ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-42369/2021

25 января 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     18 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 18.01.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-39698/2022)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2022 по делу № А56-42369/2021, принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" о взыскании задолженности, пеней,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, арендодатель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" (далее – ответчик, арендатор, Общества) о взыскании по договору N 04/ЗКС-10200 от 08.02.2017  13 706 097,51 руб. задолженности за период с 01.04.2020 по 31.12.2020,  5 443 399,27 руб. пеней, начисленных по состоянию на 16.04.2021, пеней с 17.04.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате. 

Определением от 21.02.2022 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А56-83312/2021. 

Определением от 01.09.2022 производство по делу возобновлено.

Решением от 13.10.2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

            В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным  в отзыве.

Комитет, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между сторонами 08.02.2017 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №04/ЗКС-10200 (далее – договор). 

Согласно пункту 1.1. Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: 

<

...> участок 1, (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), площадью 13 124 кв.м. (далее – участок). Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания (пункт 1.2. договора). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017. 

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей внесению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет в 54.000.000 руб. в течение срока строительства, установленного п.5.2.2. договора (то есть, до 11.01.2020). 

Приложением №5 к договору согласован график внесения  денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4.153.846,15 руб., а также начисление на данную сумму процентов по ставке рефинансирования 10%. 

Таким образом, общая сумма платы по договору с учетом процентов составила 62.513.290,43 руб. 

Согласно пункту 9.1 договора договор вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. 

Возможности пролонгации договора на новый срок или возобновления на неопределенный срок договор не содержит. 

Как указал истец, и не оспаривается ответчиком, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020. Прекращение договора аренды подтверждается Информационным письмом Комитета от 20.02.2020 №05-15-6113/20-0-0 и погашением записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. 

Между тем участок ответчиком не возвращен и находится в пользовании арендатора по причине нахождения на нем объекта незавершенного строительства, что подтверждается актом обследования от 15.06.2020, составленным сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга. 

По состоянию на 16.04.2021 истцом выявлена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 13 706 097,51 руб. 

Истец представил в суд справочный расчет задолженности с применением кодов 18.0 и 10.1, при этом настаивал на необходимости расчета задолженности на основании положений договора аренды, полагая, что иной порядок расчета арендной платы к спорным правоотношениям не применим.

За просрочку внесения арендной платы в соответствии с условиями договора истец начислил ответчику пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 16.04.2021 сумма пеней составила 5 443 399,27 руб. 

В адрес ответчика истцом направлены претензии от 14.09.2020 №ПР-28803/20-0-0, от 29.10.2020 № ПР-35712/20-0-0 с требованиями о добровольном погашении задолженности, оставление которых без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В рамках рассмотрения дела №А56-83312/2021 судами установлено, что размер платы в бездоговорной период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения и приложением N 4 к Положению арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

Отклоняя доводы Комитета, суды учли следующие обстоятельства.

В случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта.

Поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования о предоставлении земельного участка.

Материалами дела подтверждается и Комитетом не оспорено, что уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга в спорный период не исполнили возложенную на них федеральным законом обязанность по предоставлению земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения строительства, что является препятствием для использования участка, и в то же время Комитет требует с Общества плату за земельный участок по ставкам, установленным договором аренды на инвестиционных условиях, притом, что указанная плата за период действия договора внесена ответчиком в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела №А56-83312/2021 судами также установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако, поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв. м, ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось.

В связи с изложенным потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 N 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы суды правомерно не усмотрели, также как оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства.

Обстоятельства, установленные судами в рамках дела №А56-83312/2021, имеют преюдициальное значение для настоящего спора и не требуют повторного доказывания в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что за период действия договора начислено платежей 62 513 290,43 руб. с учетом процентов, при этом ответчиком оплачено 62 513 290,43 руб. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу №А56-37160/2020 установлено, что за период с 19.02.2017 по 21.02.2020 ответчиком оплачено пеней в сумме 1 352 495,95 руб., при этом за тот же период пеней должно быть начислено в сумме 1 164 795,10 руб. Таким образом, ответчиком оплачена сумма пеней в размере, превышающем начисленный.

За период после прекращения действия договора ответчиком оплачено истцу за фактическое пользование земельным участком: в 2020 году, в том числе за спорный период 7.123.545,74 руб., в 2021 году 2.000.000,00 руб., итого за бездоговорной период оплачено 9.123.545,74 руб., что значительно превышает сумму, которая подлежит оплате за фактическое пользование земельным участком.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 13.10.2022 по делу №  А56-42369/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

В.Б. Слобожанина