Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-81898/22

12 мая 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АО "Завод "Экомаш" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 21.11.2001 № 16008-Z задолженности за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 927098,29 руб., неустойки за период с 16.09.2022 по 24.10.2022 в размере 13147,94 руб., неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, начиная с 25.10.2022, о расторжении договора аренды от 21.11.2001 № 16008-Z, об обязании вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010307:19, 50:22:0010303:18 по акту приема - передачи,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Завод «ЭКОМАШ» (далее - ответчик) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) с требованиями о взыскании по договору аренды земельных участков от 21.11.2001 № 16008-Z задолженности в размере 927098 руб. 29 коп. основного долга за период с 01.07.2022 по 30.09.2022, пени в размере 13147 руб. 94 коп. за период с 16.09.2022 по 24.10.2022; пени в размере 0,05%, начиная с 26.01.2022 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, расторжении договор аренды земельного участка от 21.11.2001 № 16008-Z, обязании ООО «Завод ЭКОМАШ» возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:010608:0012 и 50:22:010608:0013 по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы истца, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Между Министерством имущественных отношений и ООО «Завод «ЭКОМАШ» 21.11.2001 заключен договор аренды земельных участков № 16008-Z (далее - договор), общей площадью 29748 кв.м, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010307:19, площадью 2987 кв.м, расположен по адресу: Московская область, г. Люберцы, пос. ВУГИ;

- земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010303:18, площадью 26761 кв.м, расположен по адресу: Московская область, г. Люберцы, пос. ВУГИ.

Как указывается истцом и усматривается из материалов дела, в границах земельных участков расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 01.10.2001 по 30.09.2050.

Законом Московской области от 28.12.2016 № 183/2016 «Об организации местного самоуправления на территории Люберецкого муниципального района» объединены территории городского поселения Красково, городского поселения Люберцы, городского поселения Малаховка, городского поселения Октябрьский, городского поселения Томилино без изменения границ территории Люберецкого муниципального района. Городское поселение, образованное путем изменения состава территории Люберецкого муниципального района, наделено статусом городского округа. Законом Московской области от 21.04.2017 № 56/2017-03 определены границы городского округа Люберцы.

Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8 учрежден Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - Комитет) осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, а также выступающий арендодателем по всем договорам аренды.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 21.11.2001 № 16008-Z произошла замена стороны по договору, Минмособлимущество передало права и обязанности арендодателя Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области.

В соответствии с п. 5.3 Договора арендная плата перечисляется арендатором в полном объеме ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы у ответчика образовалась задолженность в размере 927098 руб. 29 коп. основного долга за период с 01.07.2022 по 30.09.2022, пени в размере 13147 руб. 94 коп. за период с 16.09.2022 по 24.10.2022. (включая отсрочку в размере 252844 руб. 99 коп., предусмотренную дополнительным соглашением).

Претензией от 20.09.2022 № 2852 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности, предложил расторгнуть договор аренды согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ по соглашению сторон.

Однако, поскольку реализованный и инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок установлен в Приложении №2 к договору аренды и определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Ап - арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования. S - площадь арендуемого земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.  

Согласно расчету, представленному истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 составляет 927098 руб. 29 коп. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены.

Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 927098 руб. 29 коп. подлежит взысканию. 

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.09.2022 по 24.10.2022 в размере 13147,94 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). 

Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было. 

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным. 

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73). 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77). 

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды также подлежит взысканию в полном объеме. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок.

Пунктом 6.2. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения обязанности, установленной в пункте 4.4.4. договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 20.09.2022 года №2852, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности, а также предложил добровольно расторгнуть договора аренды.

Таким образом, истцом соблюден установленный законом претензионный порядок в части требования о расторжении договора аренды.

Принимая во внимание, что ответчик систематически нарушает сроки внесения арендной платы, аренная плата взыскивается в судебном порядке (дела №№ А41-10186/21, А41-29670/21, А41-59398/21, А41-82106/21), суд приходит к выводу, что ответчиком существенно нарушаются условия договора, в связи с чем договор аренды от 21.11.2001 № 16008-Z подлежит расторжению.

Также истцом заявлено требование об обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010307:19, 50:22:0010303:18 по акту приема - передачи.

Арбитражный суд полагает требования истца в указанный части удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 4.2.12 договора аренды, при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (Определение Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 года № 304-ЭС16- 20773 по делу № А75- 236/2016).

Таким образом, АО "Завод "Экомаш", являясь собственником объектов недвижимого имущества, приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого объектом недвижимости, необходимой для его использования на прежних условиях.

При таких обстоятельствах, поскольку на спорных земельных участках, расположены объекты недвижимости, права на которые не оспорены, в удовлетворении требования об освобождении спорного земельных участках и передаче их по акту приема-передачи Комитету следует отказать.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Завод «ЭКОМАШ» в пользу КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области по договору аренды земельного участка от 21.11.2001№ 16008-Z  задолженность в размере 927 098 руб. 29 коп. за период с 01.07.2022 по 30.09.2022, неустойку в сумме 13 147 руб. 94 коп. за период с 16.09.2022 по 24.10.2022., неустойку с 25.10.2022 по день фактического исполнения обязательства, начисленную на сумму задолженности в размере 0,05 % за каждый день просрочки.

Расторгнуть договор аренды  от 21.11.2001 № 16008-Z.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с АО «Завод «ЭКОМАШ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 27805 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок. 

 

Судья                                                                                                              Ю.С. Таранец