 13.12.2022.

В связи с истечением срока приостановления, 13.12.2022 уведомлением № КУВД-001/2022-38151487/3 Управление Росреестра по Курской области отказало ИП -Главе КФХ ФИО2 в государственной регистрации прав.

В качестве оснований отказа заявителю в государственной регистрации  Управление указало на то, что в органе регистрации прав нет сведений о том, что вторая сторона не направляла уведомление о намерениях в отношении срока действия договора, кроме того, соглашение о внесении изменений в договор будет подтверждать волю арендодателя на продление срока действия договора аренды. Соглашение о внесении изменений в договор аренды с соблюдением условий п. 6.5 договора аренды земельного участка от 01.07.2012, в орган регистрации прав не представлено. Таким образом, внести изменения в ЕГРН в части продления срока аренды земельного участка, не предоставляется возможным. Ввиду указанного заявителю отказано в государственной регистрации прав на который (которые) ИП Главой КФХ ФИО2 были представлены вместе с заявлением от 31.08.2022 КУВД-001/2022-38151487.

Арбитражный суд, исследовав представленные лицами, участвующими в деле документальные доказательства пришел к выводу, что      государственный регистратор, отказывая в государственной регистрации, исходил из того, что соглашение об изменении Договора аренды в части срока его действия заявителем, в нарушение п. 6.5 договора, не представлено, что свидетельствует, по мнению последнего, об отсутствии доказательств внесения такого изменения в договор по соглашению сторон.

Управлением отмечено, что представленное заявителем в орган регистрации прав уведомление от 31.08.2022 не является соглашением, подтверждающим изменение условий Договора аренды в части продления срока его действия, а представляет собой односторонний документ. 

Более того, согласно п. 6.5 Договора аренды изменения и/или дополнения в Договор аренды вносятся по взаимному согласию сторон на основании дополнительного соглашения. 

Таким образом, Договор аренды содержит условие о заключении дополнительного соглашения об изменении его условий (например, его сроке) и последующей государственной регистрации такого соглашения в органе регистрации прав.

В тоже время, исходя из обстоятельств конкретного дела, судом установлено, что договор № 3 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012 содержит условие об автоматической пролонгации. 

В этой связи, действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении ввиду следующего. 

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», наличие в договоре такого условия означает, что его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от пролонгации.

Как указывалось выше, в силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. 

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. 

В силу ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Из п. 6.7 договора аренды спорного земельного участка следует, что сторонами согласовано условие, согласно которому если за 3 (три) года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из Сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При наличии условия, определенного п. 6.7 договора, стороны не обязаны продлевать договор, поскольку это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 158 ГК РФ молчание может признаваться выражением воли на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Исходя из положений п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды зарегистрирован 04.09.2012 за № 46-46-21/019/2012-085.

Пункт 6.7 договора аренды предусматривает автоматическую пролонгацию договора аренды на 10 лет, в случае если за 3 (три) года до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора.

Поскольку ни одна из сторон договора в период с 04.09.2012 по 04.09.2019 (за три года до окончания срока) не заявила о прекращении договора, срок договора аренды пролонгирован на 10 лет, т.е. до 04.09.2032.

Необходимость подписания дополнительных соглашений между сторонами об автоматической пролонгации договора аренды ни условиями договора, ни законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Отсутствие регистрации не изменяет отношений между сторонами договора, поскольку  договор будет считаться продленным, но это может повлиять на отношения с третьими лицами.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В настоящем конкретном случае стороны договора аренды, в частности арендодатели, не представили в Арбитражный суд Курской области доказательств созыва и проведения в порядке п. 6.7 договора собрания собственников земельного участка, применительно к требованиям норм Федерального закона № 101-ФЗ, как и не представили доказательств, что за 3 (три) года до истечения срока действия настоящего договора хотя бы одна из Сторон заявила о прекращении (расторжении) договора. 

