Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21478/2021

г. Владивосток

04 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4,

апелляционное производство № 05АП-3044/2022

на решение от 04.04.2022 судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-21478/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Анучинского муниципального округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

при участии:

от ФИО4 (от лица, не участвующего в деле): представитель ФИО3 по доверенности № 25 АА 3400795 от 15.02.2022 сроком действия на 5 лет, паспорт, диплом (регистрационный номер 25146);

в отсутствие представителей сторон;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Анучинского муниципального округа Приморского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2) о взыскании 1 479 881 рубля 63 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 и расторжении договора аренды № 183 от 07.08.2018.

В ходе рассмотрения дела судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец отказался от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и просил расторгнуть вышеуказанный договор аренды.

Помимо этого, в рамках разрешения спора судом первой инстанции были рассмотрены и отклонены ходатайства ФИО2 и лица, не участвующего в деле – ФИО4, о привлечении последнего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

 Решением суда от 04.04.2022 производство по делу в части требований о взыскании задолженности прекращено, требование о расторжении заключенного между Администрацией и ФИО2 договора аренды № 183 от 07.08.2018 удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО4 (лицо, не участвующее в деле) обратился в апелляционный суд с жалобой, доводы которой сводятся к возражениям против отказа суда первой инстанции в привлечении ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, при наличии у него статуса залогодержателя спорных прав аренды земельного участка, а также к указанию на несоблюдение Администрацией порядка расторжения договора аренды.

В заседании суда представитель апеллянта поддержала доводы жалобы, а также поступившие в материалы дела ходатайства о приостановлении производства и о приобщении дополнительного документа - скриншота с сайта Фрунзенского районного суда г. Владивостока о дате публикации результата рассмотрения административного искового заявления ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).

Неявка в судебное заседание представителей истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 07.08.2018 между Администрацией Анучинского муниципального района (арендодатель) и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (арендатор) на основании решения о проведении аукциона № 145-р от 04.06.2018, итогового протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 26.07.2018 был заключен договор № 183 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34, площадью 9 071 433,38 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий местоположение, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание конторы. Участок находится примерно в 5 515 м от ориентира, расположенного по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора с 07.08.2018 по 07.08.2028 (пункт 1.2. договора).

Земельный участок принадлежит Администрации на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-153583765 от 22.11.2021 и соответствующей записью регистрации № 25:01:010201:34-25/003/2019-7 от 30.07.2019. 

19.09.2018 вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Приморскому краю за № 25:01:010201:34-25/0039/2018-6.

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. годовая арендная плата составляет 2 958 563 рубля 33 копейки, без учета НДС и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца оплачиваемого квартала равными частями. 

Пунктом 4.2. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Ввиду неисполнения обязанности по своевременному внесению арендных платежей Администрацией в адрес ФИО2 направлено требование № 06-894 от 07.10.2021 с предложением погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, полученное арендатором лично 15.10.2021. 

Уклонение ответчика от погашения задолженности по арендной плате и расторжения договора аренды в добровольном порядке послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, установив доказанность допущения арендатором существенных нарушений условий договора и соблюдение арендодателем установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка его расторжения, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды № 183 от 07.08.2018. 

Ходатайство о привлечении ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, мотивированное заключением в отношении спорного участка 15.03.2021 договора 5/3-4 залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения,  отклонено судом в связи с отсутствием сведений о государственной регистрации ипотеки.

Апелляционная жалоба на решение рассматривается в связи с отказом данным решением апеллянту во вступлении в дело качестве третьего лица, таким образом, проверке подлежат доводы апеллянта о законности вывода суда первой инстанции об отказе в привлечении в качестве третьего лица.

В отношении доводов апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о привлечении ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коллегия пришла к следующему.

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

При разрешении вопроса о необходимости привлечения такого лица к участию в деле арбитражный суд устанавливает, каким образом судебный акт, который может быть принят по данному делу, повлияет на права или обязанности такого лица по отношению к одной из сторон спора (абзац второй пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Обращаясь с соответствующим ходатайством, ФИО4 указал, что расторжение спорного договора аренды напрямую затрагивает его права и законные интересы, поскольку заявитель является залогодержателем прав аренды земельного участка (предмета договора аренды № 183 от 07.08.2018) по заключенному с ФИО2 договору залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения № 5/3-4 от 15.03.2021, обеспечивающему обязательство по возврату ФИО4 суммы займа в размере 17 970 000 рублей.

