АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-28086/2022

г. Уфа

15 июня 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена 25.05.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 15.06.2023 г.

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СТЭФА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании договорных разногласий

с учетом уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель  доверенность от 01.08.2022, диплом №1 от 10.07.2020, паспорт

от ответчика – ФИО3 представитель доверенность №3дв от 10.01.2023,диплом №28 от 10.07.2014, паспорт

от третьего лица – не явились, извещены

эксперт ФИО4 паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «СТЭФА» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 02:55:050110:1408, выполненным ООО «Аудит-безопасность»;

- пункт 3.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21 июля 2022 года, изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 136 700,00 руб. (три миллиона сто тридцать шесть тысяч семьсот рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 56/2022 от 25.08.2022 года «Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер 02:55:050100:1408, общей площадью 216,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>», составленным ООО «ТРС групп»;

- пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18 февраля 2022 года, изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 313 670,00 руб. (Триста тринадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора»;

- возложить на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обязанность произвести перерасчет уплачиваемых сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа и отразить его в графике платежей; взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТЭФА» судебные расходы по оплате госпошлины и судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

Истец в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнил, в редакции уточнения от 19.12.2022 просит суд урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 21.07.2022, изложив п. п. 3.1, 3.3 в редакции истца (т. 1, л. д. 69-71).

Уточнение судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по делу судебной  экспертизы  по  установлению  соответствия  федеральным стандартам оценки представленного отчета № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022 общества «Аудит-безопасность»  по  оценке  рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, представлено гарантийное письмо  экспертной организации, документы на экспертов, сведения о стоимости и сроке проведения экспертизы, доказательства перечисления денежных средств в размере 40 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения экспертизы.

Ходатайство истца удовлетворено судом, определением от 20.12.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «БЮРО ПРАВА И ОЦЕНКИ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- Определить, соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки Отчет об оценке № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022, составленный ООО «Аудит-Безопасность», по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:050110:1408, общей площадью 216,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1? Если не соответствует, то указать, в чем заключается несоответствии и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

- Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:050110:1408, общей площадью 216,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1, без учета НДС 20 % по состоянию на 01.04.2022. 

15.03.2023 в суд поступило заключение эксперта № 18-22ВС от 27.02.2023 (т.2, л. д. 23-124).

22.03.2023 от Управления поступили письменные пояснения, согласно которым судом назначена судебная экспертиза в отсутствие представителя ответчика в рамках предварительного судебного заседания, Управление было лишено права на представление кандидатур экспертов, а также выражение позиции по ходатайству истца о назначении экспертизы. Назначая экспертизу, судом определена дата оценки 01.04.2022, при этом дата оценки спорного объекта должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества, то есть по состоянию на 31.03.2022 (исх.№ 9104 от 31.03.2022). Учитывая вышеизложенное, ответчик считает, что заключение невозможно принять в качестве надлежащего доказательства по делу.

В предварительном заседании 04.04.2023 ответчиком заявлено о вызове эксперта в заседание для дачи пояснений по заключению, ходатайство судом удовлетворено.

15.05.2023 от истца поступили письменная позиция, заявление об уточнении исковых требований, с учетом экспертного заключения № 18-22ВС просит суд урегулировать договорные разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 21 июля 2022 года, изложив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 350 000,00 руб. (три миллиона триста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением № 18-22ВС от 27 февраля 2023 года, составленным ООО «БЮРО ПРАВА И ОЦЕНКИ»;

- пункт 3.3. договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 350 000,00 руб. (Триста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора»; 

- взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТЭФА» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб., по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Представитель истца в заседании 25.05.2023 дал пояснения по заявлению об уточнении исковых требований, изложил доводы, представил письменные возражения истца на отзыв ответчика, подтвердил подачу истцом заявления о выкупе помещения 31.03.2022. 

Представитель ответчика подтвердил получение документов от истца, в том числе уточнения, не возражает против его принятия судом.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Судом в соответствии со ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперту ФИО4 разъяснены уголовно - правовые последствия за дачу заведомо ложных заключений, о чем отобрана расписка.

Эксперт представил письменные ответы на вопросы ответчика, пояснил, что дата 31.03.2022 и дата, указанная в определении о назначении судебной экспертизы 01.04.2022 на выводы, сделанные в заключении, не влияет, выводы заключения, представленного суду, поддерживает.

Представитель истца уточненные требования поддерживает, в случае удовлетворения исковых требований расходы по оплате судебной экспертизы просит отнести на ответчика, пояснил, что поддерживает требования  о взыскании расходов на оплату услуг представителя, указанные в исковом заявлении  и уточнении требований  в размере 30 000 руб.

Представитель ответчика изложил свою позицию, доводы, просит уменьшить расходы, заявленные истцом на оплату услуг представителя. 

Представители сторон не возражают против рассмотрения спора по существу в отсутствие представителей сторон после перерыва.

По правилам ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании объявлен перерыв до 17:0 час. того же дня.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, без участия лиц, участвующих в деле – извещены.

В предварительном судебном заседании установлено, что в деле имеются все необходимые для рассмотрения заявления документы.

Определением суда от 04.04.2023 сторонам разъяснена возможность завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания арбитражного суда первой инстанции и рассмотрения дела по существу в тот же день в случае их неявки в предварительное судебное заседание  и непредставления возражений против рассмотрения дела в их отсутствие (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 года №65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»). 

С учетом отсутствия ходатайств об отложении судебного заседания, возражений против рассмотрения спора по существу и мнением сторон до перерыва  (не возражают), суд завершает подготовку по делу к судебному разбирательству, открывает  судебное разбирательство.

Дело рассматривается в судебном заседании.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные доказательства,  суд

                                            УСТАНОВИЛ:

 

Как следует из материалов дела, 31.03.2022 общество с ограниченной ответственностью «СТЭФА» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 02:55:050110:1408, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова 199/1.

Администрацией 20.07.2022 принято постановление № 1141 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда».

22.07.2022 Управлением в адрес истца сопроводительным письмом  направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 21.07.2022, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 4 289 549 руб. 97 коп. без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной ценой, истец 25.08.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21.07.2022 с предложением установить цену в размере 3 136 700 руб. без учёта НДС 20 %, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 56/2022, выполненным ООО «ТРС групп».

Управление письмом от 01.09.2022 № 23330 отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «СТЭФА» предложено о применении рыночной стоимости согласно заключению № 56/2022, выполненному ООО «ТРС групп».

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» в соответствии с отчетом № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022. 

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 22.12.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «БЮРО ПРАВА И ОЦЕНКИ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- Определить, соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки Отчет об оценке № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022, составленный ООО «Аудит-Безопасность», по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:050110:1408, общей площадью 216,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1? Если не соответствует, то указать, в чем заключается несоответствии и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

- Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:050110:1408, общей площадью 216,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1, без учета НДС 20 % по состоянию на 01.04.2022. 

15.03.2023 в суд поступило заключение эксперта № 18-22ВС от 27.02.2023 (т.2, л. д. 23-124).

Экспертом ФИО4 в заключении № 18-22ВС, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что отчет об оценке № 22-7/12/6-Н от 17.06.2022 года не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки в связи с не проведением необходимых корректировок и использования неподходящих объектов аналогов.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость объекта нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:050110:1408, общей площадью 216,9 кв .м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова 199/1, без учета НДС 20 % по состоянию на 01.04.2022 года составляет 3 350 000 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. 

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает. 

На все возражения ответчика экспертом даны пояснения.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. 

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. 

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). 

Несоответствие представленного в материалы дела заключения эксперта об оценке от 27.02.2023, подготовленного ФИО4, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 3 350 000 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.  

Обществом также заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны с учетом принципа пропорциональности.

В силу статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; продолжительность рассмотрения и сложность дела, размер вознаграждения представителей по аналогичным спорам и делам.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Из положений вышеуказанного определения, во взаимосвязи с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что в случае, когда одна сторона не представляет суду доказательств чрезмерности понесенных другой стороной судебных расходов с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвоката, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах, лишь при условии, что сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы.

В подтверждение факта несения расходов на оказание услуг обществом представлен  договор об оказании юридических услуг от 01.08.2022,  заключенный с ФИО2. 

Оплата оказанных услуг подтверждается  чеками-ордерами от 13.09.2022, 14.10.2022  на общую сумму 30 000 руб. 

Таким образом, заявленные к возмещению расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. документально подтверждены.

Исследовав материалы дела, оценив их и сопоставив с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к выводу о чрезмерности заявленных к взысканию расходов, поскольку считает, что оказанные представителем услуги не соответствуют сумме, заявленной в качестве оплаты. 

Из подготовленного искового заявления не следует наличия доктринального толкования положений закона, данные документы не содержат ссылок на позиции по соответствующему вопросу, изложенных в специальной литературе, либо иной научной аргументации.

Суд также считает, что категория спора по настоящему делу не является изначально сложной и нетипичной, правовая квалификация возникших правоотношений существенных затруднений не вызывает. 

При рассмотрении спора по делу настоящему делу заявителем не осуществлялся сбор большого количества доказательств. 

Дело не является сложным как с точки зрения правовой квалификации, так и с точки зрения доказывания фактических обстоятельств дела и не требовало от представителя значительных временных затрат и интеллектуальных усилий. В связи с этим участие представителя в настоящем деле не требовало специальной правовой оценки ситуации и длительного времени по анализу правовых норм и документов для подготовки процессуальных документов.

При этом суд принимает во внимание оставление иска без движения при его подаче ввиду нарушения положений ст. ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд исходит из того, что представитель, взявший на себя обязательства по оказанию юридических услуг, должен обладать необходимыми количеством знаний и опытом как профессионал в данной сфере, в связи с чем, учитывая категорию спора и сложность спора, подготовка документов, изучение специального законодательства и судебной практики не должно было потребовать от представителей значительных усилий. 

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, принимая во внимание, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов. Следовательно, несмотря на вынесение судебного акта в пользу одной из сторон, на нее может быть также возложено несение бремени части судебных расходов. 

В соответствии с вышеизложенным одного лишь подтвержденного факта несения судебных расходов недостаточно для признания таких расходов соразмерными. 

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание договора на оказание юридических услуг, представленные истцом в подтверждение подлежащих к взысканию расходов доказательства по своему внутреннему убеждению, учитывая характер спора и уровень сложности дела, продолжительность его рассмотрения, объем работы, проделанной представителем истца, количество собранных им документов, а также стоимость юридических услуг при рассмотрении схожих споров, суд с учетом разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", считает необходимым взыскать с ответчика в  пользу истца расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. 

При этом суд отмечает, что сделанный вывод не следует рассматривать в качестве нарушения принципа свободы договора. Размер вознаграждения, подлежащий взысканию, должен соответствовать реальному объему оказанных услуг с учетом конкретных обстоятельств дела, таких как сложность спора, количество судебных заседаний, необходимость истребования дополнительных доказательств, совершения других процессуальных действий. 

Правовых оснований для большего уменьшения суммы судебных расходов суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (40 000 руб.) относятся на Управление. Денежные средства в размере 40 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту, о чем судом вынесено отдельное определение. 

Излишне уплаченная истцом при подаче иска сумма государственной пошлины подлежит возврату с федерального бюджета. При этом, данный судебный акт является правовым основанием для возврата денежных средств.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «СТЭФА» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21 июля 2022 года.

Определить пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050110:1408, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21 июля 2022 года, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 350 000,00 руб. (три миллиона триста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Экспертным заключением № 18-22ВС от 27 февраля 2023 года, составленным ООО «БЮРО ПРАВА И ОЦЕНКИ»

Определить пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050110:1408, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, 199/1), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 21 июля 2022 года, в следующей редакции:

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 350 000,00 руб. (Триста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТЭФА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб., по оплате экспертизы 40 000 руб., по оплате юридических услуг представителя 15 000 руб. 

В удовлетворении остальной части требования по оплате услуг представителя отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя. 

Обществу с ограниченной ответственностью «СТЭФА» возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру № 4809 от 14.10.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья            Р.М. Айбасов