Поскольку созыв собрания и воля на расторжение договора являлись правом арендодателей, однако указанное условие соблюдено не было, то спорный договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Ввиду того, что договор продлен на срок более года, т.е. на 10 лет, до 04.09.2032, то, в силу вышеизложенных ном действующего законодательства в совокупности, обременение земельного участка подлежит регистрации в порядке ст. 131 ГК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В свою очередь, согласно п.п. 1-3 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное ГК РФ, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Нарушение порядка проведения общего собрания участников долевой собственности, регламентированного ст. 14.1 Закона № 101-ФЗ в совокупности с нарушением п. 6.7 договора, равно как принятие арендодателями решения о прекращении (расторжении) договора в обход указанный положений, является нарушением последними поименованных выше норм действующего законодательства, регулирующего договорные отношения, изложенных, в том числе, в ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Последствия отсутствия государственной регистрации установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отсутствие регистрации может повлиять на отношения сторон договора с третьими лицами.

Отказывая ИП Главе КФХ ФИО2 в испрашиваемой последним государственной регистрации, Управление в настоящем случае своими действиями  нарушило требования действующего законодательства, не выполнив обязанность по внесению записи о сохранившемся обременении в сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:20:100901:11  на основании п. 6.7 договора № 3 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012. 

Как выше отмечалось арбитражным судом, документальных доказательств, свидетельствующих о расторжении договора № 3 аренды от 01.07.2012, внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды в материалы настоящего дела не представлено, как не представлено протокола общего собрания в порядке ст. 14, 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ о расторжении договора аренды, который бы соответствовал условиям п. 6.7 договора №3 от 01.07.2012.

В отношении представленного в материалы настоящего дела протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» от 15.04.2022, арбитражный суд полагает необходимым указать следующее.

Из текста протокола общего собрания от 15.04.2022 следует, что объявление о проведении собрания дано в газете «Курская Правда» № 24 (26854 от 03.03.2022).

Собрание проведено со следующей повесткой дня:

1. Избрание председателя и секретаря общего собрания участников долевой собственности.

2. Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022 г.

3. Избрание и утверждение лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при государственной регистрации прав земельный участок, находящегося в долевой собственности, а также заключать, подписывать договор аренды данного земельного участка и акт приема-передачи к нему.

4. Разное.

На собрании присутствовали 13 из 14-ти участников долевой собственности и (или) представители. Кворум имеется.

Ввиду наличия кворума общее собрание участников долевой собственности на земельный участок было правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня. 

По второму вопросу повестки дня, поставленному на голосование: «Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022 г. проголосовало  «за» - 13; «против» - 0.

Таким образом, исходя из конкретно определенного повесткой вопроса (№ 2), на собрании 15.04.2022 принято решение о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022 г.

Административным органом также в своей правовой позиции отмечено, что согласно сведениям ЕГРН из спорного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:148 площадью 695 917 кв.м в счет выдела земельных долей, принадлежащих ФИО20 (умер, наследник ФИО10 - свидетельство о праве на наследство от 15.11.2022 №46/8-н/46-2022-3-685), ФИО14, ФИО19, ФИО3, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6, ФИО5 (т.е. 12 сособственникам).

При обращении 15.09.2022 в орган регистрации прав за государственным кадастровым учетом образованного земельного участка и государственной регистрацией прав на него в составе документов был представлен поименованный выше протокол общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11, местоположение которого установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Ивановский сельсовет» от 15.04.2022.

Как отмечает Управление, согласно протоколу общего собрания по вопросу № 2 повестки дня «Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022» принято решение Договор аренды не пролонгировать и новый договор аренды с прежним арендаторами не заключать.

Сведениями о признании в судебном порядке недействительными решений,  принятых участниками долевой собственности на спорный земельный участок на общем собрании 15.04.2022, Управление не располагает.

Таким образом, по мнению последнего, принятое 15.04.2022 на общем собрании участников долевой собственности на спорный земельный участок решение не пролонгировать Договор аренды на новый срок исключает автоматическое продление срока действия Договора аренды на тот же срок на тех же условиях.

Росреестр полагает, что при таких обстоятельствах, учитывая, что арендодатели по Договору аренды выразили намерение прекратить правоотношения с ФИО2 путем проведения общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок и составления по его результатам Протокола общего собрания от 15.04.2022, у Управления имелись правовые основания требовать иных документов, подтверждающих сохранение арендных отношений, в том числе, дополнительное соглашение к договору аренды.

Указанные доводы Управления арбитражный суд признает необоснованными в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В настоящем случае, решение собрания от 15.04.2022 принято по вопросу о  заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022.

В силу п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Исходя из того, что проголосовавших  «за» - 13; «против» - 0, то на собрании по вопросу № 2 повестки принято решение о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022.

Арбитражный суд отмечает, что согласно ст. 181.2 ГК РФ при наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

Как выше отмечалось, решение от 15.04.2022 принято по второму вопросу повестки дня.

Проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом, в настоящем случае - протоколом общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет» от 15.04.2022.

Протокол подписан председателем собрания – главой Ивановского сельсовета Рыльского района Курской области ФИО21, секретарем собрания - ФИО22, содержит следующие данные: 1) дата и время проведения заседания, место проведения заседания и (или) способ участия членов гражданского-правового сообщества в заседании; 2) сведения о лицах, принявших участие в заседании; 3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, если подсчет голосов был поручен определенным лицам; 5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол; 6) сведения о ходе проведения заседания или о ходе голосования, если участник гражданско-правового сообщества требует их внести в протокол; 7) сведения о лицах, подписавших протокол.

Доказательств недействительности решения собрания в Арбитражный суд Курской области не представлено.

Ссылки представителей третьих лиц, касающиеся выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:11 долей и образования земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:148 площадью 695 917 кв.м. в рамках настоящего дела не могут иметь правового значения, поскольку в настоящем случае судом не оценивается правомерность такого выдела, не рассматривается спор о правомерности выдела участка.

В отношении доводов третьих лиц, касающихся того, что на собрании принято решение «выразить на общем собрании участников долевой собственности своё несогласие с передачей в аренду земельного участка - не пролонгировать договор аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающий 03.09.2022 г. и не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами», арбитражный суд указывает следующее.

Как следует из представленного в материалы настоящего дела протокола общего собрания, по второму вопросу слушали ФИО22, который пояснил, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному 10 лет назад с «Авангард-Агро-Курск» (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающему 03.09.2022 г., были переданы бывшим арендатором ФИО2.

Тот, в свою очередь, в настоящий момент в силу разных обстоятельств не может осуществлять обязанности арендатора по договору.

Кроме того, принадлежащая ФИО2 земельная доля обременена различными запретами и ограничениями, распорядится ей он не может. Срок окончания этих запретов и ограничений не известен. В связи с этим ФИО2 заключен договор субаренды земельного участка с ФИО15.

Учитывая, что на протяжении всего срока аренды, по мнению арендодателей, арендатором неоднократно нарушались условия и сроки договора аренды, предложено выразить на общем собрании участников долевой собственности своё несогласие с передачей в аренду земельного участка - не пролонгировать договор аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающий 03.09.2022 г. и не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами.

Однако в повестку дня второй вопрос включен в следующей редакции: «Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022 г.».

Решением, принятым путем голосования, арендодатели проголосовали следующим образом: «за» - 13; «против» - 0.

Так, из отмеченных в протоколе общего собрания объяснений представителя участника долевой собственности ФИО2 - ФИО16, своё голосование «ЗА» по данному вопросу последний объяснил тем, что, по его мнению, настоящий договор аренды всё равно будет пролонгирован автоматически по истечении срока.

Тот факт, что на собрании гр-н ФИО22 предложил собранию проголосовать по вопросу «выразить на общем собрании участников долевой собственности своё несогласие с передачей в аренду земельного участка - не пролонгировать договор аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающий 03.09.2022 г. и не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами», в настоящем случае не может иметь правового значения.

Указанное противоречит нормам п.п. 1, 2 ст. 181.2 ГК РФ, регламентирующим, в том числе, что при наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В настоящем случае в повестку собрания был включен вопрос: «Принятие решения о заключении нового договора аренды земельного участка с прежним арендатором или пролонгации ранее заключенного договора аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающего 03.09.2022 г.».

Исходя из положений ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Таким образом, при проведении собрания с установленной повесткой, решение не могло быть принято по иному вопросу, в том числе относительно выражения несогласия с передачей в аренду земельного участка, ввиду того, что указанное означало бы его ничтожность: решение было принято по вопросу, не включенному в повестку дня.

Доводы заинтересованного лица и третьих лиц относительно того, что фактическая воля участников собрания была направлена на прекращение арендных отношений с ФИО2, противоречат вышеперечисленным нормам, а также условиям действовавшего договора аренды.

Так, договором аренды в п. 6.7 предусмотрено специальное условие - если за 3 (три) года до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

В настоящем случае общее собрание арендодателей - собственников долей спорного земельного участка проведено менее чем за пять месяцев до истечения срока действия договора.

Решение собрания по вопросу «выразить на общем собрании участников долевой собственности своё несогласие с передачей в аренду земельного участка - не пролонгировать договор аренды (№ государственной регистрации 46:20:100901:11-46/058/2021-4), истекающий 03.09.2022 г. и не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами» могло быть принято не позднее сентября 2019 года, в целях прекращения договора по его истечению в 2022 году.

За установленные договором три года до истечения срока его действия, т.е. в период с 04.09.2012 по 04.09.2019, ни арендатор, ни арендодатели, не заявляли о прекращении (расторжении) договора, соответствующих собраний участников долевой собственности проведено не было, ввиду чего договор аренды, исходя из положений п. 6.7, автоматически пролонгирован на 10 лет, т.е. до 04.09.2032.

По состоянию на 04.09.2022 в порядке п. 6.7 договора договор аренды не был прекращен.

На государственную регистрацию ИП - Главой КФХ ФИО2 был представлен необходимый пакет документов.

Таким образом, у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали основания для принятия решения как о приостановлении государственной регистрации, так и для отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 46:20:100901:11.

Как выше отмечалось, спор об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:148 площадью 695 917 кв.м., а также законность выдела указанного земельного участка в рамках настоящего дела не рассматривается.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. 

Исходя из совокупности вышеизложенного, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об отсутствии у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области правовых и фактических оснований требовать от заявителя иных документов, подтверждающих сохранение арендных отношений, как то: дополнительное соглашение к Договору аренды, и, как следствие, оснований для отказа в государственной регистрации прав ИП - Главы КФХ ФИО2 по договору аренды.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что оспариваемые действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 13 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действия по отказу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», совершены с нарушением требований ГК РФ, ЗК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ, Федерального закона №101-ФЗ, препятствует осуществлению предпринимательской деятельности, нарушая права и законные интересы заявителя – ИП Главы КФХ ФИО2, поскольку лицо не может воспользоваться правами, возникшими у заявителя на законных основаниях.

В силу положений пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части. 

В качестве способа восстановления нарушенного права ИП Глава КФХ ФИО2 просит об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», на 10 лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

Положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ закрепляют дискреционные полномочия суда (связанные с разрешением в рамках закона спорного вопроса по собственному усмотрению) определять по итогам судебного разбирательства те конкретные действия, которые должно совершить при удовлетворении заявления обязанное лицо, наделенное властными полномочиями, допустившее нарушение прав, свобод и законных интересов заявителя.

Такие действия должны обеспечивать восстановление в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранять препятствия к их осуществлению.

Вместе с тем, оценивая испрашиваемый заявителем способ восстановления нарушенного права осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет», на 10 лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи, в обоснование которого заявитель ссылается на п. 1.3 договора аренды, согласно которому договор считается заключенным сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации, а в силу п. 6.5 договора последний возобновляется на тот же срок на тех же условиях, суд полагает его неприменимым как противоречащий выводам о возобновлении действия договора по окончании первоначального срока действия договора, ввиду чего полагает необходимым восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет».

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что оспариваемое уведомление не соответствует нормам Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, оценив приведенные сторонами доводы, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В силу положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом результатов рассмотрения дела, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., понесенные заявителем, относятся судом на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 112, 123, 156, 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление Индивидуального предпринимателя - Главы КФХ ФИО2 удовлетворить. 

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу государственной регистрации прав, выраженных в уведомлении от 13 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-38151487/1, а именно действия по отказу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить действия по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:11, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Ивановский сельсовет». 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя - Главы КФХ ФИО2 (ОГРНИП 317463200007504, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

Оспариваемые действия проверены на соответствие нормам Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                      Е.Ф. Вербина