Данный договор залога, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, податель жалобы считал действительным, влекущим возникновение прав и обязанностей сторон, поскольку несоблюдение правил о государственной регистрации произошло по причинам, не зависящим от сторон – вследствие приостановления Управлением Росреестра по Приморскому краю государственной регистрации залога (ипотеки) прав аренды земельного участка.

Полагая неправомерными указанные действия ведомства, ФИО4 оспорил их в рамках административного судопроизводства, однако исковое заявление было возвращено заявителю определением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 18.03.2022 в рамках дела № 9а-1250/2022 (М-749/2022).

Данное обстоятельство было учтено судом первой инстанции при отказе в удовлетворении ходатайства, но, по мнению заявителя, на дату судебного заседания (28.03.2022) суд не мог располагать сведениями о возвращении ФИО4 заявления об оспаривании приостановления Управлением Росреестра по Приморскому краю государственной регистрации залога (ипотеки) прав аренды земельного участка ввиду публикации соответствующих сведений на сайте Фрунзенского районного суда г. Владивостока только 30.03.2022 (скриншот с сайта суда общей юрисдикции приобщен апелляционной коллегией к материалам дела по ходатайству апеллянта на основании части 2 статьи 268 АПК РФ).

Впоследствии же, как указывает апеллянт, определением Приморского краевого суда от 08.06.2022 по делу № 33а-5072/2022 определение о возвращении иска было отменено с разрешением вопроса по существу, в связи с чем апеллянтом заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему арбитражному делу до разрешения Фрунзенским районным судом г. Владивостока административного искового заявления по делу № 9а-1250/2022 (М-749/2022).

Оценивая доводы ФИО4, коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу, которое в данный момент состоит в рассмотрении апелляционной жалобы лица, которому отказано в привлечении к участию в деле в качестве третьего. 

Так, по правилам пункта 1 части 1 статьи 143 и части 1 статьи 145 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в частности,  судом общей юрисдикции (до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда).

Институт приостановления производства по делу направлен на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. При этом наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле.

Для приостановления производства по делу по указанному основанию суд должен установить следующие обстоятельства: связь между двумя делами должна носить правовой характер, то есть другое дело должно касаться того же материального правоотношения; обстоятельства другого дела должны иметь значение для правильного разрешения приостанавливаемого производством дела; факты, устанавливаемые в рамках другого дела, не могут быть установлены при рассмотрении приостанавливаемого производством дела; наличие объективной невозможности рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом, которая означает, что если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Таким образом, обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с наличием другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке административного производства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в суде, при этом, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

Сам по себе факт оспаривания ФИО4 решения Управления Росреестра по Приморскому краю в суде общей юрисдикции не признается апелляционным судом обстоятельством, объективно препятствующим рассмотрению настоящей апелляционной жалобы по существу. 

Подлежат отклонению доводы о том, что возможное установление обстоятельств в рамках оспаривания ФИО4 решения Управления Росреестра является препятствием для рассмотрения вопроса о правомерности судебного акта от 04.04.2022, которым расторгнут договор аренды. Более того, приостановление производства по настоящему делу нарушило бы баланс прав и интересов лиц, участвующих в деле, и направлено на затягиванию судебного процесса. Коллегия учитывает, в том числе и то, что ни истец, ни ответчик с жалобами на решение суда не обратились, ФИО4 на момент рассмотрения апелляционной жалобы стороной по делу не является.

Характер спорных правоотношений и норм законодательства, подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора о расторжении договора аренды между Администрацией и ФИО2 и дела о признании незаконным акта регистрирующего органа, не позволяет сделать вывод о том, что возможность рассмотрения настоящей апелляционной жалобы на решение суда от 04.04.2022 предопределена результатами рассмотрения дела № 9а-1250/2022 (М-749/2022) Фрунзенского районного суда г. Владивостока.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ оснований для приостановления производства по настоящему делу и признания обоснованным соответствующего ходатайства апеллянта.

Также ввиду необоснованности подлежат отклонению аргументы подателя жалобы о необходимости его привлечения к участию в деле в качестве третьего лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

 В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.07.2014. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об ипотеке в редакции, применяемой к спорным правоотношениям, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ, вступившим в действие с 01.07.2014, в ГК РФ введена статья 339.1, в силу подпункта 1 пункта 1 которой, а также статьи 8.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке государственной регистрации в ЕГРН подлежит залог недвижимости (ипотека). Договор об ипотеке государственной регистрации не подлежит. Данный вывод представлен и в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019).

С учетом вышеуказанного, вывод суда первой инстанции о недействительности договора залога в отсутствие государственной регистрации, не может быть поддержан судом апелляционной инстанции. Вместе с тем, данный вывод не привел к принятию неправильного решения в силу следующего.

Пунктом 3 статьи 11 Закона об ипотеке установлено, что предусмотренные названным Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. 

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В силу нормы статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно норме пункта 7 статьи 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу норм пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о госрегистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (постановления от 24.03.2015 N 5-П, от 26.05.2011 N 10-П, определение от 24.09.2012 N 1589-О).

Соответственно, в отсутствие в ЕГРН сведений об обременения ипотекой прав аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34 на основании договора залога № 5/3-4 от 15.03.2021, заявителем не подтверждено наличие у него статуса залогодержателя.

 

В настоящем случае апеллянт не подтвердил свои права залогового кредитора, в частности - выполнение требований подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункта 2 статьи 11, статьи 19 Закона об ипотеке, что означает отсутствие у него прав залогодержателя. 

В силу чего, вопреки доводам апеллянта пункт 1 ст. 33 Закона об ипотеке к спорным правоотношениям неприменим.

Данное обстоятельство, в свою очередь, позволяет коллегии согласиться с позицией суда первой инстанции об отсутствии оснований для вывода о том, что решение по настоящему делу затрагивает права и законные интересы ФИО4

Указание апеллянта на наличие препятствий к государственной регистрации обременения прав аренды земельного участка ввиду незаконных действий Управления Росреестра по Приморскому краю само по себе не является основанием для признания за ФИО4 прав залогодержателя на момент рассмотрения настоящего спора. Кроме того, доводы заявителя о неправомерности решения ведомства носят предположительный характер.

В этой связи ссылка апеллянта на отсутствие у суда первой инстанции на дату объявления резолютивной части решения (28.03.2022) информации о возвращении административного заявления об оспаривании решения Управления Росреестра по Приморскому краю ввиду размещения соответствующих сведений на сайте Фрунзенского районного суда г. Владивостока только 30.03.2022 (согласно представленному скриншоту) не опровергает выводов апелляционного суда относительно обоснованности отказа в удовлетворении ходатайства. Кроме того, разрешение вопроса о принятии административного иска к производству состоялось 18.03.2022 (до даты вынесения судом первой инстанции оспариваемого решения). Следует также учитывать, что информация о размещении событий в движении дела предоставляется на основе сведений, хранящихся в учетной системе судебного делопроизводства, что в силу технических причин может повлечь объективную задержку в публикации сведений о движении дела на сайте суда.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Апеллянт, заключив 15.03.2021 договор залога и не обеспечив на момент рассмотрения спора 28.03.2022 (дата оглашения резолютивной части) государственную регистрацию ипотеки (с учетом срока регистрации семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав; девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ (п. п. 1 - 2 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости), не совершив своевременных, необходимых и достаточных для оспаривания решений регистрирующего органа (в случае несогласия с ними) действий, несет соответствующие риски.

 Кроме того, действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможности ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. 

Ссылки апеллянта на судебную практику отклоняются, поскольку она основана на иных обстоятельствах.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции об отсутствии основания для привлечения апеллянта к участию в деле в качестве третьего лица.

Иные доводы апеллянта не оцениваются судом апелляционной инстанции по существу, поскольку заявлены лицом не участвующим в деле.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

 Несогласие ответчика с выводами суда первой инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений законодательства не является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2022 по делу №А51-21478/